En la conformación del precio final de las viviendas tienen una gran incidencia el precio del terreno y el de la construcción. Veamos que pasará con éstos a futuro.
COSTO DEL TERRENO.
Dadas las condiciones del mercado actual, de un stock de viviendas construidas y en etapa de construcción superior al que ha sido habitual en los últimos años, no se espera que en el futuro inmediato exista una gran presión por terrenos para nuevos proyectos.
Además, no debe olvidarse, que el terreno es la materia prima para las empresas inmobiliarias por lo que es parte del negocio tener siempre un stock de éstos para proyectos futuros. Por tal motivo no se espera que en el futuro inmediato, al menos hasta que haya disminuido notoriamente el stock actual de viviendas, haya una gran demanda por terrenos. Por tal motivo es esperable que los precios de éstos se mantengan.
Pero por otra parte, las últimas modificaciones a los planos reguladores comunales han significado, que en general, los terrenos que mayoritariamente quedan en el mercado, sean menos eficientes desde el punto de vista de los M2 a construir. Esto significa que aunque los precios nominales de los terrenos no suban en el futuro inmediato, el costo real, para las inmobiliarias, será más alto (por tener menos rendimiento).
Es esperable que por este concepto el costo de los terrenos tenga para las inmobiliarias un aumento de costo de entre un 5% y un 10%.
COSTO DE CONSTRUCCION.
De acuerdo al ICE (Índice de Costo de Edificación de la Cámara Chilena de la Construcción) el costo de edificación de Mayo 2007 a Julio 2008 ha tenido un alza en términos reales (descontada la inflación) de 9,7 %.
Esta cifra resulta muy conservadora para la edificación en altura ya que el ICE está basado en un proyecto de viviendas de albañilería de un piso, por lo cual no recoge adecuadamente el impacto que tienen en la edificación en altura las alzas sostenidas del precio de los productos de acero para construcción, que sólo en el primer semestre se ha incrementado en torno al 63%.
Considerando lo anterior es esperable que los próximos contratos de construcción para edificios, entre las empresas constructoras y las inmobiliarias, sean incrementados al menos entre un 12 % y un 15%. Esta cifra resulta al considerar el aumento del ICE (9,7%) mas un % que considerar el alza adicional en las construcciones en altura mas un % de resguardo frente a futuras alzas. Este último factor debido a que estos contratos, en general, no tienen cláusulas de reajuste, sino el de la UF.
PRECIO DE VENTA.
Si consideramos que la construcción representa aprox. un 65% del costo directo de una inmobiliaria y el terreno un 20%, aplicando las estimaciones de aumento de costo indicadas anteriormente, resulta un mayor costo, solo por estos conceptos, de aprox. entre un 8,8% y un 11,75%.
CONCLUSION
Los precios de las viviendas de proyectos futuros tendrán un alza, con respecto a los precios actuales, de al menos un 10%.
INICIO DE NUEVOS PROYECTOS
Esta situación afectará el inicio de nuevos proyectos, al menos hasta que haya disminuido notoriamente el stock de viviendas actual. En efecto, los proyectos actuales que están terminados para entrega inmediata y los que están en construcción, de alguna forma han internalizado los aumentos de costo indicados, absorbiéndolos con sus utilidades, para no traspasarlos a precios. De esta forma los precios se han mantenido, a pesar de los aumentos de costo.
Los nuevos proyectos tendrán que traspasar a precio los aumentos de costo indicados por lo cual tendrían que salir a la venta (en verde) con precios superiores a los de su competencia actual. Frente a esta situación las inmobiliarias esperarán salir a la venta hasta que haya disminuido el stock.
AUMENTO DE PRECIO POR AUMENTO DEL I.V.A.
De acuerdo a la reciente ley aprobada por el Congreso en el mes de Marzo, la rebaja del I.V.A. para la construcción se ha modificado de la siguiente forma:
a) Para los permisos de edificación concedidos por las municipalidades después del 1 de julio de 2009, la franquicia se mantendrá intacta para las casas y departamentos con valores de hasta UF 3.000.
b) Entre ese precio y las UF 4.500 habrá una gradualidad en la entrega del beneficio, que considera un tope de devolución a las empresas de UF 225.
c) Sobre las UF 4.500 se extingue la franquicia,
domingo, 24 de agosto de 2008
viernes, 22 de agosto de 2008
COSTOS POR ATRASOS PRODUCIDOS POR TERCEROS, EN PROYECTOS INMOBILIARIOS HABITACIONALES
En un trabajo realizado recientemente por el autor, se intentó cuantificar los perjuicios producidos a las empresas inmobiliarias, los atrasos producidos por terceros (Permisos y/o aprobaciones de Municipalidades, Empresas de Servicios, Instituciones Gubernamentales, etc).
