¿VENDEMOS LO QUE PRODUCIMOS O PRODUCIMOS LO QUE VENDEMOS?

Esta es la gran pregunta a futuro.
No hay duda, la gente está comprando lo que producimos pero como todos los actores del mercado producen lo mismo (ver artículo anterior relativo al “mimetismo” o “me too” ), al no haber productos diferentes, los compradores tienen que comprar obligatoriamente lo que hay en el mercado.
¿O será que efectivamente lo que producimos corresponde a lo que quiere la gente?
Queda planteada la interrogante

EL DISEÑO Y LOS PROYECTOS INMOBILIARIOS

Un excelente ejemplo de cómo el diseño y la arquitectura se complementan en los proyectos inmobiliarios es lo que se conoce como concepto YOO. Este concepto nació cuando el desarrollador inmobiliario inglés John Hitchcox en su afán de agregar valor a sus productos inmobiliarios se asoció con el prestigiado diseñador Philippe Starck, para incorporar el diseño en sus proyectos.
YOO se propone llenar el vacío que dejan las inmobiliarias con poca imaginación y falta de visión. Parten de la premisa de que se puede dar con un diseño de alto vuelo pero democrático, con buenas proporciones, buena calidad y buenos materiales pero no necesariamente ligados a un precio excluyente. Lo llaman diseño “con foco” o sea diseño con un propósito, orientado a los clientes, a buen precio y que se vende.
Ofrecen sus servicios como consultora y/o como inversionistas y trabajan sobre proyectos nuevos o en la mayoría de los casos con construcciones antiguas, abandonadas o simplemente ignoradas que luego son recicladas y valorizadas por medio del diseño.
En la primera fase elaboran un concepto que transmita una experiencia de vida inspiradora y atractiva asociada a la historia del edificio o a la del barrio para luego desarrollar los distintos tipos de departamentos y su ambientación interior. En la fase final desarrollan una campaña de marketing que pone en valor el concepto y sacan a relucir la figura de Starck, haciendo del proyecto un bien seductivo y deseable.
Revisando los proyectos uno se da cuenta que están construidos en “clave inmobiliaria”. O sea proyectan la mayor cantidad de m2, la estructura es estándar, clara y simple y trabajan en base a la repetición y a los elementos en serie. Pero justamente lo interesante es eso. Echando mano al buen diseño y al genio de Starck logran en cambio un producto novedoso con una paleta de colores y materiales que seducen, con formas que transmiten status, exclusividad o simplemente alegría transformando una propiedad y sus muros en una experiencia de vida.
La piedra angular del concepto "Yoo" es la oportunidad de elegir entre varios estilos de apartamentos, Nature, Clásico, Culture y Minimal. En el Plan Nature, la madera natural y la piedra proporcionan un sentimiento de luz y espacio y de estar dentro de la naturaleza. En el Plan Classic, Starck le da al entorno un estilo familiar y a medida, eterno y con ecos de los castillos franceses, alemanes y escoceses. El Plan Culture es una explosión de color y emociones, con toques barrocos y exóticos, con fantasía y excentricidad . Minimal es la pureza y simpleza, espacios funcionales y de formas y colores blancos, agua clara y tonos neutros con una aura Zen. No obstante los compradores son libres para crear su propio estilo o de elegir entre estas cuatro ideas.
Durante el último tiempo, la marca YOO de John Hitchcox y Philippe Starck se ha forjado una reputación como uno de los desarrolladores de propiedades más innovadores y visionarios del mundo. El nombre YOO ha redefinido las convenciones del diseño residencial y del marketing de las propiedades, poniendo entusiasmo, inteligencia y personalidad en cada uno de proyectos que ha emprendido la compañía.
Ahora existen más de 4.000 apartamentos YOO, por valor de más de 2.000 millones de dólares en términos de desarrollo y asociaciones en ciudades y países como Moscú, Boston, Miami, Tel Aviv, Nueva York, Sydney, Seúl, Alemania, Austria, Madrid, Melbourne, Argentina, y Phuket (Tailandia).

TENDENCIAS DEL NEGOCIO INMOBILIARIO

En un número reciente de la Revista Capital se incorpora las conclusiones o tendencias del mercado inmobiliario a que llegaron un grupo de connotados arquitectos, en un panel sobre la materia. Por encontrarlo muy interesante para los lectores de este Blog ,que no lo hayan leído en la revista Capital, a continuación se resume dichas conclusiones:

1.- Primera tendencia: Adiós a la segregación. Comunas como Puente Alto, Peñalolen, Huechuraba, demuestran que es posible zonas en que vivan muy cerca, familias con ingresos radicalmente distintos, por lo cual la segregación está en retirada.

