Las tendencias a futuro en el mercado inmobiliario fundamentalmente estarán condicionadas por las restricciones en los nuevos planos reguladores y la escasez de terrenos, como por la aplicación de las nuevas tecnologías.
En efecto, en las comunas en que tradicionalmente se han desarrollado proyectos inmobiliarios hay una gran escasez de terrenos aptos para continuar con este desarrollo. Esto traerá como consecuencia que se deberá aprovechar las propiedades antiguas para reciclarlas manteniendo parte de su estructura original. Este es un nicho de mercado que actualmente está muy poco explotado en el país. Pero también esta escasez de terrenos pondrá a valer los sitios de poca superficie para desarrollar proyectos chicos. Estos paños, en general, tienen superficies entre 400 m2 y 800 m2 y han sido desechados por las grandes inmobiliarias. Muchos de estos propietarios están deseosos de vender pero actualmente no hay demanda para éstos. Por lo tanto aquí hay un gran nicho para proyectos chicos o proyectos boutiques. Estos terrenos, en general, tienen un menor costo ya que, al no ser interesantes para las grandes inmobiliarias, sus propietarios no tienen muchas posibilidades de venta por lo cual su precio es menor. A su vez, en estos terrenos se pueden desarrollar proyectos que por su tamaño pueden estar dirigidos a una demanda o nicho específico.
A su vez, las restricciones fundamentalmente de altura y densidad de los nuevos planos reguladores comunales determina que, a lo menos en las comunas tradicionales, los proyectos serán de menor escala. Esto nos lleva nuevamente a una tendencia a proyectos boutique.
Respecto a la incorporación de nuevas tecnologías , existe dos vertientes: por un lado están aquellas que dicen relación con la construcción sustentable y por otro las que dicen relación con la seguridad sísmica. Respecto a la construcción sustentable lo mas probable es que la aplicación se dirja fundamentalmente al ahorro de energía. Las construcciones deberán incorporar paneles solares para ahorro en energía a través de paneles solares para agua caliente y de paneles fotovoltaicos para producir energía eléctrica e introducirla al sistema (net metering o balance neto de electricidad).
En lo que respecta a seguridad sísmica, cada vez se intensificará el uso de disipadores y amortiguadores sísmicos en las construcciones en altura.
miércoles 1 de febrero de 2012
miércoles 30 de noviembre de 2011
Panorama Inmobiliario
Diariamente estamos siendo "bombardeados" por noticias que nos hablan de la situación financiera en Europa y EEUU. Frente a esta situación, quienes estamos en el campo inmobiliario, nos preguntamos ¿como nos afectará?. Mi impresión es que mas que afectarnos se abren nuevas oprtunidades.
Frente a la volatilidad de los mercados, los inversionistas, grandes y pequeños, buscan una inversión segura y ésta es precisamente la característica principal de la inversión en bienes raíces. Se puede constatar que existe una gran liquidéz en el mercado y falta de buenos y novedosos proyectos.
Por lo anterior es que auguro un muy buen 2012 en la actividad inmobiliaria y seguirán habiendo muchos nichos en los cuales se podrá desarrollar la actividad. El éxito dependerá de lo atractivo de nuestros proyectos.
Frente a la volatilidad de los mercados, los inversionistas, grandes y pequeños, buscan una inversión segura y ésta es precisamente la característica principal de la inversión en bienes raíces. Se puede constatar que existe una gran liquidéz en el mercado y falta de buenos y novedosos proyectos.
Por lo anterior es que auguro un muy buen 2012 en la actividad inmobiliaria y seguirán habiendo muchos nichos en los cuales se podrá desarrollar la actividad. El éxito dependerá de lo atractivo de nuestros proyectos.
sábado 27 de agosto de 2011
Los constructores de ciudades
En el último número (Agosto 2011) de la revista Bloomberg Marketing en un artículo con este título se indica que de acuerdo a datos de estudios del Fondo Monetario Internacional, se espera que la economía global se expanda en alrededor de un 4% este año y el próximo. El dinero ahora se está dirigiendo a inversiones de trenes bala en China, plantas de energía en India, edificios de oficinas en Brasil, etc,lo cual impulsará que las inversiones en los países emergentes sea por primera vez mas alta que en los paises desarrollados.
