Actualidad Inmobiliaria (Chile)

Panorama Inmobiliario

2011-11-30T06:15:00.001-08:00

Diariamente estamos siendo "bombardeados" por noticias que nos hablan de la situación financiera en Europa y EEUU. Frente a esta situación, quienes estamos en el campo inmobiliario, nos preguntamos ¿como nos afectará?. Mi impresión es que mas que afectarnos se abren nuevas oprtunidades.

Frente a la volatilidad de los mercados, los inversionistas, grandes y pequeños, buscan una inversión segura y ésta es precisamente la característica principal de la inversión en bienes raíces. Se puede constatar que existe una gran liquidéz en el mercado y falta de buenos y novedosos proyectos.

Por lo anterior es que auguro un muy buen 2012 en la actividad inmobiliaria y seguirán habiendo muchos nichos en los cuales se podrá desarrollar la actividad. El éxito dependerá de lo atractivo de nuestros proyectos.

Los constructores de ciudades

2011-08-27T13:47:00.000-07:00

En el último número (Agosto 2011) de la revista Bloomberg Marketing en un artículo con este título se indica que de acuerdo a datos de estudios del Fondo Monetario Internacional, se espera que la economía global se expanda en alrededor de un 4% este año y el próximo. El dinero ahora se está dirigiendo a inversiones de trenes bala en China, plantas de energía en India, edificios de oficinas en Brasil, etc,lo cual impulsará que las inversiones en los países emergentes sea por primera vez mas alta que en los paises desarrollados.
Uno de los rubros que atraerá mas inversión, en los paises emergentes, será la construcción ya que la población en las ciudades crecerá en 1.5 billones como consecuencia del paso de la población rural a las ciudades. China lederará este crecimiento ya que se estima necesita construir una superficie, de edificios residenciales y comerciales, equivalente a todo la construcción existente en Nueva York, cada 2 años.¡ sorprendente!

¿MI EDIFICIO ES REALMENTE SUSTENTABLE?

2011-07-26T16:54:00.000-07:00

Para que una edificación sea calificada como sustentable debe someterse a los requerimientos de algún sistema reconocido internacionalmente. Existen varios, pero en Chile se ha utilizado el “LEED Rating System”.
Para conseguir la calificación en cada proyecto se analiza los siguientes aspectos:
1.- Energía y atmósfera.
2.- Sitio sustentable
3.- Materiales y recursos
4.- Eficiencia en el uso del agua
5.- Calidad del ambiente interior
6.- Innovación en el diseño.
Cada uno de estos aspectos a su vez se califica en función de una cantidad de factores.
En el país cada vez mas aparecen anuncios de proyecto que se autocalifican de sustentables. En algunos casos solo incorporan sistema solar para el calentamiento de agua y “marqueteramente” se autodenominan sustentable y por supuesto no tienen ninguna calificación LEED. En otros casos, como el tema está de moda, y se debe aprovechar el efecto “marquetero” que produce la palabra sustentable, se someten a la calificación LEED y la consiguen. Pero lo importante es conocer cuales fueron aquellos atributos que le permitieron la calificación, ya que es posible que un calificador autorizado y con mucha cancha pondere principalmente aquellos factores que son “inertes” al costo y a la sustentabilidad y logren conseguir una certificación. No digo que haya ocurrido, pero es bueno prevenir y preguntar. ¿este edificio es sustentable? ¿tiene calificación LEED? ¿Cuales fueron los factores principales que le dieron dicha calificación? ¿Qué efectos tendrá esta calificación en el costo de mis gastos de energía, de consumo de agua, de calefacción, de mejor calidad de vida, etc.?

LA TASA DE DESCUENTO EN PROYECTOS INMOBILIARIOS

2011-07-25T14:18:00.000-07:00

Si evaluando un proyecto a través de la técnica de los flujos de caja descontados, requerimos conocer la tasa de descuento a la cual descontaremos los flujos para poder determinar el VAN. En la medida que tengamos una buena proyección de los flujos esperados y consideremos la tasa de descuento apropiada tendremos un VAN confiable.

¿Cómo se determina esta tasa de descuento?

Haciendo abstracción del desarrollo matemático respectivo, esta tasa de descuento se puede calcular mediante la siguiente expresión:

ReM = Rf + π x βi
ReM = Rendimiento esperado del mercado
Rf = Rendimiento libre de riesgo.
π = Prima por invertir en un mercado con riesgo
βi = Coeficiente de riesgo en el mercado i
Al producto π x βi se le denomina “prima de riesgo del activo i.”

En el caso de Chile, se puede hacer las siguientes consideraciones:
a) Para la tasa libre de riesgo se puede considerar la tasa de interés de los PDBC (pagarés y bonos licitados por el Banco Central de Chile).
b) La prima por riesgo es la diferencia entre el rendimiento esperado en el mercado y el rendimiento libre de riesgo.
c) Βi, se puede calcular haciendo un cálculo estadístico del rendimiento de las acciones de las empresas inmobiliarias en la Bolsa de Comercio.

Este análisis se puede hacer mas complejo si diferenciamos entre proyecto “apalancado” o no. En este caso habría que determinar los β con y sin apalancamiento.
En países con economías poco estables habría que añadir a la ecuación general un factor adicional que es el riesgo país.

Una de las claves del éxito inmobiliario: La Postventa

2011-07-21T09:55:00.000-07:00

Cada vez la realidad nos indica que un buen servicio de postventa es clave para hacerse de un nombre y llegar a ser una "marca" en la actividad inmobiliaria.
Estadísticas recientes de SERNAC indican que en 2010 recibió en total 207.000 reclamos. De éstos el 2,5% correspondieron al rubro inmobiliario: un 29,3% por mala calidad del producto y 9,4% por ciento por mala calidad del servicio. En resumen el 38,7% dicen relación con la postventa.
Como no todos los reclamos llegan al SERNAC y si suponemos que solo un 10% llega a esta institución, significaría que en 2010 hubo aproximadamente 20.000 reclamos de postventa.
Por otro lado, en 2010 las ventas de viviendas fueron aproximadamente 40.000.
Lo anterior significaría que hay un reclamo por cada 2 vivienda nueva que se construye, esto es, si este parámetro se mide en función de las viviendas nuevas construidas, ya que es posible que los reclamos provengan de viviendas entregadas en los años anteriores al 2010.
Todo esto indica que la postventa debe profesionalizarse. Las grandes inmobiliarias tienen departamentos especializados, pero las medianas y las pequeñas no los tienen. Precisamente para satisfacer las necesidades de éstas, recientemente se ha creado Inmogestión Postventa, que presta un servicio integral y profesionalizado de postventa que permita tercerizar esta actividad. No debemos olvidar que la gestión de postventa no se inicia al momento de entrega de las viviendas sino mucho antes que se termine la construcción.

El BIM (Building Information Modeling)

2011-05-25T09:38:00.001-07:00

Desde hace algún tiempo algunos proyectos de envergadura desarrollados en el país están utilizando este nuevo sistema de aplicación ya consolidad en otros países. Los macro proyectos realizados en Dubai y otros países árabes han usado esta nueva tecnología.
El BIM consiste básicamente en desarrollar los proyectos en una plataforma 3D, utilizando para ésto algunos softwares especializados. El poder desarrollar los proyectos en 3D permite poder detectar en tiempo real las interferencias que están produciendo entre los diferentes proyectos, ya que en la práctica en la medida que proyectamos vemos como se inserta nuestro proyecto o solución dentro del proyecto madre, que generalmente es la arquitectura. Actualmente todos los proyectos en el país trabajan en plataforma CAD que permite visualizar solo dos direcciones, por lo que si agregamos la tercera dimensión (que es lo que hace esta nueva tecnología) tendremos en la práctica una maqueta en 3 dimensiones.
Esta herramienta no tan solo es útil durante la etapa de proyecto sino que tambien sirve para obtener cubicaciones, programas de obra, para analizar de como puede afectar los costos y los programas las modificaciones que se hagan al proyecto, etc.
La gran desventaja es que el software es caro por lo que no es fácil su acceso. Por otro lado falta personal técnico (dibujantes) capacitados en el sistema. No obstante se trata de un sistema que llegó para quedarse dado los beneficios que significa.

Ahorro de energía en las viviendas: Net Metering

2011-05-18T14:09:00.000-07:00

Un porcentaje muy importante del consumo de energía total del país corresponde al área habitacional, se dice que es aprox. un 20%. Por tal motivo es muy importante el ahorro de energía que se puede lograr en cada hogar. Una de las formas que permite ahorrar energía es lo que se llama "net metering" y que puede fácilmente aplicarse en casas. Se trata de producir energía, principalmente eólica o solar, en una vivienda e inyectarla al sistema. De esta forma la cuanta que se paga a fin de mes es la diferencia entre la energía consumida y la energía intectada al sistema. Para esto debe adecuarse principalmente la legislación vigente ya que la implementación técnica es muy sencilla. En otros países se aplica este sistema con bastante éxito y en Chile ya hay un proyecto de Ley que se estudia en el Senado.

Compra de casas o deptos. en grupo

2011-04-25T12:21:00.000-07:00

Se ha lanzado una nueva pagina que permite formar grupos para la compra de deptos. o casas. Se trata de reunir un grupo interesado en un mismo edificio o conjunto habitacional y con esta fuerza negociar el precio. Se conseguirá a lo menos un descuento real de un 7 al 10%. El objetivo de formar el grupo es solo para tener la capacidad de negociar. Despues, todo el proceso de Reserva, Promesa y Compraventa es individual. Muy interesante, se recomienda visitar en: www.tucasamasbarata.cl

QUE ES EL NET METERING

2011-04-02T07:05:00.000-07:00

En español es "medición neta" y se refiere a la energía. En Agosto pasado se aprobó en el Senado un proyecto de Ley que tiene por objeto estimular la generación eléctrica residencial. En términos sencillos si en un domicilio se produce energía a través de un sistema ERNC (por ej. eólico o fotovoltaico)se permite "inyectar" ésta energía generada a la red y finalmente pagar solo por la energía realmente consumida a traves de la "medición neta". Este sistema ya es utilizado en otros países. Actualmente el proyecto se encuentra en los trámites constitucionales y el Ministerio de Energía ha comprometido su apoyo por lo cual se piensa que en 1 año tendremos la Ley perfeccionada y podremos utilizar el sistema.

ECONOMIA MUNDIAL Y BIENES RAICES

2011-03-26T07:48:00.000-07:00

A raíz del terremoto, tsunamis y crisis nuclear en Japón y la efervescencia política en los países árabes se intuye, tal como se ha escrito por algunos analistas, que habrá grandes cambios en la economía mundial:
1.- Sin duda que el tema de la reconstrucción significará que Japón, de gran importancia en la economía mundial, tendrá un menor crecimiento.
2.- El petróleo y el gas tendrán un alza sostenida al disminuir la producción de energía nuclear y mantenerse la crisis política en los países árabes.
3.- El Yen se depreciará.
Todo esto metido en la "coctelera" traerá como consecuencia una alta volatilidad de los mercados. Noticia muy buena para los especuladores pero no para los productores.
Frente a esta situación ¿donde encontrarán los inversionistas la mejor protección?. Sin lugar a dudas en los bienes raíces. Entonces auguramos un gran dinamismo en este rubro, que además de asegurar la plusvalía de las inversiones, por su efecto multiplicador traerá mayor dinamismo a las economías.

Nuevo Plan Regulador Metropolitano de Santiago

2011-03-23T15:29:00.000-07:00

El nuevo Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS)está en Tabla del Gobierno regional para ser visto el próximo 30 de Marzo. En dicha reunión se aprobará o rechazará finalmente. En este Plan se contempla un crecimiento de Santiago en 10.000 Há. Las comunas que mas crecen son:
San Bernardo en 3.860 Há
Maipú en 2.260 Há
Quilicura en 1.800 Há
La Pintana en 900 Há
Pudahuel en 650 Há
El Plan contempla destinar como mínimo un 8% para viviendas sociales.

Seguro contra sismos será obligatorio

2011-03-02T12:53:00.000-08:00

En la Cámara de Diputados, Comisión Vivienda, se estudia un proyecto de Ley que hará obligatorio el seguro contra daños por sismo en condominios. Actualmente segun el Reglamento de copropiedad se hace exigible solo el seguro de incendio. A partir de la Ley en estudio esta obligación se hará extensiva a los daños por sismo. Como se trata de un proyecto de Ley, con toda seguridad sufrirá modificaciones durante su discusión y no se transformará en Ley muy pronto, pero la iniciativa de legislar al respecto es ya un avance.

27/2 e INMOBILIARIAS

2011-02-27T07:05:00.001-08:00

El terremoto y tsunami del 27/2 nos ha dejado muchas enseñanzas. En el área inmobiliaria creo que algunas de las mas importantes son las siguientes.
1.- Etapa de Proyecto: Encargar los proyectos a profesionales con experiencia y nunca tratar de economizar en los honorarios de proyecto eligiendo a los mas baratos, independiente de su experiencia e idoneidad. El elegir los profesionales adecuados, cancelando los honorarios adecuados y dejandolos que hagan su tarea sin presiones permitirá siempre tener un buen proyecto y dormir tranquilo.
2.- Inspección de obras: En cada obra debe haber una inspección técnica independiente de la constructora que junto con vigilar que se respete normas, proyecto y especificaciones sirva de ayuda a la dirección de la obra cuando sus sugerencias puedan ayudar a optimizar o mejorar resultados.
3.- Contratar constructoras que tengan sistemas de auto control de calidad. La construcción es un proceso artesanal de multiples actividades y faenas simultáneas, de tal manera que si estas se realizan sin un autocontrol, aunque haya una inspección técnica, se hace practicamente imposible que no ocurran errores que traigan consecuencias posteriores.
4.- Mecánica de suelos: En el futuro se deberá ser mas cuidadoso y riguroso con los estudios de mecánica de suelo y no economizar en el número de calicatas. Debe hacerse las que se requiera para un estudio confiable.
5.- Seguros: En general, en Chile existe muy poco conocimiento acerca de los seguros. A futuro una tarea de las inmobiliarias así como orientan al comprador acerca de los créditos hipotecarios deberán orientar acerca de los seguros que convenga tomar a cada comprador, mas alla de los mínimos exigidos por las instituciones financieras.

Programa Habitacional 2011

2011-02-21T10:29:00.000-08:00

El 2011 el Programa Habitacional del MINVU contempla UF 21.675.838, para el programa regular de viviendas y UF 33.248.410 para el programa de reconstrucción.
El programa regular de viviendas contempla 19.170 subsidios para el FSV I y 27.668 subsidios FSV II y DS 40. Recordar que hay un Reglamento en trámite que cambia las características del FSV II y DS 40.
El programa de reconstrucción contempla un total de 65.353 (FSV I y II y DS 40) y 35.615 para el PPPF.

NUEVA NORMATIVA SISMICA

2011-02-19T06:28:00.000-08:00

Entró en vigencia la nueva normativa sísmica. Las incidencias sobre los costos de construcción serán las siguientes:
a) Obra gruesa: Los costos de la obra gruesa de edificaciones en altura aumentarán en alrededor de un 3% por concepto fundamentalmente de aumento en las cuantías de acero. En algunos casos, dependiendo del tipo de proyecto y de su diseño arquitectónico, este aumento de costo podría ser mayor. Para efectos de estimar el aumento de costo final no debemos olvidar que la obra gruesa representa entre un 40% y un 60% del costo total.
b) Suelos: La normativa es mucho mas rigurosa con la clasificación de los suelos de fundación. De tal manera que que aquelos terrenos con suelos "malos" deberán disminuir su precio ya que requerirán de obras de fundación mas caras para poder ser desarrollados.

PLUSVALIAS DE VIVIENDAS EN SANTIAGO

2011-02-13T05:27:00.000-08:00

En El Mercurio (12/02/2011) fue publicado un resumen del Informe de Mercado de Real Data relativo al valor promedio de casas usadas vendidas en los ultimos 10 años. El incremento de precio es el siguiente:
Las Condes: 3,5% anual
Vitacura: 3,4%
La Florida: 2,4%
Ñuñoa: 2,1%
Puente Alto: 1,5%
Maipu y Lo Barnechea: 1,0%
Muy interesante esta información por que de alguna manera nos da una idea de las plusvalias de las propiedades en los diferentes sectores.

ESTADISTICAS DE VIVIENDAS (SANTIAGO)

2011-02-10T12:37:00.000-08:00

Revisando estadisticas correspondientes a las ventas de viviendas, Santiago ultimos 4 años, se puede encontrar los siguientes datos que resultan muy curiosos:
1) La venta de viviendas nuevas representan un 55%; las usadas 45%.
2) El precio promedio de viv. es casi el mismo: UF 2.280 en nuevas y UF 2.290 en usadas.
3) En las viv. nuevas, las casas representan el 35% y los deptos. el 65%; en cambio en las usadas, las casas el 65% y los deptos. 35% .

MERCADO DE OFICINAS

2011-01-19T15:52:00.000-08:00

Acaba de salir el Informe del mercado de Oficinas 4to Trimestre 2010 elaborado por GPS Property (www.gpsproperty.cl). Las vacancias siguen muy bajas: 5,38% en Las Condes y 0,99% en Vitacura. En cifras gruesas lo que se produce se vende. Esto tiene incidencia en los precios con tendencia al alza. Promedios: Las Condes 62 UF/m2 y Vitacura55 UF/m2. ¡El mercado de oficinas sigue siendo muy bueno!

MEJORES INSTALACIONES MEJORAN LA PRODUCTIVIDAD

2010-12-18T07:24:00.000-08:00

La distribución de costos de una empresa típica de servicios es aproximadamente la siguiente:

Instalaciones 4%
Operaciones 4%
Mobiliario 1%
Sueldos 91%

Por otro lado, hay numerosos estudios que concluyen que una mejora de los lugares de trabajo incide en un aumento de la productividad.

Entonces, si analizamos la distribución de costos anterior, visualizamos que si actuamos mejorando el 4% de las instalaciones podremos tener aumentos importantes en productividad del 91%, que representan los sueldos.

Veámoslo con un ejemplo:

Supongamos que el sueldo promedio mensual en una empresa de servicios es de $ 650.000, lo que significa aprox. UF 360 al año. Si a su vez consideramos que para mejorar las instalaciones se requiere 20 UF/m2 (diferencia entre las instalaciones antiguas y otras mejores) y considerando que el espacio promedio ocupado por trabajador es de 10 m2, resulta una conclusión dramática: Un aumento de solo un 10% de la productividad (UF 36 al año) paga la diferencia de costo de las instalaciones en 5,5 años.

NUEVAS TENDENCIAS EN VIVIENDAS

2010-12-03T07:46:00.000-08:00

• Casas mas pequeñas
El principal cambio en la tendencia de proyectos de viviendas en USA es su tamaño. Según una encuesta los compradores ya no quieren casas grandes. A diferencia de antes, ahora buscan viviendas más pequeñas. Esto debido a diversos factores: uno de los más importantes tiene que ver con las alzas en los costos de la energía, lo que ha derivado en una búsqueda por casas con menor cantidad de metros cuadrados y con características eficientes en su diseño. Este hecho marca un importante vuelco en el mercado de la vivienda y lo más probable es que esta tendencia se replique paulatinamente en países como el nuestro.
• Casas Net-Zero
Por definición las viviendas Net-Zero son aquellas edificaciones que no gastan energía de la red, es decir, en un año la cantidad de energía que ha consumido se neutraliza con la que ha sido capaz de generar.

Las viviendas NetZero generan además “0″ emisiones de CO2. Tanto las Net-Zero, como aquellas de características eficientes, son parte del cambio que se está viviendo en el mundo de la construcción.. Esto además se apoya con un marketing que invita a las personas a ser más conscientes con el medio ambiente y ahacer un ahorro significativo optando por estos métodos

NUEVAS MODALIDADES DE VENTA

2010-09-21T09:35:00.000-07:00

No hay duda de que cuando las ventas se ponen dificiles se agudiza el ingenio. A continuación comento 2 nuevas modalidades que se están utilizando en España (donde la crisis inmobiliaria es drmática):
1.- Probar antes de comprar: Al igual que cuando se compra ropa, primero se prueba y si está conforme compra, una inmobiliaria de España entrega a los interesados el depto. amoblado por 36 horas para que lo use. Despues de esto, si el interesado está conforme procede a la compra.

2.- Compra a precio de mercado: El precio de mercado es aquel que está dispuesto a pagar un comprador típico, en un mercado transparente y en un plazo prudente. Para conseguir este precio de mercado algunas inmobliarias parten al revés colocando al depto. un determinado precio de venta (valor comercial o precio de lista). Este valor se rebaja diariamente en 1.000 euros (aprox. UF 35) hasta conseguir el comprador interesado.

