Como cualquiera otra actividad económica, la inmobiliaria también está sometida a dinamismos y depresiones en determinados periodos de tiempo. En general esta actividad es "arrastrada" por la economía general del país, pero siempre se presenta con un período de desface con respecto a ésta. En efecto, los períodos de crecimiento de la actividad se inician un tiempo después que se ha iniciado la reactivación de la economía y también termina después que ha terminado la depresión de la economía general.
Muchos economistas han estudiado estos ciclos económicos, algunos tratando de predecir o preveer los ciclos y otros que se interesan por analizar el desarrollo de los mismos.
Preveer un ciclo es tarea difícil y casi imposible ya que sería lo mismo que predecir el futuro. Sin embargo, el estudio y análisis de las fases de los ciclos es muy importante ya que nos permite poder reaccionar en el futuro, sabiendo en que fase del ciclo estamos y cual es el comportamiento de ésta.
Existen ciclos cortos como el de stocks ( o de Kitchin) que dura entre 3 y 5 años o el de inventarios ( o de Juglar) que dura entre 7 y 11 años.
Existen ciclos de mas largo plazo como el de la construcción que dura entre 15 y 25 años y los de muy largo plazo, 45 a 60 años, como los que estudió Kondratieff.
También existen ciclos muy cortos, que en la practica son estacionales, que duran 1 año o menos y que son los representados por las modas.
domingo, 29 de junio de 2008
jueves, 26 de junio de 2008
PROYECTOS "BOUTIQUE"
Cada vez se hace mas difícil el desarrollo de emprendimientos inmobiliarios exitosos por parte de empresarios pequeños y medianos. En efecto, la tendencia es que la actividad se está concentrando en pocas manos. Según una reciente publicación (El Portal Inmobiliario), en la R.M. avisan en ese medio un total de 656 proyectos, que corresponden a su vez a 214 inmobiliarias. Pero las 10 mayores inmobiliarias desarrollan 174 proyectos, es decir, el 4,6 % de las inmobiliarias ejecutan el 27% de los proyectos. Pienso que esta situación se irá incrementando en el corto plazo.
Por los motivos expuestos, entre otros (que serán tema de próximos artículos), la competencia para los pequeños y medianos se hace cada vez mas compleja tanto por economías de escala como por capital.
Por tal motivo creo que el peor error es tratar de competir con los "grandes" y hacer el mismo tipo de proyecto. Definitivamente se debe optar por otros caminos en que se pueda aprovechar en mejor forma las ventajas comparativas de las empresas pequeñas y medianas.
Una alternativa es el desarrollo de proyectos chicos denominados "proyectos boutique".
Se trata de proyectos de hasta 50 deptos. en mediana altura, que no incluyen ningún "facilities".
Existen todavía en todas las comunas terrenos pequeños de 600 a 800 m2 muy bien ubicados. Estos terrenos se pueden conseguir a buen precio ya que en general para estos no hay gran demanda.
Si tenemos un terreno muy bien ubicado, al que le agregamos valor con un muy buen proyecto de arquitectura y eliminamos los facilities, tendremos un producto de precio inferior a la competencia.
Las ventajas para el comprador serian:
1. Se hace mas fácil la vida en comunidad (Se debe “lidiar” con menos comuneros)
2. Desde este punto de vista se trata de proyectos mas “exclusivos”
3. Al no contar con otras instalaciones o “facilities” (ascensor, piscinas, quincho, salas comunes, etc) los Gastos Comunes son mucho mas bajos
4. Se hace mas fácil mantener el cuidado de edificio.
5. Se controla mejor los factores que puedan deteriorar el edificio.
Las ventajas para el empresario inmobiliario serian:
1. Inversión inicial en terreno mucho mas baja
2. El riesgo disminuye notablemente al disminuir la cantidad de departamentos a vender.
3. La duración de la construcción es mucho menor (8 meses)
4. Disminuye la duración del ciclo “construcción-venta” aprox. en un 50% (18 meses en general contra 12 meses en proyectos pequeños)
5. La rentabilidad anual aumenta en aprox. un 50%
6. Mayor velocidad de rotación del capital.
7. Como se trata de un nicho desatendido, existe muchos terrenos pequeños muy bien ubicados y a un precio mas bajo, que están disponibles en el mercado, ya que no son de interés de las inmobiliarias tradicionales precisamente por su tamaño.
sábado, 21 de junio de 2008
LOS DERECHOS TRANSABLES DE CONSTRUCCION
Cuando se modifica los Planos Reguladores comunales, existen vecinos que se benefician con los cambios (aumenta el valor de sus propiedades al aumentar la densidad y altura) en cambio otros se perjudican gravemente al disminuir ostensiblemente el valor de su propiedad al cambiar la calidad de vida (de pronto se encuentra rodeado de edificios, aumenta el flujo vesicular en su entorno, el sol ya no llega a su casa, etc.).
