TIPOS DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS (Parte 2)

ADQUISICION DE PROPIEDADES PARA SU POSTERIOR ARRIENDO.

Breve reseña histórica.
Quizás el arriendo de propiedades sea el negocio inmobiliario mas antiguo. En efecto, la historia relata que en Roma (durante el Imperio Romano) los ciudadanos mas poderosos adquirían y/o construian propiedades para su posterior arriendo. Roma es el primer ejemplo en la historia de una ciudad superpoblada. Se dice que, en algún momento, sus habitantes pasaron el millón de personas. Las grandes masas de población que habitaban la ciudad tenían la necesidad de una vivienda barata y fácil de obtener, aunque sin servicios ni comodidades, pero que les entregara un techo que los cubriera del frío en el invierno y del molesto sol en el verano. De esta forma se da inicio a una tipo de vivienda llamada insula (insulae en latín). Las insulas eran edificios de 3 a 5 plantas en un principio, (posteriormente llegaron hasta 8 plantas) construidas en adobe y madera pero luego fueron evolucionando a edificios de ladrillo cocido. La gran mayoría de las insulas carecían de agua potable y baños, lo que obligaba a la gente a acudir a baños públicos y fuentes en el mejor de los casos. Los pisos inferiores eran los más costosos y generalmente estos eran utilizados como comercios. Los pisos superiores eran más barato. Los habitantes de las insulas pagaban un alquiler al propietario.
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Actualmente el adquirir propiedades para su posterior arriendo sigue siendo un excelente negocio. Las propiedades se pueden adquirir con fondos propios con el fin de obtener una rentabilidad segura en el largo plazo. Pero también se pueden adquirir con un porcentaje bajo de fondos propios (pié) y el resto con financiamiento bancario para aprovechar al máximo el “apalancamiento financiero”.
Para visualizar mejor las rentabilidades obtenidas en cada caso, se presenta el siguiente ejemplo:
- valor de adquisición propiedad: UF 1.500
- Valor de arriendo mensual: UF 10
Caso 1: Pago de la propiedad 100% con recursos propios
Ingreso Anual UF 10 x 12 = UF 120.00
Vacancia y otros gastos (10% del Ingreso mensual) =UF 12.00
Ingreso Neto Mensual =UF 108.00

Rentabilidad= UF 10 8 / UF 1.500 = 7.20 % anual

Caso 2: Pago de la propiedad 10% con recursos propios; crédito hipotecario 90%; dividendo mensual a 30 años UF 8,20.
Ingreso Anual UF 10 x 12 = UF 120.00
Dividendo UF 8,20x12 =UF 98.40
Vacancia y otros gastos (10% del Ingreso mensual) =UF 12.00
Ingreso Neto Mensual =UF 9.60

Rentabilidad= UF 9.60 / UF 150 = 6.40 % Anual

Las cifras anteriores mejoran, si consideramos la “apreciación” o plusvalía que tiene anualmente la propiedad. Esta generalmente es positiva pero en algunos sectores con tendencia al deterioro puede llegar a ser negativa.
Si a los resultados obtenidos anteriormente se suma el efecto de la apreciación, estimada en 2% anual, los resultados serían los sigientes

Caso 1:
Rentabilidad= (UF 108 + 2% X UF 1.500) / UF 1.500 = 9.87 % Anual

Caso 2:
Rentabilidad= (UF 9.60 + 2% x UF 1.500) / UF 150 = 26.40 % Anual

CONCLUSION
Los resultados anteriores anteriores refuerzan la idea de que es un muy buen negocio comprar propiedades para su posterior arriendo pero que tambien es determinante elegir un buen lugar (ubicación) y una buena propiedad (calidad).