En la actualidad hay varios factores que están golpeando al negocio inmobiliario: En primer lugar en el último tiempo ha habido un alza en los costos de construcción que se estima entre un 10% y un 15%.
Por otro lado las últimas encuestas han reflejado una baja en las velocidades de venta, lo cual redunda en un aumento de los costos financieros y gastos generales.
Los nuevos proyectos deberían sincerar estos aumentos de costos, pero se corre el riesgo de que un aumento en los precios de venta podría significar una nueva disminución en las velocidades de venta.
Todo lo anterior deberá ser considerado en las nuevas estrategias de las empresas inmobiliarias. Lo mas probable es que gran parte de éstas, para absober estos aumentos de costo, tiendan a aumentar solo en un porcentaje discreto los precios de venta y otra parte sea absorbida con sus propias utilidades.
Esta última situación servirá para dejar en el mercado solo a aquellas inmobiliarias especializadas en este rubro y se alejen aquellas "de paso" o "golondrinas".
lunes, 24 de marzo de 2008
domingo, 9 de marzo de 2008
EL IVA Y EL PRECIO DE LAS VIVIENDAS
Actualmente las empresas constructoras, que construyen viviendas a suma alzada, tienen un crédito fiscal del 65% del IVA correspondiente, el cual traspasan a su mandante (la Inmobiliaria. Esto significa, que éstas absorben como costo un 6,65% del costo neto de construcción.
A través del siguiente ejemplo podremos visualizar la incidencia que tendría la eliminación de este crédito fiscal:
Supongamos una vivienda de precio de venta de UF 4.000.- El costo de construcción propiamente tal representa aprox. el 55%. El saldo corresponde a costos de terreno, proyecto, gastos administrativos, financieros, legales, marketing, comisiones de venta, utilidades, etc.
Según lo anterior, el costo de construcción actual (Iva incluido crédito fiscal) de esta vivienda sería de UF 2.200. De este monto UF 2.063 corresponde al costo neto de construcción y UF 137 al IVA (6,65%). Si no existiera el crédito fiscal, el costo de construcción alcanzaría a UF 2.455 (UF 2.063 mas 19% de IVA). Si se mantuviera la misma estructura de los otros costos, el precio de venta aumentaría de UF 4.000 a UF 4.255, es decir, un 6,38%. Este porcentaje podría aumentar, ya que se señaló con anterioridad que el 55% que se consideró como incidencia del costo de construcción era un % muy conservador.
Por otro lado, un segundo efecto se daría en los créditos hipotecarios, ya que al aumentar el precio de la vivienda, aumentaría el monto del dividendo y esto a su vez exigiría una mayor renta (renta mínima de 4 veces el valor del dividendo). De esta forma al aumentar el requisito de renta se dejaría fuera de este mercado a un % importante de los compradores potenciales, los cuales debería adquirir viviendas de menor precio.
A través del siguiente ejemplo podremos visualizar la incidencia que tendría la eliminación de este crédito fiscal:
Supongamos una vivienda de precio de venta de UF 4.000.- El costo de construcción propiamente tal representa aprox. el 55%. El saldo corresponde a costos de terreno, proyecto, gastos administrativos, financieros, legales, marketing, comisiones de venta, utilidades, etc.
Según lo anterior, el costo de construcción actual (Iva incluido crédito fiscal) de esta vivienda sería de UF 2.200. De este monto UF 2.063 corresponde al costo neto de construcción y UF 137 al IVA (6,65%). Si no existiera el crédito fiscal, el costo de construcción alcanzaría a UF 2.455 (UF 2.063 mas 19% de IVA). Si se mantuviera la misma estructura de los otros costos, el precio de venta aumentaría de UF 4.000 a UF 4.255, es decir, un 6,38%. Este porcentaje podría aumentar, ya que se señaló con anterioridad que el 55% que se consideró como incidencia del costo de construcción era un % muy conservador.
Por otro lado, un segundo efecto se daría en los créditos hipotecarios, ya que al aumentar el precio de la vivienda, aumentaría el monto del dividendo y esto a su vez exigiría una mayor renta (renta mínima de 4 veces el valor del dividendo). De esta forma al aumentar el requisito de renta se dejaría fuera de este mercado a un % importante de los compradores potenciales, los cuales debería adquirir viviendas de menor precio.
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