Burbuja inmobiliaria o escalada de precios

He notado que en este último período se está notando una incipiente escalada de precios de las viviendas nuevas y por consiguiente de las viviendas usadas, debido a la alta demanda. En un post anterior se estudió los aumentos de costo producidos y se llegó a que éste aumento estaba en el orden de un 12,5%. Pero ultimamente los precios de venta han aumentado en un % muy superior, lo que denota una escalada de precios que no se justifica.
Significa esto que estamos en los inicios de una burbuja. No, mientras las instituciones financieras (Bancos, Fondos de Inversión y otros) sigan otorgando créditos tanto a las inmobiliarias (créditos para la construcción) como a los compradores, bajo patrones normales. Si se llega a flexibilizar estos créditos a proyectos riesgosos que aspiran altos precios de venta u otorgan créditos a compradores que no tienen capacidad de pago, estaremos frente a una burbuja inmobiliaria que complicará al sistema financiero.
Ahora bien, si se mantiene una política sana en el otorgamiento de los créditos no podrá formarse una burbuja y solo serán perjudicadas aquellas empresas que están especulando con esta escalada de precios.

¿SE JUSTIFICA EL ALZA DE PRECIOS QUE HAN TENIDO LAS VIVIENDAS?

Mucho se ha publicado últimamente que podríamos estar en el comienzo de una burbuja inmobiliaria, dado de que han subido los valores de las propiedades.

En general, las burbujas se producen por causas financieras. Cuando el financiamiento a la oferta (inmobiliarias) o a la demanda (compradores) es otorgado a destajo a empresas o personas sin capacidad de pago.

Pero el objetivo de este artículo no es el de adentrarnos en el tema de las burbujas inmobiliarias, sino tratar de aclarar los motivos por los que han subido los precios de las viviendas.

El costo inmobiliario habitacional, aproximadamente tiene la siguiente estructura:

Terreno:              30%

Construcción:    60%

Otros (proy, permisos, etc): 10%

En lo que se refiere a los terrenos, según estudios publicados recientemente, éstos han tenido en promedio un alza de aprox. un 13% anual. Si consideramos este valor, por este concepto el costo total inmobiliario ha tenido un aumento de un 3,9% en el último año (0,30x 0,13)

En lo que se refiere a la construcción propiamente tal, la incidencia de los materiales es de un 65% aprox. y la de la M.O. de un 35% aprox. En el último año los costos de los materiales en la práctica no han subido, pero sí la cantidad de éstos por las modificaciones a las normas después del sismo (aumentó la cuantía de acero y de hormigón). Se estima que por este concepto los materiales aumentaron en un 5%, lo que representa un alza en el costo total inmobiliario de un 1,95% (0,60 x 0,65 x 0,05).

La M.O en el último año (hay pleno empleo en la construcción) ha tenido a lo menos un alza de un 30%. Esto representa un alza en el costo total inmobiliario de un 6,3 % (0,35 x 0,60 x 0,30).

Sumando todo lo anterior se justifica, en forma conservadora, que el costo inmobiliario ha subido un  12,15 %.

Por otro lado, según publicaciones recientes, el aumento en los precios de venta de departamentos nuevos (entre Dic-2009 y Jun-2011)en la R.M.  fue de un 6%  y la de casa nuevas de un 13%.

Todo lo anterior nos lleva a aseverar que hay una coherencia entre el aumento de costos y el aumento de los precios de venta.

¿Como se producen las burbujas inmobiliarias?

En general, los precios de las viviendas suben cuando aumenta la demanda. Esta demanda, a su vez,  aumenta cuando se produce una expansión económica la cual se traduce en un aumento del empleo y aumento de los salarios. Es decir, hay mayor número de personas con trabajo estable que tienen capacidad de crédito lo que les permite acceder a una  vivienda nueva o bien cambiar su vivienda por una mejor. Mientras se mantenga un período de expansión económica se mantendrá estos factores y se mantendrá una demanda creciente.

Por otro lado, la oferta por parte de las inmobiliarias aumenta cuando se viene una demanda sostenida. El riesgo es que éstas aumenten notablemente la producción y se produzca sobre oferta.

El elemento moderador en este esquema de oferta y demanda está representado por los Bancos e instituciones financieras a través de la moderación en los créditos que otorga tanto a las inmobiliarias como a sus compradores.

