EL FORWARD FUNDING

En algunos países, los promotores utilizan este sistema como una nueva modalidad de financiamiento. Se entiende por forward funding la compraventa de un futuro edificio arrendado en verde a un tercero con financiamiento a cargo del comprador. En este sistema participan 3 actores. Por un lado, el promotor, que es quién identifica la necesidad y oportunidad del negocio inmobiliario y es quién también adquiere el terreno y formaliza un contrato de arriendo del futuro edificio con un tercero. Por otro lado, participa el inversionista, que está dispuesto a aportar el financiamiento necesario para el desarrollo de la construcción. Finalmente un tercer actor es el arrendatario, quién tiene la necesidad de ocupar el edificio a construir y que es quién formaliza este contrato en verde con el promotor. Esta modalidad representa las siguientes ventajas. El promotor consigue un financiamiento para la construcción de tasa menor y más flexible que el tradicional bancario. El inversionista se asegura la adquisición de un edificio ya arrendado, que le garantiza una rentabilidad determinada. El arrendatario obtiene un producto acorde a sus necesidades.
Generalmente en el forward funding, el vendedor-promotor traspasa el terreno al comprador-inversionista en una etapa preliminar (a veces al cumplirse determinadas condiciones previas, generalmente relativas a proyectos y permisos), y se compromete a desarrollar (proyectar, construir y arrendar) el edificio en el terreno que le ha vendido inicialmente al comprador-inversor. Para ello cuenta con el financiamiento que le proporciona precisamente el propio comprador-inversor. De esta forma éste va deviniendo en propietario de las obras a medida que avanza la construcción. En función del éxito alcanzado en la comercialización del edificio (esto es, del nivel de ocupación y rentas obtenidos para el inversionista), se remunera al promotor, generalmente con el pago de un precio complementario.
Es cierto que, por ahora, este contrato no se halla regulado específicamente en nuestra legislación. Sin embargo, hasta que eso ocurra, conviene tener en cuenta que, por mucho que el forward funding no encaje estrictamente en ninguno de los tipos previstos por la ley, contiene elementos propios de diferentes contratos regulados (compraventa, préstamo, arrendamiento de obras, arrendamiento de servicios, mandato y mediación); lo que confiere al promotor y al inversionista la seguridad de que, en caso de que el contrato dejara de prever algún aspecto específico, siempre cabría recurrir a la normativa de dichos contratos regulados para completar su régimen.