Efecto de la reforma tributaria en el precio de las viviendas

A continuación se muestra un cuadro que indica el aumento de precio  en el costo de construcción de las viviendas y en el precio de venta final a público:

	a) Situación Actual
1	Precio  sin IVA	800	1.200	1.500	1.820	2.000	2.500	3.000	3.500	4.000	4.500
2	IVA (19%)	152	228	285	346	380	475	570	665	760	855
3	Cred. Fiscal 65%)	99	148	185	225	247
4	Max Cred Fiscal (UF 225)				225	225	225	225	225	225	225
5	IVA real a pagar	53	80	100	121	155	250	345	440	535	630
6	Precio actual	853	1.280	1.600	1.941	2.155	2.750	3.345	3.940	4.535	5.130
	b) Situación Futura
7	Precio sin IVA	800	1.200	1.500	1.820	2.000	2.500	3.000	3.500	4.000	4.500
8	IVA (19%)	152	228	285	346	380	475	570	665	760	855
9	Cred. Fiscal (65%)	99	148	185	225	247
10	Max Cred Fiscal	100	100	100	100	100
11	IVA real a pagar	53	128	185	246	280	475	570	665	760	855
12	Precio Futuro	853	1.328	1.685	2.066	2.280	2.975	3.570	4.165	4.760	5.355
13	P.C. Futuro/P. Actual		3,8%	5,3%	6,4%	5,8%	8,2%	6,7%	5,7%	5,0%	4,4%
14	Aumento de precio final		1,8%	2,6%	3,1%	2,8%	3,9%	3,2%	2,7%	2,4%	2,1%

 

En la fila 1 se indica el precio de construcción sin IVA . Este valor corresponde al precio de venta de la constructora a la inmobiliaria (costo de materiales, M.O. GG y utilidadses de la empresa constructora). Para estos efectos se debe recordar que el crédito fiscal se otorga solo a las constructoras que construyen viviendas por contratos de suma alzada.

En fila 2 se indica el IVA que tendría que cobrar la constructora si no hubiera crédito fiscal.

En fila 3 se indica el monto del crédito fiscal (65%), que actualmente tiene un monto máximo de UF 225.-

En fila 4 se indica el monto máximo que correspondería al crédito fiscal.

En fila 5 se indica el monto real del IVA a cobrar por la constructora a la Inmobiliaria.

En fila 6 se indica el precio actual de construcción considerando el crédito fiscal. Este precio corresponde al precio de venta de la constructora a la Inmobiliaria.

En las filas 7 al 12 se realiza el mismo procedimiento para la situación futura una vez que esté en marcha plena la reforma tributaria.(año 2017). En este caso el monto máximo del crédito fiscal es de UF 100.

En fila 13 se indica el aumento en el precio de construcción que tendrían las viviendas con la nueva reforma. Se observa que para viviendas de precio de construcción actual (sin IVA) de UF 2.500 se produce un aumento máximo de precio de un 8,2%.

En fila 14 se indica el aumento de precio final (precio de venta a público) que se produciría por efecto de la Reforma Tributaria (a partir del 2017). Para este cálculo se consideró el siguiente desglose de costo de una inmobiliaria tipo: Terreno: 30%; construcción: 48%; otros. 9%; utilidades: 13%.  Tomemos como ejemplo la vivienda que tiene un mayor aumento de precio de construcción (precio actual sin IVA UF 2.500). Este aumento de costo de construcción del 8,2% se aplica al 48% (incidencia de la construcción en el precio final) y resulta un 3,9% (8,2% x 48%).

NOTA: En el presente análisis solo se ha considerado el efecto de la modificación del crédito fiscal a las constructoras. No se ha considerado el efecto de la venta con IVA de las inmobiliarias al usuario final, ni tampoco el efecto del pago de impto. A la renta por las utilidades obtenidas en la enajenación de bienes inmuebles.

