En un articulo anterior comentamos que ambas instituciones pertenecen a las que en USA se denominan Government Sponsored Enterprises (G.S.E.)., que son empresas creadas y reguladas por una Ley, por lo cual de alguna manera, son "patrocinadas" por los poderes públicos, incluso aunque su capital sea íntegramente privado.La Federal National Mortgage Association (FNMA O Funnie Mae) y la Federal Home Mortgage Corporation ( FHLMC o Freddie Mac) son instituciones cuyo objeto, por Ley, es dar liquidez al mercado de hipotecas mediante la compra de éstas. Estas hipotecas se "agrupan" ,se securitizan y aseguran, para posteriormente emitir títulos garantizados por estos "paquetes hipotecarios".
Dado de que estos paquetes hipotecarios, incorporaban hipotecas sub prime, de difícil recuperación, el valor de las acciones de ambas instituciones habían bajado prácticamente a cero. Esto significaba la quiebra de ambas instituciones. Como ésta involucraba al Gobierno, por ser empresas patrocinadas por él, no le quedó otra alternativa que asumir la responsabilidad de todas sus obligaciones. Se dice que los Gobiernos de China y Japón en conjunto tienen aprox. US$ 600 mil millones en Bonos de ambas instituciones. De haber quebrado, el Gobierno de USA habría quedado sin credibilidad en los mercados financieros.
Por otra parte estas empresas tienen un valor estratégico dentro del mercado financiero y específicamente dentro del mercado inmobiliario, ya que su quiebra habría significado la paralización de los créditos hipotecarios al carecer de un organismo que diera liquidez al sistema.Por último, es importante señalar que este rescate no incluye a los accionistas. Estos lo perdieron todo ya que las acciones tienen un valor cercano a cero y las futuras utilidades irán a cancelar los dineros comprometidos por el Gobierno
miércoles, 17 de septiembre de 2008
lunes, 8 de septiembre de 2008
¿COMO SE COMPORTARA LA DEMANDA EN EL FUTURO INMEDIATO?
¿Veamos que nos muestra el actual escenario económico? Menor crecimiento económico del país, alto nivel de inflación y en lo internacional, la incertidumbre respecto al término de la crisis de los sub prime y como esto puede afectar a nuestra economía.
Todo esto influye en las expectativas económicas generales de las personas y de las empresas creando percepciones negativas y éstas producen resistencia a nuevos compromisos económicos por parte de las personas.
Esta situación afecta al mercado inmobiliario. Por una parte los Bancos han restringido ya los requerimientos para los créditos hipotecarios. Ya no es posible conseguir el 100% de financiamiento y son más rigurosos en la calificación de los deudores. Esto tiene una consecuencia clara, hay menos sujetos de crédito en las condiciones actuales.
En lo que respecta a la decisión por parte de los compradores, ésta está fuertemente influenciada más bien por las percepciones económicas que por las verdaderas expectativas o proyecciones de la economía interna. Si estas percepciones no son buenas se posterga la decisión de compra.
Ambos comportamientos, por un lado el de los Bancos y por otro el de las personas han influido para que la demanda actual haya disminuido notoriamente, haciendo aumentar el stock de viviendas en las diferentes comunas.
¿Pero cuánto durara esta baja?
Para responder esta pregunta es necesario analizar las proyecciones económicas para el futuro inmediato.
De acuerdo a los índices económicos dados a conocer recientemente, la situación se estaría revirtiendo. En efecto, estos índices nos estarían indicando que la inflación podría contenerse a mediados del próximo año y que el crecimiento económico podría estar por sobre el 4% este año y con una mejoría en el próximo. A todo esto hay que agregar, que gracias a la política fiscal del gobierno, se cuenta con enormes recursos, que permiten proteger la economía interna frente a deterioros de las economías externas que aún podrían producirse por el efecto subprime.
Es decir, en realidad nos encontramos frente a un escenario positivo, en el futuro inmediato, que debiera traducirse en un cambio de las actuales percepciones pesimistas por percepciones optimistas que debieran traducirse en mejoras de la demanda.
Por otro lado, los compradores debieran internalizar que los actuales precios de venta de las viviendas no se mantendrán por mucho tiempo. En efecto, los nuevos proyectos deberán considerar y traspasar a costo los aumentos de precios de los materiales de construcción, que en conjunto significa aumentar el costo directo de construcción entre un 12% y un 15%. Esto se traduce indudablemente en un aumento en los precios de venta en los nuevos proyectos.
Estas dos últimas reflexiones. Por un lado un escenario económico optimista en el futuro inmediato y por otro, el aumento de precio que traerán los nuevos proyectos, suficientemente informado a las personas, debiera producir un aumento significativo de la demanda y una disminución del actual stock.
Todo esto influye en las expectativas económicas generales de las personas y de las empresas creando percepciones negativas y éstas producen resistencia a nuevos compromisos económicos por parte de las personas.
Esta situación afecta al mercado inmobiliario. Por una parte los Bancos han restringido ya los requerimientos para los créditos hipotecarios. Ya no es posible conseguir el 100% de financiamiento y son más rigurosos en la calificación de los deudores. Esto tiene una consecuencia clara, hay menos sujetos de crédito en las condiciones actuales.
En lo que respecta a la decisión por parte de los compradores, ésta está fuertemente influenciada más bien por las percepciones económicas que por las verdaderas expectativas o proyecciones de la economía interna. Si estas percepciones no son buenas se posterga la decisión de compra.
Ambos comportamientos, por un lado el de los Bancos y por otro el de las personas han influido para que la demanda actual haya disminuido notoriamente, haciendo aumentar el stock de viviendas en las diferentes comunas.
¿Pero cuánto durara esta baja?
Para responder esta pregunta es necesario analizar las proyecciones económicas para el futuro inmediato.
De acuerdo a los índices económicos dados a conocer recientemente, la situación se estaría revirtiendo. En efecto, estos índices nos estarían indicando que la inflación podría contenerse a mediados del próximo año y que el crecimiento económico podría estar por sobre el 4% este año y con una mejoría en el próximo. A todo esto hay que agregar, que gracias a la política fiscal del gobierno, se cuenta con enormes recursos, que permiten proteger la economía interna frente a deterioros de las economías externas que aún podrían producirse por el efecto subprime.
Es decir, en realidad nos encontramos frente a un escenario positivo, en el futuro inmediato, que debiera traducirse en un cambio de las actuales percepciones pesimistas por percepciones optimistas que debieran traducirse en mejoras de la demanda.
Por otro lado, los compradores debieran internalizar que los actuales precios de venta de las viviendas no se mantendrán por mucho tiempo. En efecto, los nuevos proyectos deberán considerar y traspasar a costo los aumentos de precios de los materiales de construcción, que en conjunto significa aumentar el costo directo de construcción entre un 12% y un 15%. Esto se traduce indudablemente en un aumento en los precios de venta en los nuevos proyectos.
Estas dos últimas reflexiones. Por un lado un escenario económico optimista en el futuro inmediato y por otro, el aumento de precio que traerán los nuevos proyectos, suficientemente informado a las personas, debiera producir un aumento significativo de la demanda y una disminución del actual stock.
domingo, 24 de agosto de 2008
EL AUMENTO DE PRECIO DE LAS NUEVAS VIVIENDAS Y EL INICIO DE NUEVOS PROYECTOS
En la conformación del precio final de las viviendas tienen una gran incidencia el precio del terreno y el de la construcción. Veamos que pasará con éstos a futuro.
COSTO DEL TERRENO.
Dadas las condiciones del mercado actual, de un stock de viviendas construidas y en etapa de construcción superior al que ha sido habitual en los últimos años, no se espera que en el futuro inmediato exista una gran presión por terrenos para nuevos proyectos.
