Uno de los factores que mas inciden en la aquisición de un departamento es el monto de los gastos comunes. Por tal motivo uno de los desafíos para los futuros proyectos es definir “productos inmobiliarios” que permitan minimizar estos costos. Para esto se debiera considerar lo siguiente:
1.- Equipamiento o “Facilities”.
Uno de los ganchos que utilizan las inmobiliarias para atraer (o piensan que son atractivos para los compradores) es el equipamiento que ofrecen. Es así como casi en todos los proyectos se considera algunos de éstos, como: piscina, gimnasio, quincho, lockers para el personal de servicio externo, sala multiuso o multimedia, circuíto cerrado de TV, lavandería, juegos infantiles, etc.
No obstante es importante destacar, que según una encuesta realizada, hace algun tiempo, por el Portal Inmobiliario se obtuvo los siguientes datos: a) un 40% de los encuestados cree que ninguno de estos equipamientos es imprescindible; y b) un 26% de las preferencias (el mas alto) se inclina por la lavandería, todos los otros equipamientos tienen un mínimo de preferencias.
En resumen, la incorporación de equipamientos no sería un gancho tan atractivo de venta como lo creen las inmobiliarias y mas bien los compradores los perciben como un factor de aumento de los gastos comunes.
2.- Personal
Uno de los factores mas incidentes en los gastos comunes es el de personal. En efecto el personal (vigilancia y aseo) tiene una incidencia de entre un 50% y un 60% del total, dependiendo del número de deptos. Por lo tanto aquí hay un elemento importante para trabajar tratando de disminuir este costo. En esto tiene una función especial el diseño para que el resultado sea un edificio “autogestionado”. Por ejemplo, el diseño debiera incorporar: las puertas de acceso al edificio y subterráneos, deben ser resistentes, seguras e incorporar citófonos; incorporar iluminación en todo el perímetro del edificio ubicada estratégicamente; incorporar equipos de videovigilancia que pueden ser monitoreados desde cualquier computador por los propietarios; todos los controles del edificio deben estar en una sala única para facilitar su operación por parte de los residentes; debe entregarse a los usuarios Manuales en que se indique, en forma clara y “amigable”, no tan solo todas las informaciones relativas a las operaciones del edificio y sino tambien que hacer en caso de emergencias, etc.
3.- Energía
Otro de los factores de mas incidencia en los gastos comunes, es la energía, que está entre un 17% y un 20% del total. Para esto, el diseño debiera considerar la incorporación de paneles solares fotovoltaicos que permitieran absorber gran parte de la energía consumida por la iluminación general del edificio.
viernes, 2 de enero de 2009
martes, 30 de diciembre de 2008
TAREAS DE HOY PARA LAS INMOBILIARIAS
Las inmobiliarias, me refiero a aquellas empresas que han definido su actuar en el campo inmobiliario, y no aquellas que actuaron en este campo en forma transitoria solo para aprovechar los tiempos de bonanza, deben tener hoy en día dos grandes preocupaciones: como colocar el stock que tiene y pensar en los cambios que se producirán en los futuros proyectos para que éstos sean exitosos. A esto nos referiremos a continuación:
1.- Como colocar mi stock.
En un mercado de pocos compradores y ofertas variadas en precios, ubicaciones, programas y “facilities” , la única forma de ser exitoso es utilizar métodos de marketing no convencionales o lo que se llama “marketing de guerrilla”.
Este “marketing de guerrilla” utiliza métodos no convencionales y tiene como objetivo generar o revitalizar la demanda de compradores para un proyecto determinado o para una zona determinada o para un grupo de proyectos de una misma empresa, etc.
No obstante lo anterior, para que esta campaña sea exitosa previamente la Inmobiliaria deberá haber pactado con su banco las mejores condiciones de financiamiento para sus compradores. Esta campaña de marketing debe estar acompañada de buenos precios y buen financiamiento.
2.- Futuros proyectos.
Aquí debemos plantearnos 2 interrogantes: cuando deberemos iniciar nuestros próximos proyectos y cuales serán a futuro los productos inmobiliarios que demandará el mercado.
Respecto a la primera interrogante, pienso que la economía a nivel mundial tendrá una inflexión a partir del tercer trimestre del próximo año. Esta apreciación está basada en el hecho de que si bien estamos inmersos en una recesión globalizada, no es menor que nunca antes ha habido una acción mancomunada de todos los gobiernos para ir en ayuda de los mercados. Esto por una parte. Por otra parte, no debemos despreciar el factor “Obama” y las medidas que tendrá que tomar para reactivar el mercado. Estas medidas mas todas las otras que están tomando los gobiernos de Europa y Asia debieran ayudar a que los mercados tengan un cambio de tendencia no mas allá del tercer trimestre del 2009.
En el caso de Chile, según todos los entendidos, no caeremos en recesión aunque habrá un crecimiento bajo, que se estima entre 1,55 y 2,0%. Esto indica que con mayor razón debiéramos prepararnos para que nuestro mercado, en general, y el inmobiliario en particular debiera empezar a repuntar a partir del cuarto trimestre del 2009. De tal forma que si la situación fuera ésta, debiéramos iniciar ya, los estudios de los nuevos proyectos.