REFORMA TRIBUTARIA Y SECTOR INMOBILIARIO

En la Reforma Tributaria enviada al parlamento existen 2 iniciativas que podrían tener incidencia en el sector inmobiliario:

1.- IVA en los inmuebles.- El artículo 21 del Decreto Ley 910  de 1975 modificado en el año 2008, indica que " las empresas constructoras tendrán derecho a deducir del monto de sus pagos provisionales obligatorios de la Ley sobre impuesto a la renta, el o,65 del débito del IVA que deben determinar en la venta de bienes corporales inmuebles para habitación por ellas construidos cuyo valor no exceda de UF 4.500 con un tope de hasta UF 225 por vivienda". Esto significa que para viviendas de precio de construcción de UF 2.000 el IVA a cancelar es de UF 133.- (35% del 19%). Este valor va aumentando en la medida que aumenta el valor de construcción, llegando a un tope a pagar de UF 225 que corresponde a viviendas con un precio de construcción de UF 3.383. Este tope se mantiene  hasta viviendas de precio de construcción de UF 4.500.- Sobre este valor se paga el 19%.
Es importante destacar que la Ley es clara en indicar que este crédito fiscal del 65% es para las empresas constructoras que construyen para terceros.. Esto significa que se aplica al valor de construcción, es decir, precio de venta de la constructora. Esto no tiene relación con el precio de venta de la vivienda que incorpora el costo de construcción, el terreno y las utilidades de la inmobiliaria.
Lo anterior es la situación actual. La modificación que propone la Reforma Tributaria es que este crédito fiscal se aplique a viviendas cuyo costo de construcción no exceda de UF 2.000.- con un tope de UF 100.- Es decir, en este caso las viviendas de precio de construcción de UF 1.503 tendría un IVA a cancelar de UF 100.- (35% de 19%). Este monto se mantendría hasta viviendas de precio de construcción de UF 2.000.- A partir de este valor se cancelaría un IVA de 19%.

2.- Enajenación de Bienes Raíces. Actualmente no se paga impuesto a la renta por la utilidad que se obtenga en la enajenación de bienes raíces. Requisito para esto es que quien vende  no tenga habitualidad en este tipo de enajenaciones. Se supone que hay habitualidad cuando entre el precio de compra y el precio de venta no ha transcurrido 1 año.
La modificación que propone la Reforma Tributaria es que la utilidad que se obtenga por la enajenación de bienes raíces paga impuesto a la renta. La única excepción es cuando esta enajenación corresponda a un bien raíz que sea la morada de quien vende y solo hasta un monto de UF 8.000.- El exceso sobre este valor queda gravado.

Nueva forma de levantar fondos para proyectos inmobiliarios

Una de las barreras mas difíciles que deben pasar los desarrolladores inmobiliarios es la de levantar fondos para el desarrollo del proyecto inmobiliario.

El desarrollador en general no cuenta con recursos propios. Su gran fortaleza es saber el "know how" de los desarrollos, es decir, el como se hacen exitosos estos desarrollo, manteniendo los riesgos de éstos bajo control. El desarrollador es quién concibe el proyecto, lo estudia, lo evalúa y decide llevarlo adelante. Pero estos proyectos requieren altas inversiones, por lo tanto su principal trabajo es conseguir los recursos necesarios. Estos recursos tradicionalmente se consiguen con inversionistas privados, Bancos, Fondos de Inversión, Cías de seguro, etc.

Recientemente y en forma muy exitosa, en otros países, se está utilizando los "crowdfunding" para financiar proyectos inmobiliarios de diferente envergadura.

El "crowdfunding" , es una forma de financiación donde el capital  proviene de un conjunto de microinversionistas interesados en ner una rentabilidad por su aporte.

Ejemplos de esta operación es lo que está haciendo la empresa Prodigy Network en Colombia y Nueva York, que ha levantado a través de este sistema financiamientos para proyectos de 200 mil. de dólares y en Argentina, la empresa EIDICO, está levantando 9 mil. de dólares para un hotel.

¿Qué se requiere para esto? Un buen proyecto y credibilidad del negocio.

Como se clasifican las oficinas A+, A, B y C

A raíz de una consulta, a continuación se indican algunos factores que permiten clasificar las oficinas. Al respecto no hay norma ni método que permita su clasificación sino mas bien lo que se usa es clasificarlas de acuerdo a sus atributos.
Las oficinas tipo C: Se trata de edificios antiguos ubicados en el Centro o Providencia y cuyos espacios corresponden a standares antiguos y sin los equipamientos, ahora habituales, para aire acondicionado centralizado,  para equipos computacionales, detección y extinción de incendios, etc.
Las oficinas tipo B: Se trata de edificios mas nuevos que los de clase C, tienen algunos equipamientos, están ubicadas en sectores no consolidados para oficinas, sus plantas no son libres, ya que poseen pileres interiores, su altura no alcanza a 2,6 m., etc.
Las oficinas tipo A: Son edificios con plantas libres superiores a 700 m2, su altura de piso a cielo es de superior o igual a 2,6 m., ascensores con velocidades de 2,5 m/seg. o mas, equipamiento para detección y extinción de incendios, circuito cerrado de TV, control de accesos, climatización centralizada, cableado estructurado, etc. Se ubican principalmente en Las Condes en el sector El Golf y son edificios con muy buen diseño de arquitectura que permiten una excelente imagen corporativa a las empresas usuarias.
Las oficinas tipo A+: Estos edificios tienen los mejores standares del país y corresponden a versiones mejoradas de las tipo A, tanto en arquitectura (edificios emblemáticos) como en su equipamiento. Incluyen un piso flotante, es decir, una plataforma apoyada unos 15 cm. sobre la los, de tal forma que permite pasar por debajo toda la cableria de los diferentes servicios. Además cuentan con eficiencia energética y una excelente clasificación LEED (Gold o Platinum)