Además, no debe olvidarse, que el terreno es la materia prima para las empresas inmobiliarias por lo que es parte del negocio tener siempre un stock de éstos para proyectos futuros. Por tal motivo no se espera que en el futuro inmediato, al menos hasta que haya disminuido notoriamente el stock actual de viviendas, haya una gran demanda por terrenos. Por tal motivo es esperable que los precios de éstos se mantengan.
Pero por otra parte, las últimas modificaciones a los planos reguladores comunales han significado, que en general, los terrenos que mayoritariamente quedan en el mercado, sean menos eficientes desde el punto de vista de los M2 a construir. Esto significa que aunque los precios nominales de los terrenos no suban en el futuro inmediato, el costo real, para las inmobiliarias, será más alto (por tener menos rendimiento).
Es esperable que por este concepto el costo de los terrenos tenga para las inmobiliarias un aumento de costo de entre un 5% y un 10%.
COSTO DE CONSTRUCCION.
De acuerdo al ICE (Índice de Costo de Edificación de la Cámara Chilena de la Construcción) el costo de edificación de Mayo 2007 a Julio 2008 ha tenido un alza en términos reales (descontada la inflación) de 9,7 %.
Esta cifra resulta muy conservadora para la edificación en altura ya que el ICE está basado en un proyecto de viviendas de albañilería de un piso, por lo cual no recoge adecuadamente el impacto que tienen en la edificación en altura las alzas sostenidas del precio de los productos de acero para construcción, que sólo en el primer semestre se ha incrementado en torno al 63%.
Considerando lo anterior es esperable que los próximos contratos de construcción para edificios, entre las empresas constructoras y las inmobiliarias, sean incrementados al menos entre un 12 % y un 15%. Esta cifra resulta al considerar el aumento del ICE (9,7%) mas un % que considerar el alza adicional en las construcciones en altura mas un % de resguardo frente a futuras alzas. Este último factor debido a que estos contratos, en general, no tienen cláusulas de reajuste, sino el de la UF.
PRECIO DE VENTA.
Si consideramos que la construcción representa aprox. un 65% del costo directo de una inmobiliaria y el terreno un 20%, aplicando las estimaciones de aumento de costo indicadas anteriormente, resulta un mayor costo, solo por estos conceptos, de aprox. entre un 8,8% y un 11,75%.
CONCLUSION
Los precios de las viviendas de proyectos futuros tendrán un alza, con respecto a los precios actuales, de al menos un 10%.
INICIO DE NUEVOS PROYECTOS
Esta situación afectará el inicio de nuevos proyectos, al menos hasta que haya disminuido notoriamente el stock de viviendas actual. En efecto, los proyectos actuales que están terminados para entrega inmediata y los que están en construcción, de alguna forma han internalizado los aumentos de costo indicados, absorbiéndolos con sus utilidades, para no traspasarlos a precios. De esta forma los precios se han mantenido, a pesar de los aumentos de costo.
Los nuevos proyectos tendrán que traspasar a precio los aumentos de costo indicados por lo cual tendrían que salir a la venta (en verde) con precios superiores a los de su competencia actual. Frente a esta situación las inmobiliarias esperarán salir a la venta hasta que haya disminuido el stock.
AUMENTO DE PRECIO POR AUMENTO DEL I.V.A.
De acuerdo a la reciente ley aprobada por el Congreso en el mes de Marzo, la rebaja del I.V.A. para la construcción se ha modificado de la siguiente forma:
a) Para los permisos de edificación concedidos por las municipalidades después del 1 de julio de 2009, la franquicia se mantendrá intacta para las casas y departamentos con valores de hasta UF 3.000.
b) Entre ese precio y las UF 4.500 habrá una gradualidad en la entrega del beneficio, que considera un tope de devolución a las empresas de UF 225.
c) Sobre las UF 4.500 se extingue la franquicia,
COSTO DEL TERRENO.
Dadas las condiciones del mercado actual, de un stock de viviendas construidas y en etapa de construcción superior al que ha sido habitual en los últimos años, no se espera que en el futuro inmediato exista una gran presión por terrenos para nuevos proyectos.
Además, no debe olvidarse, que el terreno es la materia prima para las empresas inmobiliarias por lo que es parte del negocio tener siempre un stock de éstos para proyectos futuros. Por tal motivo no se espera que en el futuro inmediato, al menos hasta que haya disminuido notoriamente el stock actual de viviendas, haya una gran demanda por terrenos. Por tal motivo es esperable que los precios de éstos se mantengan.
Pero por otra parte, las últimas modificaciones a los planos reguladores comunales han significado, que en general, los terrenos que mayoritariamente quedan en el mercado, sean menos eficientes desde el punto de vista de los M2 a construir. Esto significa que aunque los precios nominales de los terrenos no suban en el futuro inmediato, el costo real, para las inmobiliarias, será más alto (por tener menos rendimiento).
Es esperable que por este concepto el costo de los terrenos tenga para las inmobiliarias un aumento de costo de entre un 5% y un 10%.
COSTO DE CONSTRUCCION.
De acuerdo al ICE (Índice de Costo de Edificación de la Cámara Chilena de la Construcción) el costo de edificación de Mayo 2007 a Julio 2008 ha tenido un alza en términos reales (descontada la inflación) de 9,7 %.
Esta cifra resulta muy conservadora para la edificación en altura ya que el ICE está basado en un proyecto de viviendas de albañilería de un piso, por lo cual no recoge adecuadamente el impacto que tienen en la edificación en altura las alzas sostenidas del precio de los productos de acero para construcción, que sólo en el primer semestre se ha incrementado en torno al 63%.
Considerando lo anterior es esperable que los próximos contratos de construcción para edificios, entre las empresas constructoras y las inmobiliarias, sean incrementados al menos entre un 12 % y un 15%. Esta cifra resulta al considerar el aumento del ICE (9,7%) mas un % que considerar el alza adicional en las construcciones en altura mas un % de resguardo frente a futuras alzas. Este último factor debido a que estos contratos, en general, no tienen cláusulas de reajuste, sino el de la UF.
PRECIO DE VENTA.
Si consideramos que la construcción representa aprox. un 65% del costo directo de una inmobiliaria y el terreno un 20%, aplicando las estimaciones de aumento de costo indicadas anteriormente, resulta un mayor costo, solo por estos conceptos, de aprox. entre un 8,8% y un 11,75%.
CONCLUSION
Los precios de las viviendas de proyectos futuros tendrán un alza, con respecto a los precios actuales, de al menos un 10%.
INICIO DE NUEVOS PROYECTOS
Esta situación afectará el inicio de nuevos proyectos, al menos hasta que haya disminuido notoriamente el stock de viviendas actual. En efecto, los proyectos actuales que están terminados para entrega inmediata y los que están en construcción, de alguna forma han internalizado los aumentos de costo indicados, absorbiéndolos con sus utilidades, para no traspasarlos a precios. De esta forma los precios se han mantenido, a pesar de los aumentos de costo.
Los nuevos proyectos tendrán que traspasar a precio los aumentos de costo indicados por lo cual tendrían que salir a la venta (en verde) con precios superiores a los de su competencia actual. Frente a esta situación las inmobiliarias esperarán salir a la venta hasta que haya disminuido el stock.
AUMENTO DE PRECIO POR AUMENTO DEL I.V.A.
De acuerdo a la reciente ley aprobada por el Congreso en el mes de Marzo, la rebaja del I.V.A. para la construcción se ha modificado de la siguiente forma:
a) Para los permisos de edificación concedidos por las municipalidades después del 1 de julio de 2009, la franquicia se mantendrá intacta para las casas y departamentos con valores de hasta UF 3.000.
b) Entre ese precio y las UF 4.500 habrá una gradualidad en la entrega del beneficio, que considera un tope de devolución a las empresas de UF 225.
c) Sobre las UF 4.500 se extingue la franquicia,
viernes, 22 de agosto de 2008
COSTOS POR ATRASOS PRODUCIDOS POR TERCEROS, EN PROYECTOS INMOBILIARIOS HABITACIONALES
En un trabajo realizado recientemente por el autor, se intentó cuantificar los perjuicios producidos a las empresas inmobiliarias, los atrasos producidos por terceros (Permisos y/o aprobaciones de Municipalidades, Empresas de Servicios, Instituciones Gubernamentales, etc).