Proyectos inmobiliarios en la comuna de Santiago: Cambio de estrategia

2010-09-14T13:31:00.000-07:00

La empresas que desarrollan proyectos inmobiliarios habitacionales en la Comuna de Santiago se han visto afectadas recientemente por 2 hechos que las obligará a cambiar sus estrategias:
a) Por un lado la limitación del DFL-2 a 2 viviendas como máximo, que regirá a partir del 1 de Noviembre próximo, significará que disminuirá dramáticamente el número de compradores inversionistas, que adquirían para arrendar. Con la nueva disposición si se considera cancelar un impuesto por las rentas percibidas por arriendos de propiedades DFL-2, el canon de arriendo debería subir para mantener la rentabilidad anual. Pero sabemos que esto no es posible, ya que finalmente estos valores los fija el mercado. Esto sigificará una perdida de incentivo para la adquisición de propiedades para la renta y una ralentización, en general, de las ventas de departamentos de 1 y 2 dormitorios.
b) Por otro lado, el cambio que se producirá en el Plano Regulador de Santiago significará que los nuevos proyectos serán de menor altura (9 pisos como máximo) por lo cual bajará la rentabilidad de los proyectos.
Ambos hechos tendrán una dramática repercusión en las ventas dentro de la Comuna de Santiago, por lo que las empresas inmobiliarias que desarrollan en esta comuna sus proyectos deberán adaptarse a las nuevas condiciones, variando sus actuales estrategias.

MODIFICACION AL DFL-2

2010-09-09T07:48:00.000-07:00

El próximo 1 de Noviembre empieza a regir la modificación (Ley 20.455) en que se limita a 2, la cantidad de viviendas a las que un particular puede beneficirse del DFL-2. Es importante reseñar que esta modificación se refiere al propietario y no a la vivienda misma. Por tal motivo cuando una vivienda sea transferida solo perderá el beneficio DFL-2 si el nuevo propietario ya posee 2 o mas propiedades acogidas a este beneficio. La modificación no tiene efecto retroactivo por lo tanto no afectará a aquellos propietarios de viviendas DFL-2 que se hubieran inscrito en el Conservador de Bienes Raíces antes del 1 de Noviembre.

Nuevo curso de post grado de Gestión y Desarrollo Inmobiliario

2010-08-27T16:02:00.000-07:00

Se informa que nuevamente en la Escuela de Ingeniería de la U. de Chile se dictará a partir del 2 de Octubre el curso-taller Gestión y Desarrollo Inmobiliario. Mayores antecedentes en: www.ingcivil.uchile.cl/postgrado

VARIACION DE PRECIOS EN DEPTOS.DE SANTIAGO-CENTRO

2010-08-10T17:23:00.000-07:00

Se ha poublicado recientemente un estudio de Montalva Quindos en que se muestra las variaciones de precios que han tenido los deptos. desde el año 2004 a Junio 2010 en Santiago-Centro. Las principales conclusiones son las siguientes:
1.- Los deptos. de 1A variaron su precio promedio(UF/m2) entre 32,60 y 36,05
2.- Los de 1D-1B lo hicieron entre 32,14 y 34,69
3.- Los de 2D-1B, entre 30,92 y 33,11
4.- Los de 2D-2B, entre 30,07 y 31,72
5.- Los de 3D-2B, entre29,83 y 30,43
A su vez las superficies tambien han ido variando con el tiempo:
6.- Los de 1A, entre 24,54 y 26,10 m2
7.- Los de 1D-1B, entre 33,72 y 32,96 m2
8.- Los de 2D-1B, entre 45,26 y 43,65 m2
9.- Los de 2D-2B, entre 56,04 y 55,06 m2
10.- Los de 3D-2B, entre 68,70 y 68,35 m2
Conclusión: Los precios han tenido un alza y las superficies han disminuido (con excepción de los deptos. de 1A cuya superficie promedio ha aumentado.

HIPOTECAS VERDES

2010-07-20T06:21:00.000-07:00

Como un incentivo mas para que las empresas inmobiliarias introduzcan en sus nuevos proyectos las tecnologías de construcción sustentable, en algunos paises se está incentivando a los nuevos compradores de estos productos inmobiliarios, con hipotecas con mejores tasas. Se denominan "Hipotecas Verdes" y para acceder a ellas efectivamente la construcción debe cumplir requisitos de sustentabilidad.

SIMA 2010- Madrid

2010-05-22T14:32:00.000-07:00

Respecto al Salon Inmobiliario de Madrid 2010 (SIMA 2010), que comenzó recién antes de ayer (Jueves 20 de Mayo), he encontrado un Resumen de las principales disertaciones del primer día, las cuales incluyo a continuación por encontrarlas de interés:

- “Mercados inmobiliarios europeos al final de la tormenta” - Dr. Tobías Just del Deutsche Bank Research.
Comenzó diciendo “hemos convertido al huracán en una tormenta de verano, aunque siguen apareciendo algunos tornados” refiriéndose a Grecia. Justo en su ponencia mostró una visión optimista para el largo plazo “lo peor ya ha pasado” aseguró. “La gente hoy no liquida los inmuebles prime ya que los propietarios pretenden mantener su valor de mercado”, “tenemos que mirar siempre la oferta y la demanda, no es fácil desarrollar 740.000 viviendas año como ha ocurrido en España”. Para los sectores residenciales a nivel mundial comentó que no espera subas de precios y que algunos mercados se deberían acomodar hacia la baja. Cerró afirmando “la construcción ecológica ya no es un nicho, es un mercado”

- ¿Cual es la situación actual y perspectivas del mercado inmobiliario y estadounidense? - Pat Combs por la NAR.
“En EEUU lo peor de la tormenta ya ha pasado, pasamos de 4,8 a 5,1 millones de viviendas vendidas en 2009 con respecto a 2008 y para 2010 esperamos números positivos también (5,7 millones de viviendas”. Destacó que según su parecer los precios ya están estabilizados, aunque el mercado crediticio sigue complicado, “el dinero no llega al consumidor y el desempleo es un dato preocupante con índices cercanos al 10%”.

- “¿Qué proyectos buscan los fondos de inversión internacionales?” - Andrés Escarpenter - Director internacional de Jong Lang Lasalle.
En su conferencia remarcó la importancia que tiene la tasa que generan los inmuebles de renta. “Londres es el único mercado de Europa en el que hoy las rentas suben. Los mercados mas complicados son Hamburgo, Luxemburgo, Barcelona y Budapest”. Mostró datos de volúmenes de inversión en segmento de oficinas: “Los volúmenes de inversión han caído un 40% en Europa, a excepción de Londres que ha mantenido buenos parámetros”; con respecto a montos de inversión dijo “Los inversores de escala no aceptan menos del 6% de rentabilidad anual (para inversiones de no menos de 30 o 40 millones de Euros). Estos inversores es claro que huyen hacia la seguridad buscando en estos tiempos primordialmente las ubicaciones top. Para centros comerciales es difícil hoy conseguir interesados ya que son escalas de inversión que en general superan los 100 millones de euros “los compradores actuales buscan activos de mayor liquidez”.

- “Los negocios inmobiliarios en los mercados emergentes: donde están las mejores oportunidades? (referido a Europa) - William klister - Presidente de ULI (urban Land Institute) Europa.
Comenzó diciendo: “Con este entorno hasta Londres y París son mercados emergentes o re-emergentes”, klister mostró los resultados de una encuesta que realizó el ULI a referentes del sector para tratar de verificar las tendencias “las respuestas fueron muy disímiles”, aclarando que hoy quienes conocen el mercado no saben hacia donde pueden derivarse las variables. En algunos rankings que se elaboraron en base a las conclusiones se mostraron muy mal posicionadas a ciudades como Barcelona y Madrid hoy a la altura de ciudades de Europa del este o Moscú.

EL TERREMOTO Y EL FUTURO DEL MERCADO HABITACIONAL

2010-03-22T07:15:00.000-07:00

No hay dudas de que los efectos del devastador terremoto ocurrido en la zona centro sur del país tendrá incidencia en el mercado habitacional que marcará un antes y un después.

CASAS. En lo que respecta a casas de uno y dos pisos, éste será, sin lugar a dudas, el mercado hacia donde tratará de ir la demanda en los próximos meses, por el temor a vivir en altura. Dado la falta de terrenos disponibles, los proyectos de casas tendrán que desarrollarse en las zonas perimetrales de la ciudad y los potenciales compradores tendrá que decidir distancia versus menor exposición al riesgo.
En este mismo sentido, éste debiera ser el momento para que de una vez por todas se posicionen las casas con estructura de madera. Este tipo de construcciones presentan muchas ventajas y además tienen un excelente comportamiento sísmico.

EDIFICIOS DE DEPARTAMENTOS. En el futuro próximo los departamentos más allá del piso 7 u 8 no serán demandados y lo más probable es que en los edificios actualmente en venta tendrán que disminuir su precio para poder comercializarlos. Los futuros proyectos tenderán a disminuir la altura y en aquellos casos de edificios por sobre 20 pisos, quizás deberán contar con elementos estructurales que permitan amortiguar los efectos sísmicos. Esto aumentará los costos, pero dará una mayor tranquilidad a los potenciales compradores.

RIESGOS Y SEGUROS EN LA CONSTRUCCION

2010-03-05T14:41:00.000-08:00

RESPONSABILIDAD DEL PRIMER VENDEDOR

La Ley de Calidad en la construcción (Ley 20016 publicada en el Diario Oficial el 27 de Mayo de 2005) establece que el primer vendedor (Inmobiliaria y/o constructora) es el responsable por daños que se produzcan en la construcción por un período de 10 años (daños estructurales); de 5 años (daños en las instalaciones: agua, alcantarillado, gas, electricidad, ascensores, etc.) y de 3 años (daños en las terminaciones).
Por lo tanto producido el daño, es este primer vendedor el responsable, cualquiera que sea la causa, exceptuando un mal uso por parte de sus ocupantes.
No obstante lo anterior si este primer vendedor demuestra que el edificio fue diseñado y calculado de acuerdo a las normas; que se utilizaron los materiales especificados y que éstos a su vez cumplían con la norma; que la ejecución de los trabajos se hicieron bajo las normas y artes del buen construir su responsabilidad se extingue aún cuando el edificio hubiere tenido deterioros. En este caso dicho deterioro queda encasillado bajo el rótulo de caso fortuito.
En la eventualidad que se demuestre que hubo fallas ya sea en el diseño en el mal uso de materiales o mala ejecución de la obra, el primer responsable es el primer vendedor aunque posteriormente éste a su vez puede repetir contra quienes fueron los causantes.

SEGURO EN COMPRAS CON CREDITO HIPOTECARIO

Cuando una propiedad se compra con créditos hipotecarios, el Banco que otorga el crédito exige que la propiedad se asegure contra incendio por el monto de dicho crédito. De esta manera ellos se protegen por el monto prestado. A este respecto hay que distinguir 2 situaciones:
a) Los seguros de incendio solo protegen contra incendios. En la eventualidad de que el incendio se produzca a causa de un sismo el seguro no paga. Por tal motivo lo habitual es que la póliza de incendio tenga un adicional de terremoto. Por lo tanto siempre que se tome una póliza de incendio es recomendable tomarla con un adicional de terremoto. De esta forma queda protegido frente a cualquier daño producido por el sismo.
b) Tal como se dijo anteriormente el Banco que otorga el crédito hipotecario se protege por el monto prestado solamente. De tal forma que si el comprador ha cancelado algún porcentaje como pié, este monto está desprotegido.

COMPRAS DE CONTADO

En estos casos hay 2 alternativas: 1) el comprador tomó un seguro por iniciativa propia y 2) aquel comprador que no tomó el seguro. En el primer caso al igual que en las compras con crédito hipotecario debe reclamar a su compañía de seguros. Cuando no tiene seguro su reclamo debe hacerlo al primer vendedor.

LA CADENA DEL RIESGO

La cadena del riesgo opera de la siguiente forma. Si el comprador adquirió con crédito hipotecario se tuvo que asegurar. Suponiendo que la póliza se tomó con adicional a terremoto, si a consecuencias de éste hubo daños (incluso total) debe reclamar a la compañía de seguro y ésta después de la verificación debe cancelar. Tal como se dijo con anterioridad esta cancelación corresponde solo al monto asegurado. Una vez que la compañía de seguros ha cancelado, ésta procede contra el primer vendedor, ya que de acuerdo a la Ley es quien debe responder por los daños.

DERECHOS INMOBILIARIOS TRANSABLES (DIT)

2010-01-21T06:52:00.000-08:00

A raíz de algunas disputas por el uso que se está dando a algunas propiedades declaradas monumentos nacionales, es conveniente refrescar el concepto de los Derechos Inmobiliarios Transables (DIT) .

La Ley que regula la aplicación de estos Derechos está en tramitación en el parlamento desde hace a lo menos 4 años.

La aplicación de este concepto nace como retribución al perjuicio que se causa a un propietario de un bien raíz cuando éste es declarado, por ejemplo, monumento nacional o por diseño de un nuevo Plan Regulador se declara área verde. Como el bien común prevalece por sobre el interés personal, los propietarios están impedidos de desarrollar algún proyecto en las propiedades afectadas. En estos casos, los propietarios recibirían una compensación de “metros cuadrados virtuales de construcción”, que pudiera vender en el mercado secundario. El comprador podría usar estos metros cuadrados sumándolos a metros cuadrados que por norma tendría la propiedad en que se emplaza su proyecto.

De esta forma los DIT consisten en un proceso mediante el cual los derechos de desarrollo inmobiliario se separan legalmente de aquellas propiedades que las autoridades han determinado proteger y se transfieren a propiedades donde se considera apropiado o deseable un mayor nivel de desarrollo
inmobiliario. Una vez separados tales derechos, las propiedades que los originaron quedan restringidas en sus posibilidades de desarrollo futuro. Se permite, a cambio, que las propiedades que reciben los DIT se desarrollen a densidades mayores.

¿POR QUE SON TAN POPULARES LOS FIP EN LAS INVERSIONES INMOBILIARIAS?

2010-01-16T12:24:00.000-08:00

Los Fondos de Inversión Privados o FIP son “fondos” formados por un grupo de aportantes o participantes que son administrados por una Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, por cuenta y riesgo de sus aportantes. Se rigen exclusivamente por sus Reglamentos Internos y por las normas del título VII de la Ley 18.815. Fueron creados por la Ley 19.702 del año 2000. Estos Fondos no están fiscalizados por la Superintendencia de Valores y Seguros.
La idea es que al juntar grupo de aportantes se logra reunir un capital relevante, que permite hacer inversiones en proyectos, que los aportantes actuando individualmente a lo mejor no podrían.
Desde el punto de vista tributario los FIP dado de que no son personas jurídicas, sino que su naturaleza es ser solo un patrimonio, no son contribuyentes de la Ley de la renta. De esta forma cuando un Fondo vende un activo, no paga impuesto por la ganancia de capital. No obstante los aportantes si pagan impuesto cuando liquidan su participación en el FIP. De esta forma, la gran ventaja es que los aportantes “postergan” la tributación correspondiente.
Es por este motivo que la gran mayoría de los proyectos inmobiliarios están siendo financiados total o parcialmente por FIP.

¿QUE ES LA LESIÓN ENORME?

2010-01-07T17:05:00.000-08:00

Según el Código Civil, el vendedor de un bien raíz sufre lesión enorme, cuando el precio que recibe es inferior a a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. En este caso el “justo precio” tiene relación con el tiempo transcurrido.

Por ejemplo si un terreno o una propiedad en general, se vende en 100 y transcurrido un corto período de tiempo (1 año ) el comprador la vende en 200, el vendedor original puede demandar a su comprador por lesión enorme y el juez podría determinar que el 90% de la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta se le reintegre al vendedor original. O sea, en este ejemplo, el vendedor original recibiría adicionalmente a lo ya recibido (100) un monto de 90.

Por este motivo es que los compradores de eventuales gangas deben “cubrirse” legalmente para no ser demandados por lesión enorme. Para esto hay muchas formas, pero siempre lo mas adecuado es asesorarse por un abogado.

¿QUE SON LOS CONDO-HOTELES?

2009-12-29T10:33:00.000-08:00

En general en el rubro hotelero el negocio opera de la siguiente forma: las empresas administradoras no son propietarias del edificio, sino arrendatarias de éstos. Por tal motivo los desarrolladores inmobiliarios de este tipo de edificaciones tienen dos alternativas: venderlas a inversionistas institucionales, para que éstos a su vez lo arrienden a largo plazo a las administradoras hoteleras o bien arrendarlos ellos mismos a éstas administradoras.

En el caso de los condo-hoteles, la situación es diferente. El desarrollador inmobiliario construye un edificio para hotel pero vende cada una de las habitaciones, como si fuera un condominio, a diferentes propietarios y se contrata a una compañía administradora hotelera para su administración. Bajo este sistema el propietario de cada habitación la puede utilizar durante un período de tiempo establecido, y cuando no está ocupada por él, la administradora se encarga de arrendarla como habitación de hotel. Los ingresos generados por este alquiler, por concepto de habitación, se reparten de acuerdo a una fórmula previamente pactada entre la compañía administradora y el propietario de la habitación.
Es importante señalar, que en este caso, la inversión que se requiere por cada habitación corresponde al valor de la edificación propiamente tal mas el mobiliario de cada habitación. El cual debe ser uniforme para cada una de ellas.
En el país se han realizado muy pocos desarrollos hoteleros bajo este concepto. No obstante es muy común en otros países, ya que permite a los inversionistas pequeños participar del negocio hotelero.
Este sistema es especialmente indicado para la construcción de apart-hoteles.

¿POR QUE LAS PERSONAS INVIERTEN EN BIENES RAICES?

2009-12-28T15:19:00.000-08:00

1) SU ADMINISTRACION ES MUY FACIL
En general, la administración de una cartera de propiedades es relativamente sencilla por lo que puede efectuarla el propio inversionista. Como alternativa, esta administración puede ser contratada a empresas especializadas a un costo bajo.
2) EXISTE DIVERSAS ALTERNATIVAS DE FINANCIAMIENTO
Para la adquisición de bienes raíces es posible utilizar el financiamiento bancario disponible, por lo cual con un porcentaje muy bajo (10% a 15%) del monto de la inversión es posible adquirir una propiedad y destinarla al arriendo.
3) ACTIVIDAD NO AFECTA A IMPUESTOS NI CONTRIBUCIONES
Si se adquiere propiedades DFL-2, Las rentas que se perciban por los arriendos no están sujetas al impuesto a la renta y el pago de contribuciones es muy bajo.
4) BAJO RIESGO
Todos los bienes raíces pueden asegurarse de todo riesgo. Además, con las debidas precauciones es posible asegurar el pago de la renta por parte de los arrendatarios.
5) RENTABILIDAD ASEGURADA
En general, los bienes raíces tienen una rentabilidad entre 7% y 10% anual.

6) PLUSVALIA
En general, los bienes raíces tienen plusvalías en el tiempo. De esta forma aquellas propiedades que están en sectores solicitados para compras o arriendos van teniendo una valoración año a año.

QUE ES LO QUE VIENE …..

2009-11-15T13:43:00.000-08:00

En general las crisis generan cambios de tendencia en todos los sentidos. Las cosas ya no serán igual que antes, en ninguna actividad.
Como se reflejarán estos cambios de tendencias en la industria inmobiliaria y de la construcción. De muchas formas y en cada una de sus etapas:

1.- Proyectos (considerar la altura óptima económica de los edificios, hacer efectivamente una coordinación de proyectos antes de la construcción, hacer una ingeniería o análisis de valor en todos los proyectos, elaborara los proyectos bajo una plataforma BIM, incorporar los conceptos de construcción sustentable y de domótica, etc.)
2.- Construcción (no iniciar la construcción sin tener un Plan o Proyecto de Construcción, incorporar sistemas de grabación de imágenes inteligente que permitan mejorar las productividades y disminuir los accidentes, incorporar los métodos madurez vs resistencia de los hormigones para poder desencofrar mas temprano, incorporar el Last Planner en la gestión de la construcción, etc)
3.- Inmobiliarias (Proyectos innovadores, no se puede seguir haciendo mas de los mismo, incorporación a los diseños conceptos similares al YOO, departamentos o casas piloto orientados al concepto home staging, etc)
4.- Bancos (atreverse a financiar proyectos de profesionales jóvenes que con su empuje y energía serán los que efectivamente harán la innovación)

El objetivo central deberá ser tener productos inmobiliarios mas eficientes, mas economicos y cuya venta sea mas rápida.

