Ley de aportes al espacio público

La Ley No 20.958 de Aportes al espacio público, se hace cargo  del impacto local  o externalidades negativas de los proyectos inmobiliarios a través de medidas que fijan aportes y mitigaciones viales. Dicha Ley fue aprobada por el Congreso y actualmente su Reglamento está actualmente en trámite de toma de razón en la Contraloría.

Esta Ley tiene por objeto que todos los proyectos que signifiquen crecimiento urbano deberán , por una parte, mitigar el impacto local a través de medidas relacionadas con el transporte público y por otra parte, deberán hacer aportes en dinero, a través de una fórmula. Este aporte puede llegar a significar un 44%del avalúo fiscal del terreno como máximo.

Una vez que la Contraloría tome razón del Reglamento y se publique comenzara a regir 18 mese después.

Se estima que esta Ley significará un encarecimiento en los costos inmobiliarios de entre un  5% y 7%, lo cual tendrá repercusiones en los mismos % en los precios de venta.

Tendencias en los edificios de deptos

Dado de que cada vez mas las familias santiaguinas son mas "chicas" y ha aumentado el número de personas solas, las inmobiliarias han ido innovando su oferta. En efecto, en el mercado se puede encontrara deptos. tipo estudio de alrededor de entre 25 y 27 m2 y deptos de 1 dormitorio, 1baño entre 35 y 45 m2 y de 2 dormitorios y 1 baño entre 47 y 55 m2.

Además de estas alternativas de baja superficie de un muy buen diseño y funcionalidad se ha explorado otras alternativas, como los deptos. tipo mariposa (2 zonas privadas) que comparten la zona de comedor-estar y cocina o la alternativa de duplex que son deptos de 2 plantas que permiten aislar las zonas privadas de las zonas sociales.

Otro aspecto que ha ido merando son los espacios comunes, ya que ademas de las tradicionales piscinas y quinchos, se estan incorporando zonas gourmet, con equipamiento completo de tal forma que permite recibir a mayor número de invitados, que en su propio depto.

También como una forma de disminuir los gastos comunes cada vez mas se está diseñando con eficiencia energética, especialmente a traves de paneles solares y equipos eficientes calentadores de agua.

Economía colaborativa en el campo inmobiliario

En entradas anteriores ya se ha comentado acerca de este tema. Estamos viviendo un momento especial en que cada actividad de nuestras vidas se está reinventando para acercarse a lo que se ha denominado economía colaborativa: Uber, Cabify, AirBnB. Hay muchos otros ejemplos desarrollados a menor escala que los nombrados. 

¿Pero que podemos hacer al respecto en el campo inmobiliario?.

Existen algunos, aún no aplicados en el país, pero sí de gran éxito en otros:

a) Las sociedades civiles sin fines de lucro, que no es otra cosa que un concepto rejuvenecido de las antiguas cooperativas.

Un grupo de amigos, parientes, conocidos se compra un terreno, encargan un proyecto a la medida de cada familia y construyen. De esta forma cada una de las viviendas construidas finalmente tiene un valor de aprox. un 30% inferior a la misma vivienda en el mercado y con las mismas terminaciones. Como lo habitual es que dentro del grupo no exista alguien con los conocimientos para hacer la gestión inmobiliaria, se puede contratar un profesional o empresa con experiencia. Esto tendrá un costo que según el tipo de proyecto puede estar dentro un 7% y un 10% del costo, excluido el terreno.

b) Crowdfunding inmobiliario, que permite participar en la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios a inversionistas hormigas o micro inversionistas.

En este caso existe un gestor que adquiere un terreno u obtiene una opción de compra de éste, desarrolla un proyecto e invita a los micro inversionistas a comprar cuotas de participación y obtener una rentabilidad proporcional a su inversión.

TASAS PARA CREDITOS HIPOTECARIOS A LA BAJA

Se empieza a ver los primeros "brotes verdes" en la economía y fundamentalmente un cambio en las percepciones. Esto ha significado, entre otras cosas, una baja en las tasas para créditos hipotecarios, llegando en algunos casos al 3,1%.

Con estas tasa, las mas bajas durante muchos años, los que recién compran están adelantando su compra  para aprovecharlas y los endeudados a tasas mas altas estén pensando en reprogramar sus créditos.