En relación a los precios, éstos, en general, deben estar acordes con un equilibrio entre oferta y demanda. Si aumenta la demanda en mayor proporción que la oferta, los precios aumentarán y ocurrirá lo contrario si la oferta es muy superior a la demanda.

¿Cuándo se produce una burbuja inmobiliaria? Según los conceptos básicos indicados con anterioridad, cuando hay una demanda sostenida por viviendas, que no está sustentada por una real expansión económica.

¿Por qué se produce esto? En general por malas políticas de crédito adoptadas por los Bancos e instituciones financieras.

¿Cómo es el proceso? El proceso se inicia cuando por circunstancias diversas existe mucha liquidez en los mercados financieros. Estas instituciones necesitan prestar estos dineros rápidamente para que empiecen a rentar a la brevedad. La mejor forma es ofrecer créditos blandos a las inmobiliarias como incentivo para que las inmobiliarias desarrollen mas proyectos. Cuando estos proyectos se terminan, las mismas instituciones que dieron créditos a las inmobiliarias para la construcción, otorgan créditos a los compradores. De esta manera diluyen su riesgo ya que transforman un crédito a una sola empresa (la Inmobiliaria) por muchos créditos a distintas personas (compradores finales). En vista los buenos resultados y la pronta recuperación de su inversión, se reinicia el ciclo incentivando a las  inmobiliarias para el desarrollo de nuevos y mas proyectos. Pero como este proceso no está sustentado en una expansión económica real, ocurre que la demanda real (buenos sujetos de crédito) se empieza a agotar por lo que las instituciones financieras, con el afán de recuperar los préstamos otorgados a las inmobiliarias, se ponen menos rigurosas en los otorgamientos de créditos de largo plazo. En resumen, confieren crédito a personas mas riesgosas, que no tienen trabajo estable y es incierto el que puedan pagar los dividendos respectivos (En USA se les llamaba NINJAS- no income, no job,  no assets). De esta forma se sigue manteniendo en forma artificial la demanda, lo que trae consigo un aumento también artificial en los precios. Este proceso dura hasta que se rompe la burbuja y se produce el colapso.

¿Que pasa con el mercado de oficinas?

Ultimamente en los medios se ha detectado algunos comentarios acerca de los riesgos que podrían producirse en el mercado de oficinas.  Para evaluar lo que efectivamente está pasando se ha tomado las cifras del estudio realizado por CBRE Ricchard Ellis para el primer trimestre del 2012 :

a) Mercado oficinas A y A+:
Stock al inicio del Trimestre: 1.706.034 m2
Vacancia al final del T: 1,7% :          29.002 m2
Producción detectada al 2014    :    372.857 m2
Según estas cifras el stock al 2014 sería de 401.859 m2
Por otro lado la absorción anual es de aprox. 48.820 m2
Esto significaría que en las Oficinas A y A+ el stock proyectado se consumiría en 8,23 años.

b)Mercado oficinas B:
Stock al inicio del Trimestre: 1.561.996
Vacancia al final del T: 1,5%:         23.430 m2
Producción detectada al 2014:        299.726 m2
Stock al 2014:                                323.126 m2
Absorción anual:                            112.568 m2
El Stock proyectado de oficinas tipo B se consumiría en 2,87 años.

CONCLUSIÓN: 1) La construcción de este tipo de proyectos dura alrededor de 18 meses, por lo cual la producción al 2014 detectada en el Informe referido es posible que no se concrete por lo cual disminuirían los tiempos en consumir el stock en ambos mercados.
2) No obstante lo anterior si las cifras de producción al 2014 se mantuvieran, significaría que la vacancia en el mercado A y A+ al 2014 sería de un 10% , lo cual no es un drama ya que estaríamos sobrepasando por muy poco lo que se considera un mercado en equilibrio.(7% a 8%). Eso sí a partir del 2014 habría que ir dosificando la producción para ir disminuyendo paulatinamente la vacancia. Por otra parte es necesario tener claro que un aumento de la vacancia tiene como consecuencia una disminución en las rentabilidades de los inversionistas.
3) En el caso de las oficinas tipo B, si las cifras de producción al 2014 se mantuvieran estarían practicamente calzadas con la aborción por lo tanto la vacancia permanecería en 1,5% actual, que es muy buena y entrega altas rentabilidades a los inversionistas.
4) Respecto a los usuarios es importante recordar que las demandas por nuevos espacios de oficinas está directamente correlacionada con el PIB del pais. Si consideramos que en Chile, a menos que haya un debacle en la economía europea, todos los pronósticos es que mantendresmos por los próximos años un crecimiento en torno al 5%  debiéramos esperar que se mantengan  cifras actuales de absorción de espacios de oficinas.

