Los métodos más frecuentes para amortizar un crédito hipotecario: son el Francés, el Alemán y el Americano.
Todos estos métodos son aceptados desde el punto de vista contable y están basados en el concepto de interés compuesto.
El sistema Francés consiste en determinar una cuota fija durante todo el período del préstamo. En este método las primeras cuotas incluyen un pago muy alto de intereses (que iran decreciendo en el tiempo) y un monto muy bajo de amortización del capital (que irá creciendo en el tiempo).
En el sistema Alemán la amortización de capital es fija. Por lo tanto los intereses y la cuota total serán decrecientes en el tiempo. Este sistema resulta apropiado cuando al tomar el crédito se está considerando un prepago anticipado.
El sistema Americano establece una sola amortización al final de un período, en el cual solo se pagan intereses. Al no haber pagos de capital, los intereses son fijos.
En Chile se usa casi exclusivamente el sistema francés con tasas fijas y tasas variables. En cambio en Argentina se usa indistintamente el Francés, el Aleman y el Americano.
martes, 22 de abril de 2008
sábado, 19 de abril de 2008
¿ES UN BUEN MOMENTO PARA COMPRAR VIVIENDAS?
¡Definitivamente SI!
Se proyecta en el corto plazo, mientras dure el efecto de la crisis de los sub prime, una menor demanda. Esto significa un aumento del stock.
Frente a este escenario cualquier empresario sabe que la medida lógica es disminuir los precios ya sea directamente u ofreciendo algunos condiciones especiales
Por otra parte las tasas de interés de largo plazo no han subido y no se espera alzas dramáticas de éstas.
Ambos argumentos anteriores nos llevan a concluir que este es un muy buen momento para invertir en bienes raíces, ya sea para uso personal o como inversión.
Se proyecta en el corto plazo, mientras dure el efecto de la crisis de los sub prime, una menor demanda. Esto significa un aumento del stock.
Frente a este escenario cualquier empresario sabe que la medida lógica es disminuir los precios ya sea directamente u ofreciendo algunos condiciones especiales
Por otra parte las tasas de interés de largo plazo no han subido y no se espera alzas dramáticas de éstas.
Ambos argumentos anteriores nos llevan a concluir que este es un muy buen momento para invertir en bienes raíces, ya sea para uso personal o como inversión.
¿EXISTE BURBUJA INMOBILIARIA EN CHILE?
Definitivamente NO.
En términos simples podría definirse que una burbuja se produce cuando los precios de determinado bien aumentan por encima y por más tiempo de lo que las variables racionales de análisis sugieren como sustentable.
Esto no ocurre en Chile. Los precios de venta de casas y departamentos, a pesar del alza de los terrenos y aumentos de costo de la construcción, se han mantenido relativamente estables en el ultimo tiempo.
El panorama de incertidumbre que se vive actualmente en nuestro mercado inmobiliario no tiene relación con la actividad propiamente tal sino con las contingencias económicas generales de USA y Europa y de como éstas, en un mercado globalizado, pueden influir en nuestra economía.
Indudablemente que si las condiciones económicas se deterioran, los potenciales compradores podría pensar que no es el mejor momento para adquirir compromisos de largo plazo y retrasar su compra.
En términos simples podría definirse que una burbuja se produce cuando los precios de determinado bien aumentan por encima y por más tiempo de lo que las variables racionales de análisis sugieren como sustentable.
Esto no ocurre en Chile. Los precios de venta de casas y departamentos, a pesar del alza de los terrenos y aumentos de costo de la construcción, se han mantenido relativamente estables en el ultimo tiempo.
El panorama de incertidumbre que se vive actualmente en nuestro mercado inmobiliario no tiene relación con la actividad propiamente tal sino con las contingencias económicas generales de USA y Europa y de como éstas, en un mercado globalizado, pueden influir en nuestra economía.
Indudablemente que si las condiciones económicas se deterioran, los potenciales compradores podría pensar que no es el mejor momento para adquirir compromisos de largo plazo y retrasar su compra.
ESTIMULOS FISCALES PARA EL ALQUILER (ESPAÑA)
En Noviembre pasado, el Consejo de Ministros aprobó la ayuda pública de 210 euros al mes para los jóvenes de 22 a 30 años que vivan en alquiler, acrediten una renta anual limitada y tengan una relación laboral con al menos seis meses de antigüedad. Además, el Estado soportará préstamos blandos de hasta 600 euros para que los jóvenes puedan depositar la fianza y contar con un pago de 120 euros para hacer frente al coste financiero de los avales exigidos en los contratos de alquiler. Esta es la última de una batería de medidas que el Gobierno ha puesto en marcha en los últimos meses para estimular el alquiler entre los jóvenes y para evitar, en la medida de lo posible, una desaceleración excesiva en la actividad económica inducida por la pérdida de pulso de la construcción residencial.