Los principales perjuicios causados por estos atrasos son: aumento del costo financiero, aumento de gastos generales, se desincentiva el desarrollo de nuevos proyectos, se asume el riesgo de cambio en la demanda y en general de las condiciones de mercado, se desaprovecha la oportunidad de nuevos negocios, etc.
De todos los perjuicios enumerados con anterioridad solo es posible cuantificar el costo financiero y el aumento de gastos generales. Los otros perjuicios descritos son de muy difícil cuantificación ya que pueden causar perjuicios solo bajo determinadas circunstancias. No obstante, desde el punto de vista conceptual, están incluidos en el factor riesgo del “costo de capital” asociado a la industria inmobiliaria.
Para la determinación del costo financiero se aplicó el modelo CAPM (Capital Asset Pricing Model), que señala que el costo del capital propio de una inversión es el reflejo directo del riesgo de esta última.
Finalmente en dicho trabajo se concluye, que para la empresa tipo considerada para efectos del estudio, un atraso de un mes, producido por terceros, significa un aumento de costo de UF 2.740 por concepto de costo financiero y de UF 352 por aumento de gastos generales.
Si este mes de atraso fuera generalizado para todas las empresas del rubro construcción del país, el costo de un mes de atraso alcanzaría a la cifra de UF 6.779.503, solo por concepto de costo de capital. Esto equivale al 0.2% del PIB total del país.
Los principales perjuicios causados por estos atrasos son: aumento del costo financiero, aumento de gastos generales, se desincentiva el desarrollo de nuevos proyectos, se asume el riesgo de cambio en la demanda y en general de las condiciones de mercado, se desaprovecha la oportunidad de nuevos negocios, etc.
De todos los perjuicios enumerados con anterioridad solo es posible cuantificar el costo financiero y el aumento de gastos generales. Los otros perjuicios descritos son de muy difícil cuantificación ya que pueden causar perjuicios solo bajo determinadas circunstancias. No obstante, desde el punto de vista conceptual, están incluidos en el factor riesgo del “costo de capital” asociado a la industria inmobiliaria.
Para la determinación del costo financiero se aplicó el modelo CAPM (Capital Asset Pricing Model), que señala que el costo del capital propio de una inversión es el reflejo directo del riesgo de esta última.
Finalmente en dicho trabajo se concluye, que para la empresa tipo considerada para efectos del estudio, un atraso de un mes, producido por terceros, significa un aumento de costo de UF 2.740 por concepto de costo financiero y de UF 352 por aumento de gastos generales.
Si este mes de atraso fuera generalizado para todas las empresas del rubro construcción del país, el costo de un mes de atraso alcanzaría a la cifra de UF 6.779.503, solo por concepto de costo de capital. Esto equivale al 0.2% del PIB total del país.
viernes, 15 de agosto de 2008
TIPOS DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS (Parte 6)
DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS – CONCEPCION DEL PRODUCTO INMOBILIARIO A DESARROLLAR.
En forma previa a la búsqueda de terrenos, se debe definir cual es el proyecto inmobiliario que se quiere desarrollar.
Esta es sin duda la actividad más difícil, y a su vez la más importante, ya que en esta decisión nos estamos jugando el resultado final del proyecto.
Sin lugar a dudas para llegar a un resultado final respecto al producto inmobiliario a desarrollar, se requiere retroalimentaciones sucesivas entre la información del mercado y la experiencia del Desarrollador. Este es un proceso muy dinámico que requiere mucho conocimiento y experiencia del mercado no tan solo del país sino también de lo que pasa en otros países.
El primer paso es conocer la información del mercado a través de los estudios disponibles o elaborando su propio estudios. Se debe investigar y descubrir la verdadera motivación de la demanda. Por ejemplo: ¿Cuales son las exigencias de un comprador sofisticado y culto de alto poder adquisitivo?. ¿Son iguales que las de otro potencial comprador del mismo poder adquisitivo pero con menor grado de sofisticación o educación? ¿Qué valora el inversionista? ¿Qué valora el usuario final? etc.,No debe olvidarse que existen múltiples mercados inmobiliarios por lo que establecer conclusiones generales en su comportamiento induce a errores que pueden pagarse muy caro.
Toda esta información es analizada por el Desarrollador y en base a su experiencia e intuición diseña el producto en cuanto a superficie, especificaciones, precio y segmento al cual estará dirigido. En caso de dudas, siempre es posible hacer unos focus group que permitan, medir en forma cualitativa, la posible aceptación del producto.
Al respecto, es muy importante reseñar, que entre la fecha en que estamos concibiendo un proyecto y la fecha en que éste saldrá a la venta puede transcurrir fácilmente 2 años. Por lo tanto todos los estudios de mercado son extemporáneos, incluso a la fecha de su elaboración ya que se basan en información pasada. Precisamente éste es uno de los grandes desafíos que enfrenta el Desarrollador inmobiliario. Debe concebir un producto que se venderá en el futuro en un mercado cambiante y dinámico como es el inmobiliario. La única forma de resolver este puzzle es validar con su experiencia e intuición la información teórica entregada por los estudios de mercado.
En forma previa a la búsqueda de terrenos, se debe definir cual es el proyecto inmobiliario que se quiere desarrollar.
Esta es sin duda la actividad más difícil, y a su vez la más importante, ya que en esta decisión nos estamos jugando el resultado final del proyecto.
Sin lugar a dudas para llegar a un resultado final respecto al producto inmobiliario a desarrollar, se requiere retroalimentaciones sucesivas entre la información del mercado y la experiencia del Desarrollador. Este es un proceso muy dinámico que requiere mucho conocimiento y experiencia del mercado no tan solo del país sino también de lo que pasa en otros países.
El primer paso es conocer la información del mercado a través de los estudios disponibles o elaborando su propio estudios. Se debe investigar y descubrir la verdadera motivación de la demanda. Por ejemplo: ¿Cuales son las exigencias de un comprador sofisticado y culto de alto poder adquisitivo?. ¿Son iguales que las de otro potencial comprador del mismo poder adquisitivo pero con menor grado de sofisticación o educación? ¿Qué valora el inversionista? ¿Qué valora el usuario final? etc.,No debe olvidarse que existen múltiples mercados inmobiliarios por lo que establecer conclusiones generales en su comportamiento induce a errores que pueden pagarse muy caro.
Toda esta información es analizada por el Desarrollador y en base a su experiencia e intuición diseña el producto en cuanto a superficie, especificaciones, precio y segmento al cual estará dirigido. En caso de dudas, siempre es posible hacer unos focus group que permitan, medir en forma cualitativa, la posible aceptación del producto.
Al respecto, es muy importante reseñar, que entre la fecha en que estamos concibiendo un proyecto y la fecha en que éste saldrá a la venta puede transcurrir fácilmente 2 años. Por lo tanto todos los estudios de mercado son extemporáneos, incluso a la fecha de su elaboración ya que se basan en información pasada. Precisamente éste es uno de los grandes desafíos que enfrenta el Desarrollador inmobiliario. Debe concebir un producto que se venderá en el futuro en un mercado cambiante y dinámico como es el inmobiliario. La única forma de resolver este puzzle es validar con su experiencia e intuición la información teórica entregada por los estudios de mercado.
miércoles, 6 de agosto de 2008
TIPOS DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS (Parte 5)
DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS - COMPRA DEL TERRENO
El desarrollo de un proyecto inmobiliario aparenta ser bastante simple, pues consistiría en comprar un terreno, hacer un proyecto, construirlo y venderlo. No obstante cada una de estas etapas es muy compleja y requiere de decisiones que son incidentes en el resultado final.