2.- Segunda tendencia: Mas condominios. Hay una alta tendencia de las familias a irse a los extramuros del perímetro urbano, a las zonas de expansión autorizados (AUDP) en busca de jardín mas espacio para esparcimiento y aire mas limpio.

3.- Tercera tendencia: Las parcelas de agrado:OUT. Estudios recientes han demostrado que dejaron de ser primera opción para las familias.

4.- Cuarta tendencia: Crece repoblamiento urbano. Hay mucha gente que está dispuesta a trasladarse a lugares cercanos al comercio, al trabajo y a los epicentros de la actividad cultural. El fenómeno partió en el casco histórico y se está expandiendo a otras comunas.

5.- Quinta tendencia: Oferta mas sofisticada. La alta competencia exige diferenciarse por lo que la oferta es cada vez mas sofisticada.

6.- Sexta tendencia: Revitalización de la zona sur. Una vez que esté terminado el Parque de la Aguada (hoy un botadero de basuras) que incluye una costanera rodeada de parques , se revitalizará toda la zona sur.

7- Séptima tendencia: Productos focalizados. Cada vez mas se ofrecen productos para mercado focalizados: solteros, adultos mayores, estudiantes, personas de altos ingresos, etc.

8.- Octava tendencia: Las autopistas como actores. Esto trae y seguirá trayendo nuevos terrenos y oportunidades.

¿CUALES SON LOS PRECIOS ACTUALES DE LOS DIFERENTES PRODUCTOS INMOBILIARIOS?

Recientemente me hicieron esta consulta. En forma aproximada y dependiendo de su ubicación y de las especificaciones técnicas respectivas, los precios actuales para los productos inmobiliarios que se indica, son los siguientes:

a) Edificios habitacionales: 30 a 45 UF/m2
b) Edificios de oficinas: 45 a 70 UF/m2
c) Locales comerciales: 60 a 90 UF/m2

Comentarios:
1) Si bien, en general, los edificios de oficinas y los locales comerciales de strip center no se venden, el valor de arriendo se calcula en función de los precios de venta indicados.
2) Tanto las oficinas como los locales comerciales se entregan generalmente en obra gruesa. En cambio los edificios habitacionales siempre se entregan con todas sus terminaciones.
3) Los valores anteriores nos indican de alguna forma los rangos a cancelar por los terrenos si se usan para los productos indicados.

¿QUE ES LA PROPIEDAD FRACCIONAL?

El concepto de “propiedad fraccional” está creciendo rápidamente como una alternativa a la propiedad completa de casas vacacionales o segundas viviendas. Bajo este sistema, un grupo de inversionistas o potenciales usuarios se unen para adquirir un departamento vacacional en copropiedad, de modo que cada uno adquiere, por contrato, la posibilidad de usar el bien raíz durante periodos preestablecidos. No se debe confundir este concepto con el de tiempo compartido, ya que en el caso de la “propiedad fraccional” el adquirente del inmueble se convierte en “co-propietario” del inmueble.

Este concepto es especialmente apto para aquellos compradores que:
a) Deseen adquirir la casa de vacaciones o segunda vivienda, pero reconocen que su presupuesto no alcanza.
b) Otros que, a pesar de tener fondos suficientes, reconocen que no es rentable hacerse propietario único de una propiedad que solo ocuparán durante unas pocas semanas del año.
c) Aquellos que desean evaluar el ser propietario de una residencia de vacaciones, antes de comprometerse a una mayor inversión.
d) Aquellos inversores que ven la propiedad fraccional como un modo de ampliar su cartera de propiedades y a la vez limitar su inversión.

Por ejemplo, si cuatro personas compran un departamento bajo el concepto de propiedad fraccional, cada uno tendrá 25% de la propiedad total, y responderá por el mismo porcentaje de los gastos comunes y , cada uno tendrá derecho a usar dicho departamento por 13 semanas al año, según un calendario rotatorio previamente acordado. El sistema funciona de una manera muy sencilla: el 1er año usa las semanas comprendidas entre la 1-13, el segundo año de la 14-26, el tercer año de la 27 a la 39, el cuarto año de la 40 a la 52 y así sucesivamente.

