En la medida que son muchos los factores que determinan el precio de un terreno, a continuación se expone solo una breve reseña muy esquemática y general indicando los factores de mayor incidencia, sin mencionar consideraciones específicas particulares como tamaño, forma, ubicación, etc.
El suelo tiene cualidades y características diferentes a las de otros bienes que se transan comúnmente en la economía, por varios aspectos:
• En primer lugar existe una razón fundamental. Se trata de un recurso dado por la naturaleza que no se produce. Para incorporarlo al desarrollo urbano es necesario realizar grandes inversiones para dejarlo apto., es decir, dotarlo de pavimentación, agua potable, alcantarillado, electricidad, etc. No obstante lo anterior siempre subsistirá un precio para los terrenos no urbanizados y es así que muchas veces un terreno puede aumentar substantivamente de valor sin que su propietario haya efectuado inversión alguna.
• El suelo urbano está sujeto a dos tipos demanda. Una derivada de la necesidad de incorporarlo al desarrollo urbano, es decir, como materia prima destinada a la producción de otros bienes como casas, edificios, industrias, etc.; la otra derivada a su incorporación a la cartera de activos de empresas o personas como “activo puro”, similar a una inversión en valores. Esto dado de que a causa del sostenido desarrollo urbano los terrenos (urbanizados o no) suben de valor sin que su propietario haya ejecutado ninguna acción o trabajo sobre él.
• Un factor muy importante es el relacionado con la variable espacial entendida no solamente como un concepto de distancia, sino como una barrera a su desarrollo por aspectos sociales, ecológicos, etc.
• Se trata de un activo de carácter indestructible y por lo tanto de duración indefinida. Desde este punto de vista su valor puede definirse a través del valor actualizado de la renta neta esperada.
Precisamente en relación a este último punto, para determinar la renta neta esperada se debe considerar que el flujo de renta neta variará en función de las expectativas, las que a su vez están vinculadas al desarrollo económico general y en especial a la actividad inmobiliaria.
Por otro lado, la tasa de actualización o descuento para un privado está definida en función del costo alternativo de los recursos a invertir por lo que difiere para cada inversionista.
Precisamente las consideraciones anteriores nos indican la fuerte influencia que juegan las expectativas en la formación de los precios del suelo, por lo que en definitiva estos precios tienen un fuerte carácter especulativo (en el buen sentido de la palabra). Son precisamente estas expectativas ( o especulaciones) que los vendedores de terrenos en períodos de gran actividad inmobiliaria, pueden llegar al “delirio” y resultan precios muy sobrevalorados.
De todo lo anterior se observa con mucha claridad que, en general (salvo casos excepcionales), el precio de un terreno cualquiera depende, en lo fundamental, de todo lo que pasa fuera del terreno y en nada de lo que sucede dentro de él.
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