COMPRAR PROPIEDADES EN “VERDE” Y GANAR UNA PLUSVALIA DURANTE EL PERIODO DE CONSTRUCCION.
Normalmente y previo a la aprobación de los créditos hipotecarios para la construcción, los Bancos exigen a las Inmobiliarias una preventa mínima de al menos un 20%. Esto permite a los Bancos tener una señal real de que los proyectos tienen una buena cogida por el mercado pero también con esto disminuyen los riesgos de la operación.
Por tal motivo, las Inmobiliarias se ven forzadas a vender rápidamente el porcentaje solicitado. Para cumplir con este requerimiento las Inmobiliarias están dispuestas a premiar estas ventas a través de un precio inferior a los de lista.
A su vez, desde el punto de vista del inversionista, el período de “preconstrucción” es la mejor etapa para invertir en bienes raíces y obtener grandes rentabilidades, ya que el comprador tiene la opción de escoger el mejor producto en cuanto ubicación, tamaño, etc.
Los inversionistas, que invierten durante este período de preconstrucción pueden obtener ganancias por sobre el 100% al recolocar su propiedad una vez terminada la construcción a los precios vigentes a esa fecha. En efecto, para hacer estas compras en “verde” no es necesario cancelar el 100% de su valor sino que se hace una Reserva o Promesa de Compraventa contra la cual anticipa un monto que generalmente es del orden del 10% del valor de la propiedad a adquirir. Veamos un ejemplo muy sencillo: Si el valor de la propiedad a precio de preconstrucción es de UF 2.000.- Se hace una Reserva con el 10%, es decir, UF 200.- Si el precio de lista una vez terminada la construcción es de UF 2.200 (considerado solo un conservador 10% con respecto al precio de preconstrucción). La ganancia que tendría el inversionista al recolocar su “opción” sería de UF 200, que es el 100% del monto de su inversión inicial.
Como se observa se trata de un negocio muy interesante y mas bien de carácter especulativo. La base del negocio está en comprar en proyectos muy buenos y muy bien ubicados donde se tenga alguna certeza de que los precios se irán incrementando en la medida que avanza la construcción.
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Precisamente, previo a la denominada “crisis de los sub prime”, en Miami era muy fácil ganar mucha plata en el corto plazo al invertir en inmuebles. Todo el mundo quería participar del negocio adquiriendo en proyectos en "pre-construcción", abonando solo un 20% del precio de lanzamiento. Dada la gran demanda que había en esa época, en un corto período de tiempo estos proyectos subían sus precios. De tal forma que quienes tenían "reservas", las vendían ganado en el corto plazo hasta un 100% ( o mas aún) de su aporte inicial. De esta forma el mercado inmobiliario se llenó de compradores especulativos en "pre-construcción", comprando y vendiendo sus opciones. A este proceso se le llamaba "flipping".Ninguno de éstos compradores aspiraban a vivir en estos edificios, muchos de ellos no tenían tampoco la capacidad financiera para asumir los compromisos que estaban adquiriendo solo se trataba de "flipear" y hacer una gran utilidad en el corto plazo.
lunes, 28 de julio de 2008
domingo, 27 de julio de 2008
TIPOS DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS (Parte 3)
ADQUISICION DE GRANDES PAÑOS DE TERRENOS.