Respecto a cual será el producto inmobiliario a ofrecer, debemos pensar en innovar y no seguir haciendo más de lo mismo. Los nuevos productos inmobiliarios deberán jugarse por la eficiencia energética, por una disminución de los gastos comunes, por una innovación en el diseño, etc. Deberá maximizarse los presupuestos incorporando sistemas industrializados de construcción. No es posible que nos sigamos demorando 10 a 12 meses en la construcción de un edificio cuando el Empire State con 102 pisos construído en el año 1931 se demoró 18 meses.
En resumen: Para disminuir stock aplicamos el “marketing de guerrilla” y para los nuevos proyectos “innovación”.
1.- Como colocar mi stock.
En un mercado de pocos compradores y ofertas variadas en precios, ubicaciones, programas y “facilities” , la única forma de ser exitoso es utilizar métodos de marketing no convencionales o lo que se llama “marketing de guerrilla”.
Este “marketing de guerrilla” utiliza métodos no convencionales y tiene como objetivo generar o revitalizar la demanda de compradores para un proyecto determinado o para una zona determinada o para un grupo de proyectos de una misma empresa, etc.
No obstante lo anterior, para que esta campaña sea exitosa previamente la Inmobiliaria deberá haber pactado con su banco las mejores condiciones de financiamiento para sus compradores. Esta campaña de marketing debe estar acompañada de buenos precios y buen financiamiento.
2.- Futuros proyectos.
Aquí debemos plantearnos 2 interrogantes: cuando deberemos iniciar nuestros próximos proyectos y cuales serán a futuro los productos inmobiliarios que demandará el mercado.
Respecto a la primera interrogante, pienso que la economía a nivel mundial tendrá una inflexión a partir del tercer trimestre del próximo año. Esta apreciación está basada en el hecho de que si bien estamos inmersos en una recesión globalizada, no es menor que nunca antes ha habido una acción mancomunada de todos los gobiernos para ir en ayuda de los mercados. Esto por una parte. Por otra parte, no debemos despreciar el factor “Obama” y las medidas que tendrá que tomar para reactivar el mercado. Estas medidas mas todas las otras que están tomando los gobiernos de Europa y Asia debieran ayudar a que los mercados tengan un cambio de tendencia no mas allá del tercer trimestre del 2009.
En el caso de Chile, según todos los entendidos, no caeremos en recesión aunque habrá un crecimiento bajo, que se estima entre 1,55 y 2,0%. Esto indica que con mayor razón debiéramos prepararnos para que nuestro mercado, en general, y el inmobiliario en particular debiera empezar a repuntar a partir del cuarto trimestre del 2009. De tal forma que si la situación fuera ésta, debiéramos iniciar ya, los estudios de los nuevos proyectos.
Respecto a cual será el producto inmobiliario a ofrecer, debemos pensar en innovar y no seguir haciendo más de lo mismo. Los nuevos productos inmobiliarios deberán jugarse por la eficiencia energética, por una disminución de los gastos comunes, por una innovación en el diseño, etc. Deberá maximizarse los presupuestos incorporando sistemas industrializados de construcción. No es posible que nos sigamos demorando 10 a 12 meses en la construcción de un edificio cuando el Empire State con 102 pisos construído en el año 1931 se demoró 18 meses.
En resumen: Para disminuir stock aplicamos el “marketing de guerrilla” y para los nuevos proyectos “innovación”.
domingo, 7 de diciembre de 2008
PANORAMA ACTUAL DEL MERCADO INMOBILIARIO (Parte IV)
MERCADO DE OFICINAS
Respecto de este mercado, reuniendo la información publicada por diferentes empresas de estudios de mercado, se puede concluir lo siguiente:
1.- Al tercer trimestre de 2008 había, en el Gran Santiago, aprox. 1,4 millones de m2 de oficinas clase A y 1,2 millones de m2 de oficinas clase B.
1.- De éstos, al tercer trimestre de 2008, la vacancia de oficinas clase A fue de 0,25%; en cambio las oficinas clase B fue de 1,41%.
2.- Actualmente se encuentran en construcción aprox. 370 mil m2 de edificios clase A ( lo que equivalente a un 30% de la sup. actualmente existente) y 150 mil clase B, (casi un 10% de la sup. actualmente existente). Esta superficie debería entrar al merado entre los años 2009 y 2010.
3.- Si se considera la baja absorción que habrá en los próximos 2 años, como consecuencia de la contracción económica, y la alta producción actualmente en proceso se podría estimar que a fines del 2010 podría haber tasas de vacancia de alrededor de un
8%, que se consideran normales para este tipo de mercado.
4.- Como conclusión, al contrario de lo que ha ocurrido en los últimos años (alta demanda, poca producción y mínima tasa de ocupación) este mercado a partir del 2010 debiera tener demandas solo equivalentes a la absorción anual del mercado, que a su vez está supeditada a la actividad económica del país.
Respecto de este mercado, reuniendo la información publicada por diferentes empresas de estudios de mercado, se puede concluir lo siguiente:
1.- Al tercer trimestre de 2008 había, en el Gran Santiago, aprox. 1,4 millones de m2 de oficinas clase A y 1,2 millones de m2 de oficinas clase B.
1.- De éstos, al tercer trimestre de 2008, la vacancia de oficinas clase A fue de 0,25%; en cambio las oficinas clase B fue de 1,41%.