Acerca de los costos ocultos en proyectos inmobiliarios (Parte II)

En una entrada del 3 de Julio del 2008 se comentó acerca de los costos ocultos que existen en los proyectos inmobiliarios, que habitualmente no se consideran y pueden llegar a ser muy altos por lo que deterioran finalmente las utilidades del proyecto.
Como caso concreto puedo comentar lo recién ocurrido en un proyecto chico: Condominio de 10 viviendas.
El problema ocurrió con la empresa que otorga el servicio sanitario. Para quienes no estén habituados a estos trámites una breve explicación.
Para solicitar la Recepción Municipal , que permite vender las unidades construidas, se debe acompañar el Certificado de dotación de agua emitido por la empresa que presta el servicio en la Comuna. Para la obtención de éste se debe presentar un proyecto realizado por un proyectista autorizado por dicha empresa. Este proyecto se llama "proyecto informativo". Su revisión por parte de la empresa se demora teóricamente como mínimo 30 días, en la práctica 60 días. Si el revisor encuentra observaciones lo devuelve al proyectista, quien debe hacer las correcciones y volver a introducirlo. Una vez introducido, teóricamente hay respuesta a los 15 días hábiles, es decir, 3 semanas, que se transforman en 1 mes en la práctica. Si hay nuevas observaciones, que el revisor no encontró en su primera revisión, lo devuelve nuevamente. El proyectista debe corregir y volver a introducirlo, con lo que se inicia el proceso nuevamente y así hasta que finalmente el "proyecto informativo" se apruebe.
Una vez aprobado el "proyecto informativo", recién se puede solicitar a la empresa el presupuesto para la ejecución de los empalmes de A.P. y alcantarillado. La respuesta a esta solicitud demora teóricamente 15 días hábiles, que en la práctica es un mes y medio. Una vez obtenida la respuesta se debe cancelar el costo de estas obras. Una vez efectuada la cancelación, se debe esperar teóricamente 15 días hábiles para que la empresa sanitaria a través de sus contratistas ejecute las obras. Esto en la práctica demora 1 mes y medio.
Una vez ejecutadas dichas obras se debe solicitar el enrolamiento de la propiedad en el servicio. Paralelamente a estos trámites, una vez aprobado el " proyecto informativo" se debe presentar el "proyecto as built", Su aprobación teórica demora 15 días hábiles. En la práctica 1 mes y medio. Con el enrolamiento de la propiedad y el "proyecto as built" aprobado recién la empresa emite el Certificado de dotación que es el que se requiere para solicitar la Recepción Municipal.
Bueno en el caso que comentaba al inicio la aprobación del "proyecto informativo" demoró 6 meses. Durante este período las 10 casas estaban terminadas y también "Reservadas" pero que debido a la demora mencionada no se podía concretar la venta, ya que sin el Certificado de Dotación emitido por la empresa sanitaria no se podía iniciar el trámite de Recepción Municipal, que también es otro tema que causa atrasos y del cual conversaremos en una próxima entrada.
Conclusión: Este atraso aumentó el monto de intereses en al menos 3 meses. La inmobiliaria tiene un costo adicional al recibir los ingresos atrasados en 3 meses. Todo esto sin mencionar a los costos que esto significa a los compradores.

De la burbuja a la depresión

Así como antes los agoreros de siempre anunciaban una "burbuja inmobiliaria" ahora están sugiriendo depresión en el sector. En que se basan. En nada, como siempre comentarios infundados y desconocimiento del mercado.
Los principales parámetros que inciden en el mercado inmobiliario son: empleo, tasas de interés y políticas crediticias de los Bancos. Estos 3 factores se proyectan normales, por lo que no hay razón alguna para el pesimismo.

