De la burbuja a la depresión

Así como antes los agoreros de siempre anunciaban una "burbuja inmobiliaria" ahora están sugiriendo depresión en el sector. En que se basan. En nada, como siempre comentarios infundados y desconocimiento del mercado.
Los principales parámetros que inciden en el mercado inmobiliario son: empleo, tasas de interés y políticas crediticias de los Bancos. Estos 3 factores se proyectan normales, por lo que no hay razón alguna para el pesimismo.

De la burbuja al embotellamiento

Con este título leí hace algunos días un artículo de la actual situación del mercado inmobiliario en USA. E indicaba que “aunque el mercado se ha recuperado, el renacimiento se ha visto debilitado por prácticas crediticias mas estrictas por parte de los Bancos. De nada sirven las tasas de interés bajas si las entidades crediticias no otorgan créditos o solo lo hacen a prestatarios ultraseguros”

Haciendo una comparación con lo que está ocurriendo en Chile vemos que a pesar de que no ha habido burbuja, como lo anunciaban las autoridades de Gobierno y del Banco Central, sus agoreras predicciones han tenido en las entidades crediticias el mismo  efecto del artículo mencionado: prácticas crediticias mucho mas estrictas y tendencia a prestar a prestatarios ultraseguros.

Conclusión: las ventas  se han desacelerado por culpa de las entidades crediticias que han tomado medidas para enfrentar la anunciada “burbuja” que no llegó. No vaya a ocurrir que los cuidados del sacristán maten al señor cura.

¿ ESCALADA DE PRECIOS EN PROPIEDADES?

Comentábamos en post anterior que lo que se veía en el mercado es una escalada de precios  y no una burbuja inmobiliaria.
¿Que ha pasado?
A comienzos del 2012, las autoridades económicas del país incluso el mismo Presidente nos alertaba a tener precaución ya que podría alcanzarnos un fuerte "coletazo" de la crisis europea.
En vista de esto, muchos empresarios, incluidos los inmobiliarios, tomaron con mucha cautela el desarrollo de nuevos proyecto. Es así como en 2012 los Permisos de Construcción alcanzaron a aprox. un 80% a los de 2011.
Pero, contrario a lo visualizado por las autoridades el "coletazo" no llegó y sí hubo un gran dinamismo en la economía, se mantuvo un crecimiento en torno al 6%  y un desempleo del 5,2% (casi plano empleo). Esto se tradujo en que se ha producido una fuerte demanda por viviendas, la cual estuvo deprimida algunos años producto de la crisis anterior.
Conclusión: menos proyectos y alta demanda. Resultado: aumento de precios de venta.

Ahora bien hay que reconocer que este aumento de precio tiene un componente especulativa (oferta vs demanda), pero tambien es importante constatar que los costos de construcción han tenido un fuerte alza: los terreno han subido su precio en mas de un 30% (su incidencia en el costo final está entre 35% y 40%), la mano de obra ha subido caso en un 50% (los trabajadores de la construcción estan emigrando a las zonas mineras), aumento en las cuantías de fierro y hormigón (reglamentos post terremoto), aumento de precio en los estudios de suelos (reglamentos post terremoto), aumento de costo por disminución de crédito fiscal en viviendas de mas de UF 3.500.-, etc.

MAS SOBRE BURBUJAS INMOBILIARIAS.

Definitivamente en el país no estamos en presencia de  una burbuja inmobiliaria.

Para que exista una burbuja debería haberse producido lo siguiente:

1.- Créditos hipotecarios: Que los Bancos y Cias de seguro hubieran otorgado créditos hipotecarios a deudores no sujetos de crédito ya sea por no tener trabajo o un trabajo que le signifique ingresos que no le permita cancelar el dividendo. Hasta ahora, de lo que se sabe del mercado, las instituciones financieras están operando estos créditos bajo las restricciones habituales.

2.- Créditos de construcción a inmobiliarias: Al igual que en el caso anterior lo que trasluce el mercado es que estos créditos se han otorgado a las inmobiliarias con los controles de riesgo habituales.

3.- Debacle económica: Si hubiera un fuerte frenazo en la economía del pais, quedaría mucha gente sin trabajo o con rebajas importantes de éste, por lo cual no podrían cancelar sus dividendos, caerían en mora y sus propiedades saldrían a remate y las instituciones financieras recuperarían solo una parte del préstamo otorgado. Este escenario no se ha dado y muy por el contrario la economía se ha mantenido con un crecimiento en torno al 6% anual, hay casi pleno empleo y los salarios promedio han subido. A corto plazo no se avizoran nubes en el horizonte.

En resumen, no hay fundamentos de mercado que justifiquen hablar de burbuja inmobiliaria. En cambio lo que sí existe, y es muy diferente a una burbuja, es una escalada de precios de venta, cuya explicación trataremos de explicar en otro “post”.