Uno de los rubros que atraerá mas inversión, en los paises emergentes, será la construcción ya que la población en las ciudades crecerá en 1.5 billones como consecuencia del paso de la población rural a las ciudades. China lederará este crecimiento ya que se estima necesita construir una superficie, de edificios residenciales y comerciales, equivalente a todo la construcción existente en Nueva York, cada 2 años.¡ sorprendente!
Uno de los rubros que atraerá mas inversión, en los paises emergentes, será la construcción ya que la población en las ciudades crecerá en 1.5 billones como consecuencia del paso de la población rural a las ciudades. China lederará este crecimiento ya que se estima necesita construir una superficie, de edificios residenciales y comerciales, equivalente a todo la construcción existente en Nueva York, cada 2 años.¡ sorprendente!
martes 26 de julio de 2011
¿MI EDIFICIO ES REALMENTE SUSTENTABLE?
Para que una edificación sea calificada como sustentable debe someterse a los requerimientos de algún sistema reconocido internacionalmente. Existen varios, pero en Chile se ha utilizado el “LEED Rating System”.
Para conseguir la calificación en cada proyecto se analiza los siguientes aspectos:
1.- Energía y atmósfera.
2.- Sitio sustentable
3.- Materiales y recursos
4.- Eficiencia en el uso del agua
5.- Calidad del ambiente interior
6.- Innovación en el diseño.
Cada uno de estos aspectos a su vez se califica en función de una cantidad de factores.
En el país cada vez mas aparecen anuncios de proyecto que se autocalifican de sustentables. En algunos casos solo incorporan sistema solar para el calentamiento de agua y “marqueteramente” se autodenominan sustentable y por supuesto no tienen ninguna calificación LEED. En otros casos, como el tema está de moda, y se debe aprovechar el efecto “marquetero” que produce la palabra sustentable, se someten a la calificación LEED y la consiguen. Pero lo importante es conocer cuales fueron aquellos atributos que le permitieron la calificación, ya que es posible que un calificador autorizado y con mucha cancha pondere principalmente aquellos factores que son “inertes” al costo y a la sustentabilidad y logren conseguir una certificación. No digo que haya ocurrido, pero es bueno prevenir y preguntar. ¿este edificio es sustentable? ¿tiene calificación LEED? ¿Cuales fueron los factores principales que le dieron dicha calificación? ¿Qué efectos tendrá esta calificación en el costo de mis gastos de energía, de consumo de agua, de calefacción, de mejor calidad de vida, etc.?
Para conseguir la calificación en cada proyecto se analiza los siguientes aspectos:
1.- Energía y atmósfera.
2.- Sitio sustentable
3.- Materiales y recursos
4.- Eficiencia en el uso del agua
5.- Calidad del ambiente interior
6.- Innovación en el diseño.
Cada uno de estos aspectos a su vez se califica en función de una cantidad de factores.
En el país cada vez mas aparecen anuncios de proyecto que se autocalifican de sustentables. En algunos casos solo incorporan sistema solar para el calentamiento de agua y “marqueteramente” se autodenominan sustentable y por supuesto no tienen ninguna calificación LEED. En otros casos, como el tema está de moda, y se debe aprovechar el efecto “marquetero” que produce la palabra sustentable, se someten a la calificación LEED y la consiguen. Pero lo importante es conocer cuales fueron aquellos atributos que le permitieron la calificación, ya que es posible que un calificador autorizado y con mucha cancha pondere principalmente aquellos factores que son “inertes” al costo y a la sustentabilidad y logren conseguir una certificación. No digo que haya ocurrido, pero es bueno prevenir y preguntar. ¿este edificio es sustentable? ¿tiene calificación LEED? ¿Cuales fueron los factores principales que le dieron dicha calificación? ¿Qué efectos tendrá esta calificación en el costo de mis gastos de energía, de consumo de agua, de calefacción, de mejor calidad de vida, etc.?
lunes 25 de julio de 2011
LA TASA DE DESCUENTO EN PROYECTOS INMOBILIARIOS
Si evaluando un proyecto a través de la técnica de los flujos de caja descontados, requerimos conocer la tasa de descuento a la cual descontaremos los flujos para poder determinar el VAN. En la medida que tengamos una buena proyección de los flujos esperados y consideremos la tasa de descuento apropiada tendremos un VAN confiable.