En próximos post seguiremos conversando mas en detalle sobre estos temas…..

LA LEY DE PARETO APLICADA AL CAMPO INMOBILIARIO

2009-10-11T15:34:00.000-07:00

Se atribuye a Wilfredo Pareto, filosofo, economista y sociólogo italiano (1848 a 1923) la denominada Ley de Pareto o Regla del 80/20 que expresa “20% de algo siempre es responsable del 80% de los resultados”

Algunos ejemplos de aplicación en el área inmobiliaria:

El 20% de los clientes representen el 80% de las ventas.
El 20% de los productos representan el 80% de las ganancias obtenidas.
El 20% de elementos representan el 80% del costo de un inventario.
Satisfaciendo el 20% de los requerimientos tiene en un 80% asegurada la venta.
El 20% de las partidas de un presupuesto de construcción corresponde al 80% del presupuesto total
El 20% de nuestro tiempo al día, es el que produce el 80% del trabajo que hacemos en el día.

¿VENDEMOS LO QUE PRODUCIMOS O PRODUCIMOS LO QUE VENDEMOS?

2009-10-07T15:05:00.000-07:00

Esta es la gran pregunta a futuro.
No hay duda, la gente está comprando lo que producimos pero como todos los actores del mercado producen lo mismo (ver artículo anterior relativo al “mimetismo” o “me too” ), al no haber productos diferentes, los compradores tienen que comprar obligatoriamente lo que hay en el mercado.
¿O será que efectivamente lo que producimos corresponde a lo que quiere la gente?
Queda planteada la interrogante

EL DISEÑO Y LOS PROYECTOS INMOBILIARIOS

2009-09-19T07:16:00.000-07:00

Un excelente ejemplo de cómo el diseño y la arquitectura se complementan en los proyectos inmobiliarios es lo que se conoce como concepto YOO. Este concepto nació cuando el desarrollador inmobiliario inglés John Hitchcox en su afán de agregar valor a sus productos inmobiliarios se asoció con el prestigiado diseñador Philippe Starck, para incorporar el diseño en sus proyectos.
YOO se propone llenar el vacío que dejan las inmobiliarias con poca imaginación y falta de visión. Parten de la premisa de que se puede dar con un diseño de alto vuelo pero democrático, con buenas proporciones, buena calidad y buenos materiales pero no necesariamente ligados a un precio excluyente. Lo llaman diseño “con foco” o sea diseño con un propósito, orientado a los clientes, a buen precio y que se vende.
Ofrecen sus servicios como consultora y/o como inversionistas y trabajan sobre proyectos nuevos o en la mayoría de los casos con construcciones antiguas, abandonadas o simplemente ignoradas que luego son recicladas y valorizadas por medio del diseño.
En la primera fase elaboran un concepto que transmita una experiencia de vida inspiradora y atractiva asociada a la historia del edificio o a la del barrio para luego desarrollar los distintos tipos de departamentos y su ambientación interior. En la fase final desarrollan una campaña de marketing que pone en valor el concepto y sacan a relucir la figura de Starck, haciendo del proyecto un bien seductivo y deseable.
Revisando los proyectos uno se da cuenta que están construidos en “clave inmobiliaria”. O sea proyectan la mayor cantidad de m2, la estructura es estándar, clara y simple y trabajan en base a la repetición y a los elementos en serie. Pero justamente lo interesante es eso. Echando mano al buen diseño y al genio de Starck logran en cambio un producto novedoso con una paleta de colores y materiales que seducen, con formas que transmiten status, exclusividad o simplemente alegría transformando una propiedad y sus muros en una experiencia de vida.
La piedra angular del concepto "Yoo" es la oportunidad de elegir entre varios estilos de apartamentos, Nature, Clásico, Culture y Minimal. En el Plan Nature, la madera natural y la piedra proporcionan un sentimiento de luz y espacio y de estar dentro de la naturaleza. En el Plan Classic, Starck le da al entorno un estilo familiar y a medida, eterno y con ecos de los castillos franceses, alemanes y escoceses. El Plan Culture es una explosión de color y emociones, con toques barrocos y exóticos, con fantasía y excentricidad . Minimal es la pureza y simpleza, espacios funcionales y de formas y colores blancos, agua clara y tonos neutros con una aura Zen. No obstante los compradores son libres para crear su propio estilo o de elegir entre estas cuatro ideas.
Durante el último tiempo, la marca YOO de John Hitchcox y Philippe Starck se ha forjado una reputación como uno de los desarrolladores de propiedades más innovadores y visionarios del mundo. El nombre YOO ha redefinido las convenciones del diseño residencial y del marketing de las propiedades, poniendo entusiasmo, inteligencia y personalidad en cada uno de proyectos que ha emprendido la compañía.
Ahora existen más de 4.000 apartamentos YOO, por valor de más de 2.000 millones de dólares en términos de desarrollo y asociaciones en ciudades y países como Moscú, Boston, Miami, Tel Aviv, Nueva York, Sydney, Seúl, Alemania, Austria, Madrid, Melbourne, Argentina, y Phuket (Tailandia).

TENDENCIAS DEL NEGOCIO INMOBILIARIO

2009-09-11T15:11:00.000-07:00

En un número reciente de la Revista Capital se incorpora las conclusiones o tendencias del mercado inmobiliario a que llegaron un grupo de connotados arquitectos, en un panel sobre la materia. Por encontrarlo muy interesante para los lectores de este Blog ,que no lo hayan leído en la revista Capital, a continuación se resume dichas conclusiones:

1.- Primera tendencia: Adiós a la segregación. Comunas como Puente Alto, Peñalolen, Huechuraba, demuestran que es posible zonas en que vivan muy cerca, familias con ingresos radicalmente distintos, por lo cual la segregación está en retirada.

2.- Segunda tendencia: Mas condominios. Hay una alta tendencia de las familias a irse a los extramuros del perímetro urbano, a las zonas de expansión autorizados (AUDP) en busca de jardín mas espacio para esparcimiento y aire mas limpio.

3.- Tercera tendencia: Las parcelas de agrado:OUT. Estudios recientes han demostrado que dejaron de ser primera opción para las familias.

4.- Cuarta tendencia: Crece repoblamiento urbano. Hay mucha gente que está dispuesta a trasladarse a lugares cercanos al comercio, al trabajo y a los epicentros de la actividad cultural. El fenómeno partió en el casco histórico y se está expandiendo a otras comunas.

5.- Quinta tendencia: Oferta mas sofisticada. La alta competencia exige diferenciarse por lo que la oferta es cada vez mas sofisticada.

6.- Sexta tendencia: Revitalización de la zona sur. Una vez que esté terminado el Parque de la Aguada (hoy un botadero de basuras) que incluye una costanera rodeada de parques , se revitalizará toda la zona sur.

7- Séptima tendencia: Productos focalizados. Cada vez mas se ofrecen productos para mercado focalizados: solteros, adultos mayores, estudiantes, personas de altos ingresos, etc.

8.- Octava tendencia: Las autopistas como actores. Esto trae y seguirá trayendo nuevos terrenos y oportunidades.

¿CUALES SON LOS PRECIOS ACTUALES DE LOS DIFERENTES PRODUCTOS INMOBILIARIOS?

2009-08-14T16:33:00.000-07:00

Recientemente me hicieron esta consulta. En forma aproximada y dependiendo de su ubicación y de las especificaciones técnicas respectivas, los precios actuales para los productos inmobiliarios que se indica, son los siguientes:

a) Edificios habitacionales: 30 a 45 UF/m2
b) Edificios de oficinas: 45 a 70 UF/m2
c) Locales comerciales: 60 a 90 UF/m2

Comentarios:
1) Si bien, en general, los edificios de oficinas y los locales comerciales de strip center no se venden, el valor de arriendo se calcula en función de los precios de venta indicados.
2) Tanto las oficinas como los locales comerciales se entregan generalmente en obra gruesa. En cambio los edificios habitacionales siempre se entregan con todas sus terminaciones.
3) Los valores anteriores nos indican de alguna forma los rangos a cancelar por los terrenos si se usan para los productos indicados.

¿QUE ES LA PROPIEDAD FRACCIONAL?

2009-08-05T07:21:00.000-07:00

El concepto de “propiedad fraccional” está creciendo rápidamente como una alternativa a la propiedad completa de casas vacacionales o segundas viviendas. Bajo este sistema, un grupo de inversionistas o potenciales usuarios se unen para adquirir un departamento vacacional en copropiedad, de modo que cada uno adquiere, por contrato, la posibilidad de usar el bien raíz durante periodos preestablecidos. No se debe confundir este concepto con el de tiempo compartido, ya que en el caso de la “propiedad fraccional” el adquirente del inmueble se convierte en “co-propietario” del inmueble.

Este concepto es especialmente apto para aquellos compradores que:
a) Deseen adquirir la casa de vacaciones o segunda vivienda, pero reconocen que su presupuesto no alcanza.
b) Otros que, a pesar de tener fondos suficientes, reconocen que no es rentable hacerse propietario único de una propiedad que solo ocuparán durante unas pocas semanas del año.
c) Aquellos que desean evaluar el ser propietario de una residencia de vacaciones, antes de comprometerse a una mayor inversión.
d) Aquellos inversores que ven la propiedad fraccional como un modo de ampliar su cartera de propiedades y a la vez limitar su inversión.

Por ejemplo, si cuatro personas compran un departamento bajo el concepto de propiedad fraccional, cada uno tendrá 25% de la propiedad total, y responderá por el mismo porcentaje de los gastos comunes y , cada uno tendrá derecho a usar dicho departamento por 13 semanas al año, según un calendario rotatorio previamente acordado. El sistema funciona de una manera muy sencilla: el 1er año usa las semanas comprendidas entre la 1-13, el segundo año de la 14-26, el tercer año de la 27 a la 39, el cuarto año de la 40 a la 52 y así sucesivamente.

COMUNIDADES PARA LA CONSTRUCCION DE VIVIENDAS

2009-08-02T16:29:00.000-07:00

A través de este sistema los profesionales jóvenes que no tienen capital pueden emprender un desarrollo inmobiliario, siempre y cuando tengan el “know how” de la gestión inmobiliaria.
En efecto, mediante este sistema se puede conseguir un terreno sobre el cual se pueda emplazar un proyecto de tamaño mediano a pequeño. En lo posible no mas de 30 casas o deptos. para poder reunir el total de interesados en corto tiempo. Una vez que se tiene el proyecto o un anteproyecto adelantado y se ha determinado los costos respectivos de cada unidad se busca reunir el grupo de interesados.
De esta forma el sistema permite a un grupo de personas, desarrollar un proyecto habitacional, a través de una acción mancomunada y sin fines de lucro, de tal forma que cada miembro integrante del grupo obtenga su vivienda a precio de costo. Esta agrupación o comunidad, asesorada por un profesional con experiencia en este tipo de proyectos, asume el papel de promotor, es decir, adquieren el terreno, encargan el proyecto y construyen, pero efectúan todo este proceso sin afán de lucro, a diferencia de las promotoras inmobiliarias privadas. Desde el punto de vista legal, una vez reunidos la totalidad de los miembros necesarios para desarrollar el proyecto, se constituye con ellos una sociedad de responsabilidad limitada que es la que adquiere el terreno, contrata al profesional gestor y solicita el crédito bancario para la construcción.
Respecto al financiamiento del proyecto no debiera tener dificultades, ya que se trata de un proyecto cerrado (los promotores a su vez serán los compradores finales). De esta forma el ente financiero no tiene riesgo ya que los compradores están asegurados, siempre y cuando los integrantes de la comunidad sean sujetos de crédito.

A continuación se indican las ventajas de este sistema:
• Cada asociado obtiene una vivienda al costo (Aprox. un 30% inferior al precio de mercado)
• Permite incorporar en el proyecto requerimientos especiales de cada asociado.
• Permite conformar un grupo de personas afines tanto en lo económico como en lo cultural.
• Permite la incorporación de inversionistas que deseen obtener una utilidad al vender posteriormente la vivienda a su precio de mercado (Aprox. un 30% superior al costo)

CHARLA DE WARREN BUFFET. MUY INTERESANTE

2009-06-30T09:49:00.000-07:00

Por considerar de gran interés su punto de vista sobre las inversiones, a continuación se inserta parte de la charla que dió Warren Buffet a los estudiantes del MBA de la Universidad de Miami
http://www.youtube.com/watch?v=aUQr2c53NhY
http://www.youtube.com/watch?v=8ZYeCMY-j0Y
http://www.youtube.com/watch?v=r7m7ifUz7r0
http://www.youtube.com/watch?v=caFD7bwkuEc

La charla completa está en 15 partes. A los que le interese pueden encontrara el resto en www.youtube.com (buscar: Charla de Warren Buffet)

QUE ES EL “HOME STAGING” O “PROPERTY STYLING”

2009-06-18T17:28:00.000-07:00

En EEUU se llama “Home Staging” y en Inglaterra “Property Styling” a la técnica de venta que tiene por objeto preparar una vivienda para su venta, reorganizando la decoración para hacerla mas atractiva y que efectivamente muestre su verdadero potencial.
En EEUU, Inglaterra y Europa existen empresas especializadas dedicadas exclusivamente a este rubro, que en realidad es un arte, y que incluso alquilan el mobiliario y los accesorios apropiados.
Este sistema es altamente efectivo, ya que el comprador, en la gran mayoría de los casos, no es capaz de visualizar el verdadero potencial de los espacios. No debemos olvidar que el comprador no está comprando un producto sino un estilo de vida, un sueño.
Para conseguir este objetivo es necesario efectuar lo siguiente:
- Reorganizar y actualizar el mobiliario
- Reordenar la estructura de la casa
- Reparar los elementos defectuosos
- Pintar las paredes deterioradas
- Alquilar el mobiliario y accesorios que sean necesarios.

La experiencia demuestra que la venta de las viviendas que se ha usado esta técnica o modalidad ha sido muy exitosa, disminuyendo por una parte el plazo de venta y por otra permite conseguir un precio superior al esperado.

CURSO DE GESTION Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

2009-06-16T08:30:00.000-07:00

Para aquellos lectores, que están interesados, se informa que el curso-taller "Gestión y Desarrollo Inmobiliario" , que se había anunciado con anterioridad, será dictado bajo el patrocinio de la Esc. de Ingeniería de U. de Chile.
Este curso se realizará todos los días Sábados de 9.00 a 13.00 hrs, en 8 sesiones, a partir del 4 de Julio próximo. Las clases se efectuarán en la Esc. de Ingeniería de la U. de Chile. Beauchef 850, esq. Av. Blanco Encalada.
Mayor información en Telef. 56-2-9784377 y www.ingcivil.uchile.cl/postgrado.
Si lo desean a mi correo personal: naguiler@vtr.net

ALGUNOS COMENTARIOS SOBRE VENTAS DE PROPIEDADES

2009-06-10T14:24:00.001-07:00

He encontrado en la red algunas informaciones importantes relacionadas con la venta de propiedades que he querido compartir con los lectores de este Blog.

1) La primera dice relación con la importancia de conocer el mercado cuando queremos vender una propiedad. Estos, según la coyuntura económica que se viva, puede ser un mercado de compradores, o uno de vendedores o puede estar en equilibrio o balanceado. Cada uno tiene caracteríticas diferentes que es importante conocer. La siguiente Tabla nos ilustra al respecto:

2) Otra consideración importante es la relación que existe entre el precio de venta de la propiedad y el número de clientes que la visitará. El siguiente cuadro nos muestra esta relación, según la experiencia de un "realtor" de Miami:

TIPS DE SIMA-2009 (SALON INMOBILIARIO DE MADRID)

2009-06-04T09:51:00.000-07:00

Acaba de efectuarse la feria anual SIMA-2009. A continuación algunos temas novedosos:

SUBASTAS INVERSAS
Para comercializar stocks de bancos y desarrolladores que pretendían liquidar rápidamente su stock y hacer liquidez, se efectuó como parte de SIMA-2009 (Salón Inmobiliario de Madrid-2009), el estilo de remate holandés o “Subasta Inversa”. La diferencia con la subasta tradicional es que parte con un valor máximo o techo y las pujas son hacia abajo, a diferencia de la subasta tradicional que parte de un valor bajo y las pujas son hacia arriba de este valor piso. En el caso de la subasta inversa las rebajas desde el valor inicial tienen un tope mínimo, que corresponde al valor de referencia, a partir del cual el lote se retira de la oferta. A veces se introduce una ligera modificación y es que el martillero permite una oferta un poco menor que el mínimo pero que queda condicionada a la aceptación por parte del vendedor.
En el caso de la subasta realizada en SIMA, fue de 125 propiedades, compuesta de terrenos, hoteles, edificios de estacionamientos, obras paralizadas, viviendas unifamiliares, dúplex y departamentos tanto usados, como nuevos y también en construcción, localizados tanto en Madrid como en otras ciudades de España y también de Portugal.

SEPARADOS SIN CASA
Una Inmobiliaria muy creativa ofrece a quienes se divorcian la posibilidad de acceder a una vivienda de su stock, incluso amoblada, sin pagar nada durante el primer año, período donde no sólo se complica la vida sentimental sino también la económica. Para acceder a este inmueble, el comprador firma la escritura definitiva de inmediato, pero por un año no tiene que cancelar nada.

INGENIOSA FORMA DE PRODUCIR RENTA ADICIONAL EN EDIFICIOS
Un empresario expuso una novedosa e ingeniosa oportunidad de negocios que enlaza la generación de energía eléctrica limpia con la renta del espacio aéreo de propiedades. En efecto el sistema utiliza los techos de las edificaciones para instalar paneles solares. La energía producida por éstos se vende totalmente a una distribuidora eléctrica o bien solo una parte y el resto se usa en el propio edificio. Buena noticia, ya que de resultar el sistema, el arriendo del techo ingresará al condominio lo que permitirá rebajar los gastos comunes.

CHILE EN UN BUEN LUGAR PARA RECIBIR INVERSIONES INMOBILIARIAS
En su exposición, el profesor del IESE José Luis Suárez mostró los resultados de una rigurosa investigación que llevó adelante con el fin de responder a la solicitud de exponer sobre cuales serán los entornos de inversión más atractivos para el sector inmobiliario tras la crisis.
Para ello se estableció 5 variables fundamentales para analizar los entornos de inversión: a) Variables demográficas b) Macroeconomía c) Riesgo de Cambio d) Seguridad Jurídica y política y e) Movilidad urbana.

Luego de analizar bajo estos parámetros 240 países se obtuvo una preselección de los mejores 39. A la cabeza de este ranking se posicionaron India y China en primero y segundo lugar respectivamente. Chile ocupó el 7° lugar, mientras que Brasil el quinceavo puesto. A la hora de explicar el buen posicionamiento para la inversión por parte de Chile José Luís Suárez citó que cuenta con la ventaja de haber logrado altos niveles de transparencia y un muy clima empresarial a pesar de contar con el inconveniente de una baja tasa demográfica.

COYUNTURA INMOBILIARIA: ¿ES EL MOMENTO DE PARTIR CON NUEVOS PROYECTOS?

2009-05-21T07:46:00.000-07:00

Pareciera ser que ha llegado el momento de patir con nuevos proyectos. Aún más, si sabemos que el período de maduración de cualquier proyecto inmobiliario es de mediano plazo, desde que éste se concibe hasta su construcción y entrega transcurren a lo menos 24 meses.

Un análisis resumido de la situación actual nos lleva a lo siguiente:

1.- Desde el punto de vista de la oferta, ésta depende principalmente de 3 factores: Precio de los terrenos, tasas de interés de corto plazo y del capital propio de las empresas. Veamos cual es la situación actual respecto a estos factores: cuando los terrenos tienen aumentos de precios significativos y/o las tasas de interés de corto plazo son altas, repercuten negativamente en la oferta. En efecto, el producto final resulta más caro y por lo tanto disminuye sustancialmente la masa de potenciales compradores. En la actualidad no es el caso ya que los precios de los terrenos a lo menos se han mantenido y más bien permanecen con una leve tendencia a la baja y las tasas de interés de corto plazo están bajas. Por tal motivo, desde el punto de vista de estos factores no debiera haber incentivo a detener o frenar la oferta. Respecto al capital propio de las empresas, cuando éstas han perdido parte de su capital tienen menor capacidad de asumir créditos, por lo tanto se resiente la oferta. Pero tampoco este es el caso ya que esta crisis ha sido bien soportada por la gran mayoría de las empresas del rubro y son muy pocas y casi excepciones aquellas que han quebrado dejando proyectos paralizados. Por tal motivo, tampoco desde el punto de vista de este factor debiera paralizarse la oferta.

