Las inmobiliarias, me refiero a aquellas empresas que han definido su actuar en el campo inmobiliario, y no aquellas que actuaron en este campo en forma transitoria solo para aprovechar los tiempos de bonanza, deben tener hoy en día dos grandes preocupaciones: como colocar el stock que tiene y pensar en los cambios que se producirán en los futuros proyectos para que éstos sean exitosos. A esto nos referiremos a continuación:
1.- Como colocar mi stock.
En un mercado de pocos compradores y ofertas variadas en precios, ubicaciones, programas y “facilities” , la única forma de ser exitoso es utilizar métodos de marketing no convencionales o lo que se llama “marketing de guerrilla”.
Este “marketing de guerrilla” utiliza métodos no convencionales y tiene como objetivo generar o revitalizar la demanda de compradores para un proyecto determinado o para una zona determinada o para un grupo de proyectos de una misma empresa, etc.
No obstante lo anterior, para que esta campaña sea exitosa previamente la Inmobiliaria deberá haber pactado con su banco las mejores condiciones de financiamiento para sus compradores. Esta campaña de marketing debe estar acompañada de buenos precios y buen financiamiento.
2.- Futuros proyectos.
Aquí debemos plantearnos 2 interrogantes: cuando deberemos iniciar nuestros próximos proyectos y cuales serán a futuro los productos inmobiliarios que demandará el mercado.
Respecto a la primera interrogante, pienso que la economía a nivel mundial tendrá una inflexión a partir del tercer trimestre del próximo año. Esta apreciación está basada en el hecho de que si bien estamos inmersos en una recesión globalizada, no es menor que nunca antes ha habido una acción mancomunada de todos los gobiernos para ir en ayuda de los mercados. Esto por una parte. Por otra parte, no debemos despreciar el factor “Obama” y las medidas que tendrá que tomar para reactivar el mercado. Estas medidas mas todas las otras que están tomando los gobiernos de Europa y Asia debieran ayudar a que los mercados tengan un cambio de tendencia no mas allá del tercer trimestre del 2009.
En el caso de Chile, según todos los entendidos, no caeremos en recesión aunque habrá un crecimiento bajo, que se estima entre 1,55 y 2,0%. Esto indica que con mayor razón debiéramos prepararnos para que nuestro mercado, en general, y el inmobiliario en particular debiera empezar a repuntar a partir del cuarto trimestre del 2009. De tal forma que si la situación fuera ésta, debiéramos iniciar ya, los estudios de los nuevos proyectos.
Respecto a cual será el producto inmobiliario a ofrecer, debemos pensar en innovar y no seguir haciendo más de lo mismo. Los nuevos productos inmobiliarios deberán jugarse por la eficiencia energética, por una disminución de los gastos comunes, por una innovación en el diseño, etc. Deberá maximizarse los presupuestos incorporando sistemas industrializados de construcción. No es posible que nos sigamos demorando 10 a 12 meses en la construcción de un edificio cuando el Empire State con 102 pisos construído en el año 1931 se demoró 18 meses.
En resumen: Para disminuir stock aplicamos el “marketing de guerrilla” y para los nuevos proyectos “innovación”.
martes, 30 de diciembre de 2008
domingo, 7 de diciembre de 2008
PANORAMA ACTUAL DEL MERCADO INMOBILIARIO (Parte IV)
MERCADO DE OFICINAS
Respecto de este mercado, reuniendo la información publicada por diferentes empresas de estudios de mercado, se puede concluir lo siguiente:
1.- Al tercer trimestre de 2008 había, en el Gran Santiago, aprox. 1,4 millones de m2 de oficinas clase A y 1,2 millones de m2 de oficinas clase B.
1.- De éstos, al tercer trimestre de 2008, la vacancia de oficinas clase A fue de 0,25%; en cambio las oficinas clase B fue de 1,41%.
2.- Actualmente se encuentran en construcción aprox. 370 mil m2 de edificios clase A ( lo que equivalente a un 30% de la sup. actualmente existente) y 150 mil clase B, (casi un 10% de la sup. actualmente existente). Esta superficie debería entrar al merado entre los años 2009 y 2010.
3.- Si se considera la baja absorción que habrá en los próximos 2 años, como consecuencia de la contracción económica, y la alta producción actualmente en proceso se podría estimar que a fines del 2010 podría haber tasas de vacancia de alrededor de un
8%, que se consideran normales para este tipo de mercado.
4.- Como conclusión, al contrario de lo que ha ocurrido en los últimos años (alta demanda, poca producción y mínima tasa de ocupación) este mercado a partir del 2010 debiera tener demandas solo equivalentes a la absorción anual del mercado, que a su vez está supeditada a la actividad económica del país.
Respecto de este mercado, reuniendo la información publicada por diferentes empresas de estudios de mercado, se puede concluir lo siguiente:
1.- Al tercer trimestre de 2008 había, en el Gran Santiago, aprox. 1,4 millones de m2 de oficinas clase A y 1,2 millones de m2 de oficinas clase B.