2.- Actualmente se encuentran en construcción aprox. 370 mil m2 de edificios clase A ( lo que equivalente a un 30% de la sup. actualmente existente) y 150 mil clase B, (casi un 10% de la sup. actualmente existente). Esta superficie debería entrar al merado entre los años 2009 y 2010.
3.- Si se considera la baja absorción que habrá en los próximos 2 años, como consecuencia de la contracción económica, y la alta producción actualmente en proceso se podría estimar que a fines del 2010 podría haber tasas de vacancia de alrededor de un
8%, que se consideran normales para este tipo de mercado.
4.- Como conclusión, al contrario de lo que ha ocurrido en los últimos años (alta demanda, poca producción y mínima tasa de ocupación) este mercado a partir del 2010 debiera tener demandas solo equivalentes a la absorción anual del mercado, que a su vez está supeditada a la actividad económica del país.
PANORAMA ACTUAL DEL MERCADO INMOBILIARIO (Parte III)
VIVIENDAS DE PRECIO SOBRE UF 1.000.-
1.- Según estadísticas de Cámara Chilena de la Construcción, al tercer trimestre de 2008, las cifras eran las siguientes:
Gran Santiago
a) Meses para agotar stock de departamentos: 29,9
b) Meses para agotar stock de casas: 18.0
Cifras Nacionales
a) Meses para agotar stock de departamentos: 32,1
b) Meses para agotar stock de casas: 16,5
2.- Se puede decir que en condiciones normales de mercado el stock el stock debiera agotarse en alrededor de 18 meses, esto es, 25.000 deptos y 15.000 casas aproximadamente.
3.- Suponiendo un ingreso mensual futuro de viviendas que incrementará mensualmente el stock actual y una venta promedio mensual (suponiendo un mercado deprimido), para llegar a la normalidad, en el Gran Santiago, se requiere los siguientes plazos:
a) Departamentos: 22 meses
b) Casas: 12 meses.
4.- De acuerdo a las cifras entregadas por varias empresas de estudios de mercado de viviendas, las diferencias entre las diferentes comunas del Gran Santiago son mínimas, relativas al parámetro “meses para agotar stock” No habría variaciones de mas allá de un 5% , con respecto a los promedios anteriores.
miércoles, 3 de diciembre de 2008
PANORAMA ACTUAL DEL MERCADO INMOBILIARIO (Parte II)
MERCADO DE PARQUES INDUSTRIALES
1.- Actualmente existen aprox. 1.500 Há urbanizadas en alrededor de 40 Parques Industriales.
2.- Se estima que la vacancia actual corresponde a un 10%, es decir, habría alrededor de 150 Há disponibles.
3.- Alrededor del 80% de la oferta disponible se encuentra en las zonas Norte y Nor Poniente de Santiago y fuera del anillo A. Vespucio.
4.- Alrededor del 65% de la oferta actual corresponde a sitios de entre 4.000 y 7.000 m2 y un 15% a sitios de entre 2.000 y 4.000 m2.
5.- El precio promedio de os sitios disponibles está en el rango 2.0 a 2.5 UF/m2.
6.- A partir de 1998 prácticamente se ha paralizado el desarrollo de nuevos loteos.
La demanda para este tipo de desarrollo está íntimamente relacionada con el crecimiento industrial del país, de tal forma que mientras se mantenga un bajo crecimiento económico no habrá aumentos importantes en la demanda.
NON RECOURSE LOAN
Llama la atención la cantidad de casas abandonadas que se muestra en algunas imágenes de EEUU. Esto se debe a que los créditos hipotecarios corresponden a los denominados "Non recourse loan", es decir, créditos sin aval personal.
De esta forma si el precio de la vivienda cae a un valor menor que el crédito, el deudor le entrega la casa al Banco y éstos no pueden exigir la diferencia que resulte.
Esta situación es un incentivo para que los Bancos traten de renegociar con sus clientes, ya que si estos abandonan las viviendas los Bancos para proteger su patrimonio deben incurrir en gastos adicionales de vigilancia, mantención, gastos de remate, etc..que van en desmedro del valor final a recuperar.
De esta forma si el precio de la vivienda cae a un valor menor que el crédito, el deudor le entrega la casa al Banco y éstos no pueden exigir la diferencia que resulte.
Esta situación es un incentivo para que los Bancos traten de renegociar con sus clientes, ya que si estos abandonan las viviendas los Bancos para proteger su patrimonio deben incurrir en gastos adicionales de vigilancia, mantención, gastos de remate, etc..que van en desmedro del valor final a recuperar.
PANORAMA ACTUAL DEL MERCADO INMOBILIARIO (Parte I)
En realidad para hacer un análisis del sector no se puede englobar la situación en un solo mercado inmobiliario, sino que la atención debe fijarse en varios submercados. En efecto, tenemos el mercado de viviendas bajo UF 500, el de sobre UF 1.000, el de oficinas, el de regiones, etc. Cada uno de éstos tiene comportamientos y características diferentes. En función de la información de diferentes fuentes, veamos cual es el panorama actual en algunos de éstos:
PROGRAMA FONDO SOLIDARIO DE VIVIENDA I (FSV I).