2.- Según estadísticas recientes de la Cámara Chilena de la Construcción, al mes de Marzo, los meses para agotar el stock, en el Gran Santiago, en departamentos fue de 22,2 meses y para casas de 14,3 meses. Se estima como normal, que los meses para agotar el stock en deptos. sea 18 meses y en casas 12 meses. Es decir, estamos llegando a los stocks que se considera normales. Por lo tanto desde este punto de vista tampoco hay obstáculos para frenar la oferta.

3.- Respeto a la situación económica, la percepción general es que la gente está más dispuesta a tomar decisiones, porque ven el escenario menos malo y ven el empleo con mayor seguridad que lo que ocurría en los en los meses anteriores. Esto ha hecho que el ánimo de la gente esté más predispuesto a comprar. Es así, como muchas personas que se informaron en los períodos de promociones durante el verano, ahora están tomando decisiones de compra

EL PLAN EN UN PROYECTO INMOBILIARIO

2009-05-13T16:30:00.000-07:00

Por considerarlas de interés, a continuación se expone algunas reflexiones de un exitoso empresario inmobiliario de USA respecto al Plan, en un proyecto inmobiliario:
- El plan viene antes de encontrar un terreno.
- No compro ningún terreno sin tener una buena idea de lo que voy a hacer
- Hay que visualizar el Plan en detalle. Luego hay que ponerlo en papel.
- Hay que poner por escrito la visión y el Plan para lograrlo, y no desviarse en ningún aspecto del mapa de ruta.
- El Plan no se trata únicamente de cómo y dónde se va a construir. Tiene que ver con todos y cada uno de los aspectos del proyecto desde el comienzo al fin.
- No basta limitarse a decir “voy a construir un proyecto de condominios”. Ni siquiera: “Voy a construir un proyecto de condominio de lujo”. Hay que decir: “Voy a construir un proyecto de condominio de lujo en una ubicación de primera, a orillas del mar, que cuente con la facilidad de tener restaurantes, almacenes y sitios de recreación en las proximidades, a donde se pueda llegar caminando, un lugar donde quienes viven allí puedan llegar a sus oficinas en el centro de la ciudad en 10 minutos o menos”

EL FORWARD FUNDING

2009-04-04T07:58:00.000-07:00

En algunos países, los promotores utilizan este sistema como una nueva modalidad de financiamiento. Se entiende por forward funding la compraventa de un futuro edificio arrendado en verde a un tercero con financiamiento a cargo del comprador. En este sistema participan 3 actores. Por un lado, el promotor, que es quién identifica la necesidad y oportunidad del negocio inmobiliario y es quién también adquiere el terreno y formaliza un contrato de arriendo del futuro edificio con un tercero. Por otro lado, participa el inversionista, que está dispuesto a aportar el financiamiento necesario para el desarrollo de la construcción. Finalmente un tercer actor es el arrendatario, quién tiene la necesidad de ocupar el edificio a construir y que es quién formaliza este contrato en verde con el promotor. Esta modalidad representa las siguientes ventajas. El promotor consigue un financiamiento para la construcción de tasa menor y más flexible que el tradicional bancario. El inversionista se asegura la adquisición de un edificio ya arrendado, que le garantiza una rentabilidad determinada. El arrendatario obtiene un producto acorde a sus necesidades.
Generalmente en el forward funding, el vendedor-promotor traspasa el terreno al comprador-inversionista en una etapa preliminar (a veces al cumplirse determinadas condiciones previas, generalmente relativas a proyectos y permisos), y se compromete a desarrollar (proyectar, construir y arrendar) el edificio en el terreno que le ha vendido inicialmente al comprador-inversor. Para ello cuenta con el financiamiento que le proporciona precisamente el propio comprador-inversor. De esta forma éste va deviniendo en propietario de las obras a medida que avanza la construcción. En función del éxito alcanzado en la comercialización del edificio (esto es, del nivel de ocupación y rentas obtenidos para el inversionista), se remunera al promotor, generalmente con el pago de un precio complementario.
Es cierto que, por ahora, este contrato no se halla regulado específicamente en nuestra legislación. Sin embargo, hasta que eso ocurra, conviene tener en cuenta que, por mucho que el forward funding no encaje estrictamente en ninguno de los tipos previstos por la ley, contiene elementos propios de diferentes contratos regulados (compraventa, préstamo, arrendamiento de obras, arrendamiento de servicios, mandato y mediación); lo que confiere al promotor y al inversionista la seguridad de que, en caso de que el contrato dejara de prever algún aspecto específico, siempre cabría recurrir a la normativa de dichos contratos regulados para completar su régimen.

LAS MUJERES: UN MERCADO INMOBILIARIO ATRACTIVO

2009-03-22T17:05:00.000-07:00

En una reciente publicación de un diario de Santiago (El Mercurio, Suplemento propiedades), se entrega la siguiente información respecto al comportamiento de las mujeres en el mercado inmobiliario:
1.- Según datos de la Superintendencia de Bancos, las mujeres representan el 39% de los deudores hipotecarios.
2.- Representan además el 33% de los montos otorgados.
3.- Según información entregada por Cimenta, se supone estadística de los créditos otorgados por ellos, la participación femenina ha variado desde un 7,6% en 1993 hasta el 43,2% en 2007.
4.- Según datos de la Superintendencia de Bancos el 57% del endeudamiento de las mujeres corresponde a financiamientos habitacionales. En cambio en los hombres es 51%.
5.- La deuda hipotecaria promedio de las mujeres es de $ 15,9 millones, en los hombres $20 millones.
6.- La deuda hipotecaria vencida en las mujeres es del 1%, en los hombres 1,3%.
7.- Las mujeres prefieren departamentos chicos de valor inferior a las UF 2.600 y con programa 2dormitorios y 2 baños.

FINANCIAMIENTO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS (Parte 2)

2009-03-13T08:05:00.001-07:00

FINANCIAMIENTO EN USA

A continuación se indica las características principales de este financiamiento.

Existen los siguientes financiamientos:

a) Land Financing, que es el financiamiento para la adquisición del terreno.
b) Construction Loan, que es el crédito otorgado a corto plazo para la construcción propiamente tal (brick and mortar)
c) Mortgage loan, que es el financiamiento a largo plazo o permanente.

El financiamiento mas importante es el Mortgage Loan, ya que a su vez obtenido el compromiso de otorgar éste (Commitmet), solo entonces es posible conseguir los otro financiamientos de corto plazo, dado de que éstos de alguna forma están garantizados por el primero.

Los “Closing Cost”, son los honorarios involucrados en cada financiamiento. Su porcentaje oscila en alrededor del 3% e incluyen los siguientes:

a) Discount fees o discount point o point u original fees. Es un % que debe cancelarse al Banco por el privilegio de otorgar el crédito. La suma entregada por este concepto se pierde si el solicitante finalmente no toma el préstamo.
b) Legal fees, que corresponde a los honorarios por os estudios legales realizados directamente por el Banco con motivo del financiamiento a entregar.
c) Recording fees, que corresponde a los gastos de inscripción de la obligación en la Oficina del Condado respectivo.

Es muy importante señalar que el monto del Mortgage Loan, no se determina en función del valor de la construcción sino en la capacidad del proyecto en producir renta. Es decir, en función de su valor económico. De éste el banco determina el crédito máximo a otorgar (ceiling of mortgage) o el monto mínimo (floor of mortgage).

Como de este crédito se “cuelga” el crédito para la construcción las inmobiliarias aspiran al monto máximo (Ceilán of mortgage). No obstante los Bancos, por lo general, otorgan el mínimo. Para cubrir la diferencia y conseguir que el Banco otorgue el máximo, es posible conseguir con otra institución financiera, una garantía adicional o Stand by Commitment. Este financiamiento es caro, del orden del 5% y debe cancelarse al momento del otorgamiento aunque posteriormente no lo use.

El monto del Construction Loan fluctúa entre el 75% y el 80% del Mortgage Loan y debe corresponder solo a los costos específicos de construcción o como se denominan brick and mortar. En cambio el Replacement Cost, incluye todos los costos involucrados, es decir, terreno, proyectos, construcción, servicios, honorarios, etc.

La diferencia que se produce entre el Replacement Cost y el Construction Loan, corresponde al Equito y debe cubrirla el desarrollador.

FINANCIAMIENTO PARA DESARROLLOS INMOBILIARIOS EN OTROS PAISES (Parte 1)

2009-03-13T07:26:00.000-07:00

En Perú el financiamiento para el desarrollo de proyectos inmobiliarios tiene características distintas a las que conocemos en Chile. Al respecto se recomienda el siguiente artículo aparecido recientemente en el Portal Inmobiliario:
http://www.portalinmobiliario.com:80/diario/noticia.asp?NoticiaID=11184&utm_id=125

CIUDADES VERDES O ECOCIUDADES

2009-02-27T05:31:00.000-08:00

De aquí a 2030, un 60% de la población mundial vivirá en zonas urbanas, el doble de gente que en 1950, y un 22% más que en 2003, señala el Programa de la ONU para el medioambiente. Si no se toman las medidas necesarias, el aire de estos lugares será irrespirable. Por tal motivo, las Naciones Unidas en el marco de las Jornadas Mundiales del Medioambiente, celebradas a principios de junio de 2008 en California, propone la creación de bosques urbanos y espacios verdes, que mejoren la calidad del aire. Además hace un llamamiento a los gobiernos en general y a las autoridades locales en particular sobre la necesidad de detener el éxodo rural y de intentar llevar a cabo un crecimiento sostenible de las ciudades.

Estas son las denominadas “ciudades verdes” o también “ecociudades”, algunas de las cuales ya se encuentran en construcción:

1.- Proyecto “La Fuente”, de Abu Dhabi. En esta ciudad, con capacidad de 50.000 habitantes, estará prohibido el uso de autos y para movilizarse habrá cabinas automatizadas de transporte. La ciudad se abastecerá totalmente de energías renovables. Las calles estarán cubiertas de paneles destinados a generar sombra pero seránn también recolectores de energía solar. El agua potable provendrá de una planta desalinizadora.

2.- Proyecto Dongtan, Isla de Chonming, China, se desarrollará sobre una superficie de 8.400 Há., para 500.000 habitantes. La electricidad se producirá por energía eólica y se reciclará el 80% de la basura. Los autos y el transporte público usarán hidrógeno u otra energía limpia. Los edificios no tendrán mas de 8 pisos y serán proyectados para consumir un tercio de lo que consume un inmueble tradicional.
3.- HafenCity, Hamburgo. Este proyecto se desarrolla en 155 Há. Para 12.000 residentes y oficinas y cenros de negocios para unas 4.000 personas. Los edificios se diseñarán para consumir un tercio de la energía consumida en los tradicionales. Se usará sistemas de calefacción que reducirá en un 27% las emisiones de dioxido de carbono.

4.- Sherford, Inglaterra. Esta ciudad está proyectada para 5.500 viviendas. La electricidad será suministrada por turbinas eólicas. El agua caliente será proporcionada por energía olar. Se restringirá el uso de autos y el proyecto contempla que los habitantes puedan ir a pié a las escuelas, oficinas y comercio.

CRISIS ECONOMICA Y RASCACIELOS

2009-02-08T15:12:00.000-08:00

Para muchos la construcción de rascacielos representa un símbolo de riqueza económica. No obstante para otros, estas mega construcciones, son el anuncio de nuevas crisis económicas.
En efecto, los economistas Andrew Lawrence y Mark Thornton han relacionado el anuncio de edificios que establecen récords de altura con el fin de períodos de auge económico. El “Índice Rascacielos”, creado por ellos a fines de lo noventa, muestra la relación entre la edificación de los edificios más altos del mundo y los ciclos económicos. Establecen que cada vez que empieza la construcción de un edificio que romperá una marca de altura, se aproxima una importante desaceleración económica. Una nueva prueba de tal aseveración, es el edificio Burj Dubai, que en Septiembre pasado anunció que ya es la estructura más alta realizada por el hombre y el hecho de que muchas economías ya estaban viendo a esa fecha un fuerte freno en su economía. No obstante el rascacielos seguirá creciendo para terminarse en 2009.

Thornton plantea que ha habido cinco ciclos de auge en la construcción de rascacielos.
Los edificios Singer y Metropolitan Life , los mas altos de su época, se construyeron entre 1904 y 1909. Ambos fueron terminados en medio de El Pánico de 1907, una de las mayores crisis financieras vividas por EE.UU.
En el segundo ciclo están los edificios que tuvieron nuevos récords de altura, construidos a fines de los años 20, en pleno auge del mercado de capitales. Estos fueron el de Manhattan Company, Chrysler y el Empire State . Anunciadores de la Gran Depresión.
El tercer gran ciclo ocurrió 40 años después. Nuevamente el mundo vivió una expansión en la década anterior para entrar en 1970 en una fase de recesión y alta inflación que se denominó “stanflación”. Paralelamente, tanto en Chicago como en Nueva York se edificaba una serie de rascacielos que establecería nuevas marcas: Las Torres Gemelas y la Torre Sears.
En las economías de Asia-Pacífico tuvo lugar el cuarto auge en la construcción de edificios. Las Torres Petronas terminadas en 1997 fueron símbolo del milagro económico de Malasia. Sin embargo, ese año comenzó la Crisis Asiática.
Actualmente estaríamos viviendo el quinto boom con la nueva generación de rascacielos que están en construcción no sólo en los países árabes, sino desde China hasta Brasil.
Sin embargo, se reconoce que algunas crisis importantes (como la de principios de los 80) no han sido “anunciadas” por este índice.

GASTOS COMUNES

2009-01-02T06:17:00.000-08:00

Uno de los factores que mas inciden en la aquisición de un departamento es el monto de los gastos comunes. Por tal motivo uno de los desafíos para los futuros proyectos es definir “productos inmobiliarios” que permitan minimizar estos costos. Para esto se debiera considerar lo siguiente:

1.- Equipamiento o “Facilities”.

Uno de los ganchos que utilizan las inmobiliarias para atraer (o piensan que son atractivos para los compradores) es el equipamiento que ofrecen. Es así como casi en todos los proyectos se considera algunos de éstos, como: piscina, gimnasio, quincho, lockers para el personal de servicio externo, sala multiuso o multimedia, circuíto cerrado de TV, lavandería, juegos infantiles, etc.

No obstante es importante destacar, que según una encuesta realizada, hace algun tiempo, por el Portal Inmobiliario se obtuvo los siguientes datos: a) un 40% de los encuestados cree que ninguno de estos equipamientos es imprescindible; y b) un 26% de las preferencias (el mas alto) se inclina por la lavandería, todos los otros equipamientos tienen un mínimo de preferencias.

En resumen, la incorporación de equipamientos no sería un gancho tan atractivo de venta como lo creen las inmobiliarias y mas bien los compradores los perciben como un factor de aumento de los gastos comunes.

2.- Personal

Uno de los factores mas incidentes en los gastos comunes es el de personal. En efecto el personal (vigilancia y aseo) tiene una incidencia de entre un 50% y un 60% del total, dependiendo del número de deptos. Por lo tanto aquí hay un elemento importante para trabajar tratando de disminuir este costo. En esto tiene una función especial el diseño para que el resultado sea un edificio “autogestionado”. Por ejemplo, el diseño debiera incorporar: las puertas de acceso al edificio y subterráneos, deben ser resistentes, seguras e incorporar citófonos; incorporar iluminación en todo el perímetro del edificio ubicada estratégicamente; incorporar equipos de videovigilancia que pueden ser monitoreados desde cualquier computador por los propietarios; todos los controles del edificio deben estar en una sala única para facilitar su operación por parte de los residentes; debe entregarse a los usuarios Manuales en que se indique, en forma clara y “amigable”, no tan solo todas las informaciones relativas a las operaciones del edificio y sino tambien que hacer en caso de emergencias, etc.

3.- Energía

Otro de los factores de mas incidencia en los gastos comunes, es la energía, que está entre un 17% y un 20% del total. Para esto, el diseño debiera considerar la incorporación de paneles solares fotovoltaicos que permitieran absorber gran parte de la energía consumida por la iluminación general del edificio.

TAREAS DE HOY PARA LAS INMOBILIARIAS

2008-12-30T02:51:00.000-08:00

Las inmobiliarias, me refiero a aquellas empresas que han definido su actuar en el campo inmobiliario, y no aquellas que actuaron en este campo en forma transitoria solo para aprovechar los tiempos de bonanza, deben tener hoy en día dos grandes preocupaciones: como colocar el stock que tiene y pensar en los cambios que se producirán en los futuros proyectos para que éstos sean exitosos. A esto nos referiremos a continuación:

1.- Como colocar mi stock.

En un mercado de pocos compradores y ofertas variadas en precios, ubicaciones, programas y “facilities” , la única forma de ser exitoso es utilizar métodos de marketing no convencionales o lo que se llama “marketing de guerrilla”.
Este “marketing de guerrilla” utiliza métodos no convencionales y tiene como objetivo generar o revitalizar la demanda de compradores para un proyecto determinado o para una zona determinada o para un grupo de proyectos de una misma empresa, etc.
No obstante lo anterior, para que esta campaña sea exitosa previamente la Inmobiliaria deberá haber pactado con su banco las mejores condiciones de financiamiento para sus compradores. Esta campaña de marketing debe estar acompañada de buenos precios y buen financiamiento.

2.- Futuros proyectos.

Aquí debemos plantearnos 2 interrogantes: cuando deberemos iniciar nuestros próximos proyectos y cuales serán a futuro los productos inmobiliarios que demandará el mercado.

Respecto a la primera interrogante, pienso que la economía a nivel mundial tendrá una inflexión a partir del tercer trimestre del próximo año. Esta apreciación está basada en el hecho de que si bien estamos inmersos en una recesión globalizada, no es menor que nunca antes ha habido una acción mancomunada de todos los gobiernos para ir en ayuda de los mercados. Esto por una parte. Por otra parte, no debemos despreciar el factor “Obama” y las medidas que tendrá que tomar para reactivar el mercado. Estas medidas mas todas las otras que están tomando los gobiernos de Europa y Asia debieran ayudar a que los mercados tengan un cambio de tendencia no mas allá del tercer trimestre del 2009.
En el caso de Chile, según todos los entendidos, no caeremos en recesión aunque habrá un crecimiento bajo, que se estima entre 1,55 y 2,0%. Esto indica que con mayor razón debiéramos prepararnos para que nuestro mercado, en general, y el inmobiliario en particular debiera empezar a repuntar a partir del cuarto trimestre del 2009. De tal forma que si la situación fuera ésta, debiéramos iniciar ya, los estudios de los nuevos proyectos.

Respecto a cual será el producto inmobiliario a ofrecer, debemos pensar en innovar y no seguir haciendo más de lo mismo. Los nuevos productos inmobiliarios deberán jugarse por la eficiencia energética, por una disminución de los gastos comunes, por una innovación en el diseño, etc. Deberá maximizarse los presupuestos incorporando sistemas industrializados de construcción. No es posible que nos sigamos demorando 10 a 12 meses en la construcción de un edificio cuando el Empire State con 102 pisos construído en el año 1931 se demoró 18 meses.

En resumen: Para disminuir stock aplicamos el “marketing de guerrilla” y para los nuevos proyectos “innovación”.

PANORAMA ACTUAL DEL MERCADO INMOBILIARIO (Parte IV)

2008-12-07T06:51:00.001-08:00

MERCADO DE OFICINAS

Respecto de este mercado, reuniendo la información publicada por diferentes empresas de estudios de mercado, se puede concluir lo siguiente:

1.- Al tercer trimestre de 2008 había, en el Gran Santiago, aprox. 1,4 millones de m2 de oficinas clase A y 1,2 millones de m2 de oficinas clase B.
1.- De éstos, al tercer trimestre de 2008, la vacancia de oficinas clase A fue de 0,25%; en cambio las oficinas clase B fue de 1,41%.

2.- Actualmente se encuentran en construcción aprox. 370 mil m2 de edificios clase A ( lo que equivalente a un 30% de la sup. actualmente existente) y 150 mil clase B, (casi un 10% de la sup. actualmente existente). Esta superficie debería entrar al merado entre los años 2009 y 2010.

3.- Si se considera la baja absorción que habrá en los próximos 2 años, como consecuencia de la contracción económica, y la alta producción actualmente en proceso se podría estimar que a fines del 2010 podría haber tasas de vacancia de alrededor de un
8%, que se consideran normales para este tipo de mercado.

4.- Como conclusión, al contrario de lo que ha ocurrido en los últimos años (alta demanda, poca producción y mínima tasa de ocupación) este mercado a partir del 2010 debiera tener demandas solo equivalentes a la absorción anual del mercado, que a su vez está supeditada a la actividad económica del país.