Los principales perjuicios causados por estos atrasos son: aumento del costo financiero, aumento de gastos generales, se desincentiva el desarrollo de nuevos proyectos, se asume el riesgo de cambio en la demanda y en general de las condiciones de mercado, se desaprovecha la oportunidad de nuevos negocios, etc.
De todos los perjuicios enumerados con anterioridad solo es posible cuantificar el costo financiero y el aumento de gastos generales. Los otros perjuicios descritos son de muy difícil cuantificación ya que pueden causar perjuicios solo bajo determinadas circunstancias. No obstante, desde el punto de vista conceptual, están incluidos en el factor riesgo del “costo de capital” asociado a la industria inmobiliaria.
Para la determinación del costo financiero se aplicó el modelo CAPM (Capital Asset Pricing Model), que señala que el costo del capital propio de una inversión es el reflejo directo del riesgo de esta última.
Finalmente en dicho trabajo se concluye, que para la empresa tipo considerada para efectos del estudio, un atraso de un mes, producido por terceros, significa un aumento de costo de UF 2.740 por concepto de costo financiero y de UF 352 por aumento de gastos generales.
Si este mes de atraso fuera generalizado para todas las empresas del rubro construcción del país, el costo de un mes de atraso alcanzaría a la cifra de UF 6.779.503, solo por concepto de costo de capital. Esto equivale al 0.2% del PIB total del país.
Los principales perjuicios causados por estos atrasos son: aumento del costo financiero, aumento de gastos generales, se desincentiva el desarrollo de nuevos proyectos, se asume el riesgo de cambio en la demanda y en general de las condiciones de mercado, se desaprovecha la oportunidad de nuevos negocios, etc.
De todos los perjuicios enumerados con anterioridad solo es posible cuantificar el costo financiero y el aumento de gastos generales. Los otros perjuicios descritos son de muy difícil cuantificación ya que pueden causar perjuicios solo bajo determinadas circunstancias. No obstante, desde el punto de vista conceptual, están incluidos en el factor riesgo del “costo de capital” asociado a la industria inmobiliaria.
Para la determinación del costo financiero se aplicó el modelo CAPM (Capital Asset Pricing Model), que señala que el costo del capital propio de una inversión es el reflejo directo del riesgo de esta última.
Finalmente en dicho trabajo se concluye, que para la empresa tipo considerada para efectos del estudio, un atraso de un mes, producido por terceros, significa un aumento de costo de UF 2.740 por concepto de costo financiero y de UF 352 por aumento de gastos generales.
Si este mes de atraso fuera generalizado para todas las empresas del rubro construcción del país, el costo de un mes de atraso alcanzaría a la cifra de UF 6.779.503, solo por concepto de costo de capital. Esto equivale al 0.2% del PIB total del país.
viernes, 15 de agosto de 2008
TIPOS DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS (Parte 6)
DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS – CONCEPCION DEL PRODUCTO INMOBILIARIO A DESARROLLAR.
En forma previa a la búsqueda de terrenos, se debe definir cual es el proyecto inmobiliario que se quiere desarrollar.
Esta es sin duda la actividad más difícil, y a su vez la más importante, ya que en esta decisión nos estamos jugando el resultado final del proyecto.
Sin lugar a dudas para llegar a un resultado final respecto al producto inmobiliario a desarrollar, se requiere retroalimentaciones sucesivas entre la información del mercado y la experiencia del Desarrollador. Este es un proceso muy dinámico que requiere mucho conocimiento y experiencia del mercado no tan solo del país sino también de lo que pasa en otros países.
El primer paso es conocer la información del mercado a través de los estudios disponibles o elaborando su propio estudios. Se debe investigar y descubrir la verdadera motivación de la demanda. Por ejemplo: ¿Cuales son las exigencias de un comprador sofisticado y culto de alto poder adquisitivo?. ¿Son iguales que las de otro potencial comprador del mismo poder adquisitivo pero con menor grado de sofisticación o educación? ¿Qué valora el inversionista? ¿Qué valora el usuario final? etc.,No debe olvidarse que existen múltiples mercados inmobiliarios por lo que establecer conclusiones generales en su comportamiento induce a errores que pueden pagarse muy caro.
Toda esta información es analizada por el Desarrollador y en base a su experiencia e intuición diseña el producto en cuanto a superficie, especificaciones, precio y segmento al cual estará dirigido. En caso de dudas, siempre es posible hacer unos focus group que permitan, medir en forma cualitativa, la posible aceptación del producto.
