No hay dudas de que los efectos del devastador terremoto ocurrido en la zona centro sur del país tendrá incidencia en el mercado habitacional que marcará un antes y un después.
CASAS. En lo que respecta a casas de uno y dos pisos, éste será, sin lugar a dudas, el mercado hacia donde tratará de ir la demanda en los próximos meses, por el temor a vivir en altura. Dado la falta de terrenos disponibles, los proyectos de casas tendrán que desarrollarse en las zonas perimetrales de la ciudad y los potenciales compradores tendrá que decidir distancia versus menor exposición al riesgo.
En este mismo sentido, éste debiera ser el momento para que de una vez por todas se posicionen las casas con estructura de madera. Este tipo de construcciones presentan muchas ventajas y además tienen un excelente comportamiento sísmico.
EDIFICIOS DE DEPARTAMENTOS. En el futuro próximo los departamentos más allá del piso 7 u 8 no serán demandados y lo más probable es que en los edificios actualmente en venta tendrán que disminuir su precio para poder comercializarlos. Los futuros proyectos tenderán a disminuir la altura y en aquellos casos de edificios por sobre 20 pisos, quizás deberán contar con elementos estructurales que permitan amortiguar los efectos sísmicos. Esto aumentará los costos, pero dará una mayor tranquilidad a los potenciales compradores.
lunes, 22 de marzo de 2010
viernes, 5 de marzo de 2010
RIESGOS Y SEGUROS EN LA CONSTRUCCION
RESPONSABILIDAD DEL PRIMER VENDEDOR
La Ley de Calidad en la construcción (Ley 20016 publicada en el Diario Oficial el 27 de Mayo de 2005) establece que el primer vendedor (Inmobiliaria y/o constructora) es el responsable por daños que se produzcan en la construcción por un período de 10 años (daños estructurales); de 5 años (daños en las instalaciones: agua, alcantarillado, gas, electricidad, ascensores, etc.) y de 3 años (daños en las terminaciones).
Por lo tanto producido el daño, es este primer vendedor el responsable, cualquiera que sea la causa, exceptuando un mal uso por parte de sus ocupantes.
No obstante lo anterior si este primer vendedor demuestra que el edificio fue diseñado y calculado de acuerdo a las normas; que se utilizaron los materiales especificados y que éstos a su vez cumplían con la norma; que la ejecución de los trabajos se hicieron bajo las normas y artes del buen construir su responsabilidad se extingue aún cuando el edificio hubiere tenido deterioros. En este caso dicho deterioro queda encasillado bajo el rótulo de caso fortuito.
En la eventualidad que se demuestre que hubo fallas ya sea en el diseño en el mal uso de materiales o mala ejecución de la obra, el primer responsable es el primer vendedor aunque posteriormente éste a su vez puede repetir contra quienes fueron los causantes.
SEGURO EN COMPRAS CON CREDITO HIPOTECARIO
Cuando una propiedad se compra con créditos hipotecarios, el Banco que otorga el crédito exige que la propiedad se asegure contra incendio por el monto de dicho crédito. De esta manera ellos se protegen por el monto prestado. A este respecto hay que distinguir 2 situaciones:
a) Los seguros de incendio solo protegen contra incendios. En la eventualidad de que el incendio se produzca a causa de un sismo el seguro no paga. Por tal motivo lo habitual es que la póliza de incendio tenga un adicional de terremoto. Por lo tanto siempre que se tome una póliza de incendio es recomendable tomarla con un adicional de terremoto. De esta forma queda protegido frente a cualquier daño producido por el sismo.
b) Tal como se dijo anteriormente el Banco que otorga el crédito hipotecario se protege por el monto prestado solamente. De tal forma que si el comprador ha cancelado algún porcentaje como pié, este monto está desprotegido.
COMPRAS DE CONTADO
En estos casos hay 2 alternativas: 1) el comprador tomó un seguro por iniciativa propia y 2) aquel comprador que no tomó el seguro. En el primer caso al igual que en las compras con crédito hipotecario debe reclamar a su compañía de seguros. Cuando no tiene seguro su reclamo debe hacerlo al primer vendedor.