A continuación se revisará cada una de estas etapas, en forma simplificada, comenzando con el terreno.
Si tenemos claro el proyecto que deseamos desarrollar, surge la interrogante ¿Qué terreno comprar? Indudablemente en el mercado encontraremos muchos terrenos, pero tendremos que elegir aquel que se adapte mejor a nuestro proyecto.
¿Qué factores debemos revisar para que esto se cumpla?. A continuación se indica los principales:
a) Desde el punto de vista de sus características físicas. Se deberá analizar para cada terreno factores tales como: ubicación, adaptabilidad, accesos, transporte público, tiempos de viaje, centros comunitarios (colegios, salud, comercio, culto, etc) y medio ambiente de la zona urbana del entorno próximo. El método de análisis y selección indica que a cada uno de estos factores se le debe asignar un factor de ponderación. Para analizar varios terrenos a cada uno de éstos se le debe poner a una nota o calificación por cada factor. Esta nota posteriormente se corrige de acuerdo a los factores de ponderación asignados a cada factor. Finalmente aquel terreno que resulte con la mejor calificación ponderada será nuestra primera opción y así sucesivamente.
b) Desde el punto de vista de la Normativa: Se debe elaborar para cada terreno un estudio de cabida que nos determine la superficie a construir, la superficie de venta, la cantidad y superficie de subterráneos para estacionamientos y bodegas, altura de la edificación, etc. Con esta información como base, se puede elaborar la evaluación económica del proyecto a desarrollar.
Previo al estudio de cabida se debe obtener de la Dirección de Obras respectiva los informes previos que indiquen: uso de suelo, constructibilidad, densidad máxima, distanciamientos, etc. Paralelamente a la obtención de esta información se debe obtener también en la Dirección de Obras y el SERVIU los certificados de expropiación. Con esto se tendrá la seguridad de que el terreno no está sujeto a expropiaciones o si la hay que ésta esté muy definida.
Con el resultado de la calificación de factores indicado en (a) y la evaluación económica obtenida en (b) mas el dato del precio del terreno estamos en condiciones de hacer una preselección y elegir de entre todos los analizados, a lo menos unos 3 terrenos.
Esto terrenos preseleccionados deben someterse a un nuevo análisis para revisar los aspectos legales de éstos, es decir, que sus títulos estén conforme a derecho y se debe solicitar las factibilidades de agua potable, alcantarillado y electricidad.
Con todos estos antecedentes recién estaremos en condiciones de poder escoger asignando a cada uno su orden de prioridad.
El método señalado anteriormente es solo una orientación muy general, ya que en algunos casos es importante, para poder seleccionar, que se conozca la mecánica de suelos, la topografía, si se debe hacer demoliciones o aspectos comerciales que nos indiquen la competencia que exista en el entorno, el stock existente, velocidades de venta, etc.
El desarrollo de un proyecto inmobiliario aparenta ser bastante simple, pues consistiría en comprar un terreno, hacer un proyecto, construirlo y venderlo. No obstante cada una de estas etapas es muy compleja y requiere de decisiones que son incidentes en el resultado final.
A continuación se revisará cada una de estas etapas, en forma simplificada, comenzando con el terreno.
Si tenemos claro el proyecto que deseamos desarrollar, surge la interrogante ¿Qué terreno comprar? Indudablemente en el mercado encontraremos muchos terrenos, pero tendremos que elegir aquel que se adapte mejor a nuestro proyecto.
¿Qué factores debemos revisar para que esto se cumpla?. A continuación se indica los principales:
a) Desde el punto de vista de sus características físicas. Se deberá analizar para cada terreno factores tales como: ubicación, adaptabilidad, accesos, transporte público, tiempos de viaje, centros comunitarios (colegios, salud, comercio, culto, etc) y medio ambiente de la zona urbana del entorno próximo. El método de análisis y selección indica que a cada uno de estos factores se le debe asignar un factor de ponderación. Para analizar varios terrenos a cada uno de éstos se le debe poner a una nota o calificación por cada factor. Esta nota posteriormente se corrige de acuerdo a los factores de ponderación asignados a cada factor. Finalmente aquel terreno que resulte con la mejor calificación ponderada será nuestra primera opción y así sucesivamente.
b) Desde el punto de vista de la Normativa: Se debe elaborar para cada terreno un estudio de cabida que nos determine la superficie a construir, la superficie de venta, la cantidad y superficie de subterráneos para estacionamientos y bodegas, altura de la edificación, etc. Con esta información como base, se puede elaborar la evaluación económica del proyecto a desarrollar.
Previo al estudio de cabida se debe obtener de la Dirección de Obras respectiva los informes previos que indiquen: uso de suelo, constructibilidad, densidad máxima, distanciamientos, etc. Paralelamente a la obtención de esta información se debe obtener también en la Dirección de Obras y el SERVIU los certificados de expropiación. Con esto se tendrá la seguridad de que el terreno no está sujeto a expropiaciones o si la hay que ésta esté muy definida.
Con el resultado de la calificación de factores indicado en (a) y la evaluación económica obtenida en (b) mas el dato del precio del terreno estamos en condiciones de hacer una preselección y elegir de entre todos los analizados, a lo menos unos 3 terrenos.
Esto terrenos preseleccionados deben someterse a un nuevo análisis para revisar los aspectos legales de éstos, es decir, que sus títulos estén conforme a derecho y se debe solicitar las factibilidades de agua potable, alcantarillado y electricidad.
Con todos estos antecedentes recién estaremos en condiciones de poder escoger asignando a cada uno su orden de prioridad.
El método señalado anteriormente es solo una orientación muy general, ya que en algunos casos es importante, para poder seleccionar, que se conozca la mecánica de suelos, la topografía, si se debe hacer demoliciones o aspectos comerciales que nos indiquen la competencia que exista en el entorno, el stock existente, velocidades de venta, etc.
lunes, 28 de julio de 2008
TIPOS DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS (Parte 4)
COMPRAR PROPIEDADES EN “VERDE” Y GANAR UNA PLUSVALIA DURANTE EL PERIODO DE CONSTRUCCION.
Normalmente y previo a la aprobación de los créditos hipotecarios para la construcción, los Bancos exigen a las Inmobiliarias una preventa mínima de al menos un 20%. Esto permite a los Bancos tener una señal real de que los proyectos tienen una buena cogida por el mercado pero también con esto disminuyen los riesgos de la operación.
Por tal motivo, las Inmobiliarias se ven forzadas a vender rápidamente el porcentaje solicitado. Para cumplir con este requerimiento las Inmobiliarias están dispuestas a premiar estas ventas a través de un precio inferior a los de lista.
A su vez, desde el punto de vista del inversionista, el período de “preconstrucción” es la mejor etapa para invertir en bienes raíces y obtener grandes rentabilidades, ya que el comprador tiene la opción de escoger el mejor producto en cuanto ubicación, tamaño, etc.
Los inversionistas, que invierten durante este período de preconstrucción pueden obtener ganancias por sobre el 100% al recolocar su propiedad una vez terminada la construcción a los precios vigentes a esa fecha. En efecto, para hacer estas compras en “verde” no es necesario cancelar el 100% de su valor sino que se hace una Reserva o Promesa de Compraventa contra la cual anticipa un monto que generalmente es del orden del 10% del valor de la propiedad a adquirir. Veamos un ejemplo muy sencillo: Si el valor de la propiedad a precio de preconstrucción es de UF 2.000.- Se hace una Reserva con el 10%, es decir, UF 200.- Si el precio de lista una vez terminada la construcción es de UF 2.200 (considerado solo un conservador 10% con respecto al precio de preconstrucción). La ganancia que tendría el inversionista al recolocar su “opción” sería de UF 200, que es el 100% del monto de su inversión inicial.
