DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS – CONCEPCION DEL PRODUCTO INMOBILIARIO A DESARROLLAR.
En forma previa a la búsqueda de terrenos, se debe definir cual es el proyecto inmobiliario que se quiere desarrollar.
Esta es sin duda la actividad más difícil, y a su vez la más importante, ya que en esta decisión nos estamos jugando el resultado final del proyecto.
Sin lugar a dudas para llegar a un resultado final respecto al producto inmobiliario a desarrollar, se requiere retroalimentaciones sucesivas entre la información del mercado y la experiencia del Desarrollador. Este es un proceso muy dinámico que requiere mucho conocimiento y experiencia del mercado no tan solo del país sino también de lo que pasa en otros países.
El primer paso es conocer la información del mercado a través de los estudios disponibles o elaborando su propio estudios. Se debe investigar y descubrir la verdadera motivación de la demanda. Por ejemplo: ¿Cuales son las exigencias de un comprador sofisticado y culto de alto poder adquisitivo?. ¿Son iguales que las de otro potencial comprador del mismo poder adquisitivo pero con menor grado de sofisticación o educación? ¿Qué valora el inversionista? ¿Qué valora el usuario final? etc.,No debe olvidarse que existen múltiples mercados inmobiliarios por lo que establecer conclusiones generales en su comportamiento induce a errores que pueden pagarse muy caro.
Toda esta información es analizada por el Desarrollador y en base a su experiencia e intuición diseña el producto en cuanto a superficie, especificaciones, precio y segmento al cual estará dirigido. En caso de dudas, siempre es posible hacer unos focus group que permitan, medir en forma cualitativa, la posible aceptación del producto.
Al respecto, es muy importante reseñar, que entre la fecha en que estamos concibiendo un proyecto y la fecha en que éste saldrá a la venta puede transcurrir fácilmente 2 años. Por lo tanto todos los estudios de mercado son extemporáneos, incluso a la fecha de su elaboración ya que se basan en información pasada. Precisamente éste es uno de los grandes desafíos que enfrenta el Desarrollador inmobiliario. Debe concebir un producto que se venderá en el futuro en un mercado cambiante y dinámico como es el inmobiliario. La única forma de resolver este puzzle es validar con su experiencia e intuición la información teórica entregada por los estudios de mercado.
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