¿CUALES SON LOS PRECIOS ACTUALES DE LOS DIFERENTES PRODUCTOS INMOBILIARIOS?

Recientemente me hicieron esta consulta. En forma aproximada y dependiendo de su ubicación y de las especificaciones técnicas respectivas, los precios actuales para los productos inmobiliarios que se indica, son los siguientes:

a) Edificios habitacionales: 30 a 45 UF/m2
b) Edificios de oficinas: 45 a 70 UF/m2
c) Locales comerciales: 60 a 90 UF/m2

Comentarios:
1) Si bien, en general, los edificios de oficinas y los locales comerciales de strip center no se venden, el valor de arriendo se calcula en función de los precios de venta indicados.
2) Tanto las oficinas como los locales comerciales se entregan generalmente en obra gruesa. En cambio los edificios habitacionales siempre se entregan con todas sus terminaciones.
3) Los valores anteriores nos indican de alguna forma los rangos a cancelar por los terrenos si se usan para los productos indicados.

¿QUE ES LA PROPIEDAD FRACCIONAL?

El concepto de “propiedad fraccional” está creciendo rápidamente como una alternativa a la propiedad completa de casas vacacionales o segundas viviendas. Bajo este sistema, un grupo de inversionistas o potenciales usuarios se unen para adquirir un departamento vacacional en copropiedad, de modo que cada uno adquiere, por contrato, la posibilidad de usar el bien raíz durante periodos preestablecidos. No se debe confundir este concepto con el de tiempo compartido, ya que en el caso de la “propiedad fraccional” el adquirente del inmueble se convierte en “co-propietario” del inmueble.

Este concepto es especialmente apto para aquellos compradores que:
a) Deseen adquirir la casa de vacaciones o segunda vivienda, pero reconocen que su presupuesto no alcanza.
b) Otros que, a pesar de tener fondos suficientes, reconocen que no es rentable hacerse propietario único de una propiedad que solo ocuparán durante unas pocas semanas del año.
c) Aquellos que desean evaluar el ser propietario de una residencia de vacaciones, antes de comprometerse a una mayor inversión.
d) Aquellos inversores que ven la propiedad fraccional como un modo de ampliar su cartera de propiedades y a la vez limitar su inversión.

Por ejemplo, si cuatro personas compran un departamento bajo el concepto de propiedad fraccional, cada uno tendrá 25% de la propiedad total, y responderá por el mismo porcentaje de los gastos comunes y , cada uno tendrá derecho a usar dicho departamento por 13 semanas al año, según un calendario rotatorio previamente acordado. El sistema funciona de una manera muy sencilla: el 1er año usa las semanas comprendidas entre la 1-13, el segundo año de la 14-26, el tercer año de la 27 a la 39, el cuarto año de la 40 a la 52 y así sucesivamente.

COMUNIDADES PARA LA CONSTRUCCION DE VIVIENDAS

A través de este sistema los profesionales jóvenes que no tienen capital pueden emprender un desarrollo inmobiliario, siempre y cuando tengan el “know how” de la gestión inmobiliaria.
En efecto, mediante este sistema se puede conseguir un terreno sobre el cual se pueda emplazar un proyecto de tamaño mediano a pequeño. En lo posible no mas de 30 casas o deptos. para poder reunir el total de interesados en corto tiempo. Una vez que se tiene el proyecto o un anteproyecto adelantado y se ha determinado los costos respectivos de cada unidad se busca reunir el grupo de interesados.
De esta forma el sistema permite a un grupo de personas, desarrollar un proyecto habitacional, a través de una acción mancomunada y sin fines de lucro, de tal forma que cada miembro integrante del grupo obtenga su vivienda a precio de costo. Esta agrupación o comunidad, asesorada por un profesional con experiencia en este tipo de proyectos, asume el papel de promotor, es decir, adquieren el terreno, encargan el proyecto y construyen, pero efectúan todo este proceso sin afán de lucro, a diferencia de las promotoras inmobiliarias privadas. Desde el punto de vista legal, una vez reunidos la totalidad de los miembros necesarios para desarrollar el proyecto, se constituye con ellos una sociedad de responsabilidad limitada que es la que adquiere el terreno, contrata al profesional gestor y solicita el crédito bancario para la construcción.
Respecto al financiamiento del proyecto no debiera tener dificultades, ya que se trata de un proyecto cerrado (los promotores a su vez serán los compradores finales). De esta forma el ente financiero no tiene riesgo ya que los compradores están asegurados, siempre y cuando los integrantes de la comunidad sean sujetos de crédito.

A continuación se indican las ventajas de este sistema:
• Cada asociado obtiene una vivienda al costo (Aprox. un 30% inferior al precio de mercado)
• Permite incorporar en el proyecto requerimientos especiales de cada asociado.
• Permite conformar un grupo de personas afines tanto en lo económico como en lo cultural.
• Permite la incorporación de inversionistas que deseen obtener una utilidad al vender posteriormente la vivienda a su precio de mercado (Aprox. un 30% superior al costo)