En una reciente publicación de un diario de Santiago (El Mercurio, Suplemento propiedades), se entrega la siguiente información respecto al comportamiento de las mujeres en el mercado inmobiliario:
1.- Según datos de la Superintendencia de Bancos, las mujeres representan el 39% de los deudores hipotecarios.
2.- Representan además el 33% de los montos otorgados.
3.- Según información entregada por Cimenta, se supone estadística de los créditos otorgados por ellos, la participación femenina ha variado desde un 7,6% en 1993 hasta el 43,2% en 2007.
4.- Según datos de la Superintendencia de Bancos el 57% del endeudamiento de las mujeres corresponde a financiamientos habitacionales. En cambio en los hombres es 51%.
5.- La deuda hipotecaria promedio de las mujeres es de $ 15,9 millones, en los hombres $20 millones.
6.- La deuda hipotecaria vencida en las mujeres es del 1%, en los hombres 1,3%.
7.- Las mujeres prefieren departamentos chicos de valor inferior a las UF 2.600 y con programa 2dormitorios y 2 baños.
domingo, 22 de marzo de 2009
viernes, 13 de marzo de 2009
FINANCIAMIENTO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS (Parte 2)
FINANCIAMIENTO EN USA
A continuación se indica las características principales de este financiamiento.
Existen los siguientes financiamientos:
a) Land Financing, que es el financiamiento para la adquisición del terreno.
b) Construction Loan, que es el crédito otorgado a corto plazo para la construcción propiamente tal (brick and mortar)
c) Mortgage loan, que es el financiamiento a largo plazo o permanente.
El financiamiento mas importante es el Mortgage Loan, ya que a su vez obtenido el compromiso de otorgar éste (Commitmet), solo entonces es posible conseguir los otro financiamientos de corto plazo, dado de que éstos de alguna forma están garantizados por el primero.
Los “Closing Cost”, son los honorarios involucrados en cada financiamiento. Su porcentaje oscila en alrededor del 3% e incluyen los siguientes:
a) Discount fees o discount point o point u original fees. Es un % que debe cancelarse al Banco por el privilegio de otorgar el crédito. La suma entregada por este concepto se pierde si el solicitante finalmente no toma el préstamo.
b) Legal fees, que corresponde a los honorarios por os estudios legales realizados directamente por el Banco con motivo del financiamiento a entregar.
c) Recording fees, que corresponde a los gastos de inscripción de la obligación en la Oficina del Condado respectivo.
Es muy importante señalar que el monto del Mortgage Loan, no se determina en función del valor de la construcción sino en la capacidad del proyecto en producir renta. Es decir, en función de su valor económico. De éste el banco determina el crédito máximo a otorgar (ceiling of mortgage) o el monto mínimo (floor of mortgage).
Como de este crédito se “cuelga” el crédito para la construcción las inmobiliarias aspiran al monto máximo (Ceilán of mortgage). No obstante los Bancos, por lo general, otorgan el mínimo. Para cubrir la diferencia y conseguir que el Banco otorgue el máximo, es posible conseguir con otra institución financiera, una garantía adicional o Stand by Commitment. Este financiamiento es caro, del orden del 5% y debe cancelarse al momento del otorgamiento aunque posteriormente no lo use.
El monto del Construction Loan fluctúa entre el 75% y el 80% del Mortgage Loan y debe corresponder solo a los costos específicos de construcción o como se denominan brick and mortar. En cambio el Replacement Cost, incluye todos los costos involucrados, es decir, terreno, proyectos, construcción, servicios, honorarios, etc.
La diferencia que se produce entre el Replacement Cost y el Construction Loan, corresponde al Equito y debe cubrirla el desarrollador.
A continuación se indica las características principales de este financiamiento.
Existen los siguientes financiamientos:
a) Land Financing, que es el financiamiento para la adquisición del terreno.
b) Construction Loan, que es el crédito otorgado a corto plazo para la construcción propiamente tal (brick and mortar)
c) Mortgage loan, que es el financiamiento a largo plazo o permanente.
El financiamiento mas importante es el Mortgage Loan, ya que a su vez obtenido el compromiso de otorgar éste (Commitmet), solo entonces es posible conseguir los otro financiamientos de corto plazo, dado de que éstos de alguna forma están garantizados por el primero.
Los “Closing Cost”, son los honorarios involucrados en cada financiamiento. Su porcentaje oscila en alrededor del 3% e incluyen los siguientes:
a) Discount fees o discount point o point u original fees. Es un % que debe cancelarse al Banco por el privilegio de otorgar el crédito. La suma entregada por este concepto se pierde si el solicitante finalmente no toma el préstamo.
b) Legal fees, que corresponde a los honorarios por os estudios legales realizados directamente por el Banco con motivo del financiamiento a entregar.
c) Recording fees, que corresponde a los gastos de inscripción de la obligación en la Oficina del Condado respectivo.
