Cuando se modifica los Planos Reguladores comunales, existen vecinos que se benefician con los cambios (aumenta el valor de sus propiedades al aumentar la densidad y altura) en cambio otros se perjudican gravemente al disminuir ostensiblemente el valor de su propiedad al cambiar la calidad de vida (de pronto se encuentra rodeado de edificios, aumenta el flujo vesicular en su entorno, el sol ya no llega a su casa, etc.).
Conozco el caso de un amigo que previo a comprar su casa fue a la D.O.M. a consultar el plano regulador. Le manifestaron que el sector era de baja densidad y solo se permitía construcción de 1 y 2 pisos. Después de esto procedió muy confiado a la compra de su casa para toda la vida. No obstante al pasar los años, el Plano Regulador cambió y de pronto se vio rodeado de edificios de mas de 8 pisos. No obstante en el sector donde se emplaza su vivienda solo puede construirse hasta 3 pisos. Decidió vender su casa, pero se encontró que ningún usuario se interesó en comprarla por los mismos motivos que él la estaba vendiendo. Recurrió a empresas inmobiliarias, pero tampoco les interesó ya que su constructibilidad era muy baja. Si bien es cierto que, al menos teóricamente, estos cambios en los Planos Reguladores son beneficiosos para la comuna ¿ quién le paga a mi amigo los perjuicios que le trajeron los cambios?
Creo que esto podría solucionarse compensando estos perjuicios con los instrumentos denominados "derechos transables de construcción". Estos son instrumentos financieros que se usan en otros países y que en el nuestro están contemplados en las modificaciones propuestas a la Ley General de Urbanismo y Construcción que se encuentra en el Parlamento. En efecto dicha modificación textualmente dice lo siguiente:
"Artículo 55 bis A.- Los predios, inmuebles o áreas que por su especial naturaleza, ubicación, y características hayan sido afectados con algún gravamen o restricción por el Plan Regulador Comunal o Plano Seccional, podrán ser objeto de Derechos de Construcción Transables, mecanismo mediante el cual se le asignan al predio normas urbanísticas de la zona en que se localizan o de alguna de las zonas colindantes a él, ara ser transferidas a uno o más proyectos, que se emplacen en zonas en que el Plan Regulador Comunal o Plano Seccional lo permita.Este mecanismo puede utilizarse sólo en los casos en que el Plan Regulador Comunal contemple las siguientes situaciones:
1.- Áreas verdes, terrenos de protección de recursos de valor natural, cultural o histórico y otros similares que se encuentren oficialmente protegidos.
2.- Inmuebles o conjuntos de inmuebles declarados de conservación histórica o monumentos nacionales.
3.- Áreas afectas a declaratoria de utilidad pública.
La idea sería incorporar como punto 4, situaciones como las descritas.
Estos "derechos transables", pueden transarse en el mercado. Sus compradores son inmobiliarias que pueden utilizarlos en predios que estén emplazados en la misma comuna que origina los "derechos" . De esta forma las inmobiliarias suman los coeficientes de construcción implícitos en los "derechos" a los que originalmente tenía su terreno.
Como resultado final, de esta forma ganan ambas partes, el vecino que se perjudicó con el cambio de normativa y que la Municipalidad lo compensó con "derechos" y la inmobiliaria que compró estos "derechos" y por lo tanto puede construir mas m2 y con mayor altura.
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