Temas pendientes para analizar y discutir

Muchos proyectos inmobiliarios han tenido problemas y oposición de la comunidad no obsta haber sido aprobados oportunamente por las autoridades respectivas. Por una parte se debe respetar los derechos de aquellos empresarios inmobiliarios que desarrollaron dichos proyectos apegados a la normativa. Pero no es menos cierto que la comunidad, cada ves mas empoderada, tiene derecho a r4eclamar cuando se siente perjudicada. En mi opinión se debe a que todavía en la legislación hay vacíos que deben solucionarse a la brevedad. Para esto a continuación se muestra algunos temas que deben estar en el debate público: 1) Impactos producto de cambio de densidad. Por ejemplo: en un sitio había una casa. Se demolió y se emplazó en el sitio un edificio de departamentos.Esto sin lugar a dudas produce un trastorno en la vecindad. Pregunta: ¿Bastar compensar este impacto con el hecho de pagar un monto mayor por concepto de derechos municipales por el nuevo proyecto, o que el fisco va a recaudar mas contribuciones? ¿o el desarrollador debe pagar adicionalmente ya sea vía impuesto u otro este impacto? 2) En la medida que las obras públicas se extienden o amplían, las propiedades en su entorno tienen grandes plusvalías. Dichos propietarios (unos pocos) se favorecen gracias al esfuerzo de muchos, ya que dichas obras se pagan con los impuestos de muchos, que recibe el fisco. ¿No debería compensarse de alguna forma esta plusvalía demanera que un % de ésta vaya al Fisco y otro % al propietario? 3) Propiedades que son declaradas monumentos nacionales o históricos. Los propietarios respectivos quedan perjudicados despues de estas declaratorias, ya que no se pueden reciclar y aún mas están obligados a su mantención.¿No debiera compensarse a estos propietarios de alguna forma, como por ejemplo con bonos inmobiliarios transables? Estos son solo algunos de los temas que debiéramos empezar a discutir y analizar, para poder tener una legislación mas acorde a nuestro desarrollo.

nuevas tendencias en el campo inmobiliario

Las tendencias a futuro en el mercado inmobiliario fundamentalmente estarán condicionadas por las restricciones en los nuevos planos reguladores y la escasez de terrenos, como por la aplicación de las nuevas tecnologías.
En efecto, en las comunas en que tradicionalmente se han desarrollado proyectos inmobiliarios hay una gran escasez de terrenos aptos para continuar con este desarrollo. Esto traerá como consecuencia que se deberá aprovechar las propiedades antiguas para reciclarlas manteniendo parte de su estructura original. Este es un nicho de mercado que actualmente está muy poco explotado en el país. Pero también esta escasez de terrenos pondrá a valer los sitios de poca superficie para desarrollar proyectos chicos. Estos paños, en general, tienen superficies entre 400 m2 y 800 m2 y han sido desechados por las grandes inmobiliarias. Muchos de estos propietarios están deseosos de vender pero actualmente no hay demanda para éstos. Por lo tanto aquí hay un gran nicho para proyectos chicos o proyectos boutiques. Estos terrenos, en general, tienen un menor costo ya que, al no ser interesantes para las grandes inmobiliarias, sus propietarios no tienen muchas posibilidades de venta por lo cual su precio es menor. A su vez, en estos terrenos se pueden desarrollar proyectos que por su tamaño pueden estar dirigidos a una demanda o nicho específico.
A su vez, las restricciones fundamentalmente de altura y densidad de los nuevos planos reguladores comunales determina que, a lo menos en las comunas tradicionales, los proyectos serán de menor escala. Esto nos lleva nuevamente a una tendencia a proyectos boutique.
Respecto a la incorporación de nuevas tecnologías , existe dos vertientes: por un lado están aquellas que dicen relación con la construcción sustentable y por otro las que dicen relación con la seguridad sísmica. Respecto a la construcción sustentable lo mas probable es que la aplicación se dirja fundamentalmente al ahorro de energía. Las construcciones deberán incorporar paneles solares para ahorro en energía a través de paneles solares para agua caliente y de paneles fotovoltaicos para producir energía eléctrica e introducirla al sistema (net metering o balance neto de electricidad).
En lo que respecta a seguridad sísmica, cada vez se intensificará el uso de disipadores y amortiguadores sísmicos en las construcciones en altura.