Está orientado a viviendas de precio de venta bajo UF 500. que se financian con un Ahorro mínimo de UF 10 y un Subsidio que varía entre UF 280 y UF 470, más otros subsidios complementarios como de localización, para equipamiento, etc. Así mismo los compradores son agrupados por una EGIS (Entidad de Gestión Inmobiliaria Social) en forma previa al inicio de la construcción, por lo cual no hay riesgo de demanda. Este programa está dirigido a la vivienda sin deuda por lo que el comprador no requiere un crédito adicional. Precisamente esta forma de financiar, sin requerimiento de crédito y con demanda asegurada, ha hecho que este mercado siga vigente y sin deterioros. La gran dificultad de operar en este mercado es la de encontrar terrenos cuyo precio sea compatible con el valor de las viviendas a desarrollar. Por las características propias de este tipo de desarrollo, están mas bien orientados a empresas constructoras que ha empresas inmobiliarias.
PROGRAMA FONDO SOLIDARIO DE VIVIENDA II (FSV II).
Está orientado al mercado de viviendas por sobre UF 500 y hasta UF 1.000., que incluye un Ahorro mínimo de UF 30 y un subsidio entre UF 280 y UF 420 mas subsidios complementarios de localización, de equipamiento, etc. El comprador de estas viviendas, a diferencia del programa FSV I, requiere de un crédito adicional para completar el precio. De esta forma están sometidas a las restricciones actuales del financiamiento bancario. Adicionalmente como se trata de un segmento de bajos ingresos y de empleo más inestable, se han rigidizado los requerimientos para estos créditos. Por tal motivo este es un mercado que ha experimentado una baja en las velocidades de venta, pero manteniéndose aún en una situación de venta razonable.
PROYECTOS DE INTEGRACION SOCIAL.
Estos proyectos están orientados a mitigar la segregación socio-espacial. De esta forma en estos proyectos coexisten viviendas del FSV I y/o FSV II) y viviendas correspondientes al Subsidio General Unificado D.S. No 40. Recordemos que el valor de estas últimas viviendas puede alcanzar a los UF 1.000.-
Las viviendas que sean parte de un proyecto de integración social reciben un Bono o Subsidio de UF 100 adicionales.
El mix resultante en estos proyectos lo hacen interesante ya que por una parte el comprador obtiene subsidios adicionales y por otra el desarrollador tiene un mix de riesgo muy interesante.
PROGRAMA FONDO SOLIDARIO DE VIVIENDA I (FSV I).
Está orientado a viviendas de precio de venta bajo UF 500. que se financian con un Ahorro mínimo de UF 10 y un Subsidio que varía entre UF 280 y UF 470, más otros subsidios complementarios como de localización, para equipamiento, etc. Así mismo los compradores son agrupados por una EGIS (Entidad de Gestión Inmobiliaria Social) en forma previa al inicio de la construcción, por lo cual no hay riesgo de demanda. Este programa está dirigido a la vivienda sin deuda por lo que el comprador no requiere un crédito adicional. Precisamente esta forma de financiar, sin requerimiento de crédito y con demanda asegurada, ha hecho que este mercado siga vigente y sin deterioros. La gran dificultad de operar en este mercado es la de encontrar terrenos cuyo precio sea compatible con el valor de las viviendas a desarrollar. Por las características propias de este tipo de desarrollo, están mas bien orientados a empresas constructoras que ha empresas inmobiliarias.
PROGRAMA FONDO SOLIDARIO DE VIVIENDA II (FSV II).
Está orientado al mercado de viviendas por sobre UF 500 y hasta UF 1.000., que incluye un Ahorro mínimo de UF 30 y un subsidio entre UF 280 y UF 420 mas subsidios complementarios de localización, de equipamiento, etc. El comprador de estas viviendas, a diferencia del programa FSV I, requiere de un crédito adicional para completar el precio. De esta forma están sometidas a las restricciones actuales del financiamiento bancario. Adicionalmente como se trata de un segmento de bajos ingresos y de empleo más inestable, se han rigidizado los requerimientos para estos créditos. Por tal motivo este es un mercado que ha experimentado una baja en las velocidades de venta, pero manteniéndose aún en una situación de venta razonable.
PROYECTOS DE INTEGRACION SOCIAL.
Estos proyectos están orientados a mitigar la segregación socio-espacial. De esta forma en estos proyectos coexisten viviendas del FSV I y/o FSV II) y viviendas correspondientes al Subsidio General Unificado D.S. No 40. Recordemos que el valor de estas últimas viviendas puede alcanzar a los UF 1.000.-
Las viviendas que sean parte de un proyecto de integración social reciben un Bono o Subsidio de UF 100 adicionales.
El mix resultante en estos proyectos lo hacen interesante ya que por una parte el comprador obtiene subsidios adicionales y por otra el desarrollador tiene un mix de riesgo muy interesante.
viernes, 14 de noviembre de 2008
TIEMPOS DE CRISIS & REAL ESTATE
Como debemos reaccionar en estos tiempos de crisis, desde el punto de vista inmobiliario:
1.- Se debe aprender a distinguir entre la “información publicada” y la información real. No cabe duda que mucha “información publicada” está sesgada. Está redactada de forma de atraer la curiosidad de los lectores y muchas veces los llamativos títulos no son coherentes con el desarrollo de la noticia o información.