PANORAMA ACTUAL DEL MERCADO INMOBILIARIO (Parte III)

2008-12-07T06:13:00.000-08:00

VIVIENDAS DE PRECIO SOBRE UF 1.000.-

1.- Según estadísticas de Cámara Chilena de la Construcción, al tercer trimestre de 2008, las cifras eran las siguientes:
Gran Santiago
a) Meses para agotar stock de departamentos: 29,9
b) Meses para agotar stock de casas: 18.0
Cifras Nacionales
a) Meses para agotar stock de departamentos: 32,1
b) Meses para agotar stock de casas: 16,5

2.- Se puede decir que en condiciones normales de mercado el stock el stock debiera agotarse en alrededor de 18 meses, esto es, 25.000 deptos y 15.000 casas aproximadamente.

3.- Suponiendo un ingreso mensual futuro de viviendas que incrementará mensualmente el stock actual y una venta promedio mensual (suponiendo un mercado deprimido), para llegar a la normalidad, en el Gran Santiago, se requiere los siguientes plazos:

a) Departamentos: 22 meses
b) Casas: 12 meses.

4.- De acuerdo a las cifras entregadas por varias empresas de estudios de mercado de viviendas, las diferencias entre las diferentes comunas del Gran Santiago son mínimas, relativas al parámetro “meses para agotar stock” No habría variaciones de mas allá de un 5% , con respecto a los promedios anteriores.

PANORAMA ACTUAL DEL MERCADO INMOBILIARIO (Parte II)

2008-12-03T06:22:00.000-08:00

MERCADO DE PARQUES INDUSTRIALES

1.- Actualmente existen aprox. 1.500 Há urbanizadas en alrededor de 40 Parques Industriales.
2.- Se estima que la vacancia actual corresponde a un 10%, es decir, habría alrededor de 150 Há disponibles.
3.- Alrededor del 80% de la oferta disponible se encuentra en las zonas Norte y Nor Poniente de Santiago y fuera del anillo A. Vespucio.
4.- Alrededor del 65% de la oferta actual corresponde a sitios de entre 4.000 y 7.000 m2 y un 15% a sitios de entre 2.000 y 4.000 m2.
5.- El precio promedio de os sitios disponibles está en el rango 2.0 a 2.5 UF/m2.
6.- A partir de 1998 prácticamente se ha paralizado el desarrollo de nuevos loteos.

La demanda para este tipo de desarrollo está íntimamente relacionada con el crecimiento industrial del país, de tal forma que mientras se mantenga un bajo crecimiento económico no habrá aumentos importantes en la demanda.

NON RECOURSE LOAN

2008-12-03T05:07:00.000-08:00

Llama la atención la cantidad de casas abandonadas que se muestra en algunas imágenes de EEUU. Esto se debe a que los créditos hipotecarios corresponden a los denominados "Non recourse loan", es decir, créditos sin aval personal.
De esta forma si el precio de la vivienda cae a un valor menor que el crédito, el deudor le entrega la casa al Banco y éstos no pueden exigir la diferencia que resulte.
Esta situación es un incentivo para que los Bancos traten de renegociar con sus clientes, ya que si estos abandonan las viviendas los Bancos para proteger su patrimonio deben incurrir en gastos adicionales de vigilancia, mantención, gastos de remate, etc..que van en desmedro del valor final a recuperar.

PANORAMA ACTUAL DEL MERCADO INMOBILIARIO (Parte I)

2008-12-03T05:04:00.000-08:00

En realidad para hacer un análisis del sector no se puede englobar la situación en un solo mercado inmobiliario, sino que la atención debe fijarse en varios submercados. En efecto, tenemos el mercado de viviendas bajo UF 500, el de sobre UF 1.000, el de oficinas, el de regiones, etc. Cada uno de éstos tiene comportamientos y características diferentes. En función de la información de diferentes fuentes, veamos cual es el panorama actual en algunos de éstos:

PROGRAMA FONDO SOLIDARIO DE VIVIENDA I (FSV I).
Está orientado a viviendas de precio de venta bajo UF 500. que se financian con un Ahorro mínimo de UF 10 y un Subsidio que varía entre UF 280 y UF 470, más otros subsidios complementarios como de localización, para equipamiento, etc. Así mismo los compradores son agrupados por una EGIS (Entidad de Gestión Inmobiliaria Social) en forma previa al inicio de la construcción, por lo cual no hay riesgo de demanda. Este programa está dirigido a la vivienda sin deuda por lo que el comprador no requiere un crédito adicional. Precisamente esta forma de financiar, sin requerimiento de crédito y con demanda asegurada, ha hecho que este mercado siga vigente y sin deterioros. La gran dificultad de operar en este mercado es la de encontrar terrenos cuyo precio sea compatible con el valor de las viviendas a desarrollar. Por las características propias de este tipo de desarrollo, están mas bien orientados a empresas constructoras que ha empresas inmobiliarias.

PROGRAMA FONDO SOLIDARIO DE VIVIENDA II (FSV II).
Está orientado al mercado de viviendas por sobre UF 500 y hasta UF 1.000., que incluye un Ahorro mínimo de UF 30 y un subsidio entre UF 280 y UF 420 mas subsidios complementarios de localización, de equipamiento, etc. El comprador de estas viviendas, a diferencia del programa FSV I, requiere de un crédito adicional para completar el precio. De esta forma están sometidas a las restricciones actuales del financiamiento bancario. Adicionalmente como se trata de un segmento de bajos ingresos y de empleo más inestable, se han rigidizado los requerimientos para estos créditos. Por tal motivo este es un mercado que ha experimentado una baja en las velocidades de venta, pero manteniéndose aún en una situación de venta razonable.

PROYECTOS DE INTEGRACION SOCIAL.
Estos proyectos están orientados a mitigar la segregación socio-espacial. De esta forma en estos proyectos coexisten viviendas del FSV I y/o FSV II) y viviendas correspondientes al Subsidio General Unificado D.S. No 40. Recordemos que el valor de estas últimas viviendas puede alcanzar a los UF 1.000.-
Las viviendas que sean parte de un proyecto de integración social reciben un Bono o Subsidio de UF 100 adicionales.
El mix resultante en estos proyectos lo hacen interesante ya que por una parte el comprador obtiene subsidios adicionales y por otra el desarrollador tiene un mix de riesgo muy interesante.

TIEMPOS DE CRISIS & REAL ESTATE

2008-11-14T07:37:00.000-08:00

Como debemos reaccionar en estos tiempos de crisis, desde el punto de vista inmobiliario:

1.- Se debe aprender a distinguir entre la “información publicada” y la información real. No cabe duda que mucha “información publicada” está sesgada. Está redactada de forma de atraer la curiosidad de los lectores y muchas veces los llamativos títulos no son coherentes con el desarrollo de la noticia o información.
2.- Debemos ser estudiosos en analizar el abanico de información existente y cotejarlo con nuestras experiencias anteriores.
3.- Debemos analizar las informaciones reales con prudencia sin exitismos exagerados pero también sin derrotismos anticipados.
4.- Las decisiones de futuros proyectos nunca deben estar orientadas por las informaciones coyunturales del momento sino con perspectivas de futuro, ya que los proyectos inmobiliarios son de mediano plazo.

¡URGENTE¡ SE REQUIERE PROFESIONALES INMOBILIARIOS CON EXPERIENCIA

2008-10-25T15:24:00.000-07:00

En la actividad inmobiliaria, que duda cabe, estamos viviendo tiempos difíciles. Necesitamos con urgencia “especialistas” que nos ayuden y nos asesoren.
Las preocupaciones básicas hoy en día de cualquiera inmobiliaria son: a) como tratar de vender mi stock mas rápido y b) que proyecto hacer, cuando termine de vender, para continuar con mi actividad.

Para resolver ambas preocupaciones lo primero que debe preguntarse la inmobiliaria es ¿cuento con los profesionales adecuados que me permitan supera ambos obstáculos? O los que tengo son solo “gerenciadores” de proyecto. Si no los tengo necesito acudir en forma urgente a profesionales especializados que me ayuden a superar los escollos.

Al respecto me acuerdo del siguiente cuento: Iban 2 amigos caminando por un campo en Africa, cuando divisan a lo lejos un león que viene corriendo hacia ellos. Ambos amigos asustados comienzan a correr en sentido contrario al del león tratando de impedir que los alcance. De repente uno de ellos se detiene busca algo en su mochila, encuentra unas zapatillas con clavos y se las empieza a poner. El otro lo ve y le grita ¿crees que con esas zapatillas correrás mas rápido que el león? El que está con zapatillas le contesta: No, lo que me importa es correr más rápido que tú.
Precisamente eso es lo que requieren las inmobiliarias hoy: hacer uso de las herramientas que le permitan vender su “stock” antes que la competencia. Para esto se requiere conocer las técnicas adecuadas de marketing que nos ayuden a cumplir este objetivo. Es lo que denomino “marketing de guerra”, que usa herramientas distintas a las usadas en tiempos normales. Se trata de aplicar muy bien estas técnicas, ya que no es que los compradores se acabaron, sino que hay menos y lo que requiero es usar las herramientas adecuadas que me permitan captar mejor a los compradores que quedan

FIN DEL "MIMETISMO" O "ME TOO"

2008-10-25T14:54:00.000-07:00

En el mes de Mayo en el artículo “ Creatividad y Gestión Inmobiliaria” se comentaba que, a nuestro juicio, las inmobiliarias habían perdido la creatividad. Llevadas por los excelentes resultados del último tiempo terminaron por hacer un trabajo rutinario. Se transformaron en "gerenciadoras" de proyecto cuyo pensamiento era: ¿para que hacer algo distinto si puedo hacer lo mismo que mi competencia y gano plata?

Esto se denomina en otros países "el mimetismo" (o el me too).

Decíamos que este escenario se había acabado y efectivamente hoy lo estamos comprobando. Los empresarios inmobiliarios están asustados porque ven que su stock se demorará en agotarse en promedio en alrededor de 20 meses y han paralizado nuevos proyectos. Es lógico que estén asustados. No saben como reaccionar, se acostumbraron al “me too” y ahora no pueden hacerlo.

¿Pero esto significa que se acabó la actividad inmobiliaria?.
La respuesta es: Rotundamente nó.

Solo se acabó la actividad para aquellas empresas “gerenciadoras” de proyectos, pero se abre una amplia gama de oportunidades para aquellos verdaderos "emprendedores o desarrolladores o gestores inmobiliarios", creativos, con mas imaginación, mas innovación y con mejores diseños y que son capaces de percatarse cuales son los nuevos "nichos".

LAS 3 F Y LA CRISIS SUBPRIME

2008-10-06T17:47:00.000-07:00

En un reciente artículo leí que todas estas crisis se producen por una mezcla muy explosiva de las 3F: Fantasy, Fraud y Foolishness. Para el caso de la crisis subprime las 3F se manifestaron así:
Fantasy (Fantasia): Se pensaba que el mercado inmobiliario continuaría apreciándose sin parar.
Fraud (Fraude): Ya nadie duda que hubo manejos oscuros en el otorgamiento de préstamos hipotecarios.
Foolishness (Tontera): Los inversionistas no se preocuparon de entender las hipótesis bajo las cuales, las clasificadoras de riesgo, otorgaban la clasificación de AAA a los bonos respaldados por"paquetes" de hipotecas.

Esto mismo pero en forma humorística se pueden apreciar en el siguiente video:http://www.youtube.com/watch?v=pFmYIFk5i1Q&feature=related

¿ES HOY EL MEJOR MOMENTO PARA COMPRAR UNA VIVIENDA?

2008-10-05T16:40:00.000-07:00

Sí, es el mejor momento si Ud. cumple las siguientes condiciones:

a) Si tiene acceso al crédito
b) Si tiene un empleo seguro
c) Si tiene ahorros que le permiten dar un pié
d) Si tiene expectativas de mantener la casa a lo menos 2 años.

Si Ud. cumple estos requisitos sin lugar a dudas que su mejor inversión es comprar ahora.

En un artículo anterior (24/Ago) se concluyó, en forma muy conservadora, que los nuevos proyectos debería salir con precios de venta entre un 9% y un 12% superiores a los actuales. Esto sin considerar alzas en los costos financieros de corto plazo; mayores costos por concepto de aumentos de los plazos de ventas (por bajas velocidades de venta) y los efectos de la aplicación del IVA a la construcción.
Al considerar todos estos factores es muy posible que en definitiva los nuevos precios sean, a lo menos, un 20% superior a los actuales. Por tal motivo será un gran negocio comprar ahora. Si dadas las situaciones coyunturales, se logra un descuento adicional, mejor aún.
Los nuevos proyectos no aparecerán sino dentro de 2 años, por lo que si, pasado este período, desea o debe vender su vivienda tendrá una rentabilidad de a lo menos un 15%. Por el contrario si compra ahora y debe vender de aquí a 1 año casi con seguridad deberá hacer una pérdida.

CRISIS SUB PRIME ¿DONDE ESTA LA PLATA?

2008-10-03T10:02:00.000-07:00

La enorme cantidad de dinero considerada en el plan de EEUU para amortiguar los efectos de la crisis financiera, para a su vez, tener las menores repercusiones en la economía real, nos lleva a preguntarnos ¿y que pasó con este dinero? ¿dónde está?.
Sabido es que el dinero no se pierde, sólo cambia de manos. Por lo tanto debe estar en algún lado.
Para tratar de despejar esta incógnita se analiza a continuación las diferentes actividades correspondientes a la cadena de producción de los desarrollos inmobiliarios y veremos como en cada una de estas etapas hubo beneficiados que se quedaron con una parte de la “torta”:

1.- Terreno. Sabido es que el mundo, en general, pasó por un período de gran liquidez, con repercusiones importantes en el mercado inmobiliario. Para tratar de “colocar” estos capitales líquidos se otorgaron créditos hipotecarios a destajo. Esto tuvo como consecuencia una alta demanda de viviendas, la que a su vez significó un aumento en el precio de los terrenos. Recordemos al respecto, que las plusvalías de las propiedades en general, durante este período, estuvieron por sobre el 10% anual y en algunos casos en porcentajes superiores. Como conclusión tenemos que en esta etapa se “quedó atrapada en manos de los propietarios de estos terrenos” una gran parte del dinero.

2.- Oficinas de proyecto y otros profesionales. Este “boom” de proyectos inmobiliarios significó una gran cantidad de trabajo para las empresas de proyecto, mucho mas allá de lo normal. Por lo tanto, estas empresas ganaron “mucha plata” y a pesar de que estos honorarios no tienen gran incidencia en el costo final, aquí quedo también una parte del dinero aunque no significativa. Esto mismo ocurrió con los estudios de abogados y otros asesores.

3.- Empresas constructoras. Las empresas constructoras tuvieron una gran cantidad de trabajo y por lo tanto también ganaron mucho dinero.

4.- Empresas de corretaje de propiedades. Estas empresas participaron en la venta de los terrenos y también en la venta de los departamentos, por lo tanto también ganaron mucho dinero en el período.

5.- Especuladores “fliperos”. En un articulo anterior (5 de Abril de 2008) se comentó que la alta "plusvalía artificial" que tuvieron las propiedades en el período, llevó a una alta propensión a invertir en inmuebles. Era muy fácil ganar mucha plata en el corto plazo al invertir en éstos en los períodos de pre-construcción abonando solo un 20% del precio de lanzamiento. Dada la gran demanda y la acelerada plusvalía, en un corto período de tiempo estos proyectos subían sus precios. De tal manera que quienes tenían "reservas" las vendían ganado en el corto plazo hasta un 100% ( o mas aún) de su aporte inicial. De esta forma el mercado inmobiliario se llenó de compradores especulativos en "pre-construcción", comprando y vendiendo sus opciones. A esto se le llamó "flipping". Conclusión: En manos de estos especuladores quedó otra parte del dinero.

6.- Inmobiliarias. La alta demanda y la acelerada plusvalía llevó a los desarrolladores inmobiliarios a generar una gran cantidad de proyectos para abastecer esta demanda. Por esto, estas empresas ganaron mucha plata. Aquí quedó otra parte del dinero y en cantidad muy importante.

7.- Empresas Clasificadoras de riesgo. Estas empresas son las que asignan una determinada clasificación a los “papeles” financieros. Como en el período hubo una gran cantidad de hipotecas (créditos hipotecarios) estas empresas clasificaban los “paquetes de éstas” para que pudieran ser vendidos en el mercado financiero. Por este trabajo dichas empresas recibían un honorario. Durante el período estas empresas tuvieron mucho trabajo y por lo tanto ganaron mucho dinero.

8.- Otras empresas. Debido al gran efecto multiplicador que tiene la actividad de la construcción, fueron numerosas las empresas que se beneficiaron con este “boom”: empresas publicitarias, imprentas, fábricas de muebles, artículos de línea blanca, etc. En estas empresas quedó otra parte del dinero.

9.- Bancos que otorgaron los créditos para la construcción. Estos Bancos se beneficiaron con el dinamismo de la actividad y ganaron mucho dinero.

Ahora bien, estos beneficiados con el “boom” no dejaron sus ganancias “debajo del colchón” por lo que lo mas probable es que hayan hecho inversiones. Cualquiera que haya sido, excepto contados activos como el oro, perdieron una parte importante de su ganancias. Las propiedades se depreciaron y perdieron gran parte de su valor (entre un 30% y un 40%). Las acciones y los instrumentos financieros en general se desvalorizaron. Conclusión: En esta pasada también hubo perdedores y ganadores. Pero al final de la cadena ¿quién se quedó con el dinero?. La respuesta es: los mismos de siempre : especuladores que sabían lo que venía, como John Paulson que ganó US$ 3.700 millones y George Soros con US$ 2.900 millones

¿QUE HAY DETRAS DEL RESCATE DE FANNIE MAE Y FREDDIE MAC?

2008-09-17T14:40:00.000-07:00

En un articulo anterior comentamos que ambas instituciones pertenecen a las que en USA se denominan Government Sponsored Enterprises (G.S.E.)., que son empresas creadas y reguladas por una Ley, por lo cual de alguna manera, son "patrocinadas" por los poderes públicos, incluso aunque su capital sea íntegramente privado.La Federal National Mortgage Association (FNMA O Funnie Mae) y la Federal Home Mortgage Corporation ( FHLMC o Freddie Mac) son instituciones cuyo objeto, por Ley, es dar liquidez al mercado de hipotecas mediante la compra de éstas. Estas hipotecas se "agrupan" ,se securitizan y aseguran, para posteriormente emitir títulos garantizados por estos "paquetes hipotecarios".
Dado de que estos paquetes hipotecarios, incorporaban hipotecas sub prime, de difícil recuperación, el valor de las acciones de ambas instituciones habían bajado prácticamente a cero. Esto significaba la quiebra de ambas instituciones. Como ésta involucraba al Gobierno, por ser empresas patrocinadas por él, no le quedó otra alternativa que asumir la responsabilidad de todas sus obligaciones. Se dice que los Gobiernos de China y Japón en conjunto tienen aprox. US$ 600 mil millones en Bonos de ambas instituciones. De haber quebrado, el Gobierno de USA habría quedado sin credibilidad en los mercados financieros.
Por otra parte estas empresas tienen un valor estratégico dentro del mercado financiero y específicamente dentro del mercado inmobiliario, ya que su quiebra habría significado la paralización de los créditos hipotecarios al carecer de un organismo que diera liquidez al sistema.Por último, es importante señalar que este rescate no incluye a los accionistas. Estos lo perdieron todo ya que las acciones tienen un valor cercano a cero y las futuras utilidades irán a cancelar los dineros comprometidos por el Gobierno

¿COMO SE COMPORTARA LA DEMANDA EN EL FUTURO INMEDIATO?

2008-09-08T14:03:00.000-07:00

¿Veamos que nos muestra el actual escenario económico? Menor crecimiento económico del país, alto nivel de inflación y en lo internacional, la incertidumbre respecto al término de la crisis de los sub prime y como esto puede afectar a nuestra economía.
Todo esto influye en las expectativas económicas generales de las personas y de las empresas creando percepciones negativas y éstas producen resistencia a nuevos compromisos económicos por parte de las personas.

Esta situación afecta al mercado inmobiliario. Por una parte los Bancos han restringido ya los requerimientos para los créditos hipotecarios. Ya no es posible conseguir el 100% de financiamiento y son más rigurosos en la calificación de los deudores. Esto tiene una consecuencia clara, hay menos sujetos de crédito en las condiciones actuales.

En lo que respecta a la decisión por parte de los compradores, ésta está fuertemente influenciada más bien por las percepciones económicas que por las verdaderas expectativas o proyecciones de la economía interna. Si estas percepciones no son buenas se posterga la decisión de compra.

