DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS - COMPRA DEL TERRENO
El desarrollo de un proyecto inmobiliario aparenta ser bastante simple, pues consistiría en comprar un terreno, hacer un proyecto, construirlo y venderlo. No obstante cada una de estas etapas es muy compleja y requiere de decisiones que son incidentes en el resultado final.
A continuación se revisará cada una de estas etapas, en forma simplificada, comenzando con el terreno.
Si tenemos claro el proyecto que deseamos desarrollar, surge la interrogante ¿Qué terreno comprar? Indudablemente en el mercado encontraremos muchos terrenos, pero tendremos que elegir aquel que se adapte mejor a nuestro proyecto.
¿Qué factores debemos revisar para que esto se cumpla?. A continuación se indica los principales:
a) Desde el punto de vista de sus características físicas. Se deberá analizar para cada terreno factores tales como: ubicación, adaptabilidad, accesos, transporte público, tiempos de viaje, centros comunitarios (colegios, salud, comercio, culto, etc) y medio ambiente de la zona urbana del entorno próximo. El método de análisis y selección indica que a cada uno de estos factores se le debe asignar un factor de ponderación. Para analizar varios terrenos a cada uno de éstos se le debe poner a una nota o calificación por cada factor. Esta nota posteriormente se corrige de acuerdo a los factores de ponderación asignados a cada factor. Finalmente aquel terreno que resulte con la mejor calificación ponderada será nuestra primera opción y así sucesivamente.
b) Desde el punto de vista de la Normativa: Se debe elaborar para cada terreno un estudio de cabida que nos determine la superficie a construir, la superficie de venta, la cantidad y superficie de subterráneos para estacionamientos y bodegas, altura de la edificación, etc. Con esta información como base, se puede elaborar la evaluación económica del proyecto a desarrollar.
Previo al estudio de cabida se debe obtener de la Dirección de Obras respectiva los informes previos que indiquen: uso de suelo, constructibilidad, densidad máxima, distanciamientos, etc. Paralelamente a la obtención de esta información se debe obtener también en la Dirección de Obras y el SERVIU los certificados de expropiación. Con esto se tendrá la seguridad de que el terreno no está sujeto a expropiaciones o si la hay que ésta esté muy definida.
Con el resultado de la calificación de factores indicado en (a) y la evaluación económica obtenida en (b) mas el dato del precio del terreno estamos en condiciones de hacer una preselección y elegir de entre todos los analizados, a lo menos unos 3 terrenos.
Esto terrenos preseleccionados deben someterse a un nuevo análisis para revisar los aspectos legales de éstos, es decir, que sus títulos estén conforme a derecho y se debe solicitar las factibilidades de agua potable, alcantarillado y electricidad.
Con todos estos antecedentes recién estaremos en condiciones de poder escoger asignando a cada uno su orden de prioridad.
El método señalado anteriormente es solo una orientación muy general, ya que en algunos casos es importante, para poder seleccionar, que se conozca la mecánica de suelos, la topografía, si se debe hacer demoliciones o aspectos comerciales que nos indiquen la competencia que exista en el entorno, el stock existente, velocidades de venta, etc.
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