En la actividad inmobiliaria, que duda cabe, estamos viviendo tiempos difíciles. Necesitamos con urgencia “especialistas” que nos ayuden y nos asesoren.
Las preocupaciones básicas hoy en día de cualquiera inmobiliaria son: a) como tratar de vender mi stock mas rápido y b) que proyecto hacer, cuando termine de vender, para continuar con mi actividad.
Para resolver ambas preocupaciones lo primero que debe preguntarse la inmobiliaria es ¿cuento con los profesionales adecuados que me permitan supera ambos obstáculos? O los que tengo son solo “gerenciadores” de proyecto. Si no los tengo necesito acudir en forma urgente a profesionales especializados que me ayuden a superar los escollos.
Al respecto me acuerdo del siguiente cuento: Iban 2 amigos caminando por un campo en Africa, cuando divisan a lo lejos un león que viene corriendo hacia ellos. Ambos amigos asustados comienzan a correr en sentido contrario al del león tratando de impedir que los alcance. De repente uno de ellos se detiene busca algo en su mochila, encuentra unas zapatillas con clavos y se las empieza a poner. El otro lo ve y le grita ¿crees que con esas zapatillas correrás mas rápido que el león? El que está con zapatillas le contesta: No, lo que me importa es correr más rápido que tú.
Precisamente eso es lo que requieren las inmobiliarias hoy: hacer uso de las herramientas que le permitan vender su “stock” antes que la competencia. Para esto se requiere conocer las técnicas adecuadas de marketing que nos ayuden a cumplir este objetivo. Es lo que denomino “marketing de guerra”, que usa herramientas distintas a las usadas en tiempos normales. Se trata de aplicar muy bien estas técnicas, ya que no es que los compradores se acabaron, sino que hay menos y lo que requiero es usar las herramientas adecuadas que me permitan captar mejor a los compradores que quedan
sábado, 25 de octubre de 2008
FIN DEL "MIMETISMO" O "ME TOO"
En el mes de Mayo en el artículo “ Creatividad y Gestión Inmobiliaria” se comentaba que, a nuestro juicio, las inmobiliarias habían perdido la creatividad. Llevadas por los excelentes resultados del último tiempo terminaron por hacer un trabajo rutinario. Se transformaron en "gerenciadoras" de proyecto cuyo pensamiento era: ¿para que hacer algo distinto si puedo hacer lo mismo que mi competencia y gano plata?
Esto se denomina en otros países "el mimetismo" (o el me too).
Decíamos que este escenario se había acabado y efectivamente hoy lo estamos comprobando. Los empresarios inmobiliarios están asustados porque ven que su stock se demorará en agotarse en promedio en alrededor de 20 meses y han paralizado nuevos proyectos. Es lógico que estén asustados. No saben como reaccionar, se acostumbraron al “me too” y ahora no pueden hacerlo.
¿Pero esto significa que se acabó la actividad inmobiliaria?.
La respuesta es: Rotundamente nó.
Solo se acabó la actividad para aquellas empresas “gerenciadoras” de proyectos, pero se abre una amplia gama de oportunidades para aquellos verdaderos "emprendedores o desarrolladores o gestores inmobiliarios", creativos, con mas imaginación, mas innovación y con mejores diseños y que son capaces de percatarse cuales son los nuevos "nichos".
Esto se denomina en otros países "el mimetismo" (o el me too).
Decíamos que este escenario se había acabado y efectivamente hoy lo estamos comprobando. Los empresarios inmobiliarios están asustados porque ven que su stock se demorará en agotarse en promedio en alrededor de 20 meses y han paralizado nuevos proyectos. Es lógico que estén asustados. No saben como reaccionar, se acostumbraron al “me too” y ahora no pueden hacerlo.
¿Pero esto significa que se acabó la actividad inmobiliaria?.
La respuesta es: Rotundamente nó.
Solo se acabó la actividad para aquellas empresas “gerenciadoras” de proyectos, pero se abre una amplia gama de oportunidades para aquellos verdaderos "emprendedores o desarrolladores o gestores inmobiliarios", creativos, con mas imaginación, mas innovación y con mejores diseños y que son capaces de percatarse cuales son los nuevos "nichos".
lunes, 6 de octubre de 2008
LAS 3 F Y LA CRISIS SUBPRIME
En un reciente artículo leí que todas estas crisis se producen por una mezcla muy explosiva de las 3F: Fantasy, Fraud y Foolishness. Para el caso de la crisis subprime las 3F se manifestaron así:
Fantasy (Fantasia): Se pensaba que el mercado inmobiliario continuaría apreciándose sin parar.
