En un articulo anterior comentamos que ambas instituciones pertenecen a las que en USA se denominan Government Sponsored Enterprises (G.S.E.)., que son empresas creadas y reguladas por una Ley, por lo cual de alguna manera, son "patrocinadas" por los poderes públicos, incluso aunque su capital sea íntegramente privado.La Federal National Mortgage Association (FNMA O Funnie Mae) y la Federal Home Mortgage Corporation ( FHLMC o Freddie Mac) son instituciones cuyo objeto, por Ley, es dar liquidez al mercado de hipotecas mediante la compra de éstas. Estas hipotecas se "agrupan" ,se securitizan y aseguran, para posteriormente emitir títulos garantizados por estos "paquetes hipotecarios".
Dado de que estos paquetes hipotecarios, incorporaban hipotecas sub prime, de difícil recuperación, el valor de las acciones de ambas instituciones habían bajado prácticamente a cero. Esto significaba la quiebra de ambas instituciones. Como ésta involucraba al Gobierno, por ser empresas patrocinadas por él, no le quedó otra alternativa que asumir la responsabilidad de todas sus obligaciones. Se dice que los Gobiernos de China y Japón en conjunto tienen aprox. US$ 600 mil millones en Bonos de ambas instituciones. De haber quebrado, el Gobierno de USA habría quedado sin credibilidad en los mercados financieros.
Por otra parte estas empresas tienen un valor estratégico dentro del mercado financiero y específicamente dentro del mercado inmobiliario, ya que su quiebra habría significado la paralización de los créditos hipotecarios al carecer de un organismo que diera liquidez al sistema.Por último, es importante señalar que este rescate no incluye a los accionistas. Estos lo perdieron todo ya que las acciones tienen un valor cercano a cero y las futuras utilidades irán a cancelar los dineros comprometidos por el Gobierno
miércoles, 17 de septiembre de 2008
lunes, 8 de septiembre de 2008
¿COMO SE COMPORTARA LA DEMANDA EN EL FUTURO INMEDIATO?
¿Veamos que nos muestra el actual escenario económico? Menor crecimiento económico del país, alto nivel de inflación y en lo internacional, la incertidumbre respecto al término de la crisis de los sub prime y como esto puede afectar a nuestra economía.
Todo esto influye en las expectativas económicas generales de las personas y de las empresas creando percepciones negativas y éstas producen resistencia a nuevos compromisos económicos por parte de las personas.
Esta situación afecta al mercado inmobiliario. Por una parte los Bancos han restringido ya los requerimientos para los créditos hipotecarios. Ya no es posible conseguir el 100% de financiamiento y son más rigurosos en la calificación de los deudores. Esto tiene una consecuencia clara, hay menos sujetos de crédito en las condiciones actuales.
En lo que respecta a la decisión por parte de los compradores, ésta está fuertemente influenciada más bien por las percepciones económicas que por las verdaderas expectativas o proyecciones de la economía interna. Si estas percepciones no son buenas se posterga la decisión de compra.
Ambos comportamientos, por un lado el de los Bancos y por otro el de las personas han influido para que la demanda actual haya disminuido notoriamente, haciendo aumentar el stock de viviendas en las diferentes comunas.
¿Pero cuánto durara esta baja?
Para responder esta pregunta es necesario analizar las proyecciones económicas para el futuro inmediato.
De acuerdo a los índices económicos dados a conocer recientemente, la situación se estaría revirtiendo. En efecto, estos índices nos estarían indicando que la inflación podría contenerse a mediados del próximo año y que el crecimiento económico podría estar por sobre el 4% este año y con una mejoría en el próximo. A todo esto hay que agregar, que gracias a la política fiscal del gobierno, se cuenta con enormes recursos, que permiten proteger la economía interna frente a deterioros de las economías externas que aún podrían producirse por el efecto subprime.
Es decir, en realidad nos encontramos frente a un escenario positivo, en el futuro inmediato, que debiera traducirse en un cambio de las actuales percepciones pesimistas por percepciones optimistas que debieran traducirse en mejoras de la demanda.
Por otro lado, los compradores debieran internalizar que los actuales precios de venta de las viviendas no se mantendrán por mucho tiempo. En efecto, los nuevos proyectos deberán considerar y traspasar a costo los aumentos de precios de los materiales de construcción, que en conjunto significa aumentar el costo directo de construcción entre un 12% y un 15%. Esto se traduce indudablemente en un aumento en los precios de venta en los nuevos proyectos.
Estas dos últimas reflexiones. Por un lado un escenario económico optimista en el futuro inmediato y por otro, el aumento de precio que traerán los nuevos proyectos, suficientemente informado a las personas, debiera producir un aumento significativo de la demanda y una disminución del actual stock.
Todo esto influye en las expectativas económicas generales de las personas y de las empresas creando percepciones negativas y éstas producen resistencia a nuevos compromisos económicos por parte de las personas.
Esta situación afecta al mercado inmobiliario. Por una parte los Bancos han restringido ya los requerimientos para los créditos hipotecarios. Ya no es posible conseguir el 100% de financiamiento y son más rigurosos en la calificación de los deudores. Esto tiene una consecuencia clara, hay menos sujetos de crédito en las condiciones actuales.
En lo que respecta a la decisión por parte de los compradores, ésta está fuertemente influenciada más bien por las percepciones económicas que por las verdaderas expectativas o proyecciones de la economía interna. Si estas percepciones no son buenas se posterga la decisión de compra.
Ambos comportamientos, por un lado el de los Bancos y por otro el de las personas han influido para que la demanda actual haya disminuido notoriamente, haciendo aumentar el stock de viviendas en las diferentes comunas.
¿Pero cuánto durara esta baja?
Para responder esta pregunta es necesario analizar las proyecciones económicas para el futuro inmediato.
De acuerdo a los índices económicos dados a conocer recientemente, la situación se estaría revirtiendo. En efecto, estos índices nos estarían indicando que la inflación podría contenerse a mediados del próximo año y que el crecimiento económico podría estar por sobre el 4% este año y con una mejoría en el próximo. A todo esto hay que agregar, que gracias a la política fiscal del gobierno, se cuenta con enormes recursos, que permiten proteger la economía interna frente a deterioros de las economías externas que aún podrían producirse por el efecto subprime.
Es decir, en realidad nos encontramos frente a un escenario positivo, en el futuro inmediato, que debiera traducirse en un cambio de las actuales percepciones pesimistas por percepciones optimistas que debieran traducirse en mejoras de la demanda.
Por otro lado, los compradores debieran internalizar que los actuales precios de venta de las viviendas no se mantendrán por mucho tiempo. En efecto, los nuevos proyectos deberán considerar y traspasar a costo los aumentos de precios de los materiales de construcción, que en conjunto significa aumentar el costo directo de construcción entre un 12% y un 15%. Esto se traduce indudablemente en un aumento en los precios de venta en los nuevos proyectos.
Estas dos últimas reflexiones. Por un lado un escenario económico optimista en el futuro inmediato y por otro, el aumento de precio que traerán los nuevos proyectos, suficientemente informado a las personas, debiera producir un aumento significativo de la demanda y una disminución del actual stock.
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