FACTORES DE VALORIZACION DEL SUELO URBANO
En la medida que son muchos los factores que determinan el precio de un terreno, a continuación se expone solo una breve reseña muy esquemática y general indicando los factores de mayor incidencia, sin mencionar consideraciones específicas particulares como tamaño, forma, ubicación, etc.
El suelo tiene cualidades y características diferentes a las de otros bienes que se transan comúnmente en la economía, por varios aspectos:
• En primer lugar existe una razón fundamental. Se trata de un recurso dado por la naturaleza que no se produce. Para incorporarlo al desarrollo urbano es necesario realizar grandes inversiones para dejarlo apto., es decir, dotarlo de pavimentación, agua potable, alcantarillado, electricidad, etc. No obstante lo anterior siempre subsistirá un precio para los terrenos no urbanizados y es así que muchas veces un terreno puede aumentar substantivamente de valor sin que su propietario haya efectuado inversión alguna.
• El suelo urbano está sujeto a dos tipos demanda. Una derivada de la necesidad de incorporarlo al desarrollo urbano, es decir, como materia prima destinada a la producción de otros bienes como casas, edificios, industrias, etc.; la otra derivada a su incorporación a la cartera de activos de empresas o personas como “activo puro”, similar a una inversión en valores. Esto dado de que a causa del sostenido desarrollo urbano los terrenos (urbanizados o no) suben de valor sin que su propietario haya ejecutado ninguna acción o trabajo sobre él.
• Un factor muy importante es el relacionado con la variable espacial entendida no solamente como un concepto de distancia, sino como una barrera a su desarrollo por aspectos sociales, ecológicos, etc.
• Se trata de un activo de carácter indestructible y por lo tanto de duración indefinida. Desde este punto de vista su valor puede definirse a través del valor actualizado de la renta neta esperada.
Precisamente en relación a este último punto, para determinar la renta neta esperada se debe considerar que el flujo de renta neta variará en función de las expectativas, las que a su vez están vinculadas al desarrollo económico general y en especial a la actividad inmobiliaria.
Por otro lado, la tasa de actualización o descuento para un privado está definida en función del costo alternativo de los recursos a invertir por lo que difiere para cada inversionista.
Precisamente las consideraciones anteriores nos indican la fuerte influencia que juegan las expectativas en la formación de los precios del suelo, por lo que en definitiva estos precios tienen un fuerte carácter especulativo (en el buen sentido de la palabra). Son precisamente estas expectativas ( o especulaciones) que los vendedores de terrenos en períodos de gran actividad inmobiliaria, pueden llegar al “delirio” y resultan precios muy sobrevalorados.
De todo lo anterior se observa con mucha claridad que, en general (salvo casos excepcionales), el precio de un terreno cualquiera depende, en lo fundamental, de todo lo que pasa fuera del terreno y en nada de lo que sucede dentro de él.
El suelo tiene cualidades y características diferentes a las de otros bienes que se transan comúnmente en la economía, por varios aspectos:
• En primer lugar existe una razón fundamental. Se trata de un recurso dado por la naturaleza que no se produce. Para incorporarlo al desarrollo urbano es necesario realizar grandes inversiones para dejarlo apto., es decir, dotarlo de pavimentación, agua potable, alcantarillado, electricidad, etc. No obstante lo anterior siempre subsistirá un precio para los terrenos no urbanizados y es así que muchas veces un terreno puede aumentar substantivamente de valor sin que su propietario haya efectuado inversión alguna.
• El suelo urbano está sujeto a dos tipos demanda. Una derivada de la necesidad de incorporarlo al desarrollo urbano, es decir, como materia prima destinada a la producción de otros bienes como casas, edificios, industrias, etc.; la otra derivada a su incorporación a la cartera de activos de empresas o personas como “activo puro”, similar a una inversión en valores. Esto dado de que a causa del sostenido desarrollo urbano los terrenos (urbanizados o no) suben de valor sin que su propietario haya ejecutado ninguna acción o trabajo sobre él.
• Un factor muy importante es el relacionado con la variable espacial entendida no solamente como un concepto de distancia, sino como una barrera a su desarrollo por aspectos sociales, ecológicos, etc.