¿Cómo se determina esta tasa de descuento?
Haciendo abstracción del desarrollo matemático respectivo, esta tasa de descuento se puede calcular mediante la siguiente expresión:
ReM = Rf + π x βi
ReM = Rendimiento esperado del mercado
Rf = Rendimiento libre de riesgo.
π = Prima por invertir en un mercado con riesgo
βi = Coeficiente de riesgo en el mercado i
Al producto π x βi se le denomina “prima de riesgo del activo i.”
En el caso de Chile, se puede hacer las siguientes consideraciones:
a) Para la tasa libre de riesgo se puede considerar la tasa de interés de los PDBC (pagarés y bonos licitados por el Banco Central de Chile).
b) La prima por riesgo es la diferencia entre el rendimiento esperado en el mercado y el rendimiento libre de riesgo.
c) Βi, se puede calcular haciendo un cálculo estadístico del rendimiento de las acciones de las empresas inmobiliarias en la Bolsa de Comercio.
Este análisis se puede hacer mas complejo si diferenciamos entre proyecto “apalancado” o no. En este caso habría que determinar los β con y sin apalancamiento.
En países con economías poco estables habría que añadir a la ecuación general un factor adicional que es el riesgo país.
¿Cómo se determina esta tasa de descuento?
Haciendo abstracción del desarrollo matemático respectivo, esta tasa de descuento se puede calcular mediante la siguiente expresión:
ReM = Rf + π x βi
ReM = Rendimiento esperado del mercado
Rf = Rendimiento libre de riesgo.
π = Prima por invertir en un mercado con riesgo
βi = Coeficiente de riesgo en el mercado i
Al producto π x βi se le denomina “prima de riesgo del activo i.”
En el caso de Chile, se puede hacer las siguientes consideraciones:
a) Para la tasa libre de riesgo se puede considerar la tasa de interés de los PDBC (pagarés y bonos licitados por el Banco Central de Chile).
b) La prima por riesgo es la diferencia entre el rendimiento esperado en el mercado y el rendimiento libre de riesgo.
c) Βi, se puede calcular haciendo un cálculo estadístico del rendimiento de las acciones de las empresas inmobiliarias en la Bolsa de Comercio.
Este análisis se puede hacer mas complejo si diferenciamos entre proyecto “apalancado” o no. En este caso habría que determinar los β con y sin apalancamiento.
En países con economías poco estables habría que añadir a la ecuación general un factor adicional que es el riesgo país.
jueves 21 de julio de 2011
Una de las claves del éxito inmobiliario: La Postventa
Cada vez la realidad nos indica que un buen servicio de postventa es clave para hacerse de un nombre y llegar a ser una "marca" en la actividad inmobiliaria.
Estadísticas recientes de SERNAC indican que en 2010 recibió en total 207.000 reclamos. De éstos el 2,5% correspondieron al rubro inmobiliario: un 29,3% por mala calidad del producto y 9,4% por ciento por mala calidad del servicio. En resumen el 38,7% dicen relación con la postventa.
Como no todos los reclamos llegan al SERNAC y si suponemos que solo un 10% llega a esta institución, significaría que en 2010 hubo aproximadamente 20.000 reclamos de postventa.
Por otro lado, en 2010 las ventas de viviendas fueron aproximadamente 40.000.
Lo anterior significaría que hay un reclamo por cada 2 vivienda nueva que se construye, esto es, si este parámetro se mide en función de las viviendas nuevas construidas, ya que es posible que los reclamos provengan de viviendas entregadas en los años anteriores al 2010.
Todo esto indica que la postventa debe profesionalizarse. Las grandes inmobiliarias tienen departamentos especializados, pero las medianas y las pequeñas no los tienen. Precisamente para satisfacer las necesidades de éstas, recientemente se ha creado Inmogestión Postventa, que presta un servicio integral y profesionalizado de postventa que permita tercerizar esta actividad. No debemos olvidar que la gestión de postventa no se inicia al momento de entrega de las viviendas sino mucho antes que se termine la construcción.
