RESPONSABILIDAD DEL PRIMER VENDEDOR
La Ley de Calidad en la construcción (Ley 20016 publicada en el Diario Oficial el 27 de Mayo de 2005) establece que el primer vendedor (Inmobiliaria y/o constructora) es el responsable por daños que se produzcan en la construcción por un período de 10 años (daños estructurales); de 5 años (daños en las instalaciones: agua, alcantarillado, gas, electricidad, ascensores, etc.) y de 3 años (daños en las terminaciones).
Por lo tanto producido el daño, es este primer vendedor el responsable, cualquiera que sea la causa, exceptuando un mal uso por parte de sus ocupantes.
No obstante lo anterior si este primer vendedor demuestra que el edificio fue diseñado y calculado de acuerdo a las normas; que se utilizaron los materiales especificados y que éstos a su vez cumplían con la norma; que la ejecución de los trabajos se hicieron bajo las normas y artes del buen construir su responsabilidad se extingue aún cuando el edificio hubiere tenido deterioros. En este caso dicho deterioro queda encasillado bajo el rótulo de caso fortuito.
En la eventualidad que se demuestre que hubo fallas ya sea en el diseño en el mal uso de materiales o mala ejecución de la obra, el primer responsable es el primer vendedor aunque posteriormente éste a su vez puede repetir contra quienes fueron los causantes.
SEGURO EN COMPRAS CON CREDITO HIPOTECARIO
Cuando una propiedad se compra con créditos hipotecarios, el Banco que otorga el crédito exige que la propiedad se asegure contra incendio por el monto de dicho crédito. De esta manera ellos se protegen por el monto prestado. A este respecto hay que distinguir 2 situaciones:
a) Los seguros de incendio solo protegen contra incendios. En la eventualidad de que el incendio se produzca a causa de un sismo el seguro no paga. Por tal motivo lo habitual es que la póliza de incendio tenga un adicional de terremoto. Por lo tanto siempre que se tome una póliza de incendio es recomendable tomarla con un adicional de terremoto. De esta forma queda protegido frente a cualquier daño producido por el sismo.
b) Tal como se dijo anteriormente el Banco que otorga el crédito hipotecario se protege por el monto prestado solamente. De tal forma que si el comprador ha cancelado algún porcentaje como pié, este monto está desprotegido.
COMPRAS DE CONTADO
En estos casos hay 2 alternativas: 1) el comprador tomó un seguro por iniciativa propia y 2) aquel comprador que no tomó el seguro. En el primer caso al igual que en las compras con crédito hipotecario debe reclamar a su compañía de seguros. Cuando no tiene seguro su reclamo debe hacerlo al primer vendedor.
LA CADENA DEL RIESGO
La cadena del riesgo opera de la siguiente forma. Si el comprador adquirió con crédito hipotecario se tuvo que asegurar. Suponiendo que la póliza se tomó con adicional a terremoto, si a consecuencias de éste hubo daños (incluso total) debe reclamar a la compañía de seguro y ésta después de la verificación debe cancelar. Tal como se dijo con anterioridad esta cancelación corresponde solo al monto asegurado. Una vez que la compañía de seguros ha cancelado, ésta procede contra el primer vendedor, ya que de acuerdo a la Ley es quien debe responder por los daños.
2 comentarios:
Estimado profesor, resulta interesante lo expresado en su articulo, solo quisiera agregar una sutileza en la liquidación de este tipo de coberturas y que dice relación con su forma de entrega, la que queda al arbitrio de la compañía aseguradora,quien podrá reservarse la opción de pagar la indemnización en dinero efectivo o
bien de hacer reconstruir o reparar el todo o parte de los edificios destruidos o averiados,
No pudiéndose exigir a la compañía que los edificios que haya mandado reparar o reconstruir,sean iguales a los que existían antes del siniestro,entendiéndose que la compañía habrá cumplido válidamente sus obligaciones al restablecer de modo razonable el equivalente al bien en el estado en el que este se encontraba al momento del siniestro y en ningún caso queda obligada al pago de un monto mayor al del asegurado para dicho bien.No obstante lo anterior , el asegurado deberá seguir dando pago mensual a la obligación hipotecaria contraída aun cuando el siniestro haya sido denunciado y tramitada su liquidación.
Distinguido Profesor, deseo saber si existe en la legislación el procedimiento para hacer aplicable la Ley de Calidad de la Construcción, es decir, cuando un propietario debe hacer efectiva la ley ante el primer vendedor, cuál sería la forma de proceder para el caso de una negativa del primer vendedor de arreglar el defecto.
En alguna oportunidad alguien dijo que había que recurrir a la justicia a través del Juzgado de Policía Local correspondiente, el cual oficiaba a la DOM respectiva para un pronunciamiento técnico de si correspondía o no la reparación.
¿Es ello cierto?
¿En dónde aparecen dichas instrucciones?
Muy agradecido de su respuesta.
Publicar un comentario