¿MI EDIFICIO ES REALMENTE SUSTENTABLE?

Para que una edificación sea calificada como sustentable debe someterse a los requerimientos de algún sistema reconocido internacionalmente. Existen varios, pero en Chile se ha utilizado el “LEED Rating System”.
Para conseguir la calificación en cada proyecto se analiza los siguientes aspectos:
1.- Energía y atmósfera.
2.- Sitio sustentable
3.- Materiales y recursos
4.- Eficiencia en el uso del agua
5.- Calidad del ambiente interior
6.- Innovación en el diseño.
Cada uno de estos aspectos a su vez se califica en función de una cantidad de factores.
En el país cada vez mas aparecen anuncios de proyecto que se autocalifican de sustentables. En algunos casos solo incorporan sistema solar para el calentamiento de agua y “marqueteramente” se autodenominan sustentable y por supuesto no tienen ninguna calificación LEED. En otros casos, como el tema está de moda, y se debe aprovechar el efecto “marquetero” que produce la palabra sustentable, se someten a la calificación LEED y la consiguen. Pero lo importante es conocer cuales fueron aquellos atributos que le permitieron la calificación, ya que es posible que un calificador autorizado y con mucha cancha pondere principalmente aquellos factores que son “inertes” al costo y a la sustentabilidad y logren conseguir una certificación. No digo que haya ocurrido, pero es bueno prevenir y preguntar. ¿este edificio es sustentable? ¿tiene calificación LEED? ¿Cuales fueron los factores principales que le dieron dicha calificación? ¿Qué efectos tendrá esta calificación en el costo de mis gastos de energía, de consumo de agua, de calefacción, de mejor calidad de vida, etc.?

LA TASA DE DESCUENTO EN PROYECTOS INMOBILIARIOS

Si evaluando un proyecto a través de la técnica de los flujos de caja descontados, requerimos conocer la tasa de descuento a la cual descontaremos los flujos para poder determinar el VAN. En la medida que tengamos una buena proyección de los flujos esperados y consideremos la tasa de descuento apropiada tendremos un VAN confiable.

¿Cómo se determina esta tasa de descuento?

Haciendo abstracción del desarrollo matemático respectivo, esta tasa de descuento se puede calcular mediante la siguiente expresión:

ReM = Rf + π x βi
ReM = Rendimiento esperado del mercado
Rf = Rendimiento libre de riesgo.
π = Prima por invertir en un mercado con riesgo
βi = Coeficiente de riesgo en el mercado i
Al producto π x βi se le denomina “prima de riesgo del activo i.”

En el caso de Chile, se puede hacer las siguientes consideraciones:
a) Para la tasa libre de riesgo se puede considerar la tasa de interés de los PDBC (pagarés y bonos licitados por el Banco Central de Chile).
b) La prima por riesgo es la diferencia entre el rendimiento esperado en el mercado y el rendimiento libre de riesgo.
c) Βi, se puede calcular haciendo un cálculo estadístico del rendimiento de las acciones de las empresas inmobiliarias en la Bolsa de Comercio.

Este análisis se puede hacer mas complejo si diferenciamos entre proyecto “apalancado” o no. En este caso habría que determinar los β con y sin apalancamiento.
En países con economías poco estables habría que añadir a la ecuación general un factor adicional que es el riesgo país.

Una de las claves del éxito inmobiliario: La Postventa

Cada vez la realidad nos indica que un buen servicio de postventa es clave para hacerse de un nombre y llegar a ser una "marca" en la actividad inmobiliaria.
Estadísticas recientes de SERNAC indican que en 2010 recibió en total 207.000 reclamos. De éstos el 2,5% correspondieron al rubro inmobiliario: un 29,3% por mala calidad del producto y 9,4% por ciento por mala calidad del servicio. En resumen el 38,7% dicen relación con la postventa.
Como no todos los reclamos llegan al SERNAC y si suponemos que solo un 10% llega a esta institución, significaría que en 2010 hubo aproximadamente 20.000 reclamos de postventa.
Por otro lado, en 2010 las ventas de viviendas fueron aproximadamente 40.000.
Lo anterior significaría que hay un reclamo por cada 2 vivienda nueva que se construye, esto es, si este parámetro se mide en función de las viviendas nuevas construidas, ya que es posible que los reclamos provengan de viviendas entregadas en los años anteriores al 2010.
Todo esto indica que la postventa debe profesionalizarse. Las grandes inmobiliarias tienen departamentos especializados, pero las medianas y las pequeñas no los tienen. Precisamente para satisfacer las necesidades de éstas, recientemente se ha creado Inmogestión Postventa, que presta un servicio integral y profesionalizado de postventa que permita tercerizar esta actividad. No debemos olvidar que la gestión de postventa no se inicia al momento de entrega de las viviendas sino mucho antes que se termine la construcción.