Conozco el caso de un amigo que previo a comprar su casa fue a la D.O.M. a consultar el plano regulador. Le manifestaron que el sector era de baja densidad y solo se permitía construcción de 1 y 2 pisos. Después de esto procedió muy confiado a la compra de su casa para toda la vida. No obstante al pasar los años, el Plano Regulador cambió y de pronto se vio rodeado de edificios de mas de 8 pisos. No obstante en el sector donde se emplaza su vivienda solo puede construirse hasta 3 pisos. Decidió vender su casa, pero se encontró que ningún usuario se interesó en comprarla por los mismos motivos que él la estaba vendiendo. Recurrió a empresas inmobiliarias, pero tampoco les interesó ya que su constructibilidad era muy baja. Si bien es cierto que, al menos teóricamente, estos cambios en los Planos Reguladores son beneficiosos para la comuna ¿ quién le paga a mi amigo los perjuicios que le trajeron los cambios?
Creo que esto podría solucionarse compensando estos perjuicios con los instrumentos denominados "derechos transables de construcción". Estos son instrumentos financieros que se usan en otros países y que en el nuestro están contemplados en las modificaciones propuestas a la Ley General de Urbanismo y Construcción que se encuentra en el Parlamento. En efecto dicha modificación textualmente dice lo siguiente:
"Artículo 55 bis A.- Los predios, inmuebles o áreas que por su especial naturaleza, ubicación, y características hayan sido afectados con algún gravamen o restricción por el Plan Regulador Comunal o Plano Seccional, podrán ser objeto de Derechos de Construcción Transables, mecanismo mediante el cual se le asignan al predio normas urbanísticas de la zona en que se localizan o de alguna de las zonas colindantes a él, ara ser transferidas a uno o más proyectos, que se emplacen en zonas en que el Plan Regulador Comunal o Plano Seccional lo permita.Este mecanismo puede utilizarse sólo en los casos en que el Plan Regulador Comunal contemple las siguientes situaciones:
1.- Áreas verdes, terrenos de protección de recursos de valor natural, cultural o histórico y otros similares que se encuentren oficialmente protegidos.
2.- Inmuebles o conjuntos de inmuebles declarados de conservación histórica o monumentos nacionales.
3.- Áreas afectas a declaratoria de utilidad pública.
La idea sería incorporar como punto 4, situaciones como las descritas.
Estos "derechos transables", pueden transarse en el mercado. Sus compradores son inmobiliarias que pueden utilizarlos en predios que estén emplazados en la misma comuna que origina los "derechos" . De esta forma las inmobiliarias suman los coeficientes de construcción implícitos en los "derechos" a los que originalmente tenía su terreno.
Como resultado final, de esta forma ganan ambas partes, el vecino que se perjudicó con el cambio de normativa y que la Municipalidad lo compensó con "derechos" y la inmobiliaria que compró estos "derechos" y por lo tanto puede construir mas m2 y con mayor altura.
Conozco el caso de un amigo que previo a comprar su casa fue a la D.O.M. a consultar el plano regulador. Le manifestaron que el sector era de baja densidad y solo se permitía construcción de 1 y 2 pisos. Después de esto procedió muy confiado a la compra de su casa para toda la vida. No obstante al pasar los años, el Plano Regulador cambió y de pronto se vio rodeado de edificios de mas de 8 pisos. No obstante en el sector donde se emplaza su vivienda solo puede construirse hasta 3 pisos. Decidió vender su casa, pero se encontró que ningún usuario se interesó en comprarla por los mismos motivos que él la estaba vendiendo. Recurrió a empresas inmobiliarias, pero tampoco les interesó ya que su constructibilidad era muy baja. Si bien es cierto que, al menos teóricamente, estos cambios en los Planos Reguladores son beneficiosos para la comuna ¿ quién le paga a mi amigo los perjuicios que le trajeron los cambios?
Creo que esto podría solucionarse compensando estos perjuicios con los instrumentos denominados "derechos transables de construcción". Estos son instrumentos financieros que se usan en otros países y que en el nuestro están contemplados en las modificaciones propuestas a la Ley General de Urbanismo y Construcción que se encuentra en el Parlamento. En efecto dicha modificación textualmente dice lo siguiente:
"Artículo 55 bis A.- Los predios, inmuebles o áreas que por su especial naturaleza, ubicación, y características hayan sido afectados con algún gravamen o restricción por el Plan Regulador Comunal o Plano Seccional, podrán ser objeto de Derechos de Construcción Transables, mecanismo mediante el cual se le asignan al predio normas urbanísticas de la zona en que se localizan o de alguna de las zonas colindantes a él, ara ser transferidas a uno o más proyectos, que se emplacen en zonas en que el Plan Regulador Comunal o Plano Seccional lo permita.Este mecanismo puede utilizarse sólo en los casos en que el Plan Regulador Comunal contemple las siguientes situaciones:
1.- Áreas verdes, terrenos de protección de recursos de valor natural, cultural o histórico y otros similares que se encuentren oficialmente protegidos.
2.- Inmuebles o conjuntos de inmuebles declarados de conservación histórica o monumentos nacionales.
3.- Áreas afectas a declaratoria de utilidad pública.
La idea sería incorporar como punto 4, situaciones como las descritas.