2.- Debemos ser estudiosos en analizar el abanico de información existente y cotejarlo con nuestras experiencias anteriores.
3.- Debemos analizar las informaciones reales con prudencia sin exitismos exagerados pero también sin derrotismos anticipados.
4.- Las decisiones de futuros proyectos nunca deben estar orientadas por las informaciones coyunturales del momento sino con perspectivas de futuro, ya que los proyectos inmobiliarios son de mediano plazo.
1.- Se debe aprender a distinguir entre la “información publicada” y la información real. No cabe duda que mucha “información publicada” está sesgada. Está redactada de forma de atraer la curiosidad de los lectores y muchas veces los llamativos títulos no son coherentes con el desarrollo de la noticia o información.
2.- Debemos ser estudiosos en analizar el abanico de información existente y cotejarlo con nuestras experiencias anteriores.
3.- Debemos analizar las informaciones reales con prudencia sin exitismos exagerados pero también sin derrotismos anticipados.
4.- Las decisiones de futuros proyectos nunca deben estar orientadas por las informaciones coyunturales del momento sino con perspectivas de futuro, ya que los proyectos inmobiliarios son de mediano plazo.
sábado, 25 de octubre de 2008
¡URGENTE¡ SE REQUIERE PROFESIONALES INMOBILIARIOS CON EXPERIENCIA
En la actividad inmobiliaria, que duda cabe, estamos viviendo tiempos difíciles. Necesitamos con urgencia “especialistas” que nos ayuden y nos asesoren.
Las preocupaciones básicas hoy en día de cualquiera inmobiliaria son: a) como tratar de vender mi stock mas rápido y b) que proyecto hacer, cuando termine de vender, para continuar con mi actividad.
Para resolver ambas preocupaciones lo primero que debe preguntarse la inmobiliaria es ¿cuento con los profesionales adecuados que me permitan supera ambos obstáculos? O los que tengo son solo “gerenciadores” de proyecto. Si no los tengo necesito acudir en forma urgente a profesionales especializados que me ayuden a superar los escollos.
Al respecto me acuerdo del siguiente cuento: Iban 2 amigos caminando por un campo en Africa, cuando divisan a lo lejos un león que viene corriendo hacia ellos. Ambos amigos asustados comienzan a correr en sentido contrario al del león tratando de impedir que los alcance. De repente uno de ellos se detiene busca algo en su mochila, encuentra unas zapatillas con clavos y se las empieza a poner. El otro lo ve y le grita ¿crees que con esas zapatillas correrás mas rápido que el león? El que está con zapatillas le contesta: No, lo que me importa es correr más rápido que tú.
Precisamente eso es lo que requieren las inmobiliarias hoy: hacer uso de las herramientas que le permitan vender su “stock” antes que la competencia. Para esto se requiere conocer las técnicas adecuadas de marketing que nos ayuden a cumplir este objetivo. Es lo que denomino “marketing de guerra”, que usa herramientas distintas a las usadas en tiempos normales. Se trata de aplicar muy bien estas técnicas, ya que no es que los compradores se acabaron, sino que hay menos y lo que requiero es usar las herramientas adecuadas que me permitan captar mejor a los compradores que quedan
Las preocupaciones básicas hoy en día de cualquiera inmobiliaria son: a) como tratar de vender mi stock mas rápido y b) que proyecto hacer, cuando termine de vender, para continuar con mi actividad.
Para resolver ambas preocupaciones lo primero que debe preguntarse la inmobiliaria es ¿cuento con los profesionales adecuados que me permitan supera ambos obstáculos? O los que tengo son solo “gerenciadores” de proyecto. Si no los tengo necesito acudir en forma urgente a profesionales especializados que me ayuden a superar los escollos.
Al respecto me acuerdo del siguiente cuento: Iban 2 amigos caminando por un campo en Africa, cuando divisan a lo lejos un león que viene corriendo hacia ellos. Ambos amigos asustados comienzan a correr en sentido contrario al del león tratando de impedir que los alcance. De repente uno de ellos se detiene busca algo en su mochila, encuentra unas zapatillas con clavos y se las empieza a poner. El otro lo ve y le grita ¿crees que con esas zapatillas correrás mas rápido que el león? El que está con zapatillas le contesta: No, lo que me importa es correr más rápido que tú.
Precisamente eso es lo que requieren las inmobiliarias hoy: hacer uso de las herramientas que le permitan vender su “stock” antes que la competencia. Para esto se requiere conocer las técnicas adecuadas de marketing que nos ayuden a cumplir este objetivo. Es lo que denomino “marketing de guerra”, que usa herramientas distintas a las usadas en tiempos normales. Se trata de aplicar muy bien estas técnicas, ya que no es que los compradores se acabaron, sino que hay menos y lo que requiero es usar las herramientas adecuadas que me permitan captar mejor a los compradores que quedan
FIN DEL "MIMETISMO" O "ME TOO"
En el mes de Mayo en el artículo “ Creatividad y Gestión Inmobiliaria” se comentaba que, a nuestro juicio, las inmobiliarias habían perdido la creatividad. Llevadas por los excelentes resultados del último tiempo terminaron por hacer un trabajo rutinario. Se transformaron en "gerenciadoras" de proyecto cuyo pensamiento era: ¿para que hacer algo distinto si puedo hacer lo mismo que mi competencia y gano plata?