De la burbuja al embotellamiento

Con este título leí hace algunos días un artículo de la actual situación del mercado inmobiliario en USA. E indicaba que “aunque el mercado se ha recuperado, el renacimiento se ha visto debilitado por prácticas crediticias mas estrictas por parte de los Bancos. De nada sirven las tasas de interés bajas si las entidades crediticias no otorgan créditos o solo lo hacen a prestatarios ultraseguros”

Haciendo una comparación con lo que está ocurriendo en Chile vemos que a pesar de que no ha habido burbuja, como lo anunciaban las autoridades de Gobierno y del Banco Central, sus agoreras predicciones han tenido en las entidades crediticias el mismo  efecto del artículo mencionado: prácticas crediticias mucho mas estrictas y tendencia a prestar a prestatarios ultraseguros.

Conclusión: las ventas  se han desacelerado por culpa de las entidades crediticias que han tomado medidas para enfrentar la anunciada “burbuja” que no llegó. No vaya a ocurrir que los cuidados del sacristán maten al señor cura.

¿ ESCALADA DE PRECIOS EN PROPIEDADES?

Comentábamos en post anterior que lo que se veía en el mercado es una escalada de precios  y no una burbuja inmobiliaria.
¿Que ha pasado?
A comienzos del 2012, las autoridades económicas del país incluso el mismo Presidente nos alertaba a tener precaución ya que podría alcanzarnos un fuerte "coletazo" de la crisis europea.
En vista de esto, muchos empresarios, incluidos los inmobiliarios, tomaron con mucha cautela el desarrollo de nuevos proyecto. Es así como en 2012 los Permisos de Construcción alcanzaron a aprox. un 80% a los de 2011.
Pero, contrario a lo visualizado por las autoridades el "coletazo" no llegó y sí hubo un gran dinamismo en la economía, se mantuvo un crecimiento en torno al 6%  y un desempleo del 5,2% (casi plano empleo). Esto se tradujo en que se ha producido una fuerte demanda por viviendas, la cual estuvo deprimida algunos años producto de la crisis anterior.
Conclusión: menos proyectos y alta demanda. Resultado: aumento de precios de venta.

Ahora bien hay que reconocer que este aumento de precio tiene un componente especulativa (oferta vs demanda), pero tambien es importante constatar que los costos de construcción han tenido un fuerte alza: los terreno han subido su precio en mas de un 30% (su incidencia en el costo final está entre 35% y 40%), la mano de obra ha subido caso en un 50% (los trabajadores de la construcción estan emigrando a las zonas mineras), aumento en las cuantías de fierro y hormigón (reglamentos post terremoto), aumento de precio en los estudios de suelos (reglamentos post terremoto), aumento de costo por disminución de crédito fiscal en viviendas de mas de UF 3.500.-, etc.

MAS SOBRE BURBUJAS INMOBILIARIAS.

Definitivamente en el país no estamos en presencia de  una burbuja inmobiliaria.

Para que exista una burbuja debería haberse producido lo siguiente:

1.- Créditos hipotecarios: Que los Bancos y Cias de seguro hubieran otorgado créditos hipotecarios a deudores no sujetos de crédito ya sea por no tener trabajo o un trabajo que le signifique ingresos que no le permita cancelar el dividendo. Hasta ahora, de lo que se sabe del mercado, las instituciones financieras están operando estos créditos bajo las restricciones habituales.

2.- Créditos de construcción a inmobiliarias: Al igual que en el caso anterior lo que trasluce el mercado es que estos créditos se han otorgado a las inmobiliarias con los controles de riesgo habituales.

3.- Debacle económica: Si hubiera un fuerte frenazo en la economía del pais, quedaría mucha gente sin trabajo o con rebajas importantes de éste, por lo cual no podrían cancelar sus dividendos, caerían en mora y sus propiedades saldrían a remate y las instituciones financieras recuperarían solo una parte del préstamo otorgado. Este escenario no se ha dado y muy por el contrario la economía se ha mantenido con un crecimiento en torno al 6% anual, hay casi pleno empleo y los salarios promedio han subido. A corto plazo no se avizoran nubes en el horizonte.

En resumen, no hay fundamentos de mercado que justifiquen hablar de burbuja inmobiliaria. En cambio lo que sí existe, y es muy diferente a una burbuja, es una escalada de precios de venta, cuya explicación trataremos de explicar en otro “post”.