PROYECTOS "BOUTIQUE"

Cada vez se hace mas difícil el desarrollo de emprendimientos inmobiliarios exitosos por parte de empresarios pequeños y medianos. En efecto, la tendencia es que la actividad se está concentrando en pocas manos. Según una reciente publicación (El Portal Inmobiliario), en la R.M. avisan en ese medio un total de 656 proyectos, que corresponden a su vez a 214 inmobiliarias. Pero las 10 mayores inmobiliarias desarrollan 174 proyectos, es decir, el 4,6 % de las inmobiliarias ejecutan el 27% de los proyectos. Pienso que esta situación se irá incrementando en el corto plazo.
Por los motivos expuestos, entre otros (que serán tema de próximos artículos), la competencia para los pequeños y medianos se hace cada vez mas compleja tanto por economías de escala como por capital.
Por tal motivo creo que el peor error es tratar de competir con los "grandes" y hacer el mismo tipo de proyecto. Definitivamente se debe optar por otros caminos en que se pueda aprovechar en mejor forma las ventajas comparativas de las empresas pequeñas y medianas.
Una alternativa es el desarrollo de proyectos chicos denominados "proyectos boutique".
Se trata de proyectos de hasta 50 deptos. en mediana altura, que no incluyen ningún "facilities".
Existen todavía en todas las comunas terrenos pequeños de 600 a 800 m2 muy bien ubicados. Estos terrenos se pueden conseguir a buen precio ya que en general para estos no hay gran demanda.
Si tenemos un terreno muy bien ubicado, al que le agregamos valor con un muy buen proyecto de arquitectura y eliminamos los facilities, tendremos un producto de precio inferior a la competencia.
Las ventajas para el comprador serian:
1. Se hace mas fácil la vida en comunidad (Se debe “lidiar” con menos comuneros)
2. Desde este punto de vista se trata de proyectos mas “exclusivos”
3. Al no contar con otras instalaciones o “facilities” (ascensor, piscinas, quincho, salas comunes, etc) los Gastos Comunes son mucho mas bajos
4. Se hace mas fácil mantener el cuidado de edificio.
5. Se controla mejor los factores que puedan deteriorar el edificio.
Las ventajas para el empresario inmobiliario serian:
1. Inversión inicial en terreno mucho mas baja
2. El riesgo disminuye notablemente al disminuir la cantidad de departamentos a vender.
3. La duración de la construcción es mucho menor (8 meses)
4. Disminuye la duración del ciclo “construcción-venta” aprox. en un 50% (18 meses en general contra 12 meses en proyectos pequeños)
5. La rentabilidad anual aumenta en aprox. un 50%
6. Mayor velocidad de rotación del capital.
7. Como se trata de un nicho desatendido, existe muchos terrenos pequeños muy bien ubicados y a un precio mas bajo, que están disponibles en el mercado, ya que no son de interés de las inmobiliarias tradicionales precisamente por su tamaño.

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