Esto se denomina en otros países "el mimetismo" (o el me too).
Decíamos que este escenario se había acabado y efectivamente hoy lo estamos comprobando. Los empresarios inmobiliarios están asustados porque ven que su stock se demorará en agotarse en promedio en alrededor de 20 meses y han paralizado nuevos proyectos. Es lógico que estén asustados. No saben como reaccionar, se acostumbraron al “me too” y ahora no pueden hacerlo.
¿Pero esto significa que se acabó la actividad inmobiliaria?.
La respuesta es: Rotundamente nó.
Solo se acabó la actividad para aquellas empresas “gerenciadoras” de proyectos, pero se abre una amplia gama de oportunidades para aquellos verdaderos "emprendedores o desarrolladores o gestores inmobiliarios", creativos, con mas imaginación, mas innovación y con mejores diseños y que son capaces de percatarse cuales son los nuevos "nichos".
Esto se denomina en otros países "el mimetismo" (o el me too).
Decíamos que este escenario se había acabado y efectivamente hoy lo estamos comprobando. Los empresarios inmobiliarios están asustados porque ven que su stock se demorará en agotarse en promedio en alrededor de 20 meses y han paralizado nuevos proyectos. Es lógico que estén asustados. No saben como reaccionar, se acostumbraron al “me too” y ahora no pueden hacerlo.
¿Pero esto significa que se acabó la actividad inmobiliaria?.
La respuesta es: Rotundamente nó.
Solo se acabó la actividad para aquellas empresas “gerenciadoras” de proyectos, pero se abre una amplia gama de oportunidades para aquellos verdaderos "emprendedores o desarrolladores o gestores inmobiliarios", creativos, con mas imaginación, mas innovación y con mejores diseños y que son capaces de percatarse cuales son los nuevos "nichos".
lunes, 6 de octubre de 2008
LAS 3 F Y LA CRISIS SUBPRIME
En un reciente artículo leí que todas estas crisis se producen por una mezcla muy explosiva de las 3F: Fantasy, Fraud y Foolishness. Para el caso de la crisis subprime las 3F se manifestaron así:
Fantasy (Fantasia): Se pensaba que el mercado inmobiliario continuaría apreciándose sin parar.
Fraud (Fraude): Ya nadie duda que hubo manejos oscuros en el otorgamiento de préstamos hipotecarios.
Foolishness (Tontera): Los inversionistas no se preocuparon de entender las hipótesis bajo las cuales, las clasificadoras de riesgo, otorgaban la clasificación de AAA a los bonos respaldados por"paquetes" de hipotecas.
Esto mismo pero en forma humorística se pueden apreciar en el siguiente video:http://www.youtube.com/watch?v=pFmYIFk5i1Q&feature=related
Fantasy (Fantasia): Se pensaba que el mercado inmobiliario continuaría apreciándose sin parar.
Fraud (Fraude): Ya nadie duda que hubo manejos oscuros en el otorgamiento de préstamos hipotecarios.
Foolishness (Tontera): Los inversionistas no se preocuparon de entender las hipótesis bajo las cuales, las clasificadoras de riesgo, otorgaban la clasificación de AAA a los bonos respaldados por"paquetes" de hipotecas.
Esto mismo pero en forma humorística se pueden apreciar en el siguiente video:http://www.youtube.com/watch?v=pFmYIFk5i1Q&feature=related
domingo, 5 de octubre de 2008
¿ES HOY EL MEJOR MOMENTO PARA COMPRAR UNA VIVIENDA?
Sí, es el mejor momento si Ud. cumple las siguientes condiciones:
a) Si tiene acceso al crédito
b) Si tiene un empleo seguro
c) Si tiene ahorros que le permiten dar un pié
d) Si tiene expectativas de mantener la casa a lo menos 2 años.
Si Ud. cumple estos requisitos sin lugar a dudas que su mejor inversión es comprar ahora.
En un artículo anterior (24/Ago) se concluyó, en forma muy conservadora, que los nuevos proyectos debería salir con precios de venta entre un 9% y un 12% superiores a los actuales. Esto sin considerar alzas en los costos financieros de corto plazo; mayores costos por concepto de aumentos de los plazos de ventas (por bajas velocidades de venta) y los efectos de la aplicación del IVA a la construcción.
Al considerar todos estos factores es muy posible que en definitiva los nuevos precios sean, a lo menos, un 20% superior a los actuales. Por tal motivo será un gran negocio comprar ahora. Si dadas las situaciones coyunturales, se logra un descuento adicional, mejor aún.
Los nuevos proyectos no aparecerán sino dentro de 2 años, por lo que si, pasado este período, desea o debe vender su vivienda tendrá una rentabilidad de a lo menos un 15%. Por el contrario si compra ahora y debe vender de aquí a 1 año casi con seguridad deberá hacer una pérdida.
a) Si tiene acceso al crédito
b) Si tiene un empleo seguro
c) Si tiene ahorros que le permiten dar un pié
d) Si tiene expectativas de mantener la casa a lo menos 2 años.
Si Ud. cumple estos requisitos sin lugar a dudas que su mejor inversión es comprar ahora.