Desde el punto de vista comercial, la adquisición de grandes paños de terrenos puede tener los siguientes objetivos:
a) Subdividir el terreno y vender Parcelas de Agrado: Cuando se trata de terrenos que están fuera del área urbana (zonas campestres) se puede subdividir el paño de terreno en sitios o parcelas de mas de 5.000 m2. Estas parcelas campestres son destinadas, en general, a construir casas vacacionales y/o de fin de semana, dejando terreno para plantar árboles frutales y/o pequeñas chacras. Respecto a las obras de urbanización, por estar fuera del área urbana, no hay exigencias respecto a éstas. Por tal motivo la calidad de la urbanización (pavimentos, veredas, luz, agua y alcantarillado) depende fundamentalmente de aspectos comerciales de presentación del producto. Se pueden vender bajo el concepto de parcelas “rurales” en las que se incorpora calles de tierra, iluminación con postes de madera y soluciones individuales para el agua y el alcantarillado (sin redes públicas de agua potable y alcantarillado). Pero también, así ocurre con aquellos terrenos muy cercanos al área urbana, son utilizadas por los compradores como primera vivienda. En este caso, las parcelas están dotadas de urbanización de primer nivel y además, en algunos casos, se incluye zonas de equipamiento y servicios comunes como : grandes portales de acceso al loteo, piscinas, canchas de tenis, restaurantes, club house, etc. Los compradores corresponden, en general, a matrimonios jóvenes que buscan una vida campestre, mas relajada en que sus hijos puedan crecer cerca de la naturaleza en un ambiente sin contaminación. Actualmente las parcelas de 5.000 m2 tienen un valor de entre UF 500 y UF 4.000, dependiendo de su ubicación y calidad de la urbanización y “facilities” entregados.
En este tipo de negocio, la rentabilidad del desarrollador inmobiliario está basada en la diferencia de precio entre el valor de venta de las parcelas y el costo del paño original de terreno, las obras de urbanización, los gastos generales y los costos financieros.
b) Subdividir el terreno en macrolotes y/o sitios individuales: Cuando se trata de terrenos que están en zona urbana se puede adquirir grandes paños, los cuales se lotean o subdividen en macrolotes (paños de terreno de gran superficie pero mucho menor que el paño original) y/o sitios individuales. Los macrolotes están destinados a empresas inmobiliarias para el desarrollo posterior de conjuntos habitacionales y los sitios a compradores individuales que los destinan a la construcción de su casa.
En este caso el desarrollador inmobiliario adquirente del gran paño de terreno debe realizar un proyecto de loteo o subdivisión (el cual debe ser aprobado por la Dirección de Obras Municipales) construir las calles pavimentadas y las redes de abastecimiento público de agua potable, alcantarillado y electricidad. Una vez recibidas las obras de urbanización por los organismos correspondientes, recién se está en condiciones de poder vender y escriturar los macrolote y/o sitios individuales.
En estos casos las inmobiliarias que adquieren los macrolotes para desarrollar éstos deben hacer las obras de urbanización interna.
La forma de comercialización es diferente en cada caso. Cuando se trata de sitios individuales, éstos se venden directamente a los compradores, quienes cancelan con recursos propios y créditos hipotecarios.
Cuando se trata de macrolotes la venta puede hacerse de la misma forma que los sitios individuales, pero también en muchos casos estos macrolotes son aportados a las inmobiliarias en un precio calculado como porcentaje del precio de venta de las casas que se construirán. De esta forma el desarrollador inmobiliario original, además de la rentabilidad como loteador, aprovecha en parte la rentabilidad de este segundo negocio.
c) Adquisición de grandes paños de terrenos en zonas próximas al límite urbano. En este caso, más que un desarrollo inmobiliario, se trata de un negocio especulativo (en el buen sentido de la palabra). La idea es toma posición de grandes paños de terreno muy cercanos a los límites urbanos, de tal forma que a corto o mediano plazo, éstos pueden llegar a ser urbanos por el crecimiento natural de las ciudades. Al llegar a ser urbanos inmediatamente estos terrenos ganan una gran plusvalía. Este es precisamente el negocio de los compradores originales. En la jerga se dice que estos terrenos se compran para “engorda”.
