lunes, 29 de mayo de 2017

TASAS PARA CREDITOS HIPOTECARIOS A LA BAJA

Se empieza a ver los primeros "brotes verdes" en la economía y fundamentalmente un cambio en las percepciones. Esto ha significado, entre otras cosas, una baja en las tasas para créditos hipotecarios, llegando en algunos casos al 3,1%.

Con estas tasa, las mas bajas durante muchos años, los que recién compran están adelantando su compra  para aprovecharlas y los endeudados a tasas mas altas estén pensando en reprogramar sus créditos.

jueves, 20 de octubre de 2016

¿PORQUE LOS INVERSIONISTAS ESTAN INVIRTIENDO EN VIVIENDAS PARA SU POSTERIOR ARRIENDO?

La inversión en viviendas para su posterior arriendo se ha convertido en una alternativa de inversión importante en el último tiempo, con una visión de mediano y largo plazo. Los agentes financieros se han dado cuenta que:

1.- Tasa de interés: Actual: 3,5%; Inflación esperada: 3,2%. En resumen la tasa final es casi cero.
2.- Renta habitacional: En Chile solo el 20% de la población arrienda; En EEUU es casi 35% y en Alemania 50%. En resumen hay un mercado que tiene bastante por crecer.
3.- Rentabilidad: Las rentabilidades promedio que se pueden obtener están del orden del 6,5%, dependiendo del apalancamiento.
4.- Plusvalía: La plusvalía de las viviendas depende del sector, ubicación y acceso, pero en promedio en los últimos años ha sido de un 2%. Si ésta la sumamos a la rentabilidad se llega a una cifra superior al 8,5% que es una excelente rentabilidad.

Quienes están invirtiendo:
a)  Fondos de Inversión y Family Office. Estan comprando edificios completos o % importantes de un edificio.
b) Inversionistas privados con capacidad para adquirir entre 2 y 5 Deptos.
c) Inversionistas hormigas, que pueden adquirir cuotas de participación en edificios que se financian con crowd funding.

domingo, 16 de octubre de 2016

¿….EL CO-WORK ESTA CAMBIANDO EL CONCEPTO DE LA OFICINA TRADICIONAL ….?

La tendencia y al parecer sin retorno, es el trabajo conjunto o colaborativo. Así como Uber introdujo una nueva forma de alquilar un auto, alternativa al taxi tradicional, mas económica y con mejor servicio al usuario . Así también se ha introducido con fuerza AIRBN,  a través de la cual se puede alquilar una habitación o departamento como alternativa a los hoteles tradicionales.

Ahora han surgido con gran fuerza los espacios de oficinas compartidas o co-work. Se trata de espacios amoblados en forma sencilla, fundamentalmente grandes mesas de trabajo, donde laboran diferentes grupos o individuos, pero que su cercanía , motiva la comunicación y muchas veces  intercambio de ideas que pueden resultar muy beneficiosas para los proyectos en estudio.  Al margen de ofrecer la esencia de una oficina tradicional, los espacios compartidos ofrecen un lugar para socializar, conocer profesionales interesantes y expandir las redes profesionales. Estos espacios dan una sensación de comunidad a profesionales que de otra manera estarían aislados en sus casas o en cafeterías

Un número de factores ha contribuido con esta tendencia. La tecnología ha permitido a compañías ser más digitales y flexibles. La desaceleración de la economía ha hecho que haya más negocios pequeños y más gente que trabaja desde su casa y desde cafeterías. Al tiempo que estos trabajadores y negocios maduran, los espacios de trabajo compartidos son cada vez más atractivos.


Según algunos estudios el número de instalaciones para compartir el espacio de trabajo en todo el mundo se ha duplicado prácticamente cada año en los últimos cinco años.

miércoles, 21 de septiembre de 2016

NUEVA LEY DE APORTES AL ESPACIO PUBLICO

La ley vigente establece que solo aquellos proyectos residenciales con más de 250 estacionamientos y los comerciales con más de 150 realicen un Estudio de Impacto al Sistema de Transporte Urbano (Eistu), y efectuar las obras de mitigación correspondientes. Para evitar esto los desarrolladores inmobiliarios ajustaban los proyectos  por etapas, de tal forma que el número de estacionamientos resultara menor a los indicados. De esta forma no se obligaban a efectuar las señaladas mitigaciones.

La nueva Ley establece dos instrumentos: las mitigaciones, que son obras concretas y medidas de gestión de tránsito en el entorno próximo al proyecto. Las que deberán ejecutar los proyectos “de impacto relevante” (se definirá ese concepto en el reglamento), como ampliaciones de calles semáforos, ingresos, y peatonalizaciones, entre otros, que serán definidas en informes de mitigación vial (IMIV).