Al respecto, es muy importante reseñar, que entre la fecha en que estamos concibiendo un proyecto y la fecha en que éste saldrá a la venta puede transcurrir fácilmente 2 años. Por lo tanto todos los estudios de mercado son extemporáneos, incluso a la fecha de su elaboración ya que se basan en información pasada. Precisamente éste es uno de los grandes desafíos que enfrenta el Desarrollador inmobiliario. Debe concebir un producto que se venderá en el futuro en un mercado cambiante y dinámico como es el inmobiliario. La única forma de resolver este puzzle es validar con su experiencia e intuición la información teórica entregada por los estudios de mercado.
En forma previa a la búsqueda de terrenos, se debe definir cual es el proyecto inmobiliario que se quiere desarrollar.
Esta es sin duda la actividad más difícil, y a su vez la más importante, ya que en esta decisión nos estamos jugando el resultado final del proyecto.
Sin lugar a dudas para llegar a un resultado final respecto al producto inmobiliario a desarrollar, se requiere retroalimentaciones sucesivas entre la información del mercado y la experiencia del Desarrollador. Este es un proceso muy dinámico que requiere mucho conocimiento y experiencia del mercado no tan solo del país sino también de lo que pasa en otros países.
El primer paso es conocer la información del mercado a través de los estudios disponibles o elaborando su propio estudios. Se debe investigar y descubrir la verdadera motivación de la demanda. Por ejemplo: ¿Cuales son las exigencias de un comprador sofisticado y culto de alto poder adquisitivo?. ¿Son iguales que las de otro potencial comprador del mismo poder adquisitivo pero con menor grado de sofisticación o educación? ¿Qué valora el inversionista? ¿Qué valora el usuario final? etc.,No debe olvidarse que existen múltiples mercados inmobiliarios por lo que establecer conclusiones generales en su comportamiento induce a errores que pueden pagarse muy caro.
Toda esta información es analizada por el Desarrollador y en base a su experiencia e intuición diseña el producto en cuanto a superficie, especificaciones, precio y segmento al cual estará dirigido. En caso de dudas, siempre es posible hacer unos focus group que permitan, medir en forma cualitativa, la posible aceptación del producto.
Al respecto, es muy importante reseñar, que entre la fecha en que estamos concibiendo un proyecto y la fecha en que éste saldrá a la venta puede transcurrir fácilmente 2 años. Por lo tanto todos los estudios de mercado son extemporáneos, incluso a la fecha de su elaboración ya que se basan en información pasada. Precisamente éste es uno de los grandes desafíos que enfrenta el Desarrollador inmobiliario. Debe concebir un producto que se venderá en el futuro en un mercado cambiante y dinámico como es el inmobiliario. La única forma de resolver este puzzle es validar con su experiencia e intuición la información teórica entregada por los estudios de mercado.
miércoles, 6 de agosto de 2008
TIPOS DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS (Parte 5)
DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS - COMPRA DEL TERRENO
El desarrollo de un proyecto inmobiliario aparenta ser bastante simple, pues consistiría en comprar un terreno, hacer un proyecto, construirlo y venderlo. No obstante cada una de estas etapas es muy compleja y requiere de decisiones que son incidentes en el resultado final.
A continuación se revisará cada una de estas etapas, en forma simplificada, comenzando con el terreno.
Si tenemos claro el proyecto que deseamos desarrollar, surge la interrogante ¿Qué terreno comprar? Indudablemente en el mercado encontraremos muchos terrenos, pero tendremos que elegir aquel que se adapte mejor a nuestro proyecto.
¿Qué factores debemos revisar para que esto se cumpla?. A continuación se indica los principales:
a) Desde el punto de vista de sus características físicas. Se deberá analizar para cada terreno factores tales como: ubicación, adaptabilidad, accesos, transporte público, tiempos de viaje, centros comunitarios (colegios, salud, comercio, culto, etc) y medio ambiente de la zona urbana del entorno próximo. El método de análisis y selección indica que a cada uno de estos factores se le debe asignar un factor de ponderación. Para analizar varios terrenos a cada uno de éstos se le debe poner a una nota o calificación por cada factor. Esta nota posteriormente se corrige de acuerdo a los factores de ponderación asignados a cada factor. Finalmente aquel terreno que resulte con la mejor calificación ponderada será nuestra primera opción y así sucesivamente.
b) Desde el punto de vista de la Normativa: Se debe elaborar para cada terreno un estudio de cabida que nos determine la superficie a construir, la superficie de venta, la cantidad y superficie de subterráneos para estacionamientos y bodegas, altura de la edificación, etc. Con esta información como base, se puede elaborar la evaluación económica del proyecto a desarrollar.