Desde el punto de vista comercial, la adquisición de grandes paños de terrenos puede tener los siguientes objetivos:
a) Subdividir el terreno y vender Parcelas de Agrado: Cuando se trata de terrenos que están fuera del área urbana (zonas campestres) se puede subdividir el paño de terreno en sitios o parcelas de mas de 5.000 m2. Estas parcelas campestres son destinadas, en general, a construir casas vacacionales y/o de fin de semana, dejando terreno para plantar árboles frutales y/o pequeñas chacras. Respecto a las obras de urbanización, por estar fuera del área urbana, no hay exigencias respecto a éstas. Por tal motivo la calidad de la urbanización (pavimentos, veredas, luz, agua y alcantarillado) depende fundamentalmente de aspectos comerciales de presentación del producto. Se pueden vender bajo el concepto de parcelas “rurales” en las que se incorpora calles de tierra, iluminación con postes de madera y soluciones individuales para el agua y el alcantarillado (sin redes públicas de agua potable y alcantarillado). Pero también, así ocurre con aquellos terrenos muy cercanos al área urbana, son utilizadas por los compradores como primera vivienda. En este caso, las parcelas están dotadas de urbanización de primer nivel y además, en algunos casos, se incluye zonas de equipamiento y servicios comunes como : grandes portales de acceso al loteo, piscinas, canchas de tenis, restaurantes, club house, etc. Los compradores corresponden, en general, a matrimonios jóvenes que buscan una vida campestre, mas relajada en que sus hijos puedan crecer cerca de la naturaleza en un ambiente sin contaminación. Actualmente las parcelas de 5.000 m2 tienen un valor de entre UF 500 y UF 4.000, dependiendo de su ubicación y calidad de la urbanización y “facilities” entregados.
En este tipo de negocio, la rentabilidad del desarrollador inmobiliario está basada en la diferencia de precio entre el valor de venta de las parcelas y el costo del paño original de terreno, las obras de urbanización, los gastos generales y los costos financieros.
b) Subdividir el terreno en macrolotes y/o sitios individuales: Cuando se trata de terrenos que están en zona urbana se puede adquirir grandes paños, los cuales se lotean o subdividen en macrolotes (paños de terreno de gran superficie pero mucho menor que el paño original) y/o sitios individuales. Los macrolotes están destinados a empresas inmobiliarias para el desarrollo posterior de conjuntos habitacionales y los sitios a compradores individuales que los destinan a la construcción de su casa.
En este caso el desarrollador inmobiliario adquirente del gran paño de terreno debe realizar un proyecto de loteo o subdivisión (el cual debe ser aprobado por la Dirección de Obras Municipales) construir las calles pavimentadas y las redes de abastecimiento público de agua potable, alcantarillado y electricidad. Una vez recibidas las obras de urbanización por los organismos correspondientes, recién se está en condiciones de poder vender y escriturar los macrolote y/o sitios individuales.
En estos casos las inmobiliarias que adquieren los macrolotes para desarrollar éstos deben hacer las obras de urbanización interna.
La forma de comercialización es diferente en cada caso. Cuando se trata de sitios individuales, éstos se venden directamente a los compradores, quienes cancelan con recursos propios y créditos hipotecarios.
Cuando se trata de macrolotes la venta puede hacerse de la misma forma que los sitios individuales, pero también en muchos casos estos macrolotes son aportados a las inmobiliarias en un precio calculado como porcentaje del precio de venta de las casas que se construirán. De esta forma el desarrollador inmobiliario original, además de la rentabilidad como loteador, aprovecha en parte la rentabilidad de este segundo negocio.
c) Adquisición de grandes paños de terrenos en zonas próximas al límite urbano. En este caso, más que un desarrollo inmobiliario, se trata de un negocio especulativo (en el buen sentido de la palabra). La idea es toma posición de grandes paños de terreno muy cercanos a los límites urbanos, de tal forma que a corto o mediano plazo, éstos pueden llegar a ser urbanos por el crecimiento natural de las ciudades. Al llegar a ser urbanos inmediatamente estos terrenos ganan una gran plusvalía. Este es precisamente el negocio de los compradores originales. En la jerga se dice que estos terrenos se compran para “engorda”.
lunes, 21 de julio de 2008
TIPOS DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS (Parte 2)
ADQUISICION DE PROPIEDADES PARA SU POSTERIOR ARRIENDO.
Breve reseña histórica.