Es muy importante señalar que el monto del Mortgage Loan, no se determina en función del valor de la construcción sino en la capacidad del proyecto en producir renta. Es decir, en función de su valor económico. De éste el banco determina el crédito máximo a otorgar (ceiling of mortgage) o el monto mínimo (floor of mortgage).
Como de este crédito se “cuelga” el crédito para la construcción las inmobiliarias aspiran al monto máximo (Ceilán of mortgage). No obstante los Bancos, por lo general, otorgan el mínimo. Para cubrir la diferencia y conseguir que el Banco otorgue el máximo, es posible conseguir con otra institución financiera, una garantía adicional o Stand by Commitment. Este financiamiento es caro, del orden del 5% y debe cancelarse al momento del otorgamiento aunque posteriormente no lo use.
El monto del Construction Loan fluctúa entre el 75% y el 80% del Mortgage Loan y debe corresponder solo a los costos específicos de construcción o como se denominan brick and mortar. En cambio el Replacement Cost, incluye todos los costos involucrados, es decir, terreno, proyectos, construcción, servicios, honorarios, etc.
La diferencia que se produce entre el Replacement Cost y el Construction Loan, corresponde al Equito y debe cubrirla el desarrollador.
FINANCIAMIENTO PARA DESARROLLOS INMOBILIARIOS EN OTROS PAISES (Parte 1)
En Perú el financiamiento para el desarrollo de proyectos inmobiliarios tiene características distintas a las que conocemos en Chile. Al respecto se recomienda el siguiente artículo aparecido recientemente en el Portal Inmobiliario:
http://www.portalinmobiliario.com:80/diario/noticia.asp?NoticiaID=11184&utm_id=125
http://www.portalinmobiliario.com:80/diario/noticia.asp?NoticiaID=11184&utm_id=125
viernes, 27 de febrero de 2009
CIUDADES VERDES O ECOCIUDADES
De aquí a 2030, un 60% de la población mundial vivirá en zonas urbanas, el doble de gente que en 1950, y un 22% más que en 2003, señala el Programa de la ONU para el medioambiente. Si no se toman las medidas necesarias, el aire de estos lugares será irrespirable. Por tal motivo, las Naciones Unidas en el marco de las Jornadas Mundiales del Medioambiente, celebradas a principios de junio de 2008 en California, propone la creación de bosques urbanos y espacios verdes, que mejoren la calidad del aire. Además hace un llamamiento a los gobiernos en general y a las autoridades locales en particular sobre la necesidad de detener el éxodo rural y de intentar llevar a cabo un crecimiento sostenible de las ciudades.
Estas son las denominadas “ciudades verdes” o también “ecociudades”, algunas de las cuales ya se encuentran en construcción:
1.- Proyecto “La Fuente”, de Abu Dhabi. En esta ciudad, con capacidad de 50.000 habitantes, estará prohibido el uso de autos y para movilizarse habrá cabinas automatizadas de transporte. La ciudad se abastecerá totalmente de energías renovables. Las calles estarán cubiertas de paneles destinados a generar sombra pero seránn también recolectores de energía solar. El agua potable provendrá de una planta desalinizadora.
2.- Proyecto Dongtan, Isla de Chonming, China, se desarrollará sobre una superficie de 8.400 Há., para 500.000 habitantes. La electricidad se producirá por energía eólica y se reciclará el 80% de la basura. Los autos y el transporte público usarán hidrógeno u otra energía limpia. Los edificios no tendrán mas de 8 pisos y serán proyectados para consumir un tercio de lo que consume un inmueble tradicional.
3.- HafenCity, Hamburgo. Este proyecto se desarrolla en 155 Há. Para 12.000 residentes y oficinas y cenros de negocios para unas 4.000 personas. Los edificios se diseñarán para consumir un tercio de la energía consumida en los tradicionales. Se usará sistemas de calefacción que reducirá en un 27% las emisiones de dioxido de carbono.
4.- Sherford, Inglaterra. Esta ciudad está proyectada para 5.500 viviendas. La electricidad será suministrada por turbinas eólicas. El agua caliente será proporcionada por energía olar. Se restringirá el uso de autos y el proyecto contempla que los habitantes puedan ir a pié a las escuelas, oficinas y comercio.
Estas son las denominadas “ciudades verdes” o también “ecociudades”, algunas de las cuales ya se encuentran en construcción:
1.- Proyecto “La Fuente”, de Abu Dhabi. En esta ciudad, con capacidad de 50.000 habitantes, estará prohibido el uso de autos y para movilizarse habrá cabinas automatizadas de transporte. La ciudad se abastecerá totalmente de energías renovables. Las calles estarán cubiertas de paneles destinados a generar sombra pero seránn también recolectores de energía solar. El agua potable provendrá de una planta desalinizadora.