Ambos comportamientos, por un lado el de los Bancos y por otro el de las personas han influido para que la demanda actual haya disminuido notoriamente, haciendo aumentar el stock de viviendas en las diferentes comunas.

¿Pero cuánto durara esta baja?

Para responder esta pregunta es necesario analizar las proyecciones económicas para el futuro inmediato.

De acuerdo a los índices económicos dados a conocer recientemente, la situación se estaría revirtiendo. En efecto, estos índices nos estarían indicando que la inflación podría contenerse a mediados del próximo año y que el crecimiento económico podría estar por sobre el 4% este año y con una mejoría en el próximo. A todo esto hay que agregar, que gracias a la política fiscal del gobierno, se cuenta con enormes recursos, que permiten proteger la economía interna frente a deterioros de las economías externas que aún podrían producirse por el efecto subprime.

Es decir, en realidad nos encontramos frente a un escenario positivo, en el futuro inmediato, que debiera traducirse en un cambio de las actuales percepciones pesimistas por percepciones optimistas que debieran traducirse en mejoras de la demanda.

Por otro lado, los compradores debieran internalizar que los actuales precios de venta de las viviendas no se mantendrán por mucho tiempo. En efecto, los nuevos proyectos deberán considerar y traspasar a costo los aumentos de precios de los materiales de construcción, que en conjunto significa aumentar el costo directo de construcción entre un 12% y un 15%. Esto se traduce indudablemente en un aumento en los precios de venta en los nuevos proyectos.

Estas dos últimas reflexiones. Por un lado un escenario económico optimista en el futuro inmediato y por otro, el aumento de precio que traerán los nuevos proyectos, suficientemente informado a las personas, debiera producir un aumento significativo de la demanda y una disminución del actual stock.

EL AUMENTO DE PRECIO DE LAS NUEVAS VIVIENDAS Y EL INICIO DE NUEVOS PROYECTOS

2008-08-24T15:17:00.000-07:00

En la conformación del precio final de las viviendas tienen una gran incidencia el precio del terreno y el de la construcción. Veamos que pasará con éstos a futuro.

COSTO DEL TERRENO.

Dadas las condiciones del mercado actual, de un stock de viviendas construidas y en etapa de construcción superior al que ha sido habitual en los últimos años, no se espera que en el futuro inmediato exista una gran presión por terrenos para nuevos proyectos.

Además, no debe olvidarse, que el terreno es la materia prima para las empresas inmobiliarias por lo que es parte del negocio tener siempre un stock de éstos para proyectos futuros. Por tal motivo no se espera que en el futuro inmediato, al menos hasta que haya disminuido notoriamente el stock actual de viviendas, haya una gran demanda por terrenos. Por tal motivo es esperable que los precios de éstos se mantengan.

Pero por otra parte, las últimas modificaciones a los planos reguladores comunales han significado, que en general, los terrenos que mayoritariamente quedan en el mercado, sean menos eficientes desde el punto de vista de los M2 a construir. Esto significa que aunque los precios nominales de los terrenos no suban en el futuro inmediato, el costo real, para las inmobiliarias, será más alto (por tener menos rendimiento).

Es esperable que por este concepto el costo de los terrenos tenga para las inmobiliarias un aumento de costo de entre un 5% y un 10%.

COSTO DE CONSTRUCCION.

De acuerdo al ICE (Índice de Costo de Edificación de la Cámara Chilena de la Construcción) el costo de edificación de Mayo 2007 a Julio 2008 ha tenido un alza en términos reales (descontada la inflación) de 9,7 %.

Esta cifra resulta muy conservadora para la edificación en altura ya que el ICE está basado en un proyecto de viviendas de albañilería de un piso, por lo cual no recoge adecuadamente el impacto que tienen en la edificación en altura las alzas sostenidas del precio de los productos de acero para construcción, que sólo en el primer semestre se ha incrementado en torno al 63%.

Considerando lo anterior es esperable que los próximos contratos de construcción para edificios, entre las empresas constructoras y las inmobiliarias, sean incrementados al menos entre un 12 % y un 15%. Esta cifra resulta al considerar el aumento del ICE (9,7%) mas un % que considerar el alza adicional en las construcciones en altura mas un % de resguardo frente a futuras alzas. Este último factor debido a que estos contratos, en general, no tienen cláusulas de reajuste, sino el de la UF.

PRECIO DE VENTA.

Si consideramos que la construcción representa aprox. un 65% del costo directo de una inmobiliaria y el terreno un 20%, aplicando las estimaciones de aumento de costo indicadas anteriormente, resulta un mayor costo, solo por estos conceptos, de aprox. entre un 8,8% y un 11,75%.

CONCLUSION

Los precios de las viviendas de proyectos futuros tendrán un alza, con respecto a los precios actuales, de al menos un 10%.

INICIO DE NUEVOS PROYECTOS

Esta situación afectará el inicio de nuevos proyectos, al menos hasta que haya disminuido notoriamente el stock de viviendas actual. En efecto, los proyectos actuales que están terminados para entrega inmediata y los que están en construcción, de alguna forma han internalizado los aumentos de costo indicados, absorbiéndolos con sus utilidades, para no traspasarlos a precios. De esta forma los precios se han mantenido, a pesar de los aumentos de costo.

Los nuevos proyectos tendrán que traspasar a precio los aumentos de costo indicados por lo cual tendrían que salir a la venta (en verde) con precios superiores a los de su competencia actual. Frente a esta situación las inmobiliarias esperarán salir a la venta hasta que haya disminuido el stock.

AUMENTO DE PRECIO POR AUMENTO DEL I.V.A.

De acuerdo a la reciente ley aprobada por el Congreso en el mes de Marzo, la rebaja del I.V.A. para la construcción se ha modificado de la siguiente forma:
a) Para los permisos de edificación concedidos por las municipalidades después del 1 de julio de 2009, la franquicia se mantendrá intacta para las casas y departamentos con valores de hasta UF 3.000.
b) Entre ese precio y las UF 4.500 habrá una gradualidad en la entrega del beneficio, que considera un tope de devolución a las empresas de UF 225.
c) Sobre las UF 4.500 se extingue la franquicia,

COSTOS POR ATRASOS PRODUCIDOS POR TERCEROS, EN PROYECTOS INMOBILIARIOS HABITACIONALES

2008-08-22T14:06:00.000-07:00

En un trabajo realizado recientemente por el autor, se intentó cuantificar los perjuicios producidos a las empresas inmobiliarias, los atrasos producidos por terceros (Permisos y/o aprobaciones de Municipalidades, Empresas de Servicios, Instituciones Gubernamentales, etc).

Los principales perjuicios causados por estos atrasos son: aumento del costo financiero, aumento de gastos generales, se desincentiva el desarrollo de nuevos proyectos, se asume el riesgo de cambio en la demanda y en general de las condiciones de mercado, se desaprovecha la oportunidad de nuevos negocios, etc.

De todos los perjuicios enumerados con anterioridad solo es posible cuantificar el costo financiero y el aumento de gastos generales. Los otros perjuicios descritos son de muy difícil cuantificación ya que pueden causar perjuicios solo bajo determinadas circunstancias. No obstante, desde el punto de vista conceptual, están incluidos en el factor riesgo del “costo de capital” asociado a la industria inmobiliaria.

Para la determinación del costo financiero se aplicó el modelo CAPM (Capital Asset Pricing Model), que señala que el costo del capital propio de una inversión es el reflejo directo del riesgo de esta última.

Finalmente en dicho trabajo se concluye, que para la empresa tipo considerada para efectos del estudio, un atraso de un mes, producido por terceros, significa un aumento de costo de UF 2.740 por concepto de costo financiero y de UF 352 por aumento de gastos generales.

Si este mes de atraso fuera generalizado para todas las empresas del rubro construcción del país, el costo de un mes de atraso alcanzaría a la cifra de UF 6.779.503, solo por concepto de costo de capital. Esto equivale al 0.2% del PIB total del país.

TIPOS DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS (Parte 6)

2008-08-15T08:40:00.000-07:00

DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS – CONCEPCION DEL PRODUCTO INMOBILIARIO A DESARROLLAR.

En forma previa a la búsqueda de terrenos, se debe definir cual es el proyecto inmobiliario que se quiere desarrollar.
Esta es sin duda la actividad más difícil, y a su vez la más importante, ya que en esta decisión nos estamos jugando el resultado final del proyecto.

Sin lugar a dudas para llegar a un resultado final respecto al producto inmobiliario a desarrollar, se requiere retroalimentaciones sucesivas entre la información del mercado y la experiencia del Desarrollador. Este es un proceso muy dinámico que requiere mucho conocimiento y experiencia del mercado no tan solo del país sino también de lo que pasa en otros países.
El primer paso es conocer la información del mercado a través de los estudios disponibles o elaborando su propio estudios. Se debe investigar y descubrir la verdadera motivación de la demanda. Por ejemplo: ¿Cuales son las exigencias de un comprador sofisticado y culto de alto poder adquisitivo?. ¿Son iguales que las de otro potencial comprador del mismo poder adquisitivo pero con menor grado de sofisticación o educación? ¿Qué valora el inversionista? ¿Qué valora el usuario final? etc.,No debe olvidarse que existen múltiples mercados inmobiliarios por lo que establecer conclusiones generales en su comportamiento induce a errores que pueden pagarse muy caro.
Toda esta información es analizada por el Desarrollador y en base a su experiencia e intuición diseña el producto en cuanto a superficie, especificaciones, precio y segmento al cual estará dirigido. En caso de dudas, siempre es posible hacer unos focus group que permitan, medir en forma cualitativa, la posible aceptación del producto.
Al respecto, es muy importante reseñar, que entre la fecha en que estamos concibiendo un proyecto y la fecha en que éste saldrá a la venta puede transcurrir fácilmente 2 años. Por lo tanto todos los estudios de mercado son extemporáneos, incluso a la fecha de su elaboración ya que se basan en información pasada. Precisamente éste es uno de los grandes desafíos que enfrenta el Desarrollador inmobiliario. Debe concebir un producto que se venderá en el futuro en un mercado cambiante y dinámico como es el inmobiliario. La única forma de resolver este puzzle es validar con su experiencia e intuición la información teórica entregada por los estudios de mercado.

TIPOS DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS (Parte 5)

2008-08-06T16:02:00.000-07:00

DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS - COMPRA DEL TERRENO

El desarrollo de un proyecto inmobiliario aparenta ser bastante simple, pues consistiría en comprar un terreno, hacer un proyecto, construirlo y venderlo. No obstante cada una de estas etapas es muy compleja y requiere de decisiones que son incidentes en el resultado final.
A continuación se revisará cada una de estas etapas, en forma simplificada, comenzando con el terreno.
Si tenemos claro el proyecto que deseamos desarrollar, surge la interrogante ¿Qué terreno comprar? Indudablemente en el mercado encontraremos muchos terrenos, pero tendremos que elegir aquel que se adapte mejor a nuestro proyecto.
¿Qué factores debemos revisar para que esto se cumpla?. A continuación se indica los principales:
a) Desde el punto de vista de sus características físicas. Se deberá analizar para cada terreno factores tales como: ubicación, adaptabilidad, accesos, transporte público, tiempos de viaje, centros comunitarios (colegios, salud, comercio, culto, etc) y medio ambiente de la zona urbana del entorno próximo. El método de análisis y selección indica que a cada uno de estos factores se le debe asignar un factor de ponderación. Para analizar varios terrenos a cada uno de éstos se le debe poner a una nota o calificación por cada factor. Esta nota posteriormente se corrige de acuerdo a los factores de ponderación asignados a cada factor. Finalmente aquel terreno que resulte con la mejor calificación ponderada será nuestra primera opción y así sucesivamente.
b) Desde el punto de vista de la Normativa: Se debe elaborar para cada terreno un estudio de cabida que nos determine la superficie a construir, la superficie de venta, la cantidad y superficie de subterráneos para estacionamientos y bodegas, altura de la edificación, etc. Con esta información como base, se puede elaborar la evaluación económica del proyecto a desarrollar.
Previo al estudio de cabida se debe obtener de la Dirección de Obras respectiva los informes previos que indiquen: uso de suelo, constructibilidad, densidad máxima, distanciamientos, etc. Paralelamente a la obtención de esta información se debe obtener también en la Dirección de Obras y el SERVIU los certificados de expropiación. Con esto se tendrá la seguridad de que el terreno no está sujeto a expropiaciones o si la hay que ésta esté muy definida.

Con el resultado de la calificación de factores indicado en (a) y la evaluación económica obtenida en (b) mas el dato del precio del terreno estamos en condiciones de hacer una preselección y elegir de entre todos los analizados, a lo menos unos 3 terrenos.

Esto terrenos preseleccionados deben someterse a un nuevo análisis para revisar los aspectos legales de éstos, es decir, que sus títulos estén conforme a derecho y se debe solicitar las factibilidades de agua potable, alcantarillado y electricidad.

Con todos estos antecedentes recién estaremos en condiciones de poder escoger asignando a cada uno su orden de prioridad.

El método señalado anteriormente es solo una orientación muy general, ya que en algunos casos es importante, para poder seleccionar, que se conozca la mecánica de suelos, la topografía, si se debe hacer demoliciones o aspectos comerciales que nos indiquen la competencia que exista en el entorno, el stock existente, velocidades de venta, etc.

TIPOS DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS (Parte 4)

2008-07-28T16:58:00.000-07:00

COMPRAR PROPIEDADES EN “VERDE” Y GANAR UNA PLUSVALIA DURANTE EL PERIODO DE CONSTRUCCION.

Normalmente y previo a la aprobación de los créditos hipotecarios para la construcción, los Bancos exigen a las Inmobiliarias una preventa mínima de al menos un 20%. Esto permite a los Bancos tener una señal real de que los proyectos tienen una buena cogida por el mercado pero también con esto disminuyen los riesgos de la operación.
Por tal motivo, las Inmobiliarias se ven forzadas a vender rápidamente el porcentaje solicitado. Para cumplir con este requerimiento las Inmobiliarias están dispuestas a premiar estas ventas a través de un precio inferior a los de lista.
A su vez, desde el punto de vista del inversionista, el período de “preconstrucción” es la mejor etapa para invertir en bienes raíces y obtener grandes rentabilidades, ya que el comprador tiene la opción de escoger el mejor producto en cuanto ubicación, tamaño, etc.
Los inversionistas, que invierten durante este período de preconstrucción pueden obtener ganancias por sobre el 100% al recolocar su propiedad una vez terminada la construcción a los precios vigentes a esa fecha. En efecto, para hacer estas compras en “verde” no es necesario cancelar el 100% de su valor sino que se hace una Reserva o Promesa de Compraventa contra la cual anticipa un monto que generalmente es del orden del 10% del valor de la propiedad a adquirir. Veamos un ejemplo muy sencillo: Si el valor de la propiedad a precio de preconstrucción es de UF 2.000.- Se hace una Reserva con el 10%, es decir, UF 200.- Si el precio de lista una vez terminada la construcción es de UF 2.200 (considerado solo un conservador 10% con respecto al precio de preconstrucción). La ganancia que tendría el inversionista al recolocar su “opción” sería de UF 200, que es el 100% del monto de su inversión inicial.
Como se observa se trata de un negocio muy interesante y mas bien de carácter especulativo. La base del negocio está en comprar en proyectos muy buenos y muy bien ubicados donde se tenga alguna certeza de que los precios se irán incrementando en la medida que avanza la construcción.
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Precisamente, previo a la denominada “crisis de los sub prime”, en Miami era muy fácil ganar mucha plata en el corto plazo al invertir en inmuebles. Todo el mundo quería participar del negocio adquiriendo en proyectos en "pre-construcción", abonando solo un 20% del precio de lanzamiento. Dada la gran demanda que había en esa época, en un corto período de tiempo estos proyectos subían sus precios. De tal forma que quienes tenían "reservas", las vendían ganado en el corto plazo hasta un 100% ( o mas aún) de su aporte inicial. De esta forma el mercado inmobiliario se llenó de compradores especulativos en "pre-construcción", comprando y vendiendo sus opciones. A este proceso se le llamaba "flipping".Ninguno de éstos compradores aspiraban a vivir en estos edificios, muchos de ellos no tenían tampoco la capacidad financiera para asumir los compromisos que estaban adquiriendo solo se trataba de "flipear" y hacer una gran utilidad en el corto plazo.

TIPOS DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS (Parte 3)

2008-07-27T15:20:00.000-07:00

ADQUISICION DE GRANDES PAÑOS DE TERRENOS.

Desde el punto de vista comercial, la adquisición de grandes paños de terrenos puede tener los siguientes objetivos:

a) Subdividir el terreno y vender Parcelas de Agrado: Cuando se trata de terrenos que están fuera del área urbana (zonas campestres) se puede subdividir el paño de terreno en sitios o parcelas de mas de 5.000 m2. Estas parcelas campestres son destinadas, en general, a construir casas vacacionales y/o de fin de semana, dejando terreno para plantar árboles frutales y/o pequeñas chacras. Respecto a las obras de urbanización, por estar fuera del área urbana, no hay exigencias respecto a éstas. Por tal motivo la calidad de la urbanización (pavimentos, veredas, luz, agua y alcantarillado) depende fundamentalmente de aspectos comerciales de presentación del producto. Se pueden vender bajo el concepto de parcelas “rurales” en las que se incorpora calles de tierra, iluminación con postes de madera y soluciones individuales para el agua y el alcantarillado (sin redes públicas de agua potable y alcantarillado). Pero también, así ocurre con aquellos terrenos muy cercanos al área urbana, son utilizadas por los compradores como primera vivienda. En este caso, las parcelas están dotadas de urbanización de primer nivel y además, en algunos casos, se incluye zonas de equipamiento y servicios comunes como : grandes portales de acceso al loteo, piscinas, canchas de tenis, restaurantes, club house, etc. Los compradores corresponden, en general, a matrimonios jóvenes que buscan una vida campestre, mas relajada en que sus hijos puedan crecer cerca de la naturaleza en un ambiente sin contaminación. Actualmente las parcelas de 5.000 m2 tienen un valor de entre UF 500 y UF 4.000, dependiendo de su ubicación y calidad de la urbanización y “facilities” entregados.
En este tipo de negocio, la rentabilidad del desarrollador inmobiliario está basada en la diferencia de precio entre el valor de venta de las parcelas y el costo del paño original de terreno, las obras de urbanización, los gastos generales y los costos financieros.

b) Subdividir el terreno en macrolotes y/o sitios individuales: Cuando se trata de terrenos que están en zona urbana se puede adquirir grandes paños, los cuales se lotean o subdividen en macrolotes (paños de terreno de gran superficie pero mucho menor que el paño original) y/o sitios individuales. Los macrolotes están destinados a empresas inmobiliarias para el desarrollo posterior de conjuntos habitacionales y los sitios a compradores individuales que los destinan a la construcción de su casa.
En este caso el desarrollador inmobiliario adquirente del gran paño de terreno debe realizar un proyecto de loteo o subdivisión (el cual debe ser aprobado por la Dirección de Obras Municipales) construir las calles pavimentadas y las redes de abastecimiento público de agua potable, alcantarillado y electricidad. Una vez recibidas las obras de urbanización por los organismos correspondientes, recién se está en condiciones de poder vender y escriturar los macrolote y/o sitios individuales.
En estos casos las inmobiliarias que adquieren los macrolotes para desarrollar éstos deben hacer las obras de urbanización interna.
La forma de comercialización es diferente en cada caso. Cuando se trata de sitios individuales, éstos se venden directamente a los compradores, quienes cancelan con recursos propios y créditos hipotecarios.
Cuando se trata de macrolotes la venta puede hacerse de la misma forma que los sitios individuales, pero también en muchos casos estos macrolotes son aportados a las inmobiliarias en un precio calculado como porcentaje del precio de venta de las casas que se construirán. De esta forma el desarrollador inmobiliario original, además de la rentabilidad como loteador, aprovecha en parte la rentabilidad de este segundo negocio.

c) Adquisición de grandes paños de terrenos en zonas próximas al límite urbano. En este caso, más que un desarrollo inmobiliario, se trata de un negocio especulativo (en el buen sentido de la palabra). La idea es toma posición de grandes paños de terreno muy cercanos a los límites urbanos, de tal forma que a corto o mediano plazo, éstos pueden llegar a ser urbanos por el crecimiento natural de las ciudades. Al llegar a ser urbanos inmediatamente estos terrenos ganan una gran plusvalía. Este es precisamente el negocio de los compradores originales. En la jerga se dice que estos terrenos se compran para “engorda”.

TIPOS DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS (Parte 2)

2008-07-21T14:51:00.000-07:00

ADQUISICION DE PROPIEDADES PARA SU POSTERIOR ARRIENDO.