En un artículo anterior (24/Ago) se concluyó, en forma muy conservadora, que los nuevos proyectos debería salir con precios de venta entre un 9% y un 12% superiores a los actuales. Esto sin considerar alzas en los costos financieros de corto plazo; mayores costos por concepto de aumentos de los plazos de ventas (por bajas velocidades de venta) y los efectos de la aplicación del IVA a la construcción.
Al considerar todos estos factores es muy posible que en definitiva los nuevos precios sean, a lo menos, un 20% superior a los actuales. Por tal motivo será un gran negocio comprar ahora. Si dadas las situaciones coyunturales, se logra un descuento adicional, mejor aún.
Los nuevos proyectos no aparecerán sino dentro de 2 años, por lo que si, pasado este período, desea o debe vender su vivienda tendrá una rentabilidad de a lo menos un 15%. Por el contrario si compra ahora y debe vender de aquí a 1 año casi con seguridad deberá hacer una pérdida.
viernes, 3 de octubre de 2008
CRISIS SUB PRIME ¿DONDE ESTA LA PLATA?
La enorme cantidad de dinero considerada en el plan de EEUU para amortiguar los efectos de la crisis financiera, para a su vez, tener las menores repercusiones en la economía real, nos lleva a preguntarnos ¿y que pasó con este dinero? ¿dónde está?.
Sabido es que el dinero no se pierde, sólo cambia de manos. Por lo tanto debe estar en algún lado.
Para tratar de despejar esta incógnita se analiza a continuación las diferentes actividades correspondientes a la cadena de producción de los desarrollos inmobiliarios y veremos como en cada una de estas etapas hubo beneficiados que se quedaron con una parte de la “torta”:
1.- Terreno. Sabido es que el mundo, en general, pasó por un período de gran liquidez, con repercusiones importantes en el mercado inmobiliario. Para tratar de “colocar” estos capitales líquidos se otorgaron créditos hipotecarios a destajo. Esto tuvo como consecuencia una alta demanda de viviendas, la que a su vez significó un aumento en el precio de los terrenos. Recordemos al respecto, que las plusvalías de las propiedades en general, durante este período, estuvieron por sobre el 10% anual y en algunos casos en porcentajes superiores. Como conclusión tenemos que en esta etapa se “quedó atrapada en manos de los propietarios de estos terrenos” una gran parte del dinero.
2.- Oficinas de proyecto y otros profesionales. Este “boom” de proyectos inmobiliarios significó una gran cantidad de trabajo para las empresas de proyecto, mucho mas allá de lo normal. Por lo tanto, estas empresas ganaron “mucha plata” y a pesar de que estos honorarios no tienen gran incidencia en el costo final, aquí quedo también una parte del dinero aunque no significativa. Esto mismo ocurrió con los estudios de abogados y otros asesores.
3.- Empresas constructoras. Las empresas constructoras tuvieron una gran cantidad de trabajo y por lo tanto también ganaron mucho dinero.
4.- Empresas de corretaje de propiedades. Estas empresas participaron en la venta de los terrenos y también en la venta de los departamentos, por lo tanto también ganaron mucho dinero en el período.
5.- Especuladores “fliperos”. En un articulo anterior (5 de Abril de 2008) se comentó que la alta "plusvalía artificial" que tuvieron las propiedades en el período, llevó a una alta propensión a invertir en inmuebles. Era muy fácil ganar mucha plata en el corto plazo al invertir en éstos en los períodos de pre-construcción abonando solo un 20% del precio de lanzamiento. Dada la gran demanda y la acelerada plusvalía, en un corto período de tiempo estos proyectos subían sus precios. De tal manera que quienes tenían "reservas" las vendían ganado en el corto plazo hasta un 100% ( o mas aún) de su aporte inicial. De esta forma el mercado inmobiliario se llenó de compradores especulativos en "pre-construcción", comprando y vendiendo sus opciones. A esto se le llamó "flipping". Conclusión: En manos de estos especuladores quedó otra parte del dinero.
6.- Inmobiliarias. La alta demanda y la acelerada plusvalía llevó a los desarrolladores inmobiliarios a generar una gran cantidad de proyectos para abastecer esta demanda. Por esto, estas empresas ganaron mucha plata. Aquí quedó otra parte del dinero y en cantidad muy importante.
7.- Empresas Clasificadoras de riesgo. Estas empresas son las que asignan una determinada clasificación a los “papeles” financieros. Como en el período hubo una gran cantidad de hipotecas (créditos hipotecarios) estas empresas clasificaban los “paquetes de éstas” para que pudieran ser vendidos en el mercado financiero. Por este trabajo dichas empresas recibían un honorario. Durante el período estas empresas tuvieron mucho trabajo y por lo tanto ganaron mucho dinero.
8.- Otras empresas. Debido al gran efecto multiplicador que tiene la actividad de la construcción, fueron numerosas las empresas que se beneficiaron con este “boom”: empresas publicitarias, imprentas, fábricas de muebles, artículos de línea blanca, etc. En estas empresas quedó otra parte del dinero.
9.- Bancos que otorgaron los créditos para la construcción. Estos Bancos se beneficiaron con el dinamismo de la actividad y ganaron mucho dinero.