Como se observa se trata de un negocio muy interesante y mas bien de carácter especulativo. La base del negocio está en comprar en proyectos muy buenos y muy bien ubicados donde se tenga alguna certeza de que los precios se irán incrementando en la medida que avanza la construcción.
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Precisamente, previo a la denominada “crisis de los sub prime”, en Miami era muy fácil ganar mucha plata en el corto plazo al invertir en inmuebles. Todo el mundo quería participar del negocio adquiriendo en proyectos en "pre-construcción", abonando solo un 20% del precio de lanzamiento. Dada la gran demanda que había en esa época, en un corto período de tiempo estos proyectos subían sus precios. De tal forma que quienes tenían "reservas", las vendían ganado en el corto plazo hasta un 100% ( o mas aún) de su aporte inicial. De esta forma el mercado inmobiliario se llenó de compradores especulativos en "pre-construcción", comprando y vendiendo sus opciones. A este proceso se le llamaba "flipping".Ninguno de éstos compradores aspiraban a vivir en estos edificios, muchos de ellos no tenían tampoco la capacidad financiera para asumir los compromisos que estaban adquiriendo solo se trataba de "flipear" y hacer una gran utilidad en el corto plazo.
Normalmente y previo a la aprobación de los créditos hipotecarios para la construcción, los Bancos exigen a las Inmobiliarias una preventa mínima de al menos un 20%. Esto permite a los Bancos tener una señal real de que los proyectos tienen una buena cogida por el mercado pero también con esto disminuyen los riesgos de la operación.
Por tal motivo, las Inmobiliarias se ven forzadas a vender rápidamente el porcentaje solicitado. Para cumplir con este requerimiento las Inmobiliarias están dispuestas a premiar estas ventas a través de un precio inferior a los de lista.
A su vez, desde el punto de vista del inversionista, el período de “preconstrucción” es la mejor etapa para invertir en bienes raíces y obtener grandes rentabilidades, ya que el comprador tiene la opción de escoger el mejor producto en cuanto ubicación, tamaño, etc.
Los inversionistas, que invierten durante este período de preconstrucción pueden obtener ganancias por sobre el 100% al recolocar su propiedad una vez terminada la construcción a los precios vigentes a esa fecha. En efecto, para hacer estas compras en “verde” no es necesario cancelar el 100% de su valor sino que se hace una Reserva o Promesa de Compraventa contra la cual anticipa un monto que generalmente es del orden del 10% del valor de la propiedad a adquirir. Veamos un ejemplo muy sencillo: Si el valor de la propiedad a precio de preconstrucción es de UF 2.000.- Se hace una Reserva con el 10%, es decir, UF 200.- Si el precio de lista una vez terminada la construcción es de UF 2.200 (considerado solo un conservador 10% con respecto al precio de preconstrucción). La ganancia que tendría el inversionista al recolocar su “opción” sería de UF 200, que es el 100% del monto de su inversión inicial.
Como se observa se trata de un negocio muy interesante y mas bien de carácter especulativo. La base del negocio está en comprar en proyectos muy buenos y muy bien ubicados donde se tenga alguna certeza de que los precios se irán incrementando en la medida que avanza la construcción.
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Precisamente, previo a la denominada “crisis de los sub prime”, en Miami era muy fácil ganar mucha plata en el corto plazo al invertir en inmuebles. Todo el mundo quería participar del negocio adquiriendo en proyectos en "pre-construcción", abonando solo un 20% del precio de lanzamiento. Dada la gran demanda que había en esa época, en un corto período de tiempo estos proyectos subían sus precios. De tal forma que quienes tenían "reservas", las vendían ganado en el corto plazo hasta un 100% ( o mas aún) de su aporte inicial. De esta forma el mercado inmobiliario se llenó de compradores especulativos en "pre-construcción", comprando y vendiendo sus opciones. A este proceso se le llamaba "flipping".Ninguno de éstos compradores aspiraban a vivir en estos edificios, muchos de ellos no tenían tampoco la capacidad financiera para asumir los compromisos que estaban adquiriendo solo se trataba de "flipear" y hacer una gran utilidad en el corto plazo.
domingo, 27 de julio de 2008
TIPOS DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS (Parte 3)
ADQUISICION DE GRANDES PAÑOS DE TERRENOS.
Desde el punto de vista comercial, la adquisición de grandes paños de terrenos puede tener los siguientes objetivos:
a) Subdividir el terreno y vender Parcelas de Agrado: Cuando se trata de terrenos que están fuera del área urbana (zonas campestres) se puede subdividir el paño de terreno en sitios o parcelas de mas de 5.000 m2. Estas parcelas campestres son destinadas, en general, a construir casas vacacionales y/o de fin de semana, dejando terreno para plantar árboles frutales y/o pequeñas chacras. Respecto a las obras de urbanización, por estar fuera del área urbana, no hay exigencias respecto a éstas. Por tal motivo la calidad de la urbanización (pavimentos, veredas, luz, agua y alcantarillado) depende fundamentalmente de aspectos comerciales de presentación del producto. Se pueden vender bajo el concepto de parcelas “rurales” en las que se incorpora calles de tierra, iluminación con postes de madera y soluciones individuales para el agua y el alcantarillado (sin redes públicas de agua potable y alcantarillado). Pero también, así ocurre con aquellos terrenos muy cercanos al área urbana, son utilizadas por los compradores como primera vivienda. En este caso, las parcelas están dotadas de urbanización de primer nivel y además, en algunos casos, se incluye zonas de equipamiento y servicios comunes como : grandes portales de acceso al loteo, piscinas, canchas de tenis, restaurantes, club house, etc. Los compradores corresponden, en general, a matrimonios jóvenes que buscan una vida campestre, mas relajada en que sus hijos puedan crecer cerca de la naturaleza en un ambiente sin contaminación. Actualmente las parcelas de 5.000 m2 tienen un valor de entre UF 500 y UF 4.000, dependiendo de su ubicación y calidad de la urbanización y “facilities” entregados.
En este tipo de negocio, la rentabilidad del desarrollador inmobiliario está basada en la diferencia de precio entre el valor de venta de las parcelas y el costo del paño original de terreno, las obras de urbanización, los gastos generales y los costos financieros.
b) Subdividir el terreno en macrolotes y/o sitios individuales: Cuando se trata de terrenos que están en zona urbana se puede adquirir grandes paños, los cuales se lotean o subdividen en macrolotes (paños de terreno de gran superficie pero mucho menor que el paño original) y/o sitios individuales. Los macrolotes están destinados a empresas inmobiliarias para el desarrollo posterior de conjuntos habitacionales y los sitios a compradores individuales que los destinan a la construcción de su casa.
En este caso el desarrollador inmobiliario adquirente del gran paño de terreno debe realizar un proyecto de loteo o subdivisión (el cual debe ser aprobado por la Dirección de Obras Municipales) construir las calles pavimentadas y las redes de abastecimiento público de agua potable, alcantarillado y electricidad. Una vez recibidas las obras de urbanización por los organismos correspondientes, recién se está en condiciones de poder vender y escriturar los macrolote y/o sitios individuales.
En estos casos las inmobiliarias que adquieren los macrolotes para desarrollar éstos deben hacer las obras de urbanización interna.
La forma de comercialización es diferente en cada caso. Cuando se trata de sitios individuales, éstos se venden directamente a los compradores, quienes cancelan con recursos propios y créditos hipotecarios.