• Se trata de un activo de carácter indestructible y por lo tanto de duración indefinida. Desde este punto de vista su valor puede definirse a través del valor actualizado de la renta neta esperada.
Precisamente en relación a este último punto, para determinar la renta neta esperada se debe considerar que el flujo de renta neta variará en función de las expectativas, las que a su vez están vinculadas al desarrollo económico general y en especial a la actividad inmobiliaria.
Por otro lado, la tasa de actualización o descuento para un privado está definida en función del costo alternativo de los recursos a invertir por lo que difiere para cada inversionista.
Precisamente las consideraciones anteriores nos indican la fuerte influencia que juegan las expectativas en la formación de los precios del suelo, por lo que en definitiva estos precios tienen un fuerte carácter especulativo (en el buen sentido de la palabra). Son precisamente estas expectativas ( o especulaciones) que los vendedores de terrenos en períodos de gran actividad inmobiliaria, pueden llegar al “delirio” y resultan precios muy sobrevalorados.
De todo lo anterior se observa con mucha claridad que, en general (salvo casos excepcionales), el precio de un terreno cualquiera depende, en lo fundamental, de todo lo que pasa fuera del terreno y en nada de lo que sucede dentro de él.
sábado, 5 de abril de 2008
BURBUJA INMOBILIARIA EN MIAMI
Una casa, en Miami, por la que se pedía US$ 1 millón en Junio del 2005, actualmente se ofrece por US$ 600 mil. Lo anterior es un indicador de la magnitud de la "plusvalía artificial" que tuvieron las propiedades en el último tiempo. Esto llevó a una alta propensión a invertir en inmuebles.
En Miami era muy fácil ganar mucha plata en el corto plazo al invertir en inmuebles. Todo el mundo queria participar del negocio adquiriendo en proyectos en "pre-construcción", abonando solo un 20% del precio de lanzamiento. Dada la gran demanda, en un corto período de tiempo estos proyectos subian sus precios. De tal manera que quienes tenían "reservas" vendían éstas ganado en el corto plazo hasta un 100% ( o mas aún)de su aporte inicial. De esta forma el mercado inmobiliario se llenó de compradores especulativos en "pre-construcción", comprando y vendiendo sus opciones.Esto se llegó a llamar "flipping".
Por su parte los desarrolladores, frente a tal demanda, colocaban y colocaban proyectos en el mercado.
En el caso de los grandes proyectos de edificios de lujo, muchos se peleaban la opción de comprar a precios de lanzamiento, dejando solo documentos, esperando una especulación en la venta a corto plazo. Ninguno de éstos compradores aspiraban a vivir en estos edificios, muchos de ellos no tenian tampoco la capacidad financiera para asumir los compromisos que estaban adquiriendo. Solo se trataba de "flipear".
Frente a esta situación, los Bancos no se quedaron atrás y participaron otorgando créditos cada vez a mayor cantidad de compradores con y sin capacidad real de pagos. La gran liquidéz de los mercados financieros estaban necesitando una oportunidad como ésta para canalizar esta liquidéz.
En Miami era muy fácil ganar mucha plata en el corto plazo al invertir en inmuebles. Todo el mundo queria participar del negocio adquiriendo en proyectos en "pre-construcción", abonando solo un 20% del precio de lanzamiento. Dada la gran demanda, en un corto período de tiempo estos proyectos subian sus precios. De tal manera que quienes tenían "reservas" vendían éstas ganado en el corto plazo hasta un 100% ( o mas aún)de su aporte inicial. De esta forma el mercado inmobiliario se llenó de compradores especulativos en "pre-construcción", comprando y vendiendo sus opciones.Esto se llegó a llamar "flipping".
Por su parte los desarrolladores, frente a tal demanda, colocaban y colocaban proyectos en el mercado.
En el caso de los grandes proyectos de edificios de lujo, muchos se peleaban la opción de comprar a precios de lanzamiento, dejando solo documentos, esperando una especulación en la venta a corto plazo. Ninguno de éstos compradores aspiraban a vivir en estos edificios, muchos de ellos no tenian tampoco la capacidad financiera para asumir los compromisos que estaban adquiriendo. Solo se trataba de "flipear".
Frente a esta situación, los Bancos no se quedaron atrás y participaron otorgando créditos cada vez a mayor cantidad de compradores con y sin capacidad real de pagos. La gran liquidéz de los mercados financieros estaban necesitando una oportunidad como ésta para canalizar esta liquidéz.
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