En general, los precios de las viviendas suben cuando aumenta
la demanda. Esta demanda, a su vez, aumenta cuando se produce una expansión
económica la cual se traduce en un aumento del empleo y aumento de los
salarios. Es decir, hay mayor número de personas con trabajo estable que tienen
capacidad de crédito lo que les permite acceder a una vivienda nueva o bien cambiar su vivienda por
una mejor. Mientras se mantenga un período de expansión económica se mantendrá
estos factores y se mantendrá una demanda creciente.
Por otro lado, la oferta por parte de las inmobiliarias
aumenta cuando se viene una demanda sostenida. El riesgo es que éstas aumenten
notablemente la producción y se produzca sobre oferta.
El elemento moderador en este esquema de oferta y demanda
está representado por los Bancos e instituciones financieras a través de la
moderación en los créditos que otorga tanto a las inmobiliarias como a sus
compradores.
En relación a los precios, éstos, en general, deben estar
acordes con un equilibrio entre oferta y demanda. Si aumenta la demanda en
mayor proporción que la oferta, los precios aumentarán y ocurrirá lo contrario
si la oferta es muy superior a la demanda.
¿Cuándo se produce una burbuja inmobiliaria? Según los
conceptos básicos indicados con anterioridad, cuando hay una demanda sostenida
por viviendas, que no está sustentada por una real expansión económica.
¿Por qué se produce esto? En general por malas políticas de
crédito adoptadas por los Bancos e instituciones financieras.
¿Cómo es el proceso? El proceso se inicia cuando por
circunstancias diversas existe mucha liquidez en los mercados financieros.
Estas instituciones necesitan prestar estos dineros rápidamente para que empiecen
a rentar a la brevedad. La mejor forma es ofrecer créditos blandos a las
inmobiliarias como incentivo para que las inmobiliarias desarrollen mas
proyectos. Cuando estos proyectos se terminan, las mismas instituciones que
dieron créditos a las inmobiliarias para la construcción, otorgan créditos a
los compradores. De esta manera diluyen su riesgo ya que transforman un crédito
a una sola empresa (la Inmobiliaria) por muchos créditos a distintas personas
(compradores finales). En vista los buenos resultados y la pronta recuperación
de su inversión, se reinicia el ciclo incentivando a las inmobiliarias para el desarrollo de nuevos y
mas proyectos. Pero como este proceso no está sustentado en una expansión
económica real, ocurre que la demanda real (buenos sujetos de crédito) se
empieza a agotar por lo que las instituciones financieras, con el afán de
recuperar los préstamos otorgados a las inmobiliarias, se ponen menos rigurosas
en los otorgamientos de créditos de largo plazo. En resumen, confieren crédito
a personas mas riesgosas, que no tienen trabajo estable y es incierto el que
puedan pagar los dividendos respectivos (En USA se les llamaba NINJAS- no
income, no job, no assets). De esta
forma se sigue manteniendo en forma artificial la demanda, lo que trae consigo
un aumento también artificial en los precios. Este proceso dura hasta que se
rompe la burbuja y se produce el colapso.