2.- Proyecto Dongtan, Isla de Chonming, China, se desarrollará sobre una superficie de 8.400 Há., para 500.000 habitantes. La electricidad se producirá por energía eólica y se reciclará el 80% de la basura. Los autos y el transporte público usarán hidrógeno u otra energía limpia. Los edificios no tendrán mas de 8 pisos y serán proyectados para consumir un tercio de lo que consume un inmueble tradicional.
3.- HafenCity, Hamburgo. Este proyecto se desarrolla en 155 Há. Para 12.000 residentes y oficinas y cenros de negocios para unas 4.000 personas. Los edificios se diseñarán para consumir un tercio de la energía consumida en los tradicionales. Se usará sistemas de calefacción que reducirá en un 27% las emisiones de dioxido de carbono.
4.- Sherford, Inglaterra. Esta ciudad está proyectada para 5.500 viviendas. La electricidad será suministrada por turbinas eólicas. El agua caliente será proporcionada por energía olar. Se restringirá el uso de autos y el proyecto contempla que los habitantes puedan ir a pié a las escuelas, oficinas y comercio.
domingo, 8 de febrero de 2009
CRISIS ECONOMICA Y RASCACIELOS
Para muchos la construcción de rascacielos representa un símbolo de riqueza económica. No obstante para otros, estas mega construcciones, son el anuncio de nuevas crisis económicas.En efecto, los economistas Andrew Lawrence y Mark Thornton han relacionado el anuncio de edificios que establecen récords de altura con el fin de períodos de auge económico. El “Índice Rascacielos”, creado por ellos a fines de lo noventa, muestra la relación entre la edificación de los edificios más altos del mundo y los ciclos económicos. Establecen que cada vez que empieza la construcción de un edificio que romperá una marca de altura, se aproxima una importante desaceleración económica. Una nueva prueba de tal aseveración, es el edificio Burj Dubai, que en Septiembre pasado anunció que ya es la estructura más alta realizada por el hombre y el hecho de que muchas economías ya estaban viendo a esa fecha un fuerte freno en su economía. No obstante el rascacielos seguirá creciendo para terminarse en 2009.
Thornton plantea que ha habido cinco ciclos de auge en la construcción de rascacielos.
Los edificios Singer y Metropolitan Life , los mas altos de su época, se construyeron entre 1904 y 1909. Ambos fueron terminados en medio de El Pánico de 1907, una de las mayores crisis financieras vividas por EE.UU.
En el segundo ciclo están los edificios que tuvieron nuevos récords de altura, construidos a fines de los años 20, en pleno auge del mercado de capitales. Estos fueron el de Manhattan Company, Chrysler y el Empire State . Anunciadores de la Gran Depresión.
El tercer gran ciclo ocurrió 40 años después. Nuevamente el mundo vivió una expansión en la década anterior para entrar en 1970 en una fase de recesión y alta inflación que se denominó “stanflación”. Paralelamente, tanto en Chicago como en Nueva York se edificaba una serie de rascacielos que establecería nuevas marcas: Las Torres Gemelas y la Torre Sears.
En las economías de Asia-Pacífico tuvo lugar el cuarto auge en la construcción de edificios. Las Torres Petronas terminadas en 1997 fueron símbolo del milagro económico de Malasia. Sin embargo, ese año comenzó la Crisis Asiática.
Actualmente estaríamos viviendo el quinto boom con la nueva generación de rascacielos que están en construcción no sólo en los países árabes, sino desde China hasta Brasil.
Sin embargo, se reconoce que algunas crisis importantes (como la de principios de los 80) no han sido “anunciadas” por este índice.
viernes, 2 de enero de 2009
GASTOS COMUNES
Uno de los factores que mas inciden en la aquisición de un departamento es el monto de los gastos comunes. Por tal motivo uno de los desafíos para los futuros proyectos es definir “productos inmobiliarios” que permitan minimizar estos costos. Para esto se debiera considerar lo siguiente:
1.- Equipamiento o “Facilities”.
Uno de los ganchos que utilizan las inmobiliarias para atraer (o piensan que son atractivos para los compradores) es el equipamiento que ofrecen. Es así como casi en todos los proyectos se considera algunos de éstos, como: piscina, gimnasio, quincho, lockers para el personal de servicio externo, sala multiuso o multimedia, circuíto cerrado de TV, lavandería, juegos infantiles, etc.