Quizás el arriendo de propiedades sea el negocio inmobiliario mas antiguo. En efecto, la historia relata que en Roma (durante el Imperio Romano) los ciudadanos mas poderosos adquirían y/o construian propiedades para su posterior arriendo. Roma es el primer ejemplo en la historia de una ciudad superpoblada. Se dice que, en algún momento, sus habitantes pasaron el millón de personas. Las grandes masas de población que habitaban la ciudad tenían la necesidad de una vivienda barata y fácil de obtener, aunque sin servicios ni comodidades, pero que les entregara un techo que los cubriera del frío en el invierno y del molesto sol en el verano. De esta forma se da inicio a una tipo de vivienda llamada insula (insulae en latín). Las insulas eran edificios de 3 a 5 plantas en un principio, (posteriormente llegaron hasta 8 plantas) construidas en adobe y madera pero luego fueron evolucionando a edificios de ladrillo cocido. La gran mayoría de las insulas carecían de agua potable y baños, lo que obligaba a la gente a acudir a baños públicos y fuentes en el mejor de los casos. Los pisos inferiores eran los más costosos y generalmente estos eran utilizados como comercios. Los pisos superiores eran más barato. Los habitantes de las insulas pagaban un alquiler al propietario.
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Actualmente el adquirir propiedades para su posterior arriendo sigue siendo un excelente negocio. Las propiedades se pueden adquirir con fondos propios con el fin de obtener una rentabilidad segura en el largo plazo. Pero también se pueden adquirir con un porcentaje bajo de fondos propios (pié) y el resto con financiamiento bancario para aprovechar al máximo el “apalancamiento financiero”.
Para visualizar mejor las rentabilidades obtenidas en cada caso, se presenta el siguiente ejemplo:
- valor de adquisición propiedad: UF 1.500
- Valor de arriendo mensual: UF 10
Caso 1: Pago de la propiedad 100% con recursos propios
Ingreso Anual UF 10 x 12 = UF 120.00
Vacancia y otros gastos (10% del Ingreso mensual) =UF 12.00
Ingreso Neto Mensual =UF 108.00
Rentabilidad= UF 10 8 / UF 1.500 = 7.20 % anual
Caso 2: Pago de la propiedad 10% con recursos propios; crédito hipotecario 90%; dividendo mensual a 30 años UF 8,20.
Ingreso Anual UF 10 x 12 = UF 120.00
Dividendo UF 8,20x12 =UF 98.40
Vacancia y otros gastos (10% del Ingreso mensual) =UF 12.00
Ingreso Neto Mensual =UF 9.60
Rentabilidad= UF 9.60 / UF 150 = 6.40 % Anual
Las cifras anteriores mejoran, si consideramos la “apreciación” o plusvalía que tiene anualmente la propiedad. Esta generalmente es positiva pero en algunos sectores con tendencia al deterioro puede llegar a ser negativa.
Si a los resultados obtenidos anteriormente se suma el efecto de la apreciación, estimada en 2% anual, los resultados serían los sigientes
Caso 1:
Rentabilidad= (UF 108 + 2% X UF 1.500) / UF 1.500 = 9.87 % Anual
Caso 2:
Rentabilidad= (UF 9.60 + 2% x UF 1.500) / UF 150 = 26.40 % Anual
CONCLUSION
Los resultados anteriores anteriores refuerzan la idea de que es un muy buen negocio comprar propiedades para su posterior arriendo pero que tambien es determinante elegir un buen lugar (ubicación) y una buena propiedad (calidad).
Breve reseña histórica.
Quizás el arriendo de propiedades sea el negocio inmobiliario mas antiguo. En efecto, la historia relata que en Roma (durante el Imperio Romano) los ciudadanos mas poderosos adquirían y/o construian propiedades para su posterior arriendo. Roma es el primer ejemplo en la historia de una ciudad superpoblada. Se dice que, en algún momento, sus habitantes pasaron el millón de personas. Las grandes masas de población que habitaban la ciudad tenían la necesidad de una vivienda barata y fácil de obtener, aunque sin servicios ni comodidades, pero que les entregara un techo que los cubriera del frío en el invierno y del molesto sol en el verano. De esta forma se da inicio a una tipo de vivienda llamada insula (insulae en latín). Las insulas eran edificios de 3 a 5 plantas en un principio, (posteriormente llegaron hasta 8 plantas) construidas en adobe y madera pero luego fueron evolucionando a edificios de ladrillo cocido. La gran mayoría de las insulas carecían de agua potable y baños, lo que obligaba a la gente a acudir a baños públicos y fuentes en el mejor de los casos. Los pisos inferiores eran los más costosos y generalmente estos eran utilizados como comercios. Los pisos superiores eran más barato. Los habitantes de las insulas pagaban un alquiler al propietario.