COMUNIDADES PARA LA CONSTRUCCION DE VIVIENDAS

A través de este sistema los profesionales jóvenes que no tienen capital pueden emprender un desarrollo inmobiliario, siempre y cuando tengan el “know how” de la gestión inmobiliaria.
En efecto, mediante este sistema se puede conseguir un terreno sobre el cual se pueda emplazar un proyecto de tamaño mediano a pequeño. En lo posible no mas de 30 casas o deptos. para poder reunir el total de interesados en corto tiempo. Una vez que se tiene el proyecto o un anteproyecto adelantado y se ha determinado los costos respectivos de cada unidad se busca reunir el grupo de interesados.
De esta forma el sistema permite a un grupo de personas, desarrollar un proyecto habitacional, a través de una acción mancomunada y sin fines de lucro, de tal forma que cada miembro integrante del grupo obtenga su vivienda a precio de costo. Esta agrupación o comunidad, asesorada por un profesional con experiencia en este tipo de proyectos, asume el papel de promotor, es decir, adquieren el terreno, encargan el proyecto y construyen, pero efectúan todo este proceso sin afán de lucro, a diferencia de las promotoras inmobiliarias privadas. Desde el punto de vista legal, una vez reunidos la totalidad de los miembros necesarios para desarrollar el proyecto, se constituye con ellos una sociedad de responsabilidad limitada que es la que adquiere el terreno, contrata al profesional gestor y solicita el crédito bancario para la construcción.
Respecto al financiamiento del proyecto no debiera tener dificultades, ya que se trata de un proyecto cerrado (los promotores a su vez serán los compradores finales). De esta forma el ente financiero no tiene riesgo ya que los compradores están asegurados, siempre y cuando los integrantes de la comunidad sean sujetos de crédito.

A continuación se indican las ventajas de este sistema:
• Cada asociado obtiene una vivienda al costo (Aprox. un 30% inferior al precio de mercado)
• Permite incorporar en el proyecto requerimientos especiales de cada asociado.
• Permite conformar un grupo de personas afines tanto en lo económico como en lo cultural.
• Permite la incorporación de inversionistas que deseen obtener una utilidad al vender posteriormente la vivienda a su precio de mercado (Aprox. un 30% superior al costo)

CHARLA DE WARREN BUFFET. MUY INTERESANTE

Por considerar de gran interés su punto de vista sobre las inversiones, a continuación se inserta parte de la charla que dió Warren Buffet a los estudiantes del MBA de la Universidad de Miami
http://www.youtube.com/watch?v=aUQr2c53NhY
http://www.youtube.com/watch?v=8ZYeCMY-j0Y
http://www.youtube.com/watch?v=r7m7ifUz7r0
http://www.youtube.com/watch?v=caFD7bwkuEc

La charla completa está en 15 partes. A los que le interese pueden encontrara el resto en www.youtube.com (buscar: Charla de Warren Buffet)

QUE ES EL “HOME STAGING” O “PROPERTY STYLING”

En EEUU se llama “Home Staging” y en Inglaterra “Property Styling” a la técnica de venta que tiene por objeto preparar una vivienda para su venta, reorganizando la decoración para hacerla mas atractiva y que efectivamente muestre su verdadero potencial.
En EEUU, Inglaterra y Europa existen empresas especializadas dedicadas exclusivamente a este rubro, que en realidad es un arte, y que incluso alquilan el mobiliario y los accesorios apropiados.
Este sistema es altamente efectivo, ya que el comprador, en la gran mayoría de los casos, no es capaz de visualizar el verdadero potencial de los espacios. No debemos olvidar que el comprador no está comprando un producto sino un estilo de vida, un sueño.
Para conseguir este objetivo es necesario efectuar lo siguiente:
- Reorganizar y actualizar el mobiliario
- Reordenar la estructura de la casa
- Reparar los elementos defectuosos
- Pintar las paredes deterioradas
- Alquilar el mobiliario y accesorios que sean necesarios.

La experiencia demuestra que la venta de las viviendas que se ha usado esta técnica o modalidad ha sido muy exitosa, disminuyendo por una parte el plazo de venta y por otra permite conseguir un precio superior al esperado.