Previo al estudio de cabida se debe obtener de la Dirección de Obras respectiva los informes previos que indiquen: uso de suelo, constructibilidad, densidad máxima, distanciamientos, etc. Paralelamente a la obtención de esta información se debe obtener también en la Dirección de Obras y el SERVIU los certificados de expropiación. Con esto se tendrá la seguridad de que el terreno no está sujeto a expropiaciones o si la hay que ésta esté muy definida.
Con el resultado de la calificación de factores indicado en (a) y la evaluación económica obtenida en (b) mas el dato del precio del terreno estamos en condiciones de hacer una preselección y elegir de entre todos los analizados, a lo menos unos 3 terrenos.
Esto terrenos preseleccionados deben someterse a un nuevo análisis para revisar los aspectos legales de éstos, es decir, que sus títulos estén conforme a derecho y se debe solicitar las factibilidades de agua potable, alcantarillado y electricidad.
Con todos estos antecedentes recién estaremos en condiciones de poder escoger asignando a cada uno su orden de prioridad.
El método señalado anteriormente es solo una orientación muy general, ya que en algunos casos es importante, para poder seleccionar, que se conozca la mecánica de suelos, la topografía, si se debe hacer demoliciones o aspectos comerciales que nos indiquen la competencia que exista en el entorno, el stock existente, velocidades de venta, etc.
El desarrollo de un proyecto inmobiliario aparenta ser bastante simple, pues consistiría en comprar un terreno, hacer un proyecto, construirlo y venderlo. No obstante cada una de estas etapas es muy compleja y requiere de decisiones que son incidentes en el resultado final.
A continuación se revisará cada una de estas etapas, en forma simplificada, comenzando con el terreno.
Si tenemos claro el proyecto que deseamos desarrollar, surge la interrogante ¿Qué terreno comprar? Indudablemente en el mercado encontraremos muchos terrenos, pero tendremos que elegir aquel que se adapte mejor a nuestro proyecto.
¿Qué factores debemos revisar para que esto se cumpla?. A continuación se indica los principales:
a) Desde el punto de vista de sus características físicas. Se deberá analizar para cada terreno factores tales como: ubicación, adaptabilidad, accesos, transporte público, tiempos de viaje, centros comunitarios (colegios, salud, comercio, culto, etc) y medio ambiente de la zona urbana del entorno próximo. El método de análisis y selección indica que a cada uno de estos factores se le debe asignar un factor de ponderación. Para analizar varios terrenos a cada uno de éstos se le debe poner a una nota o calificación por cada factor. Esta nota posteriormente se corrige de acuerdo a los factores de ponderación asignados a cada factor. Finalmente aquel terreno que resulte con la mejor calificación ponderada será nuestra primera opción y así sucesivamente.
b) Desde el punto de vista de la Normativa: Se debe elaborar para cada terreno un estudio de cabida que nos determine la superficie a construir, la superficie de venta, la cantidad y superficie de subterráneos para estacionamientos y bodegas, altura de la edificación, etc. Con esta información como base, se puede elaborar la evaluación económica del proyecto a desarrollar.
Previo al estudio de cabida se debe obtener de la Dirección de Obras respectiva los informes previos que indiquen: uso de suelo, constructibilidad, densidad máxima, distanciamientos, etc. Paralelamente a la obtención de esta información se debe obtener también en la Dirección de Obras y el SERVIU los certificados de expropiación. Con esto se tendrá la seguridad de que el terreno no está sujeto a expropiaciones o si la hay que ésta esté muy definida.
Con el resultado de la calificación de factores indicado en (a) y la evaluación económica obtenida en (b) mas el dato del precio del terreno estamos en condiciones de hacer una preselección y elegir de entre todos los analizados, a lo menos unos 3 terrenos.
Esto terrenos preseleccionados deben someterse a un nuevo análisis para revisar los aspectos legales de éstos, es decir, que sus títulos estén conforme a derecho y se debe solicitar las factibilidades de agua potable, alcantarillado y electricidad.
Con todos estos antecedentes recién estaremos en condiciones de poder escoger asignando a cada uno su orden de prioridad.
El método señalado anteriormente es solo una orientación muy general, ya que en algunos casos es importante, para poder seleccionar, que se conozca la mecánica de suelos, la topografía, si se debe hacer demoliciones o aspectos comerciales que nos indiquen la competencia que exista en el entorno, el stock existente, velocidades de venta, etc.
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