Tendencia futura en la industria inmobiliaria y de la construcción

Además del aumento de precio calculado en un artículo anterior, la Reforma Tributaria tendrá algunos efectos en la estructuración de los proyectos. En efecto, el actual crédito fiscal del 65% se aplica a las empresas constructoras en contratos a suma alzada. Por esta circunstancia es que para aprovechar esta franquicia, en la práctica, se ha obligado a las inmobiliarias a crear una constructora.
Para el caso de aquellas viviendas, que ya no tengan la franquicia del crédito, no tendrá sentido tener una constructora y una inmobiliaria. Bastará con tener una sola empresa que construya y venda.
De aquí resulta la primera tendencia a futuro, las empresas serán simultáneamente constructora e inmobiliaria. es decir, construirán y venderán ellas mismas.

Dado de que en la Reforma se contempla que todas las viviendas pagarán IVA en su venta, resulta otra tendencia. Cuando una empresa construye todos los IVA de compras se descuentan de los IVAS de venta. Si la misma empresa construye y vende, todos los IVA de compra durante toda la construcción los recuperará solo una vez vendida la vivienda. Esto genera un gran problema de caja: la acumulación de IVAS pagados por las adquisiciones de materiales durante un largo período (10 meses o mas). Por tal motivo la tendencia será a disminuir las faenas que se subcontratan, para eliminar el pago de este IVA para desahogar la caja. De aquí resulta la segunda tendencia: disminución de los subcontratos. Esto afectará a muchos subcontratistas de mano de obra que quedarán fuera del mercado.

Efecto de la reforma tributaria en el precio de las viviendas

A continuación se muestra un cuadro que indica el aumento de precio  en el costo de construcción de las viviendas y en el precio de venta final a público:

	a) Situación Actual
1	Precio  sin IVA	800	1.200	1.500	1.820	2.000	2.500	3.000	3.500	4.000	4.500
2	IVA (19%)	152	228	285	346	380	475	570	665	760	855
3	Cred. Fiscal 65%)	99	148	185	225	247
4	Max Cred Fiscal (UF 225)				225	225	225	225	225	225	225
5	IVA real a pagar	53	80	100	121	155	250	345	440	535	630
6	Precio actual	853	1.280	1.600	1.941	2.155	2.750	3.345	3.940	4.535	5.130
	b) Situación Futura
7	Precio sin IVA	800	1.200	1.500	1.820	2.000	2.500	3.000	3.500	4.000	4.500
8	IVA (19%)	152	228	285	346	380	475	570	665	760	855
9	Cred. Fiscal (65%)	99	148	185	225	247
10	Max Cred Fiscal	100	100	100	100	100
11	IVA real a pagar	53	128	185	246	280	475	570	665	760	855
12	Precio Futuro	853	1.328	1.685	2.066	2.280	2.975	3.570	4.165	4.760	5.355
13	P.C. Futuro/P. Actual		3,8%	5,3%	6,4%	5,8%	8,2%	6,7%	5,7%	5,0%	4,4%
14	Aumento de precio final		1,8%	2,6%	3,1%	2,8%	3,9%	3,2%	2,7%	2,4%	2,1%

 

En la fila 1 se indica el precio de construcción sin IVA . Este valor corresponde al precio de venta de la constructora a la inmobiliaria (costo de materiales, M.O. GG y utilidadses de la empresa constructora). Para estos efectos se debe recordar que el crédito fiscal se otorga solo a las constructoras que construyen viviendas por contratos de suma alzada.

En fila 2 se indica el IVA que tendría que cobrar la constructora si no hubiera crédito fiscal.

En fila 3 se indica el monto del crédito fiscal (65%), que actualmente tiene un monto máximo de UF 225.-

En fila 4 se indica el monto máximo que correspondería al crédito fiscal.

En fila 5 se indica el monto real del IVA a cobrar por la constructora a la Inmobiliaria.

En fila 6 se indica el precio actual de construcción considerando el crédito fiscal. Este precio corresponde al precio de venta de la constructora a la Inmobiliaria.

En las filas 7 al 12 se realiza el mismo procedimiento para la situación futura una vez que esté en marcha plena la reforma tributaria.(año 2017). En este caso el monto máximo del crédito fiscal es de UF 100.

En fila 13 se indica el aumento en el precio de construcción que tendrían las viviendas con la nueva reforma. Se observa que para viviendas de precio de construcción actual (sin IVA) de UF 2.500 se produce un aumento máximo de precio de un 8,2%.

En fila 14 se indica el aumento de precio final (precio de venta a público) que se produciría por efecto de la Reforma Tributaria (a partir del 2017). Para este cálculo se consideró el siguiente desglose de costo de una inmobiliaria tipo: Terreno: 30%; construcción: 48%; otros. 9%; utilidades: 13%.  Tomemos como ejemplo la vivienda que tiene un mayor aumento de precio de construcción (precio actual sin IVA UF 2.500). Este aumento de costo de construcción del 8,2% se aplica al 48% (incidencia de la construcción en el precio final) y resulta un 3,9% (8,2% x 48%).

NOTA: En el presente análisis solo se ha considerado el efecto de la modificación del crédito fiscal a las constructoras. No se ha considerado el efecto de la venta con IVA de las inmobiliarias al usuario final, ni tampoco el efecto del pago de impto. A la renta por las utilidades obtenidas en la enajenación de bienes inmuebles.