Breve reseña histórica.
Quizás el arriendo de propiedades sea el negocio inmobiliario mas antiguo. En efecto, la historia relata que en Roma (durante el Imperio Romano) los ciudadanos mas poderosos adquirían y/o construian propiedades para su posterior arriendo. Roma es el primer ejemplo en la historia de una ciudad superpoblada. Se dice que, en algún momento, sus habitantes pasaron el millón de personas. Las grandes masas de población que habitaban la ciudad tenían la necesidad de una vivienda barata y fácil de obtener, aunque sin servicios ni comodidades, pero que les entregara un techo que los cubriera del frío en el invierno y del molesto sol en el verano. De esta forma se da inicio a una tipo de vivienda llamada insula (insulae en latín). Las insulas eran edificios de 3 a 5 plantas en un principio, (posteriormente llegaron hasta 8 plantas) construidas en adobe y madera pero luego fueron evolucionando a edificios de ladrillo cocido. La gran mayoría de las insulas carecían de agua potable y baños, lo que obligaba a la gente a acudir a baños públicos y fuentes en el mejor de los casos. Los pisos inferiores eran los más costosos y generalmente estos eran utilizados como comercios. Los pisos superiores eran más barato. Los habitantes de las insulas pagaban un alquiler al propietario.
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Actualmente el adquirir propiedades para su posterior arriendo sigue siendo un excelente negocio. Las propiedades se pueden adquirir con fondos propios con el fin de obtener una rentabilidad segura en el largo plazo. Pero también se pueden adquirir con un porcentaje bajo de fondos propios (pié) y el resto con financiamiento bancario para aprovechar al máximo el “apalancamiento financiero”.
Para visualizar mejor las rentabilidades obtenidas en cada caso, se presenta el siguiente ejemplo:
- valor de adquisición propiedad: UF 1.500
- Valor de arriendo mensual: UF 10
Caso 1: Pago de la propiedad 100% con recursos propios
Ingreso Anual UF 10 x 12 = UF 120.00
Vacancia y otros gastos (10% del Ingreso mensual) =UF 12.00
Ingreso Neto Mensual =UF 108.00

Rentabilidad= UF 10 8 / UF 1.500 = 7.20 % anual

Caso 2: Pago de la propiedad 10% con recursos propios; crédito hipotecario 90%; dividendo mensual a 30 años UF 8,20.
Ingreso Anual UF 10 x 12 = UF 120.00
Dividendo UF 8,20x12 =UF 98.40
Vacancia y otros gastos (10% del Ingreso mensual) =UF 12.00
Ingreso Neto Mensual =UF 9.60

Rentabilidad= UF 9.60 / UF 150 = 6.40 % Anual

Las cifras anteriores mejoran, si consideramos la “apreciación” o plusvalía que tiene anualmente la propiedad. Esta generalmente es positiva pero en algunos sectores con tendencia al deterioro puede llegar a ser negativa.
Si a los resultados obtenidos anteriormente se suma el efecto de la apreciación, estimada en 2% anual, los resultados serían los sigientes

Caso 1:
Rentabilidad= (UF 108 + 2% X UF 1.500) / UF 1.500 = 9.87 % Anual

Caso 2:
Rentabilidad= (UF 9.60 + 2% x UF 1.500) / UF 150 = 26.40 % Anual

CONCLUSION
Los resultados anteriores anteriores refuerzan la idea de que es un muy buen negocio comprar propiedades para su posterior arriendo pero que tambien es determinante elegir un buen lugar (ubicación) y una buena propiedad (calidad).

TIPOS DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS (1)

2008-07-19T15:10:00.000-07:00

En este artículo y en los siguientes comentaremos acerca de las principales características que tienen los diferentes tipos de negocios inmobiliarios. En general estos tipos o modalidad de de negocios corresponden a los siguientes:

Adquisición de propiedades para su arriendo, obteniendo una rentabilidad prudente y asegurada en el largo plazo.
Compra de grandes paños de terrenos para tomar posicion en el mercado y/o lotearlo en macrolotes y/o sitios, obteniendo una gran plusvalía cuando dichos terrenos pasan a ser urbanos.
Comprar propiedades en “verde” y ganar la plusvalía en el corto plazo, durante el proceso de construcción
Desarrollo de un proyecto inmobiliario, obteniendo altas rentabilidades, como resultado del uso del apalancamiento bancario.

En los próximos artículos comentaremos cada uno de estos tipos.

QUE SON LAS "FANNIE MAE "Y "FREDDIE MAC"

2008-07-16T14:32:00.000-07:00

En estos últimos días hemos visto en las noticias que el Gobierno de EEUU está asegurando la liquidez de ambas entidades: Funnie Mae y Freddie Mac.
Ambas pertenecen a las instituciones que en USA se denominan Government Sponsored Enterprises (G.S.E.)., que son empresas creadas y reguladas por una Ley, por lo cual de alguna manera, son "patrocinadas" por los poderes públicos, incluso aunque su capital sea integramente privado.
La Federal National Mortgage Association (FNMA O Funnie Mae) y la Federal Home Mortgage Corporation ( FHLMC o Freddie Mac) son instituciones cuyo objeto, por Ley, es dar liquidez al mercado de hipotecas mediante la compra de éstas. Estas hipotecas se "agrupan" ,se securitizan y aseguran, para posteriormente emitir títulos garantizados por estos "paquetes hipotecarios". Ambas entidades, si bien en su origen tuvieron objetos diferentes, en la actualidad cumplen funciones similares.
Aunque el capital de estas entidades sea enteramente privado, por tratarse de empresas del tipo G.S.E., los mercados financieros han supuesto que las autoridades americanas saldrían al rescate si estas se encontraran en dificultades.
Precisamente esto es lo que ocurre en la actualidad, ya que como consecuencia de la "crisis de los sub prime", los créditos hipotecarios no se están cancelando por lo cual, estas entidades no no tienen ingresos, pero por otra parte, como ambas instituciones han emitido títulos garantizados en estas hipotecas, tienen que continuar cancelando éstos. Esta situación las ha llevado a un déficit de caja que las tiene al borde de la quiebra. Situación que la Reserva Federal y el Gobierno están tratando de impedir anunciando diversas medidas para asegurar la liquidez de ambas instituciones y de esta forma mantener normalizado el mercado hipotecario.

LOS COSTOS OCULTOS DE UN PROYECTO INMOBILIARIO

2008-07-03T09:21:00.000-07:00

Cuando se desarrolla la evaluación de un proyecto inmobiliario se hace un estudio muy afinado tanto respecto a los costos de éste (directos e indirectos) como a los ingresos (calendario y montos). En función de esta información se determina los parámetros de rentabilidad para diferentes escenarios.
No obstante durante la aprobación y el desarrollo del proyecto se puede producir atrasos imprevistos, que no dependen del Desarrollador sino de terceros que pueden tener una incidencia dramática en los resultados finales. Estos son precisamente lo que se llama costos ocultos y que por ser imprevistos son de muy difícil evaluación.
En forma muy sucinta veamos donde se producen principalmente estos costos ocultos:
a) En la etapa de aprobación de los Permisos de Construcción. En efecto en algunas municipalidades, ya sea por falta de personal o mala gestión, estos Permisos se demoran mas de lo prudente. .
Estos atrasos también pueden producirse en otras entidades cuando se requiere obtener Declaraciones ambientales o de Impacto vial.
b) En la etapa de las Recepciones de obra. Estos atrasos pueden producirse en los Organismos que deben otorgar los Certificados de A.P, Alcantarillado y A. LL, los de Electricidad y Gas, los de Ascensores, los de Pavimentacion y los de la Municipalidad.
c) En el CBR por demoras en las inscripciones de los documentos relacionados con la Co-propiedad.
d) En Tesoreria por demoras en la emisión de los nuevos Roles.
Existen otros atrasos que se producen durante la construcción (paralizaciones por la Inspección del Trabajo, por recursos de protección, etc) que no desarrollaremos por ahora suponiendo que el Desarrollador compensa estos atrasos con la multa eventual que descontará a la empresa constructora.
Todos los atrasos mencionados tienen un efecto directo sobre el Desarrollador. Dado de que éste ha hecho una inversión importante en forma previa al inicio de la construcción un atraso en la escrituración de las ventas le significa un atraso en las recuperaciones de los ingresos y además la incertidumbre de que las condiciones económicas pudieran variar (tasa de interés de largo plazo) cuando realmente se produzcan estos ingresos. Estas situaciones pueden llegar a representar un costo oculto importante y eventualmente además de un costo adicional por concepto de pago de intereses del crédito obtenido para la construcción.
¿ Como podemos proteger nuestro proyecto frente a estos costos ocultos?
A través de la tasa de descuento que debemos utilizar en la evaluación económica, considerando que esta es equivalente a la tasa libre de riesgo mas una prima por riesgo.

LOS CICLOS ECONOMICOS

2008-06-29T08:40:00.000-07:00

Como cualquiera otra actividad económica, la inmobiliaria también está sometida a dinamismos y depresiones en determinados periodos de tiempo. En general esta actividad es "arrastrada" por la economía general del país, pero siempre se presenta con un período de desface con respecto a ésta. En efecto, los períodos de crecimiento de la actividad se inician un tiempo después que se ha iniciado la reactivación de la economía y también termina después que ha terminado la depresión de la economía general.
Muchos economistas han estudiado estos ciclos económicos, algunos tratando de predecir o preveer los ciclos y otros que se interesan por analizar el desarrollo de los mismos.
Preveer un ciclo es tarea difícil y casi imposible ya que sería lo mismo que predecir el futuro. Sin embargo, el estudio y análisis de las fases de los ciclos es muy importante ya que nos permite poder reaccionar en el futuro, sabiendo en que fase del ciclo estamos y cual es el comportamiento de ésta.
Existen ciclos cortos como el de stocks ( o de Kitchin) que dura entre 3 y 5 años o el de inventarios ( o de Juglar) que dura entre 7 y 11 años.
Existen ciclos de mas largo plazo como el de la construcción que dura entre 15 y 25 años y los de muy largo plazo, 45 a 60 años, como los que estudió Kondratieff.
También existen ciclos muy cortos, que en la practica son estacionales, que duran 1 año o menos y que son los representados por las modas.

PROYECTOS "BOUTIQUE"

2008-06-26T07:06:00.000-07:00

Cada vez se hace mas difícil el desarrollo de emprendimientos inmobiliarios exitosos por parte de empresarios pequeños y medianos. En efecto, la tendencia es que la actividad se está concentrando en pocas manos. Según una reciente publicación (El Portal Inmobiliario), en la R.M. avisan en ese medio un total de 656 proyectos, que corresponden a su vez a 214 inmobiliarias. Pero las 10 mayores inmobiliarias desarrollan 174 proyectos, es decir, el 4,6 % de las inmobiliarias ejecutan el 27% de los proyectos. Pienso que esta situación se irá incrementando en el corto plazo.
Por los motivos expuestos, entre otros (que serán tema de próximos artículos), la competencia para los pequeños y medianos se hace cada vez mas compleja tanto por economías de escala como por capital.
Por tal motivo creo que el peor error es tratar de competir con los "grandes" y hacer el mismo tipo de proyecto. Definitivamente se debe optar por otros caminos en que se pueda aprovechar en mejor forma las ventajas comparativas de las empresas pequeñas y medianas.
Una alternativa es el desarrollo de proyectos chicos denominados "proyectos boutique".
Se trata de proyectos de hasta 50 deptos. en mediana altura, que no incluyen ningún "facilities".
Existen todavía en todas las comunas terrenos pequeños de 600 a 800 m2 muy bien ubicados. Estos terrenos se pueden conseguir a buen precio ya que en general para estos no hay gran demanda.
Si tenemos un terreno muy bien ubicado, al que le agregamos valor con un muy buen proyecto de arquitectura y eliminamos los facilities, tendremos un producto de precio inferior a la competencia.
Las ventajas para el comprador serian:
1. Se hace mas fácil la vida en comunidad (Se debe “lidiar” con menos comuneros)
2. Desde este punto de vista se trata de proyectos mas “exclusivos”
3. Al no contar con otras instalaciones o “facilities” (ascensor, piscinas, quincho, salas comunes, etc) los Gastos Comunes son mucho mas bajos
4. Se hace mas fácil mantener el cuidado de edificio.
5. Se controla mejor los factores que puedan deteriorar el edificio.
Las ventajas para el empresario inmobiliario serian:
1. Inversión inicial en terreno mucho mas baja
2. El riesgo disminuye notablemente al disminuir la cantidad de departamentos a vender.
3. La duración de la construcción es mucho menor (8 meses)
4. Disminuye la duración del ciclo “construcción-venta” aprox. en un 50% (18 meses en general contra 12 meses en proyectos pequeños)
5. La rentabilidad anual aumenta en aprox. un 50%
6. Mayor velocidad de rotación del capital.
7. Como se trata de un nicho desatendido, existe muchos terrenos pequeños muy bien ubicados y a un precio mas bajo, que están disponibles en el mercado, ya que no son de interés de las inmobiliarias tradicionales precisamente por su tamaño.

LOS DERECHOS TRANSABLES DE CONSTRUCCION

2008-06-21T09:09:00.000-07:00

Cuando se modifica los Planos Reguladores comunales, existen vecinos que se benefician con los cambios (aumenta el valor de sus propiedades al aumentar la densidad y altura) en cambio otros se perjudican gravemente al disminuir ostensiblemente el valor de su propiedad al cambiar la calidad de vida (de pronto se encuentra rodeado de edificios, aumenta el flujo vesicular en su entorno, el sol ya no llega a su casa, etc.).
Conozco el caso de un amigo que previo a comprar su casa fue a la D.O.M. a consultar el plano regulador. Le manifestaron que el sector era de baja densidad y solo se permitía construcción de 1 y 2 pisos. Después de esto procedió muy confiado a la compra de su casa para toda la vida. No obstante al pasar los años, el Plano Regulador cambió y de pronto se vio rodeado de edificios de mas de 8 pisos. No obstante en el sector donde se emplaza su vivienda solo puede construirse hasta 3 pisos. Decidió vender su casa, pero se encontró que ningún usuario se interesó en comprarla por los mismos motivos que él la estaba vendiendo. Recurrió a empresas inmobiliarias, pero tampoco les interesó ya que su constructibilidad era muy baja. Si bien es cierto que, al menos teóricamente, estos cambios en los Planos Reguladores son beneficiosos para la comuna ¿ quién le paga a mi amigo los perjuicios que le trajeron los cambios?
Creo que esto podría solucionarse compensando estos perjuicios con los instrumentos denominados "derechos transables de construcción". Estos son instrumentos financieros que se usan en otros países y que en el nuestro están contemplados en las modificaciones propuestas a la Ley General de Urbanismo y Construcción que se encuentra en el Parlamento. En efecto dicha modificación textualmente dice lo siguiente:
"Artículo 55 bis A.- Los predios, inmuebles o áreas que por su especial naturaleza, ubicación, y características hayan sido afectados con algún gravamen o restricción por el Plan Regulador Comunal o Plano Seccional, podrán ser objeto de Derechos de Construcción Transables, mecanismo mediante el cual se le asignan al predio normas urbanísticas de la zona en que se localizan o de alguna de las zonas colindantes a él, ara ser transferidas a uno o más proyectos, que se emplacen en zonas en que el Plan Regulador Comunal o Plano Seccional lo permita.Este mecanismo puede utilizarse sólo en los casos en que el Plan Regulador Comunal contemple las siguientes situaciones:
1.- Áreas verdes, terrenos de protección de recursos de valor natural, cultural o histórico y otros similares que se encuentren oficialmente protegidos.
2.- Inmuebles o conjuntos de inmuebles declarados de conservación histórica o monumentos nacionales.
3.- Áreas afectas a declaratoria de utilidad pública.

La idea sería incorporar como punto 4, situaciones como las descritas.
Estos "derechos transables", pueden transarse en el mercado. Sus compradores son inmobiliarias que pueden utilizarlos en predios que estén emplazados en la misma comuna que origina los "derechos" . De esta forma las inmobiliarias suman los coeficientes de construcción implícitos en los "derechos" a los que originalmente tenía su terreno.
Como resultado final, de esta forma ganan ambas partes, el vecino que se perjudicó con el cambio de normativa y que la Municipalidad lo compensó con "derechos" y la inmobiliaria que compró estos "derechos" y por lo tanto puede construir mas m2 y con mayor altura.

LA IMPORTANCIA DE LA COORDINACION DE PROYECTO

2008-06-13T08:59:00.000-07:00

La diversidad de acciones que convergen en los proyectos de inversión inmobiliaria requiere de la participación de diferentes especialistas que encaren las diferentes actividades interdisciplinarias, de tal forma que se pueda garantizar el éxito del proyecto en cuanto a costo y plazo. No obstante esto, en la práctica, en la gran mayoría de los casos, este logro hace de difícil cumplimiento debido a vacíos en la información proporcionada por los proyectistas que tienen consecuencias durante el desarrollo de la construcción impidiendo el cumplimiento de los plazos y encareciendo la obra.
Los problemas mencionados anteriormente pueden ser superados, si el Propietario (Promotor/Inmobiliaria) incorpora una Coordinación del Proyecto. De esta forma, mandante, proyectistas y el Coordinador, conforman un equipo de trabajo destinado a maximizar la calidad del proyecto, previendo los eventuales problemas, eliminando la posibilidad de errores u omisiones y de esta forma acercarse a una optimización del producto final. El Cordinador busca rentabilizar al máximo cada presupuesto, controlando los costos, los plazos y la calidad de los proyectos desde su concepción hasta la entrega de la obra, proporcionando al propietario las soluciones mas rentables e innovadoras que mejor se adapte a sus necesidades. Mas allá de una real y efectiva dirección y coordinación general entre todos los proyectistas que intervienen, el Coodinador, aporta el análisis de constructabilidad y de ingeniería de valor, como así mismo el sistema de contratación mas adecuado en cada caso.

¿CUAL ES LA ALTURA OPTIMA ECONOMICA EN UN EDIFICIO?

2008-06-08T17:53:00.000-07:00

En relación al título se debe tener presente que la altura máxima que indican los Planos Reguladores, dicen relación exclusivamente con criterios urbanos. Por tal motivo es un error que se comete comúnmente al tratar de hacer un proyecto que contemple el máximo que se pueda construir, es decir, el mayor número de pisos que permita la zonificación.
Lo anterior se explica por lo siguiente: 1) Desde el punto de vista de la venta resulta que mientras mas m2 construyamos mayor serán nuestros ingresos, por lo cual resulta favorable proyectar lo máximo permitido; 2) No obstante la situación desde el punto de vista de los costos de construcción es diferente ya que éstos aumentan gradualmente con la altura.
En definitiva si se mantiene el precio de venta unitario nos conviene construir el máximo, pero como con la altura aumentan los costos debemos buscar una fórmula que nos permita cuantificar cual es la altura óptima económica.
Para determinar ésta se usa el método de las aproximaciones sucesivas, determinando el V.A.N. del proyecto para diferentes alturas. Con estos resultados trazamos la curva Altura vs V.A.N. lo cual nos permite determinar cual es la altura que no da el V.A.N. máximo.

LA IMPORTANCIA DEL "DESARROLLADOR INMOBILIARIO"

2008-05-31T16:05:00.000-07:00

En artículos anteriores definimos que es el Desarrollador (Gestor o emprendedor) Inmobiliario quién detecta una oportunidad, concibe el producto acorde a esta oportunidad, traspasa los requerimientos de proyecto a los proyectistas, hace un seguimiento a estos proyectos para verificar que el proyecto es coherente con las características del producto deseado, estructura el financiamiento requerido, coordina las actividades de construcción y venta.
Una de las actividades mas difíciles, y a su vez la mas importante, es sin lugar a dudas la concepción del producto inmobiliario. Para llegar a un resultado final se requiere retroalimentaciones sucesivas entre la información del mercado y la experiencia del Desarrollador.
El primer paso es hacer un estudio de mercado. Esta información es analizada por el Desarrollador y en base a su experiencia o intuición diseña el producto en cuanto a superficie, especificaciones, precio y segmento al cual estará dirigido. Luego, si tiene inquietud o dudas respecto a su eventual resultado, podrá hacer unos focus group que le permitirán, medir en forma cualitativa, la posible aceptación del producto. Con toda esta información, el Desarrollador toma finalmente a decisión y traspasa los requerimientos a los proyectistas.
Pero en todo este proceso lo mas importante es la experiencia e intuición del Desarrollador. para esto require estar muy bien informado tanto de lo que ocurre en el mercado nacional sino tambien del extranjero.