Panorama Inmobiliario

Diariamente estamos siendo "bombardeados" por noticias que nos hablan de la situación financiera en Europa y EEUU. Frente a esta situación, quienes estamos en el campo inmobiliario, nos preguntamos ¿como nos afectará?. Mi impresión es que mas que afectarnos se abren nuevas oprtunidades.

Frente a la volatilidad de los mercados, los inversionistas, grandes y pequeños, buscan una inversión segura y ésta es precisamente la característica principal de la inversión en bienes raíces. Se puede constatar que existe una gran liquidéz en el mercado y falta de buenos y novedosos proyectos.

Por lo anterior es que auguro un muy buen 2012 en la actividad inmobiliaria y seguirán habiendo muchos nichos en los cuales se podrá desarrollar la actividad. El éxito dependerá de lo atractivo de nuestros proyectos.

Los constructores de ciudades

En el último número (Agosto 2011) de la revista Bloomberg Marketing en un artículo con este título se indica que de acuerdo a datos de estudios del Fondo Monetario Internacional, se espera que la economía global se expanda en alrededor de un 4% este año y el próximo. El dinero ahora se está dirigiendo a inversiones de trenes bala en China, plantas de energía en India, edificios de oficinas en Brasil, etc,lo cual impulsará que las inversiones en los países emergentes sea por primera vez mas alta que en los paises desarrollados.
Uno de los rubros que atraerá mas inversión, en los paises emergentes, será la construcción ya que la población en las ciudades crecerá en 1.5 billones como consecuencia del paso de la población rural a las ciudades. China lederará este crecimiento ya que se estima necesita construir una superficie, de edificios residenciales y comerciales, equivalente a todo la construcción existente en Nueva York, cada 2 años.¡ sorprendente!

¿MI EDIFICIO ES REALMENTE SUSTENTABLE?

Para que una edificación sea calificada como sustentable debe someterse a los requerimientos de algún sistema reconocido internacionalmente. Existen varios, pero en Chile se ha utilizado el “LEED Rating System”.
Para conseguir la calificación en cada proyecto se analiza los siguientes aspectos:
1.- Energía y atmósfera.
2.- Sitio sustentable
3.- Materiales y recursos
4.- Eficiencia en el uso del agua
5.- Calidad del ambiente interior
6.- Innovación en el diseño.
Cada uno de estos aspectos a su vez se califica en función de una cantidad de factores.
En el país cada vez mas aparecen anuncios de proyecto que se autocalifican de sustentables. En algunos casos solo incorporan sistema solar para el calentamiento de agua y “marqueteramente” se autodenominan sustentable y por supuesto no tienen ninguna calificación LEED. En otros casos, como el tema está de moda, y se debe aprovechar el efecto “marquetero” que produce la palabra sustentable, se someten a la calificación LEED y la consiguen. Pero lo importante es conocer cuales fueron aquellos atributos que le permitieron la calificación, ya que es posible que un calificador autorizado y con mucha cancha pondere principalmente aquellos factores que son “inertes” al costo y a la sustentabilidad y logren conseguir una certificación. No digo que haya ocurrido, pero es bueno prevenir y preguntar. ¿este edificio es sustentable? ¿tiene calificación LEED? ¿Cuales fueron los factores principales que le dieron dicha calificación? ¿Qué efectos tendrá esta calificación en el costo de mis gastos de energía, de consumo de agua, de calefacción, de mejor calidad de vida, etc.?

LA TASA DE DESCUENTO EN PROYECTOS INMOBILIARIOS

Si evaluando un proyecto a través de la técnica de los flujos de caja descontados, requerimos conocer la tasa de descuento a la cual descontaremos los flujos para poder determinar el VAN. En la medida que tengamos una buena proyección de los flujos esperados y consideremos la tasa de descuento apropiada tendremos un VAN confiable.

¿Cómo se determina esta tasa de descuento?

Haciendo abstracción del desarrollo matemático respectivo, esta tasa de descuento se puede calcular mediante la siguiente expresión:

ReM = Rf + π x βi
ReM = Rendimiento esperado del mercado
Rf = Rendimiento libre de riesgo.
π = Prima por invertir en un mercado con riesgo
βi = Coeficiente de riesgo en el mercado i
Al producto π x βi se le denomina “prima de riesgo del activo i.”

