TIPOS DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS (Parte 3)

ADQUISICION DE GRANDES PAÑOS DE TERRENOS.

Desde el punto de vista comercial, la adquisición de grandes paños de terrenos puede tener los siguientes objetivos:

a) Subdividir el terreno y vender Parcelas de Agrado: Cuando se trata de terrenos que están fuera del área urbana (zonas campestres) se puede subdividir el paño de terreno en sitios o parcelas de mas de 5.000 m2. Estas parcelas campestres son destinadas, en general, a construir casas vacacionales y/o de fin de semana, dejando terreno para plantar árboles frutales y/o pequeñas chacras. Respecto a las obras de urbanización, por estar fuera del área urbana, no hay exigencias respecto a éstas. Por tal motivo la calidad de la urbanización (pavimentos, veredas, luz, agua y alcantarillado) depende fundamentalmente de aspectos comerciales de presentación del producto. Se pueden vender bajo el concepto de parcelas “rurales” en las que se incorpora calles de tierra, iluminación con postes de madera y soluciones individuales para el agua y el alcantarillado (sin redes públicas de agua potable y alcantarillado). Pero también, así ocurre con aquellos terrenos muy cercanos al área urbana, son utilizadas por los compradores como primera vivienda. En este caso, las parcelas están dotadas de urbanización de primer nivel y además, en algunos casos, se incluye zonas de equipamiento y servicios comunes como : grandes portales de acceso al loteo, piscinas, canchas de tenis, restaurantes, club house, etc. Los compradores corresponden, en general, a matrimonios jóvenes que buscan una vida campestre, mas relajada en que sus hijos puedan crecer cerca de la naturaleza en un ambiente sin contaminación. Actualmente las parcelas de 5.000 m2 tienen un valor de entre UF 500 y UF 4.000, dependiendo de su ubicación y calidad de la urbanización y “facilities” entregados.
En este tipo de negocio, la rentabilidad del desarrollador inmobiliario está basada en la diferencia de precio entre el valor de venta de las parcelas y el costo del paño original de terreno, las obras de urbanización, los gastos generales y los costos financieros.

b) Subdividir el terreno en macrolotes y/o sitios individuales: Cuando se trata de terrenos que están en zona urbana se puede adquirir grandes paños, los cuales se lotean o subdividen en macrolotes (paños de terreno de gran superficie pero mucho menor que el paño original) y/o sitios individuales. Los macrolotes están destinados a empresas inmobiliarias para el desarrollo posterior de conjuntos habitacionales y los sitios a compradores individuales que los destinan a la construcción de su casa.
En este caso el desarrollador inmobiliario adquirente del gran paño de terreno debe realizar un proyecto de loteo o subdivisión (el cual debe ser aprobado por la Dirección de Obras Municipales) construir las calles pavimentadas y las redes de abastecimiento público de agua potable, alcantarillado y electricidad. Una vez recibidas las obras de urbanización por los organismos correspondientes, recién se está en condiciones de poder vender y escriturar los macrolote y/o sitios individuales.
En estos casos las inmobiliarias que adquieren los macrolotes para desarrollar éstos deben hacer las obras de urbanización interna.
La forma de comercialización es diferente en cada caso. Cuando se trata de sitios individuales, éstos se venden directamente a los compradores, quienes cancelan con recursos propios y créditos hipotecarios.
Cuando se trata de macrolotes la venta puede hacerse de la misma forma que los sitios individuales, pero también en muchos casos estos macrolotes son aportados a las inmobiliarias en un precio calculado como porcentaje del precio de venta de las casas que se construirán. De esta forma el desarrollador inmobiliario original, además de la rentabilidad como loteador, aprovecha en parte la rentabilidad de este segundo negocio.

c) Adquisición de grandes paños de terrenos en zonas próximas al límite urbano. En este caso, más que un desarrollo inmobiliario, se trata de un negocio especulativo (en el buen sentido de la palabra). La idea es toma posición de grandes paños de terreno muy cercanos a los límites urbanos, de tal forma que a corto o mediano plazo, éstos pueden llegar a ser urbanos por el crecimiento natural de las ciudades. Al llegar a ser urbanos inmediatamente estos terrenos ganan una gran plusvalía. Este es precisamente el negocio de los compradores originales. En la jerga se dice que estos terrenos se compran para “engorda”.