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Actualmente el adquirir propiedades para su posterior arriendo sigue siendo un excelente negocio. Las propiedades se pueden adquirir con fondos propios con el fin de obtener una rentabilidad segura en el largo plazo. Pero también se pueden adquirir con un porcentaje bajo de fondos propios (pié) y el resto con financiamiento bancario para aprovechar al máximo el “apalancamiento financiero”.
Para visualizar mejor las rentabilidades obtenidas en cada caso, se presenta el siguiente ejemplo:
- valor de adquisición propiedad: UF 1.500
- Valor de arriendo mensual: UF 10
Caso 1: Pago de la propiedad 100% con recursos propios
Ingreso Anual UF 10 x 12 = UF 120.00
Vacancia y otros gastos (10% del Ingreso mensual) =UF 12.00
Ingreso Neto Mensual =UF 108.00
Rentabilidad= UF 10 8 / UF 1.500 = 7.20 % anual
Caso 2: Pago de la propiedad 10% con recursos propios; crédito hipotecario 90%; dividendo mensual a 30 años UF 8,20.
Ingreso Anual UF 10 x 12 = UF 120.00
Dividendo UF 8,20x12 =UF 98.40
Vacancia y otros gastos (10% del Ingreso mensual) =UF 12.00
Ingreso Neto Mensual =UF 9.60
Rentabilidad= UF 9.60 / UF 150 = 6.40 % Anual
Las cifras anteriores mejoran, si consideramos la “apreciación” o plusvalía que tiene anualmente la propiedad. Esta generalmente es positiva pero en algunos sectores con tendencia al deterioro puede llegar a ser negativa.
Si a los resultados obtenidos anteriormente se suma el efecto de la apreciación, estimada en 2% anual, los resultados serían los sigientes
Caso 1:
Rentabilidad= (UF 108 + 2% X UF 1.500) / UF 1.500 = 9.87 % Anual
Caso 2:
Rentabilidad= (UF 9.60 + 2% x UF 1.500) / UF 150 = 26.40 % Anual
CONCLUSION
Los resultados anteriores anteriores refuerzan la idea de que es un muy buen negocio comprar propiedades para su posterior arriendo pero que tambien es determinante elegir un buen lugar (ubicación) y una buena propiedad (calidad).
sábado, 19 de julio de 2008
TIPOS DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS (1)
En este artículo y en los siguientes comentaremos acerca de las principales características que tienen los diferentes tipos de negocios inmobiliarios. En general estos tipos o modalidad de de negocios corresponden a los siguientes:
- Adquisición de propiedades para su arriendo, obteniendo una rentabilidad prudente y asegurada en el largo plazo.
- Compra de grandes paños de terrenos para tomar posicion en el mercado y/o lotearlo en macrolotes y/o sitios, obteniendo una gran plusvalía cuando dichos terrenos pasan a ser urbanos.
- Comprar propiedades en “verde” y ganar la plusvalía en el corto plazo, durante el proceso de construcción
- Desarrollo de un proyecto inmobiliario, obteniendo altas rentabilidades, como resultado del uso del apalancamiento bancario.
En los próximos artículos comentaremos cada uno de estos tipos.
miércoles, 16 de julio de 2008
QUE SON LAS "FANNIE MAE "Y "FREDDIE MAC"
En estos últimos días hemos visto en las noticias que el Gobierno de EEUU está asegurando la liquidez de ambas entidades: Funnie Mae y Freddie Mac.