No obstante es importante destacar, que según una encuesta realizada, hace algun tiempo, por el Portal Inmobiliario se obtuvo los siguientes datos: a) un 40% de los encuestados cree que ninguno de estos equipamientos es imprescindible; y b) un 26% de las preferencias (el mas alto) se inclina por la lavandería, todos los otros equipamientos tienen un mínimo de preferencias.
En resumen, la incorporación de equipamientos no sería un gancho tan atractivo de venta como lo creen las inmobiliarias y mas bien los compradores los perciben como un factor de aumento de los gastos comunes.
2.- Personal
Uno de los factores mas incidentes en los gastos comunes es el de personal. En efecto el personal (vigilancia y aseo) tiene una incidencia de entre un 50% y un 60% del total, dependiendo del número de deptos. Por lo tanto aquí hay un elemento importante para trabajar tratando de disminuir este costo. En esto tiene una función especial el diseño para que el resultado sea un edificio “autogestionado”. Por ejemplo, el diseño debiera incorporar: las puertas de acceso al edificio y subterráneos, deben ser resistentes, seguras e incorporar citófonos; incorporar iluminación en todo el perímetro del edificio ubicada estratégicamente; incorporar equipos de videovigilancia que pueden ser monitoreados desde cualquier computador por los propietarios; todos los controles del edificio deben estar en una sala única para facilitar su operación por parte de los residentes; debe entregarse a los usuarios Manuales en que se indique, en forma clara y “amigable”, no tan solo todas las informaciones relativas a las operaciones del edificio y sino tambien que hacer en caso de emergencias, etc.
3.- Energía
Otro de los factores de mas incidencia en los gastos comunes, es la energía, que está entre un 17% y un 20% del total. Para esto, el diseño debiera considerar la incorporación de paneles solares fotovoltaicos que permitieran absorber gran parte de la energía consumida por la iluminación general del edificio.
1.- Equipamiento o “Facilities”.
Uno de los ganchos que utilizan las inmobiliarias para atraer (o piensan que son atractivos para los compradores) es el equipamiento que ofrecen. Es así como casi en todos los proyectos se considera algunos de éstos, como: piscina, gimnasio, quincho, lockers para el personal de servicio externo, sala multiuso o multimedia, circuíto cerrado de TV, lavandería, juegos infantiles, etc.
No obstante es importante destacar, que según una encuesta realizada, hace algun tiempo, por el Portal Inmobiliario se obtuvo los siguientes datos: a) un 40% de los encuestados cree que ninguno de estos equipamientos es imprescindible; y b) un 26% de las preferencias (el mas alto) se inclina por la lavandería, todos los otros equipamientos tienen un mínimo de preferencias.
En resumen, la incorporación de equipamientos no sería un gancho tan atractivo de venta como lo creen las inmobiliarias y mas bien los compradores los perciben como un factor de aumento de los gastos comunes.
2.- Personal
Uno de los factores mas incidentes en los gastos comunes es el de personal. En efecto el personal (vigilancia y aseo) tiene una incidencia de entre un 50% y un 60% del total, dependiendo del número de deptos. Por lo tanto aquí hay un elemento importante para trabajar tratando de disminuir este costo. En esto tiene una función especial el diseño para que el resultado sea un edificio “autogestionado”. Por ejemplo, el diseño debiera incorporar: las puertas de acceso al edificio y subterráneos, deben ser resistentes, seguras e incorporar citófonos; incorporar iluminación en todo el perímetro del edificio ubicada estratégicamente; incorporar equipos de videovigilancia que pueden ser monitoreados desde cualquier computador por los propietarios; todos los controles del edificio deben estar en una sala única para facilitar su operación por parte de los residentes; debe entregarse a los usuarios Manuales en que se indique, en forma clara y “amigable”, no tan solo todas las informaciones relativas a las operaciones del edificio y sino tambien que hacer en caso de emergencias, etc.
3.- Energía
Otro de los factores de mas incidencia en los gastos comunes, es la energía, que está entre un 17% y un 20% del total. Para esto, el diseño debiera considerar la incorporación de paneles solares fotovoltaicos que permitieran absorber gran parte de la energía consumida por la iluminación general del edificio.
martes, 30 de diciembre de 2008
TAREAS DE HOY PARA LAS INMOBILIARIAS
Las inmobiliarias, me refiero a aquellas empresas que han definido su actuar en el campo inmobiliario, y no aquellas que actuaron en este campo en forma transitoria solo para aprovechar los tiempos de bonanza, deben tener hoy en día dos grandes preocupaciones: como colocar el stock que tiene y pensar en los cambios que se producirán en los futuros proyectos para que éstos sean exitosos. A esto nos referiremos a continuación:
1.- Como colocar mi stock.
En un mercado de pocos compradores y ofertas variadas en precios, ubicaciones, programas y “facilities” , la única forma de ser exitoso es utilizar métodos de marketing no convencionales o lo que se llama “marketing de guerrilla”.