1.- De éstos, al tercer trimestre de 2008, la vacancia de oficinas clase A fue de 0,25%; en cambio las oficinas clase B fue de 1,41%.
2.- Actualmente se encuentran en construcción aprox. 370 mil m2 de edificios clase A ( lo que equivalente a un 30% de la sup. actualmente existente) y 150 mil clase B, (casi un 10% de la sup. actualmente existente). Esta superficie debería entrar al merado entre los años 2009 y 2010.
3.- Si se considera la baja absorción que habrá en los próximos 2 años, como consecuencia de la contracción económica, y la alta producción actualmente en proceso se podría estimar que a fines del 2010 podría haber tasas de vacancia de alrededor de un
8%, que se consideran normales para este tipo de mercado.
4.- Como conclusión, al contrario de lo que ha ocurrido en los últimos años (alta demanda, poca producción y mínima tasa de ocupación) este mercado a partir del 2010 debiera tener demandas solo equivalentes a la absorción anual del mercado, que a su vez está supeditada a la actividad económica del país.
PANORAMA ACTUAL DEL MERCADO INMOBILIARIO (Parte III)
VIVIENDAS DE PRECIO SOBRE UF 1.000.-
1.- Según estadísticas de Cámara Chilena de la Construcción, al tercer trimestre de 2008, las cifras eran las siguientes:
Gran Santiago
a) Meses para agotar stock de departamentos: 29,9
b) Meses para agotar stock de casas: 18.0
Cifras Nacionales
a) Meses para agotar stock de departamentos: 32,1
b) Meses para agotar stock de casas: 16,5
2.- Se puede decir que en condiciones normales de mercado el stock el stock debiera agotarse en alrededor de 18 meses, esto es, 25.000 deptos y 15.000 casas aproximadamente.
3.- Suponiendo un ingreso mensual futuro de viviendas que incrementará mensualmente el stock actual y una venta promedio mensual (suponiendo un mercado deprimido), para llegar a la normalidad, en el Gran Santiago, se requiere los siguientes plazos:
a) Departamentos: 22 meses
b) Casas: 12 meses.
4.- De acuerdo a las cifras entregadas por varias empresas de estudios de mercado de viviendas, las diferencias entre las diferentes comunas del Gran Santiago son mínimas, relativas al parámetro “meses para agotar stock” No habría variaciones de mas allá de un 5% , con respecto a los promedios anteriores.
miércoles, 3 de diciembre de 2008
PANORAMA ACTUAL DEL MERCADO INMOBILIARIO (Parte II)
MERCADO DE PARQUES INDUSTRIALES
1.- Actualmente existen aprox. 1.500 Há urbanizadas en alrededor de 40 Parques Industriales.
2.- Se estima que la vacancia actual corresponde a un 10%, es decir, habría alrededor de 150 Há disponibles.
3.- Alrededor del 80% de la oferta disponible se encuentra en las zonas Norte y Nor Poniente de Santiago y fuera del anillo A. Vespucio.
4.- Alrededor del 65% de la oferta actual corresponde a sitios de entre 4.000 y 7.000 m2 y un 15% a sitios de entre 2.000 y 4.000 m2.
5.- El precio promedio de os sitios disponibles está en el rango 2.0 a 2.5 UF/m2.
6.- A partir de 1998 prácticamente se ha paralizado el desarrollo de nuevos loteos.
La demanda para este tipo de desarrollo está íntimamente relacionada con el crecimiento industrial del país, de tal forma que mientras se mantenga un bajo crecimiento económico no habrá aumentos importantes en la demanda.
NON RECOURSE LOAN
Llama la atención la cantidad de casas abandonadas que se muestra en algunas imágenes de EEUU. Esto se debe a que los créditos hipotecarios corresponden a los denominados "Non recourse loan", es decir, créditos sin aval personal.
De esta forma si el precio de la vivienda cae a un valor menor que el crédito, el deudor le entrega la casa al Banco y éstos no pueden exigir la diferencia que resulte.
Esta situación es un incentivo para que los Bancos traten de renegociar con sus clientes, ya que si estos abandonan las viviendas los Bancos para proteger su patrimonio deben incurrir en gastos adicionales de vigilancia, mantención, gastos de remate, etc..que van en desmedro del valor final a recuperar.
De esta forma si el precio de la vivienda cae a un valor menor que el crédito, el deudor le entrega la casa al Banco y éstos no pueden exigir la diferencia que resulte.
Esta situación es un incentivo para que los Bancos traten de renegociar con sus clientes, ya que si estos abandonan las viviendas los Bancos para proteger su patrimonio deben incurrir en gastos adicionales de vigilancia, mantención, gastos de remate, etc..que van en desmedro del valor final a recuperar.
PANORAMA ACTUAL DEL MERCADO INMOBILIARIO (Parte I)
En realidad para hacer un análisis del sector no se puede englobar la situación en un solo mercado inmobiliario, sino que la atención debe fijarse en varios submercados. En efecto, tenemos el mercado de viviendas bajo UF 500, el de sobre UF 1.000, el de oficinas, el de regiones, etc. Cada uno de éstos tiene comportamientos y características diferentes. En función de la información de diferentes fuentes, veamos cual es el panorama actual en algunos de éstos:
PROGRAMA FONDO SOLIDARIO DE VIVIENDA I (FSV I).