Ambas pertenecen a las instituciones que en USA se denominan Government Sponsored Enterprises (G.S.E.)., que son empresas creadas y reguladas por una Ley, por lo cual de alguna manera, son "patrocinadas" por los poderes públicos, incluso aunque su capital sea integramente privado.
La Federal National Mortgage Association (FNMA O Funnie Mae) y la Federal Home Mortgage Corporation ( FHLMC o Freddie Mac) son instituciones cuyo objeto, por Ley, es dar liquidez al mercado de hipotecas mediante la compra de éstas. Estas hipotecas se "agrupan" ,se securitizan y aseguran, para posteriormente emitir títulos garantizados por estos "paquetes hipotecarios". Ambas entidades, si bien en su origen tuvieron objetos diferentes, en la actualidad cumplen funciones similares.
Aunque el capital de estas entidades sea enteramente privado, por tratarse de empresas del tipo G.S.E., los mercados financieros han supuesto que las autoridades americanas saldrían al rescate si estas se encontraran en dificultades.
Precisamente esto es lo que ocurre en la actualidad, ya que como consecuencia de la "crisis de los sub prime", los créditos hipotecarios no se están cancelando por lo cual, estas entidades no no tienen ingresos, pero por otra parte, como ambas instituciones han emitido títulos garantizados en estas hipotecas, tienen que continuar cancelando éstos. Esta situación las ha llevado a un déficit de caja que las tiene al borde de la quiebra. Situación que la Reserva Federal y el Gobierno están tratando de impedir anunciando diversas medidas para asegurar la liquidez de ambas instituciones y de esta forma mantener normalizado el mercado hipotecario.
Ambas pertenecen a las instituciones que en USA se denominan Government Sponsored Enterprises (G.S.E.)., que son empresas creadas y reguladas por una Ley, por lo cual de alguna manera, son "patrocinadas" por los poderes públicos, incluso aunque su capital sea integramente privado.
La Federal National Mortgage Association (FNMA O Funnie Mae) y la Federal Home Mortgage Corporation ( FHLMC o Freddie Mac) son instituciones cuyo objeto, por Ley, es dar liquidez al mercado de hipotecas mediante la compra de éstas. Estas hipotecas se "agrupan" ,se securitizan y aseguran, para posteriormente emitir títulos garantizados por estos "paquetes hipotecarios". Ambas entidades, si bien en su origen tuvieron objetos diferentes, en la actualidad cumplen funciones similares.
Aunque el capital de estas entidades sea enteramente privado, por tratarse de empresas del tipo G.S.E., los mercados financieros han supuesto que las autoridades americanas saldrían al rescate si estas se encontraran en dificultades.
Precisamente esto es lo que ocurre en la actualidad, ya que como consecuencia de la "crisis de los sub prime", los créditos hipotecarios no se están cancelando por lo cual, estas entidades no no tienen ingresos, pero por otra parte, como ambas instituciones han emitido títulos garantizados en estas hipotecas, tienen que continuar cancelando éstos. Esta situación las ha llevado a un déficit de caja que las tiene al borde de la quiebra. Situación que la Reserva Federal y el Gobierno están tratando de impedir anunciando diversas medidas para asegurar la liquidez de ambas instituciones y de esta forma mantener normalizado el mercado hipotecario.
jueves, 3 de julio de 2008
LOS COSTOS OCULTOS DE UN PROYECTO INMOBILIARIO
Cuando se desarrolla la evaluación de un proyecto inmobiliario se hace un estudio muy afinado tanto respecto a los costos de éste (directos e indirectos) como a los ingresos (calendario y montos). En función de esta información se determina los parámetros de rentabilidad para diferentes escenarios.
No obstante durante la aprobación y el desarrollo del proyecto se puede producir atrasos imprevistos, que no dependen del Desarrollador sino de terceros que pueden tener una incidencia dramática en los resultados finales. Estos son precisamente lo que se llama costos ocultos y que por ser imprevistos son de muy difícil evaluación.
