TIPOS DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS (Parte 4)

COMPRAR PROPIEDADES EN “VERDE” Y GANAR UNA PLUSVALIA DURANTE EL PERIODO DE CONSTRUCCION.



Normalmente y previo a la aprobación de los créditos hipotecarios para la construcción, los Bancos exigen a las Inmobiliarias una preventa mínima de al menos un 20%. Esto permite a los Bancos tener una señal real de que los proyectos tienen una buena cogida por el mercado pero también con esto disminuyen los riesgos de la operación.
Por tal motivo, las Inmobiliarias se ven forzadas a vender rápidamente el porcentaje solicitado. Para cumplir con este requerimiento las Inmobiliarias están dispuestas a premiar estas ventas a través de un precio inferior a los de lista.
A su vez, desde el punto de vista del inversionista, el período de “preconstrucción” es la mejor etapa para invertir en bienes raíces y obtener grandes rentabilidades, ya que el comprador tiene la opción de escoger el mejor producto en cuanto ubicación, tamaño, etc.
Los inversionistas, que invierten durante este período de preconstrucción pueden obtener ganancias por sobre el 100% al recolocar su propiedad una vez terminada la construcción a los precios vigentes a esa fecha. En efecto, para hacer estas compras en “verde” no es necesario cancelar el 100% de su valor sino que se hace una Reserva o Promesa de Compraventa contra la cual anticipa un monto que generalmente es del orden del 10% del valor de la propiedad a adquirir. Veamos un ejemplo muy sencillo: Si el valor de la propiedad a precio de preconstrucción es de UF 2.000.- Se hace una Reserva con el 10%, es decir, UF 200.- Si el precio de lista una vez terminada la construcción es de UF 2.200 (considerado solo un conservador 10% con respecto al precio de preconstrucción). La ganancia que tendría el inversionista al recolocar su “opción” sería de UF 200, que es el 100% del monto de su inversión inicial.
Como se observa se trata de un negocio muy interesante y mas bien de carácter especulativo. La base del negocio está en comprar en proyectos muy buenos y muy bien ubicados donde se tenga alguna certeza de que los precios se irán incrementando en la medida que avanza la construcción.
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Precisamente, previo a la denominada “crisis de los sub prime”, en Miami era muy fácil ganar mucha plata en el corto plazo al invertir en inmuebles. Todo el mundo quería participar del negocio adquiriendo en proyectos en "pre-construcción", abonando solo un 20% del precio de lanzamiento. Dada la gran demanda que había en esa época, en un corto período de tiempo estos proyectos subían sus precios. De tal forma que quienes tenían "reservas", las vendían ganado en el corto plazo hasta un 100% ( o mas aún) de su aporte inicial. De esta forma el mercado inmobiliario se llenó de compradores especulativos en "pre-construcción", comprando y vendiendo sus opciones. A este proceso se le llamaba "flipping".Ninguno de éstos compradores aspiraban a vivir en estos edificios, muchos de ellos no tenían tampoco la capacidad financiera para asumir los compromisos que estaban adquiriendo solo se trataba de "flipear" y hacer una gran utilidad en el corto plazo.