Este “marketing de guerrilla” utiliza métodos no convencionales y tiene como objetivo generar o revitalizar la demanda de compradores para un proyecto determinado o para una zona determinada o para un grupo de proyectos de una misma empresa, etc.
No obstante lo anterior, para que esta campaña sea exitosa previamente la Inmobiliaria deberá haber pactado con su banco las mejores condiciones de financiamiento para sus compradores. Esta campaña de marketing debe estar acompañada de buenos precios y buen financiamiento.
2.- Futuros proyectos.
Aquí debemos plantearnos 2 interrogantes: cuando deberemos iniciar nuestros próximos proyectos y cuales serán a futuro los productos inmobiliarios que demandará el mercado.
Respecto a la primera interrogante, pienso que la economía a nivel mundial tendrá una inflexión a partir del tercer trimestre del próximo año. Esta apreciación está basada en el hecho de que si bien estamos inmersos en una recesión globalizada, no es menor que nunca antes ha habido una acción mancomunada de todos los gobiernos para ir en ayuda de los mercados. Esto por una parte. Por otra parte, no debemos despreciar el factor “Obama” y las medidas que tendrá que tomar para reactivar el mercado. Estas medidas mas todas las otras que están tomando los gobiernos de Europa y Asia debieran ayudar a que los mercados tengan un cambio de tendencia no mas allá del tercer trimestre del 2009.
En el caso de Chile, según todos los entendidos, no caeremos en recesión aunque habrá un crecimiento bajo, que se estima entre 1,55 y 2,0%. Esto indica que con mayor razón debiéramos prepararnos para que nuestro mercado, en general, y el inmobiliario en particular debiera empezar a repuntar a partir del cuarto trimestre del 2009. De tal forma que si la situación fuera ésta, debiéramos iniciar ya, los estudios de los nuevos proyectos.
Respecto a cual será el producto inmobiliario a ofrecer, debemos pensar en innovar y no seguir haciendo más de lo mismo. Los nuevos productos inmobiliarios deberán jugarse por la eficiencia energética, por una disminución de los gastos comunes, por una innovación en el diseño, etc. Deberá maximizarse los presupuestos incorporando sistemas industrializados de construcción. No es posible que nos sigamos demorando 10 a 12 meses en la construcción de un edificio cuando el Empire State con 102 pisos construído en el año 1931 se demoró 18 meses.
En resumen: Para disminuir stock aplicamos el “marketing de guerrilla” y para los nuevos proyectos “innovación”.
1.- Como colocar mi stock.
En un mercado de pocos compradores y ofertas variadas en precios, ubicaciones, programas y “facilities” , la única forma de ser exitoso es utilizar métodos de marketing no convencionales o lo que se llama “marketing de guerrilla”.
Este “marketing de guerrilla” utiliza métodos no convencionales y tiene como objetivo generar o revitalizar la demanda de compradores para un proyecto determinado o para una zona determinada o para un grupo de proyectos de una misma empresa, etc.
No obstante lo anterior, para que esta campaña sea exitosa previamente la Inmobiliaria deberá haber pactado con su banco las mejores condiciones de financiamiento para sus compradores. Esta campaña de marketing debe estar acompañada de buenos precios y buen financiamiento.
2.- Futuros proyectos.
Aquí debemos plantearnos 2 interrogantes: cuando deberemos iniciar nuestros próximos proyectos y cuales serán a futuro los productos inmobiliarios que demandará el mercado.
Respecto a la primera interrogante, pienso que la economía a nivel mundial tendrá una inflexión a partir del tercer trimestre del próximo año. Esta apreciación está basada en el hecho de que si bien estamos inmersos en una recesión globalizada, no es menor que nunca antes ha habido una acción mancomunada de todos los gobiernos para ir en ayuda de los mercados. Esto por una parte. Por otra parte, no debemos despreciar el factor “Obama” y las medidas que tendrá que tomar para reactivar el mercado. Estas medidas mas todas las otras que están tomando los gobiernos de Europa y Asia debieran ayudar a que los mercados tengan un cambio de tendencia no mas allá del tercer trimestre del 2009.
En el caso de Chile, según todos los entendidos, no caeremos en recesión aunque habrá un crecimiento bajo, que se estima entre 1,55 y 2,0%. Esto indica que con mayor razón debiéramos prepararnos para que nuestro mercado, en general, y el inmobiliario en particular debiera empezar a repuntar a partir del cuarto trimestre del 2009. De tal forma que si la situación fuera ésta, debiéramos iniciar ya, los estudios de los nuevos proyectos.