CURSO DE GESTION Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

Para aquellos lectores, que están interesados, se informa que el curso-taller "Gestión y Desarrollo Inmobiliario" , que se había anunciado con anterioridad, será dictado bajo el patrocinio de la Esc. de Ingeniería de U. de Chile.
Este curso se realizará todos los días Sábados de 9.00 a 13.00 hrs, en 8 sesiones, a partir del 4 de Julio próximo. Las clases se efectuarán en la Esc. de Ingeniería de la U. de Chile. Beauchef 850, esq. Av. Blanco Encalada.
Mayor información en Telef. 56-2-9784377 y www.ingcivil.uchile.cl/postgrado.
Si lo desean a mi correo personal: naguiler@vtr.net

ALGUNOS COMENTARIOS SOBRE VENTAS DE PROPIEDADES

He encontrado en la red algunas informaciones importantes relacionadas con la venta de propiedades que he querido compartir con los lectores de este Blog.

1) La primera dice relación con la importancia de conocer el mercado cuando queremos vender una propiedad. Estos, según la coyuntura económica que se viva, puede ser un mercado de compradores, o uno de vendedores o puede estar en equilibrio o balanceado. Cada uno tiene caracteríticas diferentes que es importante conocer. La siguiente Tabla nos ilustra al respecto:

2) Otra consideración importante es la relación que existe entre el precio de venta de la propiedad y el número de clientes que la visitará. El siguiente cuadro nos muestra esta relación, según la experiencia de un "realtor" de Miami:

TIPS DE SIMA-2009 (SALON INMOBILIARIO DE MADRID)

Acaba de efectuarse la feria anual SIMA-2009. A continuación algunos temas novedosos:

SUBASTAS INVERSAS
Para comercializar stocks de bancos y desarrolladores que pretendían liquidar rápidamente su stock y hacer liquidez, se efectuó como parte de SIMA-2009 (Salón Inmobiliario de Madrid-2009), el estilo de remate holandés o “Subasta Inversa”. La diferencia con la subasta tradicional es que parte con un valor máximo o techo y las pujas son hacia abajo, a diferencia de la subasta tradicional que parte de un valor bajo y las pujas son hacia arriba de este valor piso. En el caso de la subasta inversa las rebajas desde el valor inicial tienen un tope mínimo, que corresponde al valor de referencia, a partir del cual el lote se retira de la oferta. A veces se introduce una ligera modificación y es que el martillero permite una oferta un poco menor que el mínimo pero que queda condicionada a la aceptación por parte del vendedor.
En el caso de la subasta realizada en SIMA, fue de 125 propiedades, compuesta de terrenos, hoteles, edificios de estacionamientos, obras paralizadas, viviendas unifamiliares, dúplex y departamentos tanto usados, como nuevos y también en construcción, localizados tanto en Madrid como en otras ciudades de España y también de Portugal.

SEPARADOS SIN CASA
Una Inmobiliaria muy creativa ofrece a quienes se divorcian la posibilidad de acceder a una vivienda de su stock, incluso amoblada, sin pagar nada durante el primer año, período donde no sólo se complica la vida sentimental sino también la económica. Para acceder a este inmueble, el comprador firma la escritura definitiva de inmediato, pero por un año no tiene que cancelar nada.

INGENIOSA FORMA DE PRODUCIR RENTA ADICIONAL EN EDIFICIOS
Un empresario expuso una novedosa e ingeniosa oportunidad de negocios que enlaza la generación de energía eléctrica limpia con la renta del espacio aéreo de propiedades. En efecto el sistema utiliza los techos de las edificaciones para instalar paneles solares. La energía producida por éstos se vende totalmente a una distribuidora eléctrica o bien solo una parte y el resto se usa en el propio edificio. Buena noticia, ya que de resultar el sistema, el arriendo del techo ingresará al condominio lo que permitirá rebajar los gastos comunes.

CHILE EN UN BUEN LUGAR PARA RECIBIR INVERSIONES INMOBILIARIAS
En su exposición, el profesor del IESE José Luis Suárez mostró los resultados de una rigurosa investigación que llevó adelante con el fin de responder a la solicitud de exponer sobre cuales serán los entornos de inversión más atractivos para el sector inmobiliario tras la crisis.
Para ello se estableció 5 variables fundamentales para analizar los entornos de inversión: a) Variables demográficas b) Macroeconomía c) Riesgo de Cambio d) Seguridad Jurídica y política y e) Movilidad urbana.

