En la conformación del precio final de las viviendas tienen una gran incidencia el precio del terreno y el de la construcción. Veamos que pasará con éstos a futuro.
COSTO DEL TERRENO.
Dadas las condiciones del mercado actual, de un stock de viviendas construidas y en etapa de construcción superior al que ha sido habitual en los últimos años, no se espera que en el futuro inmediato exista una gran presión por terrenos para nuevos proyectos.
Además, no debe olvidarse, que el terreno es la materia prima para las empresas inmobiliarias por lo que es parte del negocio tener siempre un stock de éstos para proyectos futuros. Por tal motivo no se espera que en el futuro inmediato, al menos hasta que haya disminuido notoriamente el stock actual de viviendas, haya una gran demanda por terrenos. Por tal motivo es esperable que los precios de éstos se mantengan.
Pero por otra parte, las últimas modificaciones a los planos reguladores comunales han significado, que en general, los terrenos que mayoritariamente quedan en el mercado, sean menos eficientes desde el punto de vista de los M2 a construir. Esto significa que aunque los precios nominales de los terrenos no suban en el futuro inmediato, el costo real, para las inmobiliarias, será más alto (por tener menos rendimiento).
Es esperable que por este concepto el costo de los terrenos tenga para las inmobiliarias un aumento de costo de entre un 5% y un 10%.
COSTO DE CONSTRUCCION.
De acuerdo al ICE (Índice de Costo de Edificación de la Cámara Chilena de la Construcción) el costo de edificación de Mayo 2007 a Julio 2008 ha tenido un alza en términos reales (descontada la inflación) de 9,7 %.
Esta cifra resulta muy conservadora para la edificación en altura ya que el ICE está basado en un proyecto de viviendas de albañilería de un piso, por lo cual no recoge adecuadamente el impacto que tienen en la edificación en altura las alzas sostenidas del precio de los productos de acero para construcción, que sólo en el primer semestre se ha incrementado en torno al 63%.
Considerando lo anterior es esperable que los próximos contratos de construcción para edificios, entre las empresas constructoras y las inmobiliarias, sean incrementados al menos entre un 12 % y un 15%. Esta cifra resulta al considerar el aumento del ICE (9,7%) mas un % que considerar el alza adicional en las construcciones en altura mas un % de resguardo frente a futuras alzas. Este último factor debido a que estos contratos, en general, no tienen cláusulas de reajuste, sino el de la UF.
PRECIO DE VENTA.
Si consideramos que la construcción representa aprox. un 65% del costo directo de una inmobiliaria y el terreno un 20%, aplicando las estimaciones de aumento de costo indicadas anteriormente, resulta un mayor costo, solo por estos conceptos, de aprox. entre un 8,8% y un 11,75%.
CONCLUSION
Los precios de las viviendas de proyectos futuros tendrán un alza, con respecto a los precios actuales, de al menos un 10%.
INICIO DE NUEVOS PROYECTOS
Esta situación afectará el inicio de nuevos proyectos, al menos hasta que haya disminuido notoriamente el stock de viviendas actual. En efecto, los proyectos actuales que están terminados para entrega inmediata y los que están en construcción, de alguna forma han internalizado los aumentos de costo indicados, absorbiéndolos con sus utilidades, para no traspasarlos a precios. De esta forma los precios se han mantenido, a pesar de los aumentos de costo.
Los nuevos proyectos tendrán que traspasar a precio los aumentos de costo indicados por lo cual tendrían que salir a la venta (en verde) con precios superiores a los de su competencia actual. Frente a esta situación las inmobiliarias esperarán salir a la venta hasta que haya disminuido el stock.
AUMENTO DE PRECIO POR AUMENTO DEL I.V.A.
De acuerdo a la reciente ley aprobada por el Congreso en el mes de Marzo, la rebaja del I.V.A. para la construcción se ha modificado de la siguiente forma:
a) Para los permisos de edificación concedidos por las municipalidades después del 1 de julio de 2009, la franquicia se mantendrá intacta para las casas y departamentos con valores de hasta UF 3.000.
b) Entre ese precio y las UF 4.500 habrá una gradualidad en la entrega del beneficio, que considera un tope de devolución a las empresas de UF 225.
c) Sobre las UF 4.500 se extingue la franquicia,
No hay comentarios:
Publicar un comentario