Respecto a cual será el producto inmobiliario a ofrecer, debemos pensar en innovar y no seguir haciendo más de lo mismo. Los nuevos productos inmobiliarios deberán jugarse por la eficiencia energética, por una disminución de los gastos comunes, por una innovación en el diseño, etc. Deberá maximizarse los presupuestos incorporando sistemas industrializados de construcción. No es posible que nos sigamos demorando 10 a 12 meses en la construcción de un edificio cuando el Empire State con 102 pisos construído en el año 1931 se demoró 18 meses.
En resumen: Para disminuir stock aplicamos el “marketing de guerrilla” y para los nuevos proyectos “innovación”.
domingo, 7 de diciembre de 2008
PANORAMA ACTUAL DEL MERCADO INMOBILIARIO (Parte IV)
MERCADO DE OFICINAS
Respecto de este mercado, reuniendo la información publicada por diferentes empresas de estudios de mercado, se puede concluir lo siguiente:
1.- Al tercer trimestre de 2008 había, en el Gran Santiago, aprox. 1,4 millones de m2 de oficinas clase A y 1,2 millones de m2 de oficinas clase B.
1.- De éstos, al tercer trimestre de 2008, la vacancia de oficinas clase A fue de 0,25%; en cambio las oficinas clase B fue de 1,41%.
2.- Actualmente se encuentran en construcción aprox. 370 mil m2 de edificios clase A ( lo que equivalente a un 30% de la sup. actualmente existente) y 150 mil clase B, (casi un 10% de la sup. actualmente existente). Esta superficie debería entrar al merado entre los años 2009 y 2010.
3.- Si se considera la baja absorción que habrá en los próximos 2 años, como consecuencia de la contracción económica, y la alta producción actualmente en proceso se podría estimar que a fines del 2010 podría haber tasas de vacancia de alrededor de un
8%, que se consideran normales para este tipo de mercado.
4.- Como conclusión, al contrario de lo que ha ocurrido en los últimos años (alta demanda, poca producción y mínima tasa de ocupación) este mercado a partir del 2010 debiera tener demandas solo equivalentes a la absorción anual del mercado, que a su vez está supeditada a la actividad económica del país.
Respecto de este mercado, reuniendo la información publicada por diferentes empresas de estudios de mercado, se puede concluir lo siguiente:
1.- Al tercer trimestre de 2008 había, en el Gran Santiago, aprox. 1,4 millones de m2 de oficinas clase A y 1,2 millones de m2 de oficinas clase B.
1.- De éstos, al tercer trimestre de 2008, la vacancia de oficinas clase A fue de 0,25%; en cambio las oficinas clase B fue de 1,41%.
2.- Actualmente se encuentran en construcción aprox. 370 mil m2 de edificios clase A ( lo que equivalente a un 30% de la sup. actualmente existente) y 150 mil clase B, (casi un 10% de la sup. actualmente existente). Esta superficie debería entrar al merado entre los años 2009 y 2010.
3.- Si se considera la baja absorción que habrá en los próximos 2 años, como consecuencia de la contracción económica, y la alta producción actualmente en proceso se podría estimar que a fines del 2010 podría haber tasas de vacancia de alrededor de un
8%, que se consideran normales para este tipo de mercado.
4.- Como conclusión, al contrario de lo que ha ocurrido en los últimos años (alta demanda, poca producción y mínima tasa de ocupación) este mercado a partir del 2010 debiera tener demandas solo equivalentes a la absorción anual del mercado, que a su vez está supeditada a la actividad económica del país.
PANORAMA ACTUAL DEL MERCADO INMOBILIARIO (Parte III)
VIVIENDAS DE PRECIO SOBRE UF 1.000.-
1.- Según estadísticas de Cámara Chilena de la Construcción, al tercer trimestre de 2008, las cifras eran las siguientes:
Gran Santiago
a) Meses para agotar stock de departamentos: 29,9
b) Meses para agotar stock de casas: 18.0
Cifras Nacionales
a) Meses para agotar stock de departamentos: 32,1
b) Meses para agotar stock de casas: 16,5
2.- Se puede decir que en condiciones normales de mercado el stock el stock debiera agotarse en alrededor de 18 meses, esto es, 25.000 deptos y 15.000 casas aproximadamente.
3.- Suponiendo un ingreso mensual futuro de viviendas que incrementará mensualmente el stock actual y una venta promedio mensual (suponiendo un mercado deprimido), para llegar a la normalidad, en el Gran Santiago, se requiere los siguientes plazos:
a) Departamentos: 22 meses
b) Casas: 12 meses.