Estadísticas recientes de SERNAC indican que en 2010 recibió en total 207.000 reclamos. De éstos el 2,5% correspondieron al rubro inmobiliario: un 29,3% por mala calidad del producto y 9,4% por ciento por mala calidad del servicio. En resumen el 38,7% dicen relación con la postventa.
Como no todos los reclamos llegan al SERNAC y si suponemos que solo un 10% llega a esta institución, significaría que en 2010 hubo aproximadamente 20.000 reclamos de postventa.
Por otro lado, en 2010 las ventas de viviendas fueron aproximadamente 40.000.
Lo anterior significaría que hay un reclamo por cada 2 vivienda nueva que se construye, esto es, si este parámetro se mide en función de las viviendas nuevas construidas, ya que es posible que los reclamos provengan de viviendas entregadas en los años anteriores al 2010.
Todo esto indica que la postventa debe profesionalizarse. Las grandes inmobiliarias tienen departamentos especializados, pero las medianas y las pequeñas no los tienen. Precisamente para satisfacer las necesidades de éstas, recientemente se ha creado Inmogestión Postventa, que presta un servicio integral y profesionalizado de postventa que permita tercerizar esta actividad. No debemos olvidar que la gestión de postventa no se inicia al momento de entrega de las viviendas sino mucho antes que se termine la construcción.
miércoles 25 de mayo de 2011
El BIM (Building Information Modeling)
Desde hace algún tiempo algunos proyectos de envergadura desarrollados en el país están utilizando este nuevo sistema de aplicación ya consolidad en otros países. Los macro proyectos realizados en Dubai y otros países árabes han usado esta nueva tecnología.
El BIM consiste básicamente en desarrollar los proyectos en una plataforma 3D, utilizando para ésto algunos softwares especializados. El poder desarrollar los proyectos en 3D permite poder detectar en tiempo real las interferencias que están produciendo entre los diferentes proyectos, ya que en la práctica en la medida que proyectamos vemos como se inserta nuestro proyecto o solución dentro del proyecto madre, que generalmente es la arquitectura. Actualmente todos los proyectos en el país trabajan en plataforma CAD que permite visualizar solo dos direcciones, por lo que si agregamos la tercera dimensión (que es lo que hace esta nueva tecnología) tendremos en la práctica una maqueta en 3 dimensiones.
Esta herramienta no tan solo es útil durante la etapa de proyecto sino que tambien sirve para obtener cubicaciones, programas de obra, para analizar de como puede afectar los costos y los programas las modificaciones que se hagan al proyecto, etc.
La gran desventaja es que el software es caro por lo que no es fácil su acceso. Por otro lado falta personal técnico (dibujantes) capacitados en el sistema. No obstante se trata de un sistema que llegó para quedarse dado los beneficios que significa.
El BIM consiste básicamente en desarrollar los proyectos en una plataforma 3D, utilizando para ésto algunos softwares especializados. El poder desarrollar los proyectos en 3D permite poder detectar en tiempo real las interferencias que están produciendo entre los diferentes proyectos, ya que en la práctica en la medida que proyectamos vemos como se inserta nuestro proyecto o solución dentro del proyecto madre, que generalmente es la arquitectura. Actualmente todos los proyectos en el país trabajan en plataforma CAD que permite visualizar solo dos direcciones, por lo que si agregamos la tercera dimensión (que es lo que hace esta nueva tecnología) tendremos en la práctica una maqueta en 3 dimensiones.
Esta herramienta no tan solo es útil durante la etapa de proyecto sino que tambien sirve para obtener cubicaciones, programas de obra, para analizar de como puede afectar los costos y los programas las modificaciones que se hagan al proyecto, etc.
La gran desventaja es que el software es caro por lo que no es fácil su acceso. Por otro lado falta personal técnico (dibujantes) capacitados en el sistema. No obstante se trata de un sistema que llegó para quedarse dado los beneficios que significa.
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