¿Como se producen las burbujas inmobiliarias?

En general, los precios de las viviendas suben cuando aumenta la demanda. Esta demanda, a su vez,  aumenta cuando se produce una expansión económica la cual se traduce en un aumento del empleo y aumento de los salarios. Es decir, hay mayor número de personas con trabajo estable que tienen capacidad de crédito lo que les permite acceder a una  vivienda nueva o bien cambiar su vivienda por una mejor. Mientras se mantenga un período de expansión económica se mantendrá estos factores y se mantendrá una demanda creciente.

Por otro lado, la oferta por parte de las inmobiliarias aumenta cuando se viene una demanda sostenida. El riesgo es que éstas aumenten notablemente la producción y se produzca sobre oferta.

El elemento moderador en este esquema de oferta y demanda está representado por los Bancos e instituciones financieras a través de la moderación en los créditos que otorga tanto a las inmobiliarias como a sus compradores.

En relación a los precios, éstos, en general, deben estar acordes con un equilibrio entre oferta y demanda. Si aumenta la demanda en mayor proporción que la oferta, los precios aumentarán y ocurrirá lo contrario si la oferta es muy superior a la demanda.

¿Cuándo se produce una burbuja inmobiliaria? Según los conceptos básicos indicados con anterioridad, cuando hay una demanda sostenida por viviendas, que no está sustentada por una real expansión económica.

¿Por qué se produce esto? En general por malas políticas de crédito adoptadas por los Bancos e instituciones financieras.

¿Cómo es el proceso? El proceso se inicia cuando por circunstancias diversas existe mucha liquidez en los mercados financieros. Estas instituciones necesitan prestar estos dineros rápidamente para que empiecen a rentar a la brevedad. La mejor forma es ofrecer créditos blandos a las inmobiliarias como incentivo para que las inmobiliarias desarrollen mas proyectos. Cuando estos proyectos se terminan, las mismas instituciones que dieron créditos a las inmobiliarias para la construcción, otorgan créditos a los compradores. De esta manera diluyen su riesgo ya que transforman un crédito a una sola empresa (la Inmobiliaria) por muchos créditos a distintas personas (compradores finales). En vista los buenos resultados y la pronta recuperación de su inversión, se reinicia el ciclo incentivando a las  inmobiliarias para el desarrollo de nuevos y mas proyectos. Pero como este proceso no está sustentado en una expansión económica real, ocurre que la demanda real (buenos sujetos de crédito) se empieza a agotar por lo que las instituciones financieras, con el afán de recuperar los préstamos otorgados a las inmobiliarias, se ponen menos rigurosas en los otorgamientos de créditos de largo plazo. En resumen, confieren crédito a personas mas riesgosas, que no tienen trabajo estable y es incierto el que puedan pagar los dividendos respectivos (En USA se les llamaba NINJAS- no income, no job,  no assets). De esta forma se sigue manteniendo en forma artificial la demanda, lo que trae consigo un aumento también artificial en los precios. Este proceso dura hasta que se rompe la burbuja y se produce el colapso.