En forma muy sucinta veamos donde se producen principalmente estos costos ocultos:
a) En la etapa de aprobación de los Permisos de Construcción. En efecto en algunas municipalidades, ya sea por falta de personal o mala gestión, estos Permisos se demoran mas de lo prudente. .
Estos atrasos también pueden producirse en otras entidades cuando se requiere obtener Declaraciones ambientales o de Impacto vial.
b) En la etapa de las Recepciones de obra. Estos atrasos pueden producirse en los Organismos que deben otorgar los Certificados de A.P, Alcantarillado y A. LL, los de Electricidad y Gas, los de Ascensores, los de Pavimentacion y los de la Municipalidad.
c) En el CBR por demoras en las inscripciones de los documentos relacionados con la Co-propiedad.
d) En Tesoreria por demoras en la emisión de los nuevos Roles.
Existen otros atrasos que se producen durante la construcción (paralizaciones por la Inspección del Trabajo, por recursos de protección, etc) que no desarrollaremos por ahora suponiendo que el Desarrollador compensa estos atrasos con la multa eventual que descontará a la empresa constructora.
Todos los atrasos mencionados tienen un efecto directo sobre el Desarrollador. Dado de que éste ha hecho una inversión importante en forma previa al inicio de la construcción un atraso en la escrituración de las ventas le significa un atraso en las recuperaciones de los ingresos y además la incertidumbre de que las condiciones económicas pudieran variar (tasa de interés de largo plazo) cuando realmente se produzcan estos ingresos. Estas situaciones pueden llegar a representar un costo oculto importante y eventualmente además de un costo adicional por concepto de pago de intereses del crédito obtenido para la construcción.
¿ Como podemos proteger nuestro proyecto frente a estos costos ocultos?
A través de la tasa de descuento que debemos utilizar en la evaluación económica, considerando que esta es equivalente a la tasa libre de riesgo mas una prima por riesgo.
No obstante durante la aprobación y el desarrollo del proyecto se puede producir atrasos imprevistos, que no dependen del Desarrollador sino de terceros que pueden tener una incidencia dramática en los resultados finales. Estos son precisamente lo que se llama costos ocultos y que por ser imprevistos son de muy difícil evaluación.
En forma muy sucinta veamos donde se producen principalmente estos costos ocultos:
a) En la etapa de aprobación de los Permisos de Construcción. En efecto en algunas municipalidades, ya sea por falta de personal o mala gestión, estos Permisos se demoran mas de lo prudente. .
Estos atrasos también pueden producirse en otras entidades cuando se requiere obtener Declaraciones ambientales o de Impacto vial.
b) En la etapa de las Recepciones de obra. Estos atrasos pueden producirse en los Organismos que deben otorgar los Certificados de A.P, Alcantarillado y A. LL, los de Electricidad y Gas, los de Ascensores, los de Pavimentacion y los de la Municipalidad.
c) En el CBR por demoras en las inscripciones de los documentos relacionados con la Co-propiedad.
d) En Tesoreria por demoras en la emisión de los nuevos Roles.
Existen otros atrasos que se producen durante la construcción (paralizaciones por la Inspección del Trabajo, por recursos de protección, etc) que no desarrollaremos por ahora suponiendo que el Desarrollador compensa estos atrasos con la multa eventual que descontará a la empresa constructora.
Todos los atrasos mencionados tienen un efecto directo sobre el Desarrollador. Dado de que éste ha hecho una inversión importante en forma previa al inicio de la construcción un atraso en la escrituración de las ventas le significa un atraso en las recuperaciones de los ingresos y además la incertidumbre de que las condiciones económicas pudieran variar (tasa de interés de largo plazo) cuando realmente se produzcan estos ingresos. Estas situaciones pueden llegar a representar un costo oculto importante y eventualmente además de un costo adicional por concepto de pago de intereses del crédito obtenido para la construcción.
¿ Como podemos proteger nuestro proyecto frente a estos costos ocultos?
A través de la tasa de descuento que debemos utilizar en la evaluación económica, considerando que esta es equivalente a la tasa libre de riesgo mas una prima por riesgo.
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