4.- De acuerdo a las cifras entregadas por varias empresas de estudios de mercado de viviendas, las diferencias entre las diferentes comunas del Gran Santiago son mínimas, relativas al parámetro “meses para agotar stock” No habría variaciones de mas allá de un 5% , con respecto a los promedios anteriores.
miércoles, 3 de diciembre de 2008
PANORAMA ACTUAL DEL MERCADO INMOBILIARIO (Parte II)
MERCADO DE PARQUES INDUSTRIALES
1.- Actualmente existen aprox. 1.500 Há urbanizadas en alrededor de 40 Parques Industriales.
2.- Se estima que la vacancia actual corresponde a un 10%, es decir, habría alrededor de 150 Há disponibles.
3.- Alrededor del 80% de la oferta disponible se encuentra en las zonas Norte y Nor Poniente de Santiago y fuera del anillo A. Vespucio.
4.- Alrededor del 65% de la oferta actual corresponde a sitios de entre 4.000 y 7.000 m2 y un 15% a sitios de entre 2.000 y 4.000 m2.
5.- El precio promedio de os sitios disponibles está en el rango 2.0 a 2.5 UF/m2.
6.- A partir de 1998 prácticamente se ha paralizado el desarrollo de nuevos loteos.
La demanda para este tipo de desarrollo está íntimamente relacionada con el crecimiento industrial del país, de tal forma que mientras se mantenga un bajo crecimiento económico no habrá aumentos importantes en la demanda.
NON RECOURSE LOAN
Llama la atención la cantidad de casas abandonadas que se muestra en algunas imágenes de EEUU. Esto se debe a que los créditos hipotecarios corresponden a los denominados "Non recourse loan", es decir, créditos sin aval personal.
De esta forma si el precio de la vivienda cae a un valor menor que el crédito, el deudor le entrega la casa al Banco y éstos no pueden exigir la diferencia que resulte.
Esta situación es un incentivo para que los Bancos traten de renegociar con sus clientes, ya que si estos abandonan las viviendas los Bancos para proteger su patrimonio deben incurrir en gastos adicionales de vigilancia, mantención, gastos de remate, etc..que van en desmedro del valor final a recuperar.
De esta forma si el precio de la vivienda cae a un valor menor que el crédito, el deudor le entrega la casa al Banco y éstos no pueden exigir la diferencia que resulte.
Esta situación es un incentivo para que los Bancos traten de renegociar con sus clientes, ya que si estos abandonan las viviendas los Bancos para proteger su patrimonio deben incurrir en gastos adicionales de vigilancia, mantención, gastos de remate, etc..que van en desmedro del valor final a recuperar.
PANORAMA ACTUAL DEL MERCADO INMOBILIARIO (Parte I)
En realidad para hacer un análisis del sector no se puede englobar la situación en un solo mercado inmobiliario, sino que la atención debe fijarse en varios submercados. En efecto, tenemos el mercado de viviendas bajo UF 500, el de sobre UF 1.000, el de oficinas, el de regiones, etc. Cada uno de éstos tiene comportamientos y características diferentes. En función de la información de diferentes fuentes, veamos cual es el panorama actual en algunos de éstos:
PROGRAMA FONDO SOLIDARIO DE VIVIENDA I (FSV I).
Está orientado a viviendas de precio de venta bajo UF 500. que se financian con un Ahorro mínimo de UF 10 y un Subsidio que varía entre UF 280 y UF 470, más otros subsidios complementarios como de localización, para equipamiento, etc. Así mismo los compradores son agrupados por una EGIS (Entidad de Gestión Inmobiliaria Social) en forma previa al inicio de la construcción, por lo cual no hay riesgo de demanda. Este programa está dirigido a la vivienda sin deuda por lo que el comprador no requiere un crédito adicional. Precisamente esta forma de financiar, sin requerimiento de crédito y con demanda asegurada, ha hecho que este mercado siga vigente y sin deterioros. La gran dificultad de operar en este mercado es la de encontrar terrenos cuyo precio sea compatible con el valor de las viviendas a desarrollar. Por las características propias de este tipo de desarrollo, están mas bien orientados a empresas constructoras que ha empresas inmobiliarias.
PROGRAMA FONDO SOLIDARIO DE VIVIENDA II (FSV II).
Está orientado al mercado de viviendas por sobre UF 500 y hasta UF 1.000., que incluye un Ahorro mínimo de UF 30 y un subsidio entre UF 280 y UF 420 mas subsidios complementarios de localización, de equipamiento, etc. El comprador de estas viviendas, a diferencia del programa FSV I, requiere de un crédito adicional para completar el precio. De esta forma están sometidas a las restricciones actuales del financiamiento bancario. Adicionalmente como se trata de un segmento de bajos ingresos y de empleo más inestable, se han rigidizado los requerimientos para estos créditos. Por tal motivo este es un mercado que ha experimentado una baja en las velocidades de venta, pero manteniéndose aún en una situación de venta razonable.
PROYECTOS DE INTEGRACION SOCIAL.