Ahora bien, estos beneficiados con el “boom” no dejaron sus ganancias “debajo del colchón” por lo que lo mas probable es que hayan hecho inversiones. Cualquiera que haya sido, excepto contados activos como el oro, perdieron una parte importante de su ganancias. Las propiedades se depreciaron y perdieron gran parte de su valor (entre un 30% y un 40%). Las acciones y los instrumentos financieros en general se desvalorizaron. Conclusión: En esta pasada también hubo perdedores y ganadores. Pero al final de la cadena ¿quién se quedó con el dinero?. La respuesta es: los mismos de siempre : especuladores que sabían lo que venía, como John Paulson que ganó US$ 3.700 millones y George Soros con US$ 2.900 millones
Sabido es que el dinero no se pierde, sólo cambia de manos. Por lo tanto debe estar en algún lado.
Para tratar de despejar esta incógnita se analiza a continuación las diferentes actividades correspondientes a la cadena de producción de los desarrollos inmobiliarios y veremos como en cada una de estas etapas hubo beneficiados que se quedaron con una parte de la “torta”:
1.- Terreno. Sabido es que el mundo, en general, pasó por un período de gran liquidez, con repercusiones importantes en el mercado inmobiliario. Para tratar de “colocar” estos capitales líquidos se otorgaron créditos hipotecarios a destajo. Esto tuvo como consecuencia una alta demanda de viviendas, la que a su vez significó un aumento en el precio de los terrenos. Recordemos al respecto, que las plusvalías de las propiedades en general, durante este período, estuvieron por sobre el 10% anual y en algunos casos en porcentajes superiores. Como conclusión tenemos que en esta etapa se “quedó atrapada en manos de los propietarios de estos terrenos” una gran parte del dinero.
2.- Oficinas de proyecto y otros profesionales. Este “boom” de proyectos inmobiliarios significó una gran cantidad de trabajo para las empresas de proyecto, mucho mas allá de lo normal. Por lo tanto, estas empresas ganaron “mucha plata” y a pesar de que estos honorarios no tienen gran incidencia en el costo final, aquí quedo también una parte del dinero aunque no significativa. Esto mismo ocurrió con los estudios de abogados y otros asesores.
3.- Empresas constructoras. Las empresas constructoras tuvieron una gran cantidad de trabajo y por lo tanto también ganaron mucho dinero.
4.- Empresas de corretaje de propiedades. Estas empresas participaron en la venta de los terrenos y también en la venta de los departamentos, por lo tanto también ganaron mucho dinero en el período.
5.- Especuladores “fliperos”. En un articulo anterior (5 de Abril de 2008) se comentó que la alta "plusvalía artificial" que tuvieron las propiedades en el período, llevó a una alta propensión a invertir en inmuebles. Era muy fácil ganar mucha plata en el corto plazo al invertir en éstos en los períodos de pre-construcción abonando solo un 20% del precio de lanzamiento. Dada la gran demanda y la acelerada plusvalía, en un corto período de tiempo estos proyectos subían sus precios. De tal manera que quienes tenían "reservas" las vendían ganado en el corto plazo hasta un 100% ( o mas aún) de su aporte inicial. De esta forma el mercado inmobiliario se llenó de compradores especulativos en "pre-construcción", comprando y vendiendo sus opciones. A esto se le llamó "flipping". Conclusión: En manos de estos especuladores quedó otra parte del dinero.
6.- Inmobiliarias. La alta demanda y la acelerada plusvalía llevó a los desarrolladores inmobiliarios a generar una gran cantidad de proyectos para abastecer esta demanda. Por esto, estas empresas ganaron mucha plata. Aquí quedó otra parte del dinero y en cantidad muy importante.
7.- Empresas Clasificadoras de riesgo. Estas empresas son las que asignan una determinada clasificación a los “papeles” financieros. Como en el período hubo una gran cantidad de hipotecas (créditos hipotecarios) estas empresas clasificaban los “paquetes de éstas” para que pudieran ser vendidos en el mercado financiero. Por este trabajo dichas empresas recibían un honorario. Durante el período estas empresas tuvieron mucho trabajo y por lo tanto ganaron mucho dinero.
8.- Otras empresas. Debido al gran efecto multiplicador que tiene la actividad de la construcción, fueron numerosas las empresas que se beneficiaron con este “boom”: empresas publicitarias, imprentas, fábricas de muebles, artículos de línea blanca, etc. En estas empresas quedó otra parte del dinero.
9.- Bancos que otorgaron los créditos para la construcción. Estos Bancos se beneficiaron con el dinamismo de la actividad y ganaron mucho dinero.
Ahora bien, estos beneficiados con el “boom” no dejaron sus ganancias “debajo del colchón” por lo que lo mas probable es que hayan hecho inversiones. Cualquiera que haya sido, excepto contados activos como el oro, perdieron una parte importante de su ganancias. Las propiedades se depreciaron y perdieron gran parte de su valor (entre un 30% y un 40%). Las acciones y los instrumentos financieros en general se desvalorizaron. Conclusión: En esta pasada también hubo perdedores y ganadores. Pero al final de la cadena ¿quién se quedó con el dinero?. La respuesta es: los mismos de siempre : especuladores que sabían lo que venía, como John Paulson que ganó US$ 3.700 millones y George Soros con US$ 2.900 millones
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