El otro instrumento son los aportes al espacio público, que cumplirán los proyectos por densificación; es decir, los que se construyan en un terreno urbanizado (no en nuevos loteos). En este caso, los desarrolladores deberan entregar recursos hasta por el 44% del avalúo fiscal del terreno. Estos fondos pasan a financiar un plan comunal o intercomunal (en caso de ciudades metropolitanas) de obras, y se invierten en un 70% en proyectos de movilidad.

miércoles, 14 de septiembre de 2016

LOS BENEFICIOS EN LA INVERSION PARA RENTA EN EDIFICIOS BOUTIQUE (30 A 40 DEPTOS)

Son muchos los factores que están activando el mercado de arriendos de departamentos: alza del precio de los inmuebles, aplicación del IVA a la adquisición de inmuebles, inmigración, mayores exigencias a créditos hipotecarios, mayor demanda de parejas jóvenes, etc.

Esto ha significado que los inversionistas institucionales, individuales, family offices, cías de seguro, están adquiriendo en blanco gran cantidad de departamentos para su posterior renta.

En este aspecto los edificios boutique (6 pisos, y entre 30 y 40 deptos.) tienen una ventaja especial para estos inversionistas y que no están siendo consideradas por éstos:

a)    Emplazados en terrenos de 600 a 1.500 m2 muy bien ubicados y que por no ser de interés de las grandes inmobiliarias se pueden adquirir a valores mas bajos que los del mercado.
b)   Edificios de poca altura (5 a 6 pisos) con pocas unidades (30 a 50)
c)    Que incorporen el mínimo de “facilities”, para disminuir los gastos comunes.
d)   Que tenga un muy  diseño de arquiectura, innovador y con tecnologías de construcción sustentable.
e)    Cercano a estación de Metro. (1 a 4 cuadras)

A su vez el  inversionista, además de haber comprado mas barato y un buen proyecto también se beneficia de otros aspectos:
a)    Los usuarios se conocen entre sí, aprovechando las pocas unidades, lo cual crea una comunidad mas asequible y cuidadosa del bien raíz.
b)   Se hace mas fácil el cobro de arriendos y administración en general
c)    Se hace mas fácil mantener en el tiempo la calidad del edificio.
d)   Se identifica y controla a tiempo los factores que puedan deteriorar el edificio.
e)    Se hace mas fácil el control y “filtro” de los arrendatarios.

No obstante lo anterior los grandes inversionistas están interesados en la compra de grandes unidades dentro de edificios, cuando según lo comentado resulta mas que rentable adquirir 2 edificios de 50 deptos. cada uno que 100 deptos dentro de un edificio de 200.

¿?

NUEVAS TENDENCIAS PAVIMENTAN UNA NUEVA REVOLUCION INDUSTRIAL

Recientemente llego a mis manos la revista Fortune del 26/06/2016 y encontré en la pagina editorial, algunas cosas muy interesantes :

1.- Según una encuesta realizada en la Primavera el 51% de los americanos entre 18 y 29 años no les gusta el capitalismo. Solo les gusta al 42%
2.- Por otro lado, el Pdte. Del Banco Mundial, un cuarto de siglo atrás la mitad del mundo vivía en la pobreza y hoy es menos del 10%, triunfo del capitalismo.
3.- China se ha transformado en el motor de la economía y no es capitalista, tampoco socialista.
4.- Lo anterior ha significado la búsqueda de nuevas formas de enfrentar los diversos desafíos dentro de un sistema capitalist, pero bajo otra óptica. Empresas como GE e IBM no son el modelo.
5.- Es así como han surgido empresas distintas y muy exitosas: Amazon, Alphabet, Apple, Airnb, Uber, que están pavimentando el camino para una nueva revolución industrial.

¿Qué pasaría con el mercado del real Estate en esta nueva revolución indutrial?

Alguna tendencias están apareciendo:
a)    Los crorwd funding inmobiliarios o inversionistas hormigas que adquieren el total de un bien raíz  (casa o depto..) para destinarlo a renta. Rentabilidad mejor que las de las AFP.
b)   Los condohoteles, en que los inversionistas hormigas adquieren cuotas de participación tanto en el bien raíz, como en la administración y obtienen rentabilidades por la explotación del bien raíz como apart hotel.

c)    Las sociedades civiles sin fines de lucro, que es un concepto remozado de las cooperativas, en que un grupo de  personas adquieren en forma mancomunada un terreno donde desarrollan un grupo habitacional o depto.. Dado de que que este grupo actúa directamente en todas las etapas del proceso, por supuesto con una buena asesoría, al final obtiene su bien raíz al costo, es decir, entre un 20% y 30% del costo alternativo del mercado.

miércoles, 14 de mayo de 2014

Tendencia futura en la industria inmobiliaria y de la construcción

Además del aumento de precio calculado en un artículo anterior, la Reforma Tributaria tendrá algunos efectos en la estructuración de los proyectos. En efecto, el actual crédito fiscal del 65% se aplica a las empresas constructoras en contratos a suma alzada. Por esta circunstancia es que para aprovechar esta franquicia, en la práctica, se ha obligado a las inmobiliarias a crear una constructora.
Para el caso de aquellas viviendas, que ya no tengan la franquicia del crédito, no tendrá sentido tener una constructora y una inmobiliaria. Bastará con tener una sola empresa que construya y venda.
De aquí resulta la primera tendencia a futuro, las empresas serán simultáneamente constructora e inmobiliaria. es decir, construirán y venderán ellas mismas.