Estos "derechos transables", pueden transarse en el mercado. Sus compradores son inmobiliarias que pueden utilizarlos en predios que estén emplazados en la misma comuna que origina los "derechos" . De esta forma las inmobiliarias suman los coeficientes de construcción implícitos en los "derechos" a los que originalmente tenía su terreno.
Como resultado final, de esta forma ganan ambas partes, el vecino que se perjudicó con el cambio de normativa y que la Municipalidad lo compensó con "derechos" y la inmobiliaria que compró estos "derechos" y por lo tanto puede construir mas m2 y con mayor altura.
viernes, 13 de junio de 2008
LA IMPORTANCIA DE LA COORDINACION DE PROYECTO
La diversidad de acciones que convergen en los proyectos de inversión inmobiliaria requiere de la participación de diferentes especialistas que encaren las diferentes actividades interdisciplinarias, de tal forma que se pueda garantizar el éxito del proyecto en cuanto a costo y plazo. No obstante esto, en la práctica, en la gran mayoría de los casos, este logro hace de difícil cumplimiento debido a vacíos en la información proporcionada por los proyectistas que tienen consecuencias durante el desarrollo de la construcción impidiendo el cumplimiento de los plazos y encareciendo la obra.
Los problemas mencionados anteriormente pueden ser superados, si el Propietario (Promotor/Inmobiliaria) incorpora una Coordinación del Proyecto. De esta forma, mandante, proyectistas y el Coordinador, conforman un equipo de trabajo destinado a maximizar la calidad del proyecto, previendo los eventuales problemas, eliminando la posibilidad de errores u omisiones y de esta forma acercarse a una optimización del producto final. El Cordinador busca rentabilizar al máximo cada presupuesto, controlando los costos, los plazos y la calidad de los proyectos desde su concepción hasta la entrega de la obra, proporcionando al propietario las soluciones mas rentables e innovadoras que mejor se adapte a sus necesidades. Mas allá de una real y efectiva dirección y coordinación general entre todos los proyectistas que intervienen, el Coodinador, aporta el análisis de constructabilidad y de ingeniería de valor, como así mismo el sistema de contratación mas adecuado en cada caso.
Los problemas mencionados anteriormente pueden ser superados, si el Propietario (Promotor/Inmobiliaria) incorpora una Coordinación del Proyecto. De esta forma, mandante, proyectistas y el Coordinador, conforman un equipo de trabajo destinado a maximizar la calidad del proyecto, previendo los eventuales problemas, eliminando la posibilidad de errores u omisiones y de esta forma acercarse a una optimización del producto final. El Cordinador busca rentabilizar al máximo cada presupuesto, controlando los costos, los plazos y la calidad de los proyectos desde su concepción hasta la entrega de la obra, proporcionando al propietario las soluciones mas rentables e innovadoras que mejor se adapte a sus necesidades. Mas allá de una real y efectiva dirección y coordinación general entre todos los proyectistas que intervienen, el Coodinador, aporta el análisis de constructabilidad y de ingeniería de valor, como así mismo el sistema de contratación mas adecuado en cada caso.
domingo, 8 de junio de 2008
¿CUAL ES LA ALTURA OPTIMA ECONOMICA EN UN EDIFICIO?
En relación al título se debe tener presente que la altura máxima que indican los Planos Reguladores, dicen relación exclusivamente con criterios urbanos. Por tal motivo es un error que se comete comúnmente al tratar de hacer un proyecto que contemple el máximo que se pueda construir, es decir, el mayor número de pisos que permita la zonificación.
Lo anterior se explica por lo siguiente: 1) Desde el punto de vista de la venta resulta que mientras mas m2 construyamos mayor serán nuestros ingresos, por lo cual resulta favorable proyectar lo máximo permitido; 2) No obstante la situación desde el punto de vista de los costos de construcción es diferente ya que éstos aumentan gradualmente con la altura.
En definitiva si se mantiene el precio de venta unitario nos conviene construir el máximo, pero como con la altura aumentan los costos debemos buscar una fórmula que nos permita cuantificar cual es la altura óptima económica.
Para determinar ésta se usa el método de las aproximaciones sucesivas, determinando el V.A.N. del proyecto para diferentes alturas. Con estos resultados trazamos la curva Altura vs V.A.N. lo cual nos permite determinar cual es la altura que no da el V.A.N. máximo.
Lo anterior se explica por lo siguiente: 1) Desde el punto de vista de la venta resulta que mientras mas m2 construyamos mayor serán nuestros ingresos, por lo cual resulta favorable proyectar lo máximo permitido; 2) No obstante la situación desde el punto de vista de los costos de construcción es diferente ya que éstos aumentan gradualmente con la altura.
En definitiva si se mantiene el precio de venta unitario nos conviene construir el máximo, pero como con la altura aumentan los costos debemos buscar una fórmula que nos permita cuantificar cual es la altura óptima económica.
Para determinar ésta se usa el método de las aproximaciones sucesivas, determinando el V.A.N. del proyecto para diferentes alturas. Con estos resultados trazamos la curva Altura vs V.A.N. lo cual nos permite determinar cual es la altura que no da el V.A.N. máximo.
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