En el caso de Chile, se puede hacer las siguientes consideraciones:
a) Para la tasa libre de riesgo se puede considerar la tasa de interés de los PDBC (pagarés y bonos licitados por el Banco Central de Chile).
b) La prima por riesgo es la diferencia entre el rendimiento esperado en el mercado y el rendimiento libre de riesgo.
c) Βi, se puede calcular haciendo un cálculo estadístico del rendimiento de las acciones de las empresas inmobiliarias en la Bolsa de Comercio.

Este análisis se puede hacer mas complejo si diferenciamos entre proyecto “apalancado” o no. En este caso habría que determinar los β con y sin apalancamiento.
En países con economías poco estables habría que añadir a la ecuación general un factor adicional que es el riesgo país.

Una de las claves del éxito inmobiliario: La Postventa

Cada vez la realidad nos indica que un buen servicio de postventa es clave para hacerse de un nombre y llegar a ser una "marca" en la actividad inmobiliaria.
Estadísticas recientes de SERNAC indican que en 2010 recibió en total 207.000 reclamos. De éstos el 2,5% correspondieron al rubro inmobiliario: un 29,3% por mala calidad del producto y 9,4% por ciento por mala calidad del servicio. En resumen el 38,7% dicen relación con la postventa.
Como no todos los reclamos llegan al SERNAC y si suponemos que solo un 10% llega a esta institución, significaría que en 2010 hubo aproximadamente 20.000 reclamos de postventa.
Por otro lado, en 2010 las ventas de viviendas fueron aproximadamente 40.000.
Lo anterior significaría que hay un reclamo por cada 2 vivienda nueva que se construye, esto es, si este parámetro se mide en función de las viviendas nuevas construidas, ya que es posible que los reclamos provengan de viviendas entregadas en los años anteriores al 2010.
Todo esto indica que la postventa debe profesionalizarse. Las grandes inmobiliarias tienen departamentos especializados, pero las medianas y las pequeñas no los tienen. Precisamente para satisfacer las necesidades de éstas, recientemente se ha creado Inmogestión Postventa, que presta un servicio integral y profesionalizado de postventa que permita tercerizar esta actividad. No debemos olvidar que la gestión de postventa no se inicia al momento de entrega de las viviendas sino mucho antes que se termine la construcción.

El BIM (Building Information Modeling)

Desde hace algún tiempo algunos proyectos de envergadura desarrollados en el país están utilizando este nuevo sistema de aplicación ya consolidad en otros países. Los macro proyectos realizados en Dubai y otros países árabes han usado esta nueva tecnología.
El BIM consiste básicamente en desarrollar los proyectos en una plataforma 3D, utilizando para ésto algunos softwares especializados. El poder desarrollar los proyectos en 3D permite poder detectar en tiempo real las interferencias que están produciendo entre los diferentes proyectos, ya que en la práctica en la medida que proyectamos vemos como se inserta nuestro proyecto o solución dentro del proyecto madre, que generalmente es la arquitectura. Actualmente todos los proyectos en el país trabajan en plataforma CAD que permite visualizar solo dos direcciones, por lo que si agregamos la tercera dimensión (que es lo que hace esta nueva tecnología) tendremos en la práctica una maqueta en 3 dimensiones.
Esta herramienta no tan solo es útil durante la etapa de proyecto sino que tambien sirve para obtener cubicaciones, programas de obra, para analizar de como puede afectar los costos y los programas las modificaciones que se hagan al proyecto, etc.
La gran desventaja es que el software es caro por lo que no es fácil su acceso. Por otro lado falta personal técnico (dibujantes) capacitados en el sistema. No obstante se trata de un sistema que llegó para quedarse dado los beneficios que significa.

Ahorro de energía en las viviendas: Net Metering

Un porcentaje muy importante del consumo de energía total del país corresponde al área habitacional, se dice que es aprox. un 20%. Por tal motivo es muy importante el ahorro de energía que se puede lograr en cada hogar. Una de las formas que permite ahorrar energía es lo que se llama "net metering" y que puede fácilmente aplicarse en casas. Se trata de producir energía, principalmente eólica o solar, en una vivienda e inyectarla al sistema. De esta forma la cuanta que se paga a fin de mes es la diferencia entre la energía consumida y la energía intectada al sistema. Para esto debe adecuarse principalmente la legislación vigente ya que la implementación técnica es muy sencilla. En otros países se aplica este sistema con bastante éxito y en Chile ya hay un proyecto de Ley que se estudia en el Senado.