Estos proyectos están orientados a mitigar la segregación socio-espacial. De esta forma en estos proyectos coexisten viviendas del FSV I y/o FSV II) y viviendas correspondientes al Subsidio General Unificado D.S. No 40. Recordemos que el valor de estas últimas viviendas puede alcanzar a los UF 1.000.-
Las viviendas que sean parte de un proyecto de integración social reciben un Bono o Subsidio de UF 100 adicionales.
El mix resultante en estos proyectos lo hacen interesante ya que por una parte el comprador obtiene subsidios adicionales y por otra el desarrollador tiene un mix de riesgo muy interesante.
PROGRAMA FONDO SOLIDARIO DE VIVIENDA I (FSV I).
Está orientado a viviendas de precio de venta bajo UF 500. que se financian con un Ahorro mínimo de UF 10 y un Subsidio que varía entre UF 280 y UF 470, más otros subsidios complementarios como de localización, para equipamiento, etc. Así mismo los compradores son agrupados por una EGIS (Entidad de Gestión Inmobiliaria Social) en forma previa al inicio de la construcción, por lo cual no hay riesgo de demanda. Este programa está dirigido a la vivienda sin deuda por lo que el comprador no requiere un crédito adicional. Precisamente esta forma de financiar, sin requerimiento de crédito y con demanda asegurada, ha hecho que este mercado siga vigente y sin deterioros. La gran dificultad de operar en este mercado es la de encontrar terrenos cuyo precio sea compatible con el valor de las viviendas a desarrollar. Por las características propias de este tipo de desarrollo, están mas bien orientados a empresas constructoras que ha empresas inmobiliarias.
PROGRAMA FONDO SOLIDARIO DE VIVIENDA II (FSV II).
Está orientado al mercado de viviendas por sobre UF 500 y hasta UF 1.000., que incluye un Ahorro mínimo de UF 30 y un subsidio entre UF 280 y UF 420 mas subsidios complementarios de localización, de equipamiento, etc. El comprador de estas viviendas, a diferencia del programa FSV I, requiere de un crédito adicional para completar el precio. De esta forma están sometidas a las restricciones actuales del financiamiento bancario. Adicionalmente como se trata de un segmento de bajos ingresos y de empleo más inestable, se han rigidizado los requerimientos para estos créditos. Por tal motivo este es un mercado que ha experimentado una baja en las velocidades de venta, pero manteniéndose aún en una situación de venta razonable.
PROYECTOS DE INTEGRACION SOCIAL.
Estos proyectos están orientados a mitigar la segregación socio-espacial. De esta forma en estos proyectos coexisten viviendas del FSV I y/o FSV II) y viviendas correspondientes al Subsidio General Unificado D.S. No 40. Recordemos que el valor de estas últimas viviendas puede alcanzar a los UF 1.000.-
Las viviendas que sean parte de un proyecto de integración social reciben un Bono o Subsidio de UF 100 adicionales.
El mix resultante en estos proyectos lo hacen interesante ya que por una parte el comprador obtiene subsidios adicionales y por otra el desarrollador tiene un mix de riesgo muy interesante.
viernes, 14 de noviembre de 2008
TIEMPOS DE CRISIS & REAL ESTATE
Como debemos reaccionar en estos tiempos de crisis, desde el punto de vista inmobiliario:
1.- Se debe aprender a distinguir entre la “información publicada” y la información real. No cabe duda que mucha “información publicada” está sesgada. Está redactada de forma de atraer la curiosidad de los lectores y muchas veces los llamativos títulos no son coherentes con el desarrollo de la noticia o información.
2.- Debemos ser estudiosos en analizar el abanico de información existente y cotejarlo con nuestras experiencias anteriores.
3.- Debemos analizar las informaciones reales con prudencia sin exitismos exagerados pero también sin derrotismos anticipados.
4.- Las decisiones de futuros proyectos nunca deben estar orientadas por las informaciones coyunturales del momento sino con perspectivas de futuro, ya que los proyectos inmobiliarios son de mediano plazo.
1.- Se debe aprender a distinguir entre la “información publicada” y la información real. No cabe duda que mucha “información publicada” está sesgada. Está redactada de forma de atraer la curiosidad de los lectores y muchas veces los llamativos títulos no son coherentes con el desarrollo de la noticia o información.
2.- Debemos ser estudiosos en analizar el abanico de información existente y cotejarlo con nuestras experiencias anteriores.
3.- Debemos analizar las informaciones reales con prudencia sin exitismos exagerados pero también sin derrotismos anticipados.
4.- Las decisiones de futuros proyectos nunca deben estar orientadas por las informaciones coyunturales del momento sino con perspectivas de futuro, ya que los proyectos inmobiliarios son de mediano plazo.
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