Cuando se trata de macrolotes la venta puede hacerse de la misma forma que los sitios individuales, pero también en muchos casos estos macrolotes son aportados a las inmobiliarias en un precio calculado como porcentaje del precio de venta de las casas que se construirán. De esta forma el desarrollador inmobiliario original, además de la rentabilidad como loteador, aprovecha en parte la rentabilidad de este segundo negocio.
c) Adquisición de grandes paños de terrenos en zonas próximas al límite urbano. En este caso, más que un desarrollo inmobiliario, se trata de un negocio especulativo (en el buen sentido de la palabra). La idea es toma posición de grandes paños de terreno muy cercanos a los límites urbanos, de tal forma que a corto o mediano plazo, éstos pueden llegar a ser urbanos por el crecimiento natural de las ciudades. Al llegar a ser urbanos inmediatamente estos terrenos ganan una gran plusvalía. Este es precisamente el negocio de los compradores originales. En la jerga se dice que estos terrenos se compran para “engorda”.
Desde el punto de vista comercial, la adquisición de grandes paños de terrenos puede tener los siguientes objetivos:
a) Subdividir el terreno y vender Parcelas de Agrado: Cuando se trata de terrenos que están fuera del área urbana (zonas campestres) se puede subdividir el paño de terreno en sitios o parcelas de mas de 5.000 m2. Estas parcelas campestres son destinadas, en general, a construir casas vacacionales y/o de fin de semana, dejando terreno para plantar árboles frutales y/o pequeñas chacras. Respecto a las obras de urbanización, por estar fuera del área urbana, no hay exigencias respecto a éstas. Por tal motivo la calidad de la urbanización (pavimentos, veredas, luz, agua y alcantarillado) depende fundamentalmente de aspectos comerciales de presentación del producto. Se pueden vender bajo el concepto de parcelas “rurales” en las que se incorpora calles de tierra, iluminación con postes de madera y soluciones individuales para el agua y el alcantarillado (sin redes públicas de agua potable y alcantarillado). Pero también, así ocurre con aquellos terrenos muy cercanos al área urbana, son utilizadas por los compradores como primera vivienda. En este caso, las parcelas están dotadas de urbanización de primer nivel y además, en algunos casos, se incluye zonas de equipamiento y servicios comunes como : grandes portales de acceso al loteo, piscinas, canchas de tenis, restaurantes, club house, etc. Los compradores corresponden, en general, a matrimonios jóvenes que buscan una vida campestre, mas relajada en que sus hijos puedan crecer cerca de la naturaleza en un ambiente sin contaminación. Actualmente las parcelas de 5.000 m2 tienen un valor de entre UF 500 y UF 4.000, dependiendo de su ubicación y calidad de la urbanización y “facilities” entregados.
En este tipo de negocio, la rentabilidad del desarrollador inmobiliario está basada en la diferencia de precio entre el valor de venta de las parcelas y el costo del paño original de terreno, las obras de urbanización, los gastos generales y los costos financieros.
b) Subdividir el terreno en macrolotes y/o sitios individuales: Cuando se trata de terrenos que están en zona urbana se puede adquirir grandes paños, los cuales se lotean o subdividen en macrolotes (paños de terreno de gran superficie pero mucho menor que el paño original) y/o sitios individuales. Los macrolotes están destinados a empresas inmobiliarias para el desarrollo posterior de conjuntos habitacionales y los sitios a compradores individuales que los destinan a la construcción de su casa.
En este caso el desarrollador inmobiliario adquirente del gran paño de terreno debe realizar un proyecto de loteo o subdivisión (el cual debe ser aprobado por la Dirección de Obras Municipales) construir las calles pavimentadas y las redes de abastecimiento público de agua potable, alcantarillado y electricidad. Una vez recibidas las obras de urbanización por los organismos correspondientes, recién se está en condiciones de poder vender y escriturar los macrolote y/o sitios individuales.
En estos casos las inmobiliarias que adquieren los macrolotes para desarrollar éstos deben hacer las obras de urbanización interna.
La forma de comercialización es diferente en cada caso. Cuando se trata de sitios individuales, éstos se venden directamente a los compradores, quienes cancelan con recursos propios y créditos hipotecarios.
Cuando se trata de macrolotes la venta puede hacerse de la misma forma que los sitios individuales, pero también en muchos casos estos macrolotes son aportados a las inmobiliarias en un precio calculado como porcentaje del precio de venta de las casas que se construirán. De esta forma el desarrollador inmobiliario original, además de la rentabilidad como loteador, aprovecha en parte la rentabilidad de este segundo negocio.
c) Adquisición de grandes paños de terrenos en zonas próximas al límite urbano. En este caso, más que un desarrollo inmobiliario, se trata de un negocio especulativo (en el buen sentido de la palabra). La idea es toma posición de grandes paños de terreno muy cercanos a los límites urbanos, de tal forma que a corto o mediano plazo, éstos pueden llegar a ser urbanos por el crecimiento natural de las ciudades. Al llegar a ser urbanos inmediatamente estos terrenos ganan una gran plusvalía. Este es precisamente el negocio de los compradores originales. En la jerga se dice que estos terrenos se compran para “engorda”.
lunes, 21 de julio de 2008
TIPOS DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS (Parte 2)
ADQUISICION DE PROPIEDADES PARA SU POSTERIOR ARRIENDO.
Breve reseña histórica.
Quizás el arriendo de propiedades sea el negocio inmobiliario mas antiguo. En efecto, la historia relata que en Roma (durante el Imperio Romano) los ciudadanos mas poderosos adquirían y/o construian propiedades para su posterior arriendo. Roma es el primer ejemplo en la historia de una ciudad superpoblada. Se dice que, en algún momento, sus habitantes pasaron el millón de personas. Las grandes masas de población que habitaban la ciudad tenían la necesidad de una vivienda barata y fácil de obtener, aunque sin servicios ni comodidades, pero que les entregara un techo que los cubriera del frío en el invierno y del molesto sol en el verano. De esta forma se da inicio a una tipo de vivienda llamada insula (insulae en latín). Las insulas eran edificios de 3 a 5 plantas en un principio, (posteriormente llegaron hasta 8 plantas) construidas en adobe y madera pero luego fueron evolucionando a edificios de ladrillo cocido. La gran mayoría de las insulas carecían de agua potable y baños, lo que obligaba a la gente a acudir a baños públicos y fuentes en el mejor de los casos. Los pisos inferiores eran los más costosos y generalmente estos eran utilizados como comercios. Los pisos superiores eran más barato. Los habitantes de las insulas pagaban un alquiler al propietario.
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Actualmente el adquirir propiedades para su posterior arriendo sigue siendo un excelente negocio. Las propiedades se pueden adquirir con fondos propios con el fin de obtener una rentabilidad segura en el largo plazo. Pero también se pueden adquirir con un porcentaje bajo de fondos propios (pié) y el resto con financiamiento bancario para aprovechar al máximo el “apalancamiento financiero”.
Para visualizar mejor las rentabilidades obtenidas en cada caso, se presenta el siguiente ejemplo:
- valor de adquisición propiedad: UF 1.500
- Valor de arriendo mensual: UF 10
Caso 1: Pago de la propiedad 100% con recursos propios
Ingreso Anual UF 10 x 12 = UF 120.00
Vacancia y otros gastos (10% del Ingreso mensual) =UF 12.00
Ingreso Neto Mensual =UF 108.00
Rentabilidad= UF 10 8 / UF 1.500 = 7.20 % anual
Caso 2: Pago de la propiedad 10% con recursos propios; crédito hipotecario 90%; dividendo mensual a 30 años UF 8,20.
Ingreso Anual UF 10 x 12 = UF 120.00
Dividendo UF 8,20x12 =UF 98.40
Vacancia y otros gastos (10% del Ingreso mensual) =UF 12.00
Ingreso Neto Mensual =UF 9.60
Rentabilidad= UF 9.60 / UF 150 = 6.40 % Anual
Las cifras anteriores mejoran, si consideramos la “apreciación” o plusvalía que tiene anualmente la propiedad. Esta generalmente es positiva pero en algunos sectores con tendencia al deterioro puede llegar a ser negativa.
