Mucho se ha publicado últimamente que podríamos estar en el
comienzo de una burbuja inmobiliaria, dado de que han subido los valores de las
propiedades.
En general, las burbujas se producen por causas financieras.
Cuando el financiamiento a la oferta (inmobiliarias) o a la demanda
(compradores) es otorgado a destajo a empresas o personas sin capacidad de
pago.
Pero el objetivo de este artículo no es el de adentrarnos en
el tema de las burbujas inmobiliarias, sino tratar de aclarar los motivos por
los que han subido los precios de las viviendas.
El costo inmobiliario habitacional, aproximadamente tiene la
siguiente estructura:
Terreno:
30%
Construcción: 60%
Otros (proy, permisos, etc): 10%
En lo que se refiere a los terrenos, según estudios
publicados recientemente, éstos han tenido en promedio un alza de aprox. un 13%
anual. Si consideramos este valor, por este concepto el costo total
inmobiliario ha tenido un aumento de un 3,9% en el último año (0,30x 0,13)
En lo que se refiere a la construcción propiamente tal, la
incidencia de los materiales es de un 65% aprox. y la de la M.O. de un 35%
aprox. En el último año los costos de los materiales en la práctica no han
subido, pero sí la cantidad de éstos por las modificaciones a las normas
después del sismo (aumentó la cuantía de acero y de hormigón). Se estima que
por este concepto los materiales aumentaron en un 5%, lo que representa un alza
en el costo total inmobiliario de un 1,95% (0,60 x 0,65 x 0,05).
La M.O en el último año (hay pleno empleo en la
construcción) ha tenido a lo menos un alza de un 30%. Esto representa un alza
en el costo total inmobiliario de un 6,3 % (0,35 x 0,60 x 0,30).
Sumando todo lo anterior se justifica, en forma
conservadora, que el costo inmobiliario ha subido un 12,15 %.
Por otro lado, según publicaciones recientes, el aumento en
los precios de venta de departamentos nuevos (entre Dic-2009 y Jun-2011)en la
R.M. fue de un 6% y la de casa nuevas de un 13%.
Todo lo anterior nos lleva a aseverar que hay una coherencia
entre el aumento de costos y el aumento de los precios de venta.