¿PORQUE LOS INVERSIONISTAS ESTAN INVIRTIENDO EN VIVIENDAS PARA SU POSTERIOR ARRIENDO?

La inversión en viviendas para su posterior arriendo se ha convertido en una alternativa de inversión importante en el último tiempo, con una visión de mediano y largo plazo. Los agentes financieros se han dado cuenta que:

1.- Tasa de interés: Actual: 3,5%; Inflación esperada: 3,2%. En resumen la tasa final es casi cero.
2.- Renta habitacional: En Chile solo el 20% de la población arrienda; En EEUU es casi 35% y en Alemania 50%. En resumen hay un mercado que tiene bastante por crecer.
3.- Rentabilidad: Las rentabilidades promedio que se pueden obtener están del orden del 6,5%, dependiendo del apalancamiento.
4.- Plusvalía: La plusvalía de las viviendas depende del sector, ubicación y acceso, pero en promedio en los últimos años ha sido de un 2%. Si ésta la sumamos a la rentabilidad se llega a una cifra superior al 8,5% que es una excelente rentabilidad.

Quienes están invirtiendo:
a)  Fondos de Inversión y Family Office. Estan comprando edificios completos o % importantes de un edificio.
b) Inversionistas privados con capacidad para adquirir entre 2 y 5 Deptos.
c) Inversionistas hormigas, que pueden adquirir cuotas de participación en edificios que se financian con crowd funding.

¿….EL CO-WORK ESTA CAMBIANDO EL CONCEPTO DE LA OFICINA TRADICIONAL ….?

La tendencia y al parecer sin retorno, es el trabajo conjunto o colaborativo. Así como Uber introdujo una nueva forma de alquilar un auto, alternativa al taxi tradicional, mas económica y con mejor servicio al usuario . Así también se ha introducido con fuerza AIRBN,  a través de la cual se puede alquilar una habitación o departamento como alternativa a los hoteles tradicionales.

Ahora han surgido con gran fuerza los espacios de oficinas compartidas o co-work. Se trata de espacios amoblados en forma sencilla, fundamentalmente grandes mesas de trabajo, donde laboran diferentes grupos o individuos, pero que su cercanía , motiva la comunicación y muchas veces  intercambio de ideas que pueden resultar muy beneficiosas para los proyectos en estudio.  Al margen de ofrecer la esencia de una oficina tradicional, los espacios compartidos ofrecen un lugar para socializar, conocer profesionales interesantes y expandir las redes profesionales. Estos espacios dan una sensación de comunidad a profesionales que de otra manera estarían aislados en sus casas o en cafeterías

Un número de factores ha contribuido con esta tendencia. La tecnología ha permitido a compañías ser más digitales y flexibles. La desaceleración de la economía ha hecho que haya más negocios pequeños y más gente que trabaja desde su casa y desde cafeterías. Al tiempo que estos trabajadores y negocios maduran, los espacios de trabajo compartidos son cada vez más atractivos.

Según algunos estudios el número de instalaciones para compartir el espacio de trabajo en todo el mundo se ha duplicado prácticamente cada año en los últimos cinco años.

NUEVA LEY DE APORTES AL ESPACIO PUBLICO

La ley vigente establece que solo aquellos proyectos residenciales con más de 250 estacionamientos y los comerciales con más de 150 realicen un Estudio de Impacto al Sistema de Transporte Urbano (Eistu), y efectuar las obras de mitigación correspondientes. Para evitar esto los desarrolladores inmobiliarios ajustaban los proyectos  por etapas, de tal forma que el número de estacionamientos resultara menor a los indicados. De esta forma no se obligaban a efectuar las señaladas mitigaciones.

La nueva Ley establece dos instrumentos: las mitigaciones, que son obras concretas y medidas de gestión de tránsito en el entorno próximo al proyecto. Las que deberán ejecutar los proyectos “de impacto relevante” (se definirá ese concepto en el reglamento), como ampliaciones de calles semáforos, ingresos, y peatonalizaciones, entre otros, que serán definidas en informes de mitigación vial (IMIV).

El otro instrumento son los aportes al espacio público, que cumplirán los proyectos por densificación; es decir, los que se construyan en un terreno urbanizado (no en nuevos loteos). En este caso, los desarrolladores deberan entregar recursos hasta por el 44% del avalúo fiscal del terreno. Estos fondos pasan a financiar un plan comunal o intercomunal (en caso de ciudades metropolitanas) de obras, y se invierten en un 70% en proyectos de movilidad.