Si a los resultados obtenidos anteriormente se suma el efecto de la apreciación, estimada en 2% anual, los resultados serían los sigientes
Caso 1:
Rentabilidad= (UF 108 + 2% X UF 1.500) / UF 1.500 = 9.87 % Anual
Caso 2:
Rentabilidad= (UF 9.60 + 2% x UF 1.500) / UF 150 = 26.40 % Anual
CONCLUSION
Los resultados anteriores anteriores refuerzan la idea de que es un muy buen negocio comprar propiedades para su posterior arriendo pero que tambien es determinante elegir un buen lugar (ubicación) y una buena propiedad (calidad).
Breve reseña histórica.
Quizás el arriendo de propiedades sea el negocio inmobiliario mas antiguo. En efecto, la historia relata que en Roma (durante el Imperio Romano) los ciudadanos mas poderosos adquirían y/o construian propiedades para su posterior arriendo. Roma es el primer ejemplo en la historia de una ciudad superpoblada. Se dice que, en algún momento, sus habitantes pasaron el millón de personas. Las grandes masas de población que habitaban la ciudad tenían la necesidad de una vivienda barata y fácil de obtener, aunque sin servicios ni comodidades, pero que les entregara un techo que los cubriera del frío en el invierno y del molesto sol en el verano. De esta forma se da inicio a una tipo de vivienda llamada insula (insulae en latín). Las insulas eran edificios de 3 a 5 plantas en un principio, (posteriormente llegaron hasta 8 plantas) construidas en adobe y madera pero luego fueron evolucionando a edificios de ladrillo cocido. La gran mayoría de las insulas carecían de agua potable y baños, lo que obligaba a la gente a acudir a baños públicos y fuentes en el mejor de los casos. Los pisos inferiores eran los más costosos y generalmente estos eran utilizados como comercios. Los pisos superiores eran más barato. Los habitantes de las insulas pagaban un alquiler al propietario.
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Actualmente el adquirir propiedades para su posterior arriendo sigue siendo un excelente negocio. Las propiedades se pueden adquirir con fondos propios con el fin de obtener una rentabilidad segura en el largo plazo. Pero también se pueden adquirir con un porcentaje bajo de fondos propios (pié) y el resto con financiamiento bancario para aprovechar al máximo el “apalancamiento financiero”.
Para visualizar mejor las rentabilidades obtenidas en cada caso, se presenta el siguiente ejemplo:
- valor de adquisición propiedad: UF 1.500
- Valor de arriendo mensual: UF 10
Caso 1: Pago de la propiedad 100% con recursos propios
Ingreso Anual UF 10 x 12 = UF 120.00
Vacancia y otros gastos (10% del Ingreso mensual) =UF 12.00
Ingreso Neto Mensual =UF 108.00
Rentabilidad= UF 10 8 / UF 1.500 = 7.20 % anual
Caso 2: Pago de la propiedad 10% con recursos propios; crédito hipotecario 90%; dividendo mensual a 30 años UF 8,20.
Ingreso Anual UF 10 x 12 = UF 120.00
Dividendo UF 8,20x12 =UF 98.40
Vacancia y otros gastos (10% del Ingreso mensual) =UF 12.00
Ingreso Neto Mensual =UF 9.60
Rentabilidad= UF 9.60 / UF 150 = 6.40 % Anual
Las cifras anteriores mejoran, si consideramos la “apreciación” o plusvalía que tiene anualmente la propiedad. Esta generalmente es positiva pero en algunos sectores con tendencia al deterioro puede llegar a ser negativa.
Si a los resultados obtenidos anteriormente se suma el efecto de la apreciación, estimada en 2% anual, los resultados serían los sigientes
Caso 1:
Rentabilidad= (UF 108 + 2% X UF 1.500) / UF 1.500 = 9.87 % Anual
Caso 2:
Rentabilidad= (UF 9.60 + 2% x UF 1.500) / UF 150 = 26.40 % Anual
CONCLUSION
Los resultados anteriores anteriores refuerzan la idea de que es un muy buen negocio comprar propiedades para su posterior arriendo pero que tambien es determinante elegir un buen lugar (ubicación) y una buena propiedad (calidad).
sábado, 19 de julio de 2008
TIPOS DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS (1)
En este artículo y en los siguientes comentaremos acerca de las principales características que tienen los diferentes tipos de negocios inmobiliarios. En general estos tipos o modalidad de de negocios corresponden a los siguientes:
- Adquisición de propiedades para su arriendo, obteniendo una rentabilidad prudente y asegurada en el largo plazo.
- Compra de grandes paños de terrenos para tomar posicion en el mercado y/o lotearlo en macrolotes y/o sitios, obteniendo una gran plusvalía cuando dichos terrenos pasan a ser urbanos.
- Comprar propiedades en “verde” y ganar la plusvalía en el corto plazo, durante el proceso de construcción
- Desarrollo de un proyecto inmobiliario, obteniendo altas rentabilidades, como resultado del uso del apalancamiento bancario.
En los próximos artículos comentaremos cada uno de estos tipos.
miércoles, 16 de julio de 2008
QUE SON LAS "FANNIE MAE "Y "FREDDIE MAC"
En estos últimos días hemos visto en las noticias que el Gobierno de EEUU está asegurando la liquidez de ambas entidades: Funnie Mae y Freddie Mac.
Ambas pertenecen a las instituciones que en USA se denominan Government Sponsored Enterprises (G.S.E.)., que son empresas creadas y reguladas por una Ley, por lo cual de alguna manera, son "patrocinadas" por los poderes públicos, incluso aunque su capital sea integramente privado.
La Federal National Mortgage Association (FNMA O Funnie Mae) y la Federal Home Mortgage Corporation ( FHLMC o Freddie Mac) son instituciones cuyo objeto, por Ley, es dar liquidez al mercado de hipotecas mediante la compra de éstas. Estas hipotecas se "agrupan" ,se securitizan y aseguran, para posteriormente emitir títulos garantizados por estos "paquetes hipotecarios". Ambas entidades, si bien en su origen tuvieron objetos diferentes, en la actualidad cumplen funciones similares.
Aunque el capital de estas entidades sea enteramente privado, por tratarse de empresas del tipo G.S.E., los mercados financieros han supuesto que las autoridades americanas saldrían al rescate si estas se encontraran en dificultades.
Precisamente esto es lo que ocurre en la actualidad, ya que como consecuencia de la "crisis de los sub prime", los créditos hipotecarios no se están cancelando por lo cual, estas entidades no no tienen ingresos, pero por otra parte, como ambas instituciones han emitido títulos garantizados en estas hipotecas, tienen que continuar cancelando éstos. Esta situación las ha llevado a un déficit de caja que las tiene al borde de la quiebra. Situación que la Reserva Federal y el Gobierno están tratando de impedir anunciando diversas medidas para asegurar la liquidez de ambas instituciones y de esta forma mantener normalizado el mercado hipotecario.
Ambas pertenecen a las instituciones que en USA se denominan Government Sponsored Enterprises (G.S.E.)., que son empresas creadas y reguladas por una Ley, por lo cual de alguna manera, son "patrocinadas" por los poderes públicos, incluso aunque su capital sea integramente privado.
La Federal National Mortgage Association (FNMA O Funnie Mae) y la Federal Home Mortgage Corporation ( FHLMC o Freddie Mac) son instituciones cuyo objeto, por Ley, es dar liquidez al mercado de hipotecas mediante la compra de éstas. Estas hipotecas se "agrupan" ,se securitizan y aseguran, para posteriormente emitir títulos garantizados por estos "paquetes hipotecarios". Ambas entidades, si bien en su origen tuvieron objetos diferentes, en la actualidad cumplen funciones similares.