LA IMPORTANCIA DE LA MARCA EN LOS NEGOCIOS INMOBILIARIOS

2008-05-22T15:07:00.000-07:00

En artículos anteriores nos referimos a las herramientas fundamentales del marketing usadas en proyectos inmobiliarios e indicábamos suscintamente las siguientes:

1.- Ubicación estratégica
2.- Precio competitivo
3.- Producto diferenciado
4.- Condiciones de pago
5.- Credibilidad de la marca (asegura la entrega del producto de calidad en el plazo acordado)

Nos interesa en esta oportunidad, reflexionar sobre la Marca. Ésta, como se cree comunmente no es un logotipo, ni un nombre comercial, va mucho mas allá, es un concepto que ha sido internalizado en el tiempo por parte de los consumidores a traves de las relaciones y experiencias de los consumidores con el producto. El objetivo final de la Marca es entregar en definitiva: confianza y seguridad.
Una Marca fuerte y eficaz logra estimular emociones en el consumidor para que éste opte por un producto o servicio y no por sus competencia.
Del análisis de la realidad nacional concluímos que en el sector inmobiliario en Chile no hay Marcas, solo hay nombres
Por lo tanto, la asignatura pendiente que tienen las empresas del sector inmobiliario es elaborar y desarrollar una estrategia que convierta la imagen de su producto en la imagen de una empresa, un equipo y una oferta relevante al estilo de vida del consumidor.

LOS ESTUDIOS DE MERCADO EN LOS PROYECTOS INMOBILIARIOS

2008-05-15T15:48:00.000-07:00

El éxito de un proyecto inmobiliario se juega en la concepción del producto a desarrollar. Esta es una tarea compleja, por esto los desarrolladores inmobiliarios se apoyan en estudios de mercado. Se debe investigar y descubrir la verdadera motivación de la demanda. ¿Cuales son las exigencias de un comprador sofisticado y culto de alto poder adquisitivo?. ¿Son iguales que las de otro potencial comprador del mismo poder adquisitivo pero con menor grado de sofisticación o educación? ¿Qué valora el inversionista? ¿Qué valora el usuario final? etc.,
Existen múltiples mercados inmobiliarios por lo que establecer conclusiones generales en su comportamiento induce a errores que pueden pagarse muy caro.
Todas estas inquietudes se trata de contestar con los estudios de mercado. Pero no se debe olvidar que entre la fecha en que estamos concibiendo un proyecto y la fecha en que éste saldrá a la venta puede transcurrir fácilmente 2 años. Por lo tanto todos los estudios de mercado son extemporáneos, incluso a la fecha de su elaboración ya que se basan en información pasada. Precisamente esta es uno de los grandes desafíos que enfrenta el Desarrollador. Debe concebir un producto que se venderá en el futuro en un mercado cambiante y dinámico como es el inmobiliario. La única forma de resolver este puzzle es validar con su experiencia e intuición la información teórica entregada por los estudios de mercado.
Al respecto, recuerdo haber leído hace algún tiempo que una de las empresas inmobiliaria mas exitosas en California originalmente estaba dedicada a elaborar estudios de mercado para inmobiliarias. Al darse cuenta que ellos eran quién mejor conocían los requerimientos del mercado. Se transformaron en inmobiliaria y fueron muy exitosos.

CREATIVIDAD Y GESTION INMOBILIARIA

2008-05-15T14:46:00.000-07:00

Al hacer un recorrido por los edificios recién construidos y los que están en etapa de construcción, en las diferentes comunas, se aprecia en general, una uniformidad generalizada en: arquitectura, programas, especificaciones, "facilities", etc. Al parecer las inmobiliarias perdieron la creatividad.
Pienso que esto se debe a los resultados exitosos del último tiempo, en que debido a las bajas tasas de interés, la gran demanda, las altas velocidades de venta terminaron por hacer el trabajo rutinario. Las empresas se han transformado en "gerenciadoras" de proyecto. Se desarrollan proyectos sin hacer mayores estudios y repitiendo lo que mismo que hacen o han hecho las otras empresas. Esto es lo que se llama "el mimetismo" (o el me too).
Pero el mercado es dinámico y este escenario se acabó. Si queremos posicionarnos en este nuevo escenario debemos desarrollar proyectos mas creativos, con mas imaginación, mas innovadores y con mejores diseños. Para esto es imprescindible dejar de ser "gerenciadores" de proyecto y transformarse en verdaderos"emprendedores o desarrolladores o gestores inmobiliarios"
El verdadero Desarrollador inmobiliario es quién detecta una oportunidad, concibe el producto acorde a esta oportunidad, traspasa los requerimientos de proyecto a los proyectistas, hace un seguimiento a estos proyectos para verificar que el proyecto es coherente con las características del producto deseado, estructura el financiamiento requerido, coordina las actividades de construcción y venta. Esta es una actividad muy dinámica y quiere mucho conocimiento y experiencia del mercado no tan solo del país sino también de lo que pasa en otros países. A su vez esta actividad lo obliga a estar muy atento a los movimientos del mercado y hacer las correcciones o modificaciones de proyecto que sean necesarias.
¿Estamos haciendo gestión inmobiliaria o solo estamos "gerenteando" proyectos?

SISTEMAS DE AMORTIZACION DE CREDITOS HIPOTECARIOS

2008-04-22T07:40:00.000-07:00

Los métodos más frecuentes para amortizar un crédito hipotecario: son el Francés, el Alemán y el Americano.
Todos estos métodos son aceptados desde el punto de vista contable y están basados en el concepto de interés compuesto.
El sistema Francés consiste en determinar una cuota fija durante todo el período del préstamo. En este método las primeras cuotas incluyen un pago muy alto de intereses (que iran decreciendo en el tiempo) y un monto muy bajo de amortización del capital (que irá creciendo en el tiempo).
En el sistema Alemán la amortización de capital es fija. Por lo tanto los intereses y la cuota total serán decrecientes en el tiempo. Este sistema resulta apropiado cuando al tomar el crédito se está considerando un prepago anticipado.
El sistema Americano establece una sola amortización al final de un período, en el cual solo se pagan intereses. Al no haber pagos de capital, los intereses son fijos.
En Chile se usa casi exclusivamente el sistema francés con tasas fijas y tasas variables. En cambio en Argentina se usa indistintamente el Francés, el Aleman y el Americano.

¿ES UN BUEN MOMENTO PARA COMPRAR VIVIENDAS?

2008-04-19T18:05:00.000-07:00

¡Definitivamente SI!
Se proyecta en el corto plazo, mientras dure el efecto de la crisis de los sub prime, una menor demanda. Esto significa un aumento del stock.
Frente a este escenario cualquier empresario sabe que la medida lógica es disminuir los precios ya sea directamente u ofreciendo algunos condiciones especiales
Por otra parte las tasas de interés de largo plazo no han subido y no se espera alzas dramáticas de éstas.
Ambos argumentos anteriores nos llevan a concluir que este es un muy buen momento para invertir en bienes raíces, ya sea para uso personal o como inversión.

¿EXISTE BURBUJA INMOBILIARIA EN CHILE?

2008-04-19T17:52:00.000-07:00

Definitivamente NO.
En términos simples podría definirse que una burbuja se produce cuando los precios de determinado bien aumentan por encima y por más tiempo de lo que las variables racionales de análisis sugieren como sustentable.
Esto no ocurre en Chile. Los precios de venta de casas y departamentos, a pesar del alza de los terrenos y aumentos de costo de la construcción, se han mantenido relativamente estables en el ultimo tiempo.
El panorama de incertidumbre que se vive actualmente en nuestro mercado inmobiliario no tiene relación con la actividad propiamente tal sino con las contingencias económicas generales de USA y Europa y de como éstas, en un mercado globalizado, pueden influir en nuestra economía.
Indudablemente que si las condiciones económicas se deterioran, los potenciales compradores podría pensar que no es el mejor momento para adquirir compromisos de largo plazo y retrasar su compra.

ESTIMULOS FISCALES PARA EL ALQUILER (ESPAÑA)

2008-04-19T17:40:00.000-07:00

En Noviembre pasado, el Consejo de Ministros aprobó la ayuda pública de 210 euros al mes para los jóvenes de 22 a 30 años que vivan en alquiler, acrediten una renta anual limitada y tengan una relación laboral con al menos seis meses de antigüedad. Además, el Estado soportará préstamos blandos de hasta 600 euros para que los jóvenes puedan depositar la fianza y contar con un pago de 120 euros para hacer frente al coste financiero de los avales exigidos en los contratos de alquiler. Esta es la última de una batería de medidas que el Gobierno ha puesto en marcha en los últimos meses para estimular el alquiler entre los jóvenes y para evitar, en la medida de lo posible, una desaceleración excesiva en la actividad económica inducida por la pérdida de pulso de la construcción residencial.

FACTORES DE VALORIZACION DEL SUELO URBANO

2008-04-19T17:32:00.000-07:00

En la medida que son muchos los factores que determinan el precio de un terreno, a continuación se expone solo una breve reseña muy esquemática y general indicando los factores de mayor incidencia, sin mencionar consideraciones específicas particulares como tamaño, forma, ubicación, etc.

El suelo tiene cualidades y características diferentes a las de otros bienes que se transan comúnmente en la economía, por varios aspectos:

• En primer lugar existe una razón fundamental. Se trata de un recurso dado por la naturaleza que no se produce. Para incorporarlo al desarrollo urbano es necesario realizar grandes inversiones para dejarlo apto., es decir, dotarlo de pavimentación, agua potable, alcantarillado, electricidad, etc. No obstante lo anterior siempre subsistirá un precio para los terrenos no urbanizados y es así que muchas veces un terreno puede aumentar substantivamente de valor sin que su propietario haya efectuado inversión alguna.

• El suelo urbano está sujeto a dos tipos demanda. Una derivada de la necesidad de incorporarlo al desarrollo urbano, es decir, como materia prima destinada a la producción de otros bienes como casas, edificios, industrias, etc.; la otra derivada a su incorporación a la cartera de activos de empresas o personas como “activo puro”, similar a una inversión en valores. Esto dado de que a causa del sostenido desarrollo urbano los terrenos (urbanizados o no) suben de valor sin que su propietario haya ejecutado ninguna acción o trabajo sobre él.

• Un factor muy importante es el relacionado con la variable espacial entendida no solamente como un concepto de distancia, sino como una barrera a su desarrollo por aspectos sociales, ecológicos, etc.

• Se trata de un activo de carácter indestructible y por lo tanto de duración indefinida. Desde este punto de vista su valor puede definirse a través del valor actualizado de la renta neta esperada.

Precisamente en relación a este último punto, para determinar la renta neta esperada se debe considerar que el flujo de renta neta variará en función de las expectativas, las que a su vez están vinculadas al desarrollo económico general y en especial a la actividad inmobiliaria.
Por otro lado, la tasa de actualización o descuento para un privado está definida en función del costo alternativo de los recursos a invertir por lo que difiere para cada inversionista.

Precisamente las consideraciones anteriores nos indican la fuerte influencia que juegan las expectativas en la formación de los precios del suelo, por lo que en definitiva estos precios tienen un fuerte carácter especulativo (en el buen sentido de la palabra). Son precisamente estas expectativas ( o especulaciones) que los vendedores de terrenos en períodos de gran actividad inmobiliaria, pueden llegar al “delirio” y resultan precios muy sobrevalorados.

De todo lo anterior se observa con mucha claridad que, en general (salvo casos excepcionales), el precio de un terreno cualquiera depende, en lo fundamental, de todo lo que pasa fuera del terreno y en nada de lo que sucede dentro de él.

BURBUJA INMOBILIARIA EN MIAMI

2008-04-05T15:34:00.000-07:00

Una casa, en Miami, por la que se pedía US$ 1 millón en Junio del 2005, actualmente se ofrece por US$ 600 mil. Lo anterior es un indicador de la magnitud de la "plusvalía artificial" que tuvieron las propiedades en el último tiempo. Esto llevó a una alta propensión a invertir en inmuebles.
En Miami era muy fácil ganar mucha plata en el corto plazo al invertir en inmuebles. Todo el mundo queria participar del negocio adquiriendo en proyectos en "pre-construcción", abonando solo un 20% del precio de lanzamiento. Dada la gran demanda, en un corto período de tiempo estos proyectos subian sus precios. De tal manera que quienes tenían "reservas" vendían éstas ganado en el corto plazo hasta un 100% ( o mas aún)de su aporte inicial. De esta forma el mercado inmobiliario se llenó de compradores especulativos en "pre-construcción", comprando y vendiendo sus opciones.Esto se llegó a llamar "flipping".
Por su parte los desarrolladores, frente a tal demanda, colocaban y colocaban proyectos en el mercado.
En el caso de los grandes proyectos de edificios de lujo, muchos se peleaban la opción de comprar a precios de lanzamiento, dejando solo documentos, esperando una especulación en la venta a corto plazo. Ninguno de éstos compradores aspiraban a vivir en estos edificios, muchos de ellos no tenian tampoco la capacidad financiera para asumir los compromisos que estaban adquiriendo. Solo se trataba de "flipear".
Frente a esta situación, los Bancos no se quedaron atrás y participaron otorgando créditos cada vez a mayor cantidad de compradores con y sin capacidad real de pagos. La gran liquidéz de los mercados financieros estaban necesitando una oportunidad como ésta para canalizar esta liquidéz.

COYUNTURA DEL NEGOCIO INMOBILIARIO

2008-03-24T15:38:00.000-07:00

En la actualidad hay varios factores que están golpeando al negocio inmobiliario: En primer lugar en el último tiempo ha habido un alza en los costos de construcción que se estima entre un 10% y un 15%.
Por otro lado las últimas encuestas han reflejado una baja en las velocidades de venta, lo cual redunda en un aumento de los costos financieros y gastos generales.
Los nuevos proyectos deberían sincerar estos aumentos de costos, pero se corre el riesgo de que un aumento en los precios de venta podría significar una nueva disminución en las velocidades de venta.
Todo lo anterior deberá ser considerado en las nuevas estrategias de las empresas inmobiliarias. Lo mas probable es que gran parte de éstas, para absober estos aumentos de costo, tiendan a aumentar solo en un porcentaje discreto los precios de venta y otra parte sea absorbida con sus propias utilidades.
Esta última situación servirá para dejar en el mercado solo a aquellas inmobiliarias especializadas en este rubro y se alejen aquellas "de paso" o "golondrinas".

EL IVA Y EL PRECIO DE LAS VIVIENDAS

2008-03-09T08:28:00.000-07:00

Actualmente las empresas constructoras, que construyen viviendas a suma alzada, tienen un crédito fiscal del 65% del IVA correspondiente, el cual traspasan a su mandante (la Inmobiliaria. Esto significa, que éstas absorben como costo un 6,65% del costo neto de construcción.
A través del siguiente ejemplo podremos visualizar la incidencia que tendría la eliminación de este crédito fiscal:
Supongamos una vivienda de precio de venta de UF 4.000.- El costo de construcción propiamente tal representa aprox. el 55%. El saldo corresponde a costos de terreno, proyecto, gastos administrativos, financieros, legales, marketing, comisiones de venta, utilidades, etc.
Según lo anterior, el costo de construcción actual (Iva incluido crédito fiscal) de esta vivienda sería de UF 2.200. De este monto UF 2.063 corresponde al costo neto de construcción y UF 137 al IVA (6,65%). Si no existiera el crédito fiscal, el costo de construcción alcanzaría a UF 2.455 (UF 2.063 mas 19% de IVA). Si se mantuviera la misma estructura de los otros costos, el precio de venta aumentaría de UF 4.000 a UF 4.255, es decir, un 6,38%. Este porcentaje podría aumentar, ya que se señaló con anterioridad que el 55% que se consideró como incidencia del costo de construcción era un % muy conservador.
Por otro lado, un segundo efecto se daría en los créditos hipotecarios, ya que al aumentar el precio de la vivienda, aumentaría el monto del dividendo y esto a su vez exigiría una mayor renta (renta mínima de 4 veces el valor del dividendo). De esta forma al aumentar el requisito de renta se dejaría fuera de este mercado a un % importante de los compradores potenciales, los cuales debería adquirir viviendas de menor precio.

¿COMO PUEDO MAXIMIZAR LOS INGRESOS DE UN PROYECTO INMOBILIARIO?

2008-02-21T15:34:00.000-08:00

Para poder maximizar los ingresos en un proyecto de departamentos se debe intervenir desde la etapa de proyecto, incorporando en éste aquellas características que el mercado mas valora. Estas características se determinan utilizando un modelo hedónico (*) que incorpora variables de ubicación y de características propias de los deptos. Una vez conocidos los coeficientes entregados por el modelo hedónico, se elabora un segundo modelo para optimizar el precio por planta del edificio. A este modelo por supuesto se le debe incorporar restricciones como características del sitio, su localización, disposiciones legales, características de arquitectura, condiciones económicas, etc. Finalmente el modelo de optimización resultante busca la combinación de características, tamaño y precio del depto. que permita maximizar los ingresos.

(*) Modelo hedónico es aquel que valora características que influyen en el precio que se está dispuesto a pagar por un bien de consumo.

¿DECISIÓN: DESARROLLO UN PROYECO INMOBILIARIO HOY O MAS ADELANTE?

2008-02-19T07:21:00.000-08:00

Muchas veces las inmobilirias, frente a escenarios de incertidumbre en que pueden variar en el tiempo algunos parámetros significativos como por ejemplo, la tasa de interés y los valores de venta, se enfrentan a la decisión de determinar que es lo mas conveniente: desarrollo hoy o mas adelante.

En estos casos lo mas adecuado es realizar un análisis aplicando los conceptos de "opciones reales".

Se dice que existe una "opción real" en un proyecto de inversión cuando se presenta la posibilidad de actuar en el futuro tras conocerse la resolución de algun factor que en la actualidad muestra cierto grado de incertidumbre.

Aplicando esta técnica podemos elaborar un modelo que nos muestre la alternativa mas conveniente en un escenario dado y determine un valor teórico del proyecto.

CRISIS SUBPRIME Y BURBUJA INMOBILIARIA

2008-02-16T14:33:00.000-08:00

¿Que ha pasado?

En EEUU a partir de Sept 11, la FED inyectó liquidéz para mitigar la caída de los patrimonios bursátiles. Esto significó una baja en las tasas de interés. Al bajar éstas aumentó el número de personas con capacidad para adquirir viviendas, lo que dinamizó la industria de la construcción y toda la economía (a causa del efecto multiplicador de la construcción).

Al mantenerse bajas las tasas, la demanda fue creciendo, la cual a su vez se vió magnificada al aumentar el número de créditos hipotecarios de alto riesgo (créditos subprime).

Esta alta demanda tuvo como consecuencia una escalada en los precios de las viviendas (nuevas y usadas), llegando en algunos sectores a incrementos anuales de hasta un 30%. Los propietarios de estas viviendas vieron incrementado repentinamente su patrimonio. En efecto si su casa valia 100, repentinamente valía 130 y con una tendencia al alza. Al ver incrementado su patrimonio y por lo tanto su capacidad de endeudamiento, aumenta su consumo.

Toda esta situación desató un "boom" de consumo lo cual trajo consigo síntomas de inflación, por lo que la Autoridad toma la decisión de subir las tasas de interés para enfriar el consumo.

¿Que ocurre entonces?

La venta de viviendas se estanca, el valor de éstas disminuye y los capitales se van. Algunos propietarios observan que el valor de su casa cae por debajo de la deuda que mantienen con el Banco por lo que deja de servir su deuda. A su vez las instituciones financieras que otorgaron estos créditos deben hacer tambien la perdida ya que las propiedades objeto de estos préstamos disminuyeron dramáticamente su valor.

¿Por que se afecta el resto de la economía?

En general las instituciones financieras hacen "paquetes" con las hipotecas y con la garantía de éstas emiten bonos que se venden a inversionistas institucionales.

De acuerdo a la calificación de estas hipotecas, estos bonos se venden a mayor o menor precio.

Indudablemente que las hipotecas de alto riesgo (subprime) tenían un precio castigado. Para "licuar" esta diferencia de precio se mezcló, en el "paquete"; hipotecas de buena y mala calidad. Con esto se subía el precio promedio al cual se vendían los bonos a los inversionistas.

De tal forma, estos créditos de alto riesgo estaban "sumergidos" en bonos en todo el mercado financiero. Por tal motivo, la crisis, se globalizó.

¿Cual es el impacto real de estos créditos subprime?

Según cifras extractadas de algunos estudios:

Total créditos hipotecarios en USA: US$ 10,4 trillones
Créditos subprime (Aprox. 10%): US$ 1,04 trillones
Créditos subprime en cesación de pago (aprox. US$ 68 billones