Dado de que en la Reforma se contempla que todas las viviendas pagarán IVA en su venta, resulta otra tendencia. Cuando una empresa construye todos los IVA de compras se descuentan de los IVAS de venta. Si la misma empresa construye y vende, todos los IVA de compra durante toda la construcción los recuperará solo una vez vendida la vivienda. Esto genera un gran problema de caja: la acumulación de IVAS pagados por las adquisiciones de materiales durante un largo período (10 meses o mas). Por tal motivo la tendencia será a disminuir las faenas que se subcontratan, para eliminar el pago de este IVA para desahogar la caja. De aquí resulta la segunda tendencia: disminución de los subcontratos. Esto afectará a muchos subcontratistas de mano de obra que quedarán fuera del mercado.

domingo, 27 de abril de 2014

Efecto de la reforma tributaria en el precio de las viviendas


A continuación se muestra un cuadro que indica el aumento de precio  en el costo de construcción de las viviendas y en el precio de venta final a público:



a) Situación Actual

1

Precio  sin IVA

          800

   1.200

   1.500

   1.820

     2.000

     2.500

  3.000

   3.500

   4.000

  4.500

2

IVA (19%)

          152

        228

        285

        346

         380

         475

      570

       665

       760

       855

3

Cred. Fiscal 65%)

             99

        148

        185

        225

         247

4

Max Cred Fiscal (UF 225)

 

        225

         225

         225

      225

       225

       225

       225

5

IVA real a pagar

             53

           80

        100

        121

         155

         250

      345

       440

       535

       630

6

Precio actual

          853

   1.280

   1.600

   1.941

     2.155

     2.750

  3.345

   3.940

   4.535

  5.130

 

 

b) Situación Futura

 

 

7

Precio sin IVA

          800

   1.200

   1.500

   1.820

     2.000

     2.500

  3.000

   3.500

   4.000

  4.500

8

IVA (19%)

          152

        228

        285

        346

         380

         475

      570

       665

       760

       855

9

Cred. Fiscal (65%)

             99

        148

        185

        225

         247

10

Max Cred Fiscal

          100

        100

        100

        100

         100

11

IVA real a pagar

             53

        128

        185

        246

         280

         475

      570

       665

       760

       855

          12

 Precio Futuro

          853

   1.328

   1.685

   2.066

     2.280

     2.975

  3.570

   4.165

   4.760

  5.355

13

P.C. Futuro/P. Actual

3,8%

5,3%

6,4%

5,8%

8,2%

6,7%

5,7%

5,0%

4,4%

14

Aumento de precio final

1,8%

2,6%

3,1%

2,8%

3,9%

3,2%

2,7%

2,4%

2,1%
 



En la fila 1 se indica el precio de construcción sin IVA . Este valor corresponde al precio de venta de la constructora a la inmobiliaria (costo de materiales, M.O. GG y utilidadses de la empresa constructora). Para estos efectos se debe recordar que el crédito fiscal se otorga solo a las constructoras que construyen viviendas por contratos de suma alzada.

En fila 2 se indica el IVA que tendría que cobrar la constructora si no hubiera crédito fiscal.

En fila 3 se indica el monto del crédito fiscal (65%), que actualmente tiene un monto máximo de UF 225.-

En fila 4 se indica el monto máximo que correspondería al crédito fiscal.

En fila 5 se indica el monto real del IVA a cobrar por la constructora a la Inmobiliaria.

En fila 6 se indica el precio actual de construcción considerando el crédito fiscal. Este precio corresponde al precio de venta de la constructora a la Inmobiliaria.

En las filas 7 al 12 se realiza el mismo procedimiento para la situación futura una vez que esté en marcha plena la reforma tributaria.(año 2017). En este caso el monto máximo del crédito fiscal es de UF 100.

En fila 13 se indica el aumento en el precio de construcción que tendrían las viviendas con la nueva reforma. Se observa que para viviendas de precio de construcción actual (sin IVA) de UF 2.500 se produce un aumento máximo de precio de un 8,2%.

En fila 14 se indica el aumento de precio final (precio de venta a público) que se produciría por efecto de la Reforma Tributaria (a partir del 2017). Para este cálculo se consideró el siguiente desglose de costo de una inmobiliaria tipo: Terreno: 30%; construcción: 48%; otros. 9%; utilidades: 13%.  Tomemos como ejemplo la vivienda que tiene un mayor aumento de precio de construcción (precio actual sin IVA UF 2.500). Este aumento de costo de construcción del 8,2% se aplica al 48% (incidencia de la construcción en el precio final) y resulta un 3,9% (8,2% x 48%).

NOTA: En el presente análisis solo se ha considerado el efecto de la modificación del crédito fiscal a las constructoras. No se ha considerado el efecto de la venta con IVA de las inmobiliarias al usuario final, ni tampoco el efecto del pago de impto. A la renta por las utilidades obtenidas en la enajenación de bienes inmuebles.