LA CADENA DEL RIESGO
La cadena del riesgo opera de la siguiente forma. Si el comprador adquirió con crédito hipotecario se tuvo que asegurar. Suponiendo que la póliza se tomó con adicional a terremoto, si a consecuencias de éste hubo daños (incluso total) debe reclamar a la compañía de seguro y ésta después de la verificación debe cancelar. Tal como se dijo con anterioridad esta cancelación corresponde solo al monto asegurado. Una vez que la compañía de seguros ha cancelado, ésta procede contra el primer vendedor, ya que de acuerdo a la Ley es quien debe responder por los daños.
La Ley de Calidad en la construcción (Ley 20016 publicada en el Diario Oficial el 27 de Mayo de 2005) establece que el primer vendedor (Inmobiliaria y/o constructora) es el responsable por daños que se produzcan en la construcción por un período de 10 años (daños estructurales); de 5 años (daños en las instalaciones: agua, alcantarillado, gas, electricidad, ascensores, etc.) y de 3 años (daños en las terminaciones).
Por lo tanto producido el daño, es este primer vendedor el responsable, cualquiera que sea la causa, exceptuando un mal uso por parte de sus ocupantes.
No obstante lo anterior si este primer vendedor demuestra que el edificio fue diseñado y calculado de acuerdo a las normas; que se utilizaron los materiales especificados y que éstos a su vez cumplían con la norma; que la ejecución de los trabajos se hicieron bajo las normas y artes del buen construir su responsabilidad se extingue aún cuando el edificio hubiere tenido deterioros. En este caso dicho deterioro queda encasillado bajo el rótulo de caso fortuito.
En la eventualidad que se demuestre que hubo fallas ya sea en el diseño en el mal uso de materiales o mala ejecución de la obra, el primer responsable es el primer vendedor aunque posteriormente éste a su vez puede repetir contra quienes fueron los causantes.
SEGURO EN COMPRAS CON CREDITO HIPOTECARIO
Cuando una propiedad se compra con créditos hipotecarios, el Banco que otorga el crédito exige que la propiedad se asegure contra incendio por el monto de dicho crédito. De esta manera ellos se protegen por el monto prestado. A este respecto hay que distinguir 2 situaciones:
a) Los seguros de incendio solo protegen contra incendios. En la eventualidad de que el incendio se produzca a causa de un sismo el seguro no paga. Por tal motivo lo habitual es que la póliza de incendio tenga un adicional de terremoto. Por lo tanto siempre que se tome una póliza de incendio es recomendable tomarla con un adicional de terremoto. De esta forma queda protegido frente a cualquier daño producido por el sismo.
b) Tal como se dijo anteriormente el Banco que otorga el crédito hipotecario se protege por el monto prestado solamente. De tal forma que si el comprador ha cancelado algún porcentaje como pié, este monto está desprotegido.
COMPRAS DE CONTADO
En estos casos hay 2 alternativas: 1) el comprador tomó un seguro por iniciativa propia y 2) aquel comprador que no tomó el seguro. En el primer caso al igual que en las compras con crédito hipotecario debe reclamar a su compañía de seguros. Cuando no tiene seguro su reclamo debe hacerlo al primer vendedor.
LA CADENA DEL RIESGO
La cadena del riesgo opera de la siguiente forma. Si el comprador adquirió con crédito hipotecario se tuvo que asegurar. Suponiendo que la póliza se tomó con adicional a terremoto, si a consecuencias de éste hubo daños (incluso total) debe reclamar a la compañía de seguro y ésta después de la verificación debe cancelar. Tal como se dijo con anterioridad esta cancelación corresponde solo al monto asegurado. Una vez que la compañía de seguros ha cancelado, ésta procede contra el primer vendedor, ya que de acuerdo a la Ley es quien debe responder por los daños.
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