Luego de analizar bajo estos parámetros 240 países se obtuvo una preselección de los mejores 39. A la cabeza de este ranking se posicionaron India y China en primero y segundo lugar respectivamente. Chile ocupó el 7° lugar, mientras que Brasil el quinceavo puesto. A la hora de explicar el buen posicionamiento para la inversión por parte de Chile José Luís Suárez citó que cuenta con la ventaja de haber logrado altos niveles de transparencia y un muy clima empresarial a pesar de contar con el inconveniente de una baja tasa demográfica.

COYUNTURA INMOBILIARIA: ¿ES EL MOMENTO DE PARTIR CON NUEVOS PROYECTOS?

Pareciera ser que ha llegado el momento de patir con nuevos proyectos. Aún más, si sabemos que el período de maduración de cualquier proyecto inmobiliario es de mediano plazo, desde que éste se concibe hasta su construcción y entrega transcurren a lo menos 24 meses.

Un análisis resumido de la situación actual nos lleva a lo siguiente:

1.- Desde el punto de vista de la oferta, ésta depende principalmente de 3 factores: Precio de los terrenos, tasas de interés de corto plazo y del capital propio de las empresas. Veamos cual es la situación actual respecto a estos factores: cuando los terrenos tienen aumentos de precios significativos y/o las tasas de interés de corto plazo son altas, repercuten negativamente en la oferta. En efecto, el producto final resulta más caro y por lo tanto disminuye sustancialmente la masa de potenciales compradores. En la actualidad no es el caso ya que los precios de los terrenos a lo menos se han mantenido y más bien permanecen con una leve tendencia a la baja y las tasas de interés de corto plazo están bajas. Por tal motivo, desde el punto de vista de estos factores no debiera haber incentivo a detener o frenar la oferta. Respecto al capital propio de las empresas, cuando éstas han perdido parte de su capital tienen menor capacidad de asumir créditos, por lo tanto se resiente la oferta. Pero tampoco este es el caso ya que esta crisis ha sido bien soportada por la gran mayoría de las empresas del rubro y son muy pocas y casi excepciones aquellas que han quebrado dejando proyectos paralizados. Por tal motivo, tampoco desde el punto de vista de este factor debiera paralizarse la oferta.

2.- Según estadísticas recientes de la Cámara Chilena de la Construcción, al mes de Marzo, los meses para agotar el stock, en el Gran Santiago, en departamentos fue de 22,2 meses y para casas de 14,3 meses. Se estima como normal, que los meses para agotar el stock en deptos. sea 18 meses y en casas 12 meses. Es decir, estamos llegando a los stocks que se considera normales. Por lo tanto desde este punto de vista tampoco hay obstáculos para frenar la oferta.

3.- Respeto a la situación económica, la percepción general es que la gente está más dispuesta a tomar decisiones, porque ven el escenario menos malo y ven el empleo con mayor seguridad que lo que ocurría en los en los meses anteriores. Esto ha hecho que el ánimo de la gente esté más predispuesto a comprar. Es así, como muchas personas que se informaron en los períodos de promociones durante el verano, ahora están tomando decisiones de compra

EL PLAN EN UN PROYECTO INMOBILIARIO

Por considerarlas de interés, a continuación se expone algunas reflexiones de un exitoso empresario inmobiliario de USA respecto al Plan, en un proyecto inmobiliario:
- El plan viene antes de encontrar un terreno.
- No compro ningún terreno sin tener una buena idea de lo que voy a hacer
- Hay que visualizar el Plan en detalle. Luego hay que ponerlo en papel.
- Hay que poner por escrito la visión y el Plan para lograrlo, y no desviarse en ningún aspecto del mapa de ruta.
- El Plan no se trata únicamente de cómo y dónde se va a construir. Tiene que ver con todos y cada uno de los aspectos del proyecto desde el comienzo al fin.
- No basta limitarse a decir “voy a construir un proyecto de condominios”. Ni siquiera: “Voy a construir un proyecto de condominio de lujo”. Hay que decir: “Voy a construir un proyecto de condominio de lujo en una ubicación de primera, a orillas del mar, que cuente con la facilidad de tener restaurantes, almacenes y sitios de recreación en las proximidades, a donde se pueda llegar caminando, un lugar donde quienes viven allí puedan llegar a sus oficinas en el centro de la ciudad en 10 minutos o menos”