Está orientado a viviendas de precio de venta bajo UF 500. que se financian con un Ahorro mínimo de UF 10 y un Subsidio que varía entre UF 280 y UF 470, más otros subsidios complementarios como de localización, para equipamiento, etc. Así mismo los compradores son agrupados por una EGIS (Entidad de Gestión Inmobiliaria Social) en forma previa al inicio de la construcción, por lo cual no hay riesgo de demanda. Este programa está dirigido a la vivienda sin deuda por lo que el comprador no requiere un crédito adicional. Precisamente esta forma de financiar, sin requerimiento de crédito y con demanda asegurada, ha hecho que este mercado siga vigente y sin deterioros. La gran dificultad de operar en este mercado es la de encontrar terrenos cuyo precio sea compatible con el valor de las viviendas a desarrollar. Por las características propias de este tipo de desarrollo, están mas bien orientados a empresas constructoras que ha empresas inmobiliarias.
PROGRAMA FONDO SOLIDARIO DE VIVIENDA II (FSV II).
Está orientado al mercado de viviendas por sobre UF 500 y hasta UF 1.000., que incluye un Ahorro mínimo de UF 30 y un subsidio entre UF 280 y UF 420 mas subsidios complementarios de localización, de equipamiento, etc. El comprador de estas viviendas, a diferencia del programa FSV I, requiere de un crédito adicional para completar el precio. De esta forma están sometidas a las restricciones actuales del financiamiento bancario. Adicionalmente como se trata de un segmento de bajos ingresos y de empleo más inestable, se han rigidizado los requerimientos para estos créditos. Por tal motivo este es un mercado que ha experimentado una baja en las velocidades de venta, pero manteniéndose aún en una situación de venta razonable.
PROYECTOS DE INTEGRACION SOCIAL.
Estos proyectos están orientados a mitigar la segregación socio-espacial. De esta forma en estos proyectos coexisten viviendas del FSV I y/o FSV II) y viviendas correspondientes al Subsidio General Unificado D.S. No 40. Recordemos que el valor de estas últimas viviendas puede alcanzar a los UF 1.000.-
Las viviendas que sean parte de un proyecto de integración social reciben un Bono o Subsidio de UF 100 adicionales.
El mix resultante en estos proyectos lo hacen interesante ya que por una parte el comprador obtiene subsidios adicionales y por otra el desarrollador tiene un mix de riesgo muy interesante.
PROGRAMA FONDO SOLIDARIO DE VIVIENDA I (FSV I).
Está orientado a viviendas de precio de venta bajo UF 500. que se financian con un Ahorro mínimo de UF 10 y un Subsidio que varía entre UF 280 y UF 470, más otros subsidios complementarios como de localización, para equipamiento, etc. Así mismo los compradores son agrupados por una EGIS (Entidad de Gestión Inmobiliaria Social) en forma previa al inicio de la construcción, por lo cual no hay riesgo de demanda. Este programa está dirigido a la vivienda sin deuda por lo que el comprador no requiere un crédito adicional. Precisamente esta forma de financiar, sin requerimiento de crédito y con demanda asegurada, ha hecho que este mercado siga vigente y sin deterioros. La gran dificultad de operar en este mercado es la de encontrar terrenos cuyo precio sea compatible con el valor de las viviendas a desarrollar. Por las características propias de este tipo de desarrollo, están mas bien orientados a empresas constructoras que ha empresas inmobiliarias.
PROGRAMA FONDO SOLIDARIO DE VIVIENDA II (FSV II).
Está orientado al mercado de viviendas por sobre UF 500 y hasta UF 1.000., que incluye un Ahorro mínimo de UF 30 y un subsidio entre UF 280 y UF 420 mas subsidios complementarios de localización, de equipamiento, etc. El comprador de estas viviendas, a diferencia del programa FSV I, requiere de un crédito adicional para completar el precio. De esta forma están sometidas a las restricciones actuales del financiamiento bancario. Adicionalmente como se trata de un segmento de bajos ingresos y de empleo más inestable, se han rigidizado los requerimientos para estos créditos. Por tal motivo este es un mercado que ha experimentado una baja en las velocidades de venta, pero manteniéndose aún en una situación de venta razonable.
PROYECTOS DE INTEGRACION SOCIAL.
Estos proyectos están orientados a mitigar la segregación socio-espacial. De esta forma en estos proyectos coexisten viviendas del FSV I y/o FSV II) y viviendas correspondientes al Subsidio General Unificado D.S. No 40. Recordemos que el valor de estas últimas viviendas puede alcanzar a los UF 1.000.-
Las viviendas que sean parte de un proyecto de integración social reciben un Bono o Subsidio de UF 100 adicionales.
El mix resultante en estos proyectos lo hacen interesante ya que por una parte el comprador obtiene subsidios adicionales y por otra el desarrollador tiene un mix de riesgo muy interesante.
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