LOS BENEFICIOS EN LA INVERSION PARA RENTA EN EDIFICIOS BOUTIQUE (30 A 40 DEPTOS)

Son muchos los factores que están activando el mercado de arriendos de departamentos: alza del precio de los inmuebles, aplicación del IVA a la adquisición de inmuebles, inmigración, mayores exigencias a créditos hipotecarios, mayor demanda de parejas jóvenes, etc.

Esto ha significado que los inversionistas institucionales, individuales, family offices, cías de seguro, están adquiriendo en blanco gran cantidad de departamentos para su posterior renta.

En este aspecto los edificios boutique (6 pisos, y entre 30 y 40 deptos.) tienen una ventaja especial para estos inversionistas y que no están siendo consideradas por éstos:

a)    Emplazados en terrenos de 600 a 1.500 m2 muy bien ubicados y que por no ser de interés de las grandes inmobiliarias se pueden adquirir a valores mas bajos que los del mercado.

b)   Edificios de poca altura (5 a 6 pisos) con pocas unidades (30 a 50)

c)    Que incorporen el mínimo de “facilities”, para disminuir los gastos comunes.

d)   Que tenga un muy  diseño de arquiectura, innovador y con tecnologías de construcción sustentable.

e)    Cercano a estación de Metro. (1 a 4 cuadras)

A su vez el  inversionista, además de haber comprado mas barato y un buen proyecto también se beneficia de otros aspectos:

a)    Los usuarios se conocen entre sí, aprovechando las pocas unidades, lo cual crea una comunidad mas asequible y cuidadosa del bien raíz.

b)   Se hace mas fácil el cobro de arriendos y administración en general

c)    Se hace mas fácil mantener en el tiempo la calidad del edificio.

d)   Se identifica y controla a tiempo los factores que puedan deteriorar el edificio.

e)    Se hace mas fácil el control y “filtro” de los arrendatarios.

No obstante lo anterior los grandes inversionistas están interesados en la compra de grandes unidades dentro de edificios, cuando según lo comentado resulta mas que rentable adquirir 2 edificios de 50 deptos. cada uno que 100 deptos dentro de un edificio de 200.

¿?

NUEVAS TENDENCIAS PAVIMENTAN UNA NUEVA REVOLUCION INDUSTRIAL

Recientemente llego a mis manos la revista Fortune del 26/06/2016 y encontré en la pagina editorial, algunas cosas muy interesantes :

1.- Según una encuesta realizada en la Primavera el 51% de los americanos entre 18 y 29 años no les gusta el capitalismo. Solo les gusta al 42%

2.- Por otro lado, el Pdte. Del Banco Mundial, un cuarto de siglo atrás la mitad del mundo vivía en la pobreza y hoy es menos del 10%, triunfo del capitalismo.

3.- China se ha transformado en el motor de la economía y no es capitalista, tampoco socialista.

4.- Lo anterior ha significado la búsqueda de nuevas formas de enfrentar los diversos desafíos dentro de un sistema capitalist, pero bajo otra óptica. Empresas como GE e IBM no son el modelo.

5.- Es así como han surgido empresas distintas y muy exitosas: Amazon, Alphabet, Apple, Airnb, Uber, que están pavimentando el camino para una nueva revolución industrial.

¿Qué pasaría con el mercado del real Estate en esta nueva revolución indutrial?

Alguna tendencias están apareciendo:

a)    Los crorwd funding inmobiliarios o inversionistas hormigas que adquieren el total de un bien raíz  (casa o depto..) para destinarlo a renta. Rentabilidad mejor que las de las AFP.

b)   Los condohoteles, en que los inversionistas hormigas adquieren cuotas de participación tanto en el bien raíz, como en la administración y obtienen rentabilidades por la explotación del bien raíz como apart hotel.

c)    Las sociedades civiles sin fines de lucro, que es un concepto remozado de las cooperativas, en que un grupo de  personas adquieren en forma mancomunada un terreno donde desarrollan un grupo habitacional o depto.. Dado de que que este grupo actúa directamente en todas las etapas del proceso, por supuesto con una buena asesoría, al final obtiene su bien raíz al costo, es decir, entre un 20% y 30% del costo alternativo del mercado.