DERECHOS INMOBILIARIOS TRANSABLES (DIT)

A raíz de algunas disputas por el uso que se está dando a algunas propiedades declaradas monumentos nacionales, es conveniente refrescar el concepto de los Derechos Inmobiliarios Transables (DIT) .

La Ley que regula la aplicación de estos Derechos está en tramitación en el parlamento desde hace a lo menos 4 años.

La aplicación de este concepto nace como retribución al perjuicio que se causa a un propietario de un bien raíz cuando éste es declarado, por ejemplo, monumento nacional o por diseño de un nuevo Plan Regulador se declara área verde. Como el bien común prevalece por sobre el interés personal, los propietarios están impedidos de desarrollar algún proyecto en las propiedades afectadas. En estos casos, los propietarios recibirían una compensación de “metros cuadrados virtuales de construcción”, que pudiera vender en el mercado secundario. El comprador podría usar estos metros cuadrados sumándolos a metros cuadrados que por norma tendría la propiedad en que se emplaza su proyecto.

De esta forma los DIT consisten en un proceso mediante el cual los derechos de desarrollo inmobiliario se separan legalmente de aquellas propiedades que las autoridades han determinado proteger y se transfieren a propiedades donde se considera apropiado o deseable un mayor nivel de desarrollo
inmobiliario. Una vez separados tales derechos, las propiedades que los originaron quedan restringidas en sus posibilidades de desarrollo futuro. Se permite, a cambio, que las propiedades que reciben los DIT se desarrollen a densidades mayores.

¿POR QUE SON TAN POPULARES LOS FIP EN LAS INVERSIONES INMOBILIARIAS?

Los Fondos de Inversión Privados o FIP son “fondos” formados por un grupo de aportantes o participantes que son administrados por una Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, por cuenta y riesgo de sus aportantes. Se rigen exclusivamente por sus Reglamentos Internos y por las normas del título VII de la Ley 18.815. Fueron creados por la Ley 19.702 del año 2000. Estos Fondos no están fiscalizados por la Superintendencia de Valores y Seguros.
La idea es que al juntar grupo de aportantes se logra reunir un capital relevante, que permite hacer inversiones en proyectos, que los aportantes actuando individualmente a lo mejor no podrían.
Desde el punto de vista tributario los FIP dado de que no son personas jurídicas, sino que su naturaleza es ser solo un patrimonio, no son contribuyentes de la Ley de la renta. De esta forma cuando un Fondo vende un activo, no paga impuesto por la ganancia de capital. No obstante los aportantes si pagan impuesto cuando liquidan su participación en el FIP. De esta forma, la gran ventaja es que los aportantes “postergan” la tributación correspondiente.
Es por este motivo que la gran mayoría de los proyectos inmobiliarios están siendo financiados total o parcialmente por FIP.

¿QUE ES LA LESIÓN ENORME?

Según el Código Civil, el vendedor de un bien raíz sufre lesión enorme, cuando el precio que recibe es inferior a a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. En este caso el “justo precio” tiene relación con el tiempo transcurrido.

Por ejemplo si un terreno o una propiedad en general, se vende en 100 y transcurrido un corto período de tiempo (1 año ) el comprador la vende en 200, el vendedor original puede demandar a su comprador por lesión enorme y el juez podría determinar que el 90% de la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta se le reintegre al vendedor original. O sea, en este ejemplo, el vendedor original recibiría adicionalmente a lo ya recibido (100) un monto de 90.

Por este motivo es que los compradores de eventuales gangas deben “cubrirse” legalmente para no ser demandados por lesión enorme. Para esto hay muchas formas, pero siempre lo mas adecuado es asesorarse por un abogado.