Aunque el capital de estas entidades sea enteramente privado, por tratarse de empresas del tipo G.S.E., los mercados financieros han supuesto que las autoridades americanas saldrían al rescate si estas se encontraran en dificultades.
Precisamente esto es lo que ocurre en la actualidad, ya que como consecuencia de la "crisis de los sub prime", los créditos hipotecarios no se están cancelando por lo cual, estas entidades no no tienen ingresos, pero por otra parte, como ambas instituciones han emitido títulos garantizados en estas hipotecas, tienen que continuar cancelando éstos. Esta situación las ha llevado a un déficit de caja que las tiene al borde de la quiebra. Situación que la Reserva Federal y el Gobierno están tratando de impedir anunciando diversas medidas para asegurar la liquidez de ambas instituciones y de esta forma mantener normalizado el mercado hipotecario.
jueves, 3 de julio de 2008
LOS COSTOS OCULTOS DE UN PROYECTO INMOBILIARIO
Cuando se desarrolla la evaluación de un proyecto inmobiliario se hace un estudio muy afinado tanto respecto a los costos de éste (directos e indirectos) como a los ingresos (calendario y montos). En función de esta información se determina los parámetros de rentabilidad para diferentes escenarios.
No obstante durante la aprobación y el desarrollo del proyecto se puede producir atrasos imprevistos, que no dependen del Desarrollador sino de terceros que pueden tener una incidencia dramática en los resultados finales. Estos son precisamente lo que se llama costos ocultos y que por ser imprevistos son de muy difícil evaluación.
En forma muy sucinta veamos donde se producen principalmente estos costos ocultos:
a) En la etapa de aprobación de los Permisos de Construcción. En efecto en algunas municipalidades, ya sea por falta de personal o mala gestión, estos Permisos se demoran mas de lo prudente. .
Estos atrasos también pueden producirse en otras entidades cuando se requiere obtener Declaraciones ambientales o de Impacto vial.
b) En la etapa de las Recepciones de obra. Estos atrasos pueden producirse en los Organismos que deben otorgar los Certificados de A.P, Alcantarillado y A. LL, los de Electricidad y Gas, los de Ascensores, los de Pavimentacion y los de la Municipalidad.
c) En el CBR por demoras en las inscripciones de los documentos relacionados con la Co-propiedad.
d) En Tesoreria por demoras en la emisión de los nuevos Roles.
Existen otros atrasos que se producen durante la construcción (paralizaciones por la Inspección del Trabajo, por recursos de protección, etc) que no desarrollaremos por ahora suponiendo que el Desarrollador compensa estos atrasos con la multa eventual que descontará a la empresa constructora.
Todos los atrasos mencionados tienen un efecto directo sobre el Desarrollador. Dado de que éste ha hecho una inversión importante en forma previa al inicio de la construcción un atraso en la escrituración de las ventas le significa un atraso en las recuperaciones de los ingresos y además la incertidumbre de que las condiciones económicas pudieran variar (tasa de interés de largo plazo) cuando realmente se produzcan estos ingresos. Estas situaciones pueden llegar a representar un costo oculto importante y eventualmente además de un costo adicional por concepto de pago de intereses del crédito obtenido para la construcción.
¿ Como podemos proteger nuestro proyecto frente a estos costos ocultos?
A través de la tasa de descuento que debemos utilizar en la evaluación económica, considerando que esta es equivalente a la tasa libre de riesgo mas una prima por riesgo.
No obstante durante la aprobación y el desarrollo del proyecto se puede producir atrasos imprevistos, que no dependen del Desarrollador sino de terceros que pueden tener una incidencia dramática en los resultados finales. Estos son precisamente lo que se llama costos ocultos y que por ser imprevistos son de muy difícil evaluación.
En forma muy sucinta veamos donde se producen principalmente estos costos ocultos:
a) En la etapa de aprobación de los Permisos de Construcción. En efecto en algunas municipalidades, ya sea por falta de personal o mala gestión, estos Permisos se demoran mas de lo prudente. .
Estos atrasos también pueden producirse en otras entidades cuando se requiere obtener Declaraciones ambientales o de Impacto vial.
b) En la etapa de las Recepciones de obra. Estos atrasos pueden producirse en los Organismos que deben otorgar los Certificados de A.P, Alcantarillado y A. LL, los de Electricidad y Gas, los de Ascensores, los de Pavimentacion y los de la Municipalidad.
c) En el CBR por demoras en las inscripciones de los documentos relacionados con la Co-propiedad.
d) En Tesoreria por demoras en la emisión de los nuevos Roles.
Existen otros atrasos que se producen durante la construcción (paralizaciones por la Inspección del Trabajo, por recursos de protección, etc) que no desarrollaremos por ahora suponiendo que el Desarrollador compensa estos atrasos con la multa eventual que descontará a la empresa constructora.
Todos los atrasos mencionados tienen un efecto directo sobre el Desarrollador. Dado de que éste ha hecho una inversión importante en forma previa al inicio de la construcción un atraso en la escrituración de las ventas le significa un atraso en las recuperaciones de los ingresos y además la incertidumbre de que las condiciones económicas pudieran variar (tasa de interés de largo plazo) cuando realmente se produzcan estos ingresos. Estas situaciones pueden llegar a representar un costo oculto importante y eventualmente además de un costo adicional por concepto de pago de intereses del crédito obtenido para la construcción.
¿ Como podemos proteger nuestro proyecto frente a estos costos ocultos?
A través de la tasa de descuento que debemos utilizar en la evaluación económica, considerando que esta es equivalente a la tasa libre de riesgo mas una prima por riesgo.
domingo, 29 de junio de 2008
LOS CICLOS ECONOMICOS
Como cualquiera otra actividad económica, la inmobiliaria también está sometida a dinamismos y depresiones en determinados periodos de tiempo. En general esta actividad es "arrastrada" por la economía general del país, pero siempre se presenta con un período de desface con respecto a ésta. En efecto, los períodos de crecimiento de la actividad se inician un tiempo después que se ha iniciado la reactivación de la economía y también termina después que ha terminado la depresión de la economía general.
Muchos economistas han estudiado estos ciclos económicos, algunos tratando de predecir o preveer los ciclos y otros que se interesan por analizar el desarrollo de los mismos.
Preveer un ciclo es tarea difícil y casi imposible ya que sería lo mismo que predecir el futuro. Sin embargo, el estudio y análisis de las fases de los ciclos es muy importante ya que nos permite poder reaccionar en el futuro, sabiendo en que fase del ciclo estamos y cual es el comportamiento de ésta.
Existen ciclos cortos como el de stocks ( o de Kitchin) que dura entre 3 y 5 años o el de inventarios ( o de Juglar) que dura entre 7 y 11 años.
Existen ciclos de mas largo plazo como el de la construcción que dura entre 15 y 25 años y los de muy largo plazo, 45 a 60 años, como los que estudió Kondratieff.
También existen ciclos muy cortos, que en la practica son estacionales, que duran 1 año o menos y que son los representados por las modas.
Muchos economistas han estudiado estos ciclos económicos, algunos tratando de predecir o preveer los ciclos y otros que se interesan por analizar el desarrollo de los mismos.
Preveer un ciclo es tarea difícil y casi imposible ya que sería lo mismo que predecir el futuro. Sin embargo, el estudio y análisis de las fases de los ciclos es muy importante ya que nos permite poder reaccionar en el futuro, sabiendo en que fase del ciclo estamos y cual es el comportamiento de ésta.
Existen ciclos cortos como el de stocks ( o de Kitchin) que dura entre 3 y 5 años o el de inventarios ( o de Juglar) que dura entre 7 y 11 años.
Existen ciclos de mas largo plazo como el de la construcción que dura entre 15 y 25 años y los de muy largo plazo, 45 a 60 años, como los que estudió Kondratieff.
También existen ciclos muy cortos, que en la practica son estacionales, que duran 1 año o menos y que son los representados por las modas.
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