Fraud (Fraude): Ya nadie duda que hubo manejos oscuros en el otorgamiento de préstamos hipotecarios.
Foolishness (Tontera): Los inversionistas no se preocuparon de entender las hipótesis bajo las cuales, las clasificadoras de riesgo, otorgaban la clasificación de AAA a los bonos respaldados por"paquetes" de hipotecas.
Esto mismo pero en forma humorística se pueden apreciar en el siguiente video:http://www.youtube.com/watch?v=pFmYIFk5i1Q&feature=related
Fantasy (Fantasia): Se pensaba que el mercado inmobiliario continuaría apreciándose sin parar.
Fraud (Fraude): Ya nadie duda que hubo manejos oscuros en el otorgamiento de préstamos hipotecarios.
Foolishness (Tontera): Los inversionistas no se preocuparon de entender las hipótesis bajo las cuales, las clasificadoras de riesgo, otorgaban la clasificación de AAA a los bonos respaldados por"paquetes" de hipotecas.
Esto mismo pero en forma humorística se pueden apreciar en el siguiente video:http://www.youtube.com/watch?v=pFmYIFk5i1Q&feature=related
domingo, 5 de octubre de 2008
¿ES HOY EL MEJOR MOMENTO PARA COMPRAR UNA VIVIENDA?
Sí, es el mejor momento si Ud. cumple las siguientes condiciones:
a) Si tiene acceso al crédito
b) Si tiene un empleo seguro
c) Si tiene ahorros que le permiten dar un pié
d) Si tiene expectativas de mantener la casa a lo menos 2 años.
Si Ud. cumple estos requisitos sin lugar a dudas que su mejor inversión es comprar ahora.
En un artículo anterior (24/Ago) se concluyó, en forma muy conservadora, que los nuevos proyectos debería salir con precios de venta entre un 9% y un 12% superiores a los actuales. Esto sin considerar alzas en los costos financieros de corto plazo; mayores costos por concepto de aumentos de los plazos de ventas (por bajas velocidades de venta) y los efectos de la aplicación del IVA a la construcción.
Al considerar todos estos factores es muy posible que en definitiva los nuevos precios sean, a lo menos, un 20% superior a los actuales. Por tal motivo será un gran negocio comprar ahora. Si dadas las situaciones coyunturales, se logra un descuento adicional, mejor aún.
Los nuevos proyectos no aparecerán sino dentro de 2 años, por lo que si, pasado este período, desea o debe vender su vivienda tendrá una rentabilidad de a lo menos un 15%. Por el contrario si compra ahora y debe vender de aquí a 1 año casi con seguridad deberá hacer una pérdida.
a) Si tiene acceso al crédito
b) Si tiene un empleo seguro
c) Si tiene ahorros que le permiten dar un pié
d) Si tiene expectativas de mantener la casa a lo menos 2 años.
Si Ud. cumple estos requisitos sin lugar a dudas que su mejor inversión es comprar ahora.
En un artículo anterior (24/Ago) se concluyó, en forma muy conservadora, que los nuevos proyectos debería salir con precios de venta entre un 9% y un 12% superiores a los actuales. Esto sin considerar alzas en los costos financieros de corto plazo; mayores costos por concepto de aumentos de los plazos de ventas (por bajas velocidades de venta) y los efectos de la aplicación del IVA a la construcción.
Al considerar todos estos factores es muy posible que en definitiva los nuevos precios sean, a lo menos, un 20% superior a los actuales. Por tal motivo será un gran negocio comprar ahora. Si dadas las situaciones coyunturales, se logra un descuento adicional, mejor aún.
Los nuevos proyectos no aparecerán sino dentro de 2 años, por lo que si, pasado este período, desea o debe vender su vivienda tendrá una rentabilidad de a lo menos un 15%. Por el contrario si compra ahora y debe vender de aquí a 1 año casi con seguridad deberá hacer una pérdida.
viernes, 3 de octubre de 2008
CRISIS SUB PRIME ¿DONDE ESTA LA PLATA?
La enorme cantidad de dinero considerada en el plan de EEUU para amortiguar los efectos de la crisis financiera, para a su vez, tener las menores repercusiones en la economía real, nos lleva a preguntarnos ¿y que pasó con este dinero? ¿dónde está?.
Sabido es que el dinero no se pierde, sólo cambia de manos. Por lo tanto debe estar en algún lado.
Para tratar de despejar esta incógnita se analiza a continuación las diferentes actividades correspondientes a la cadena de producción de los desarrollos inmobiliarios y veremos como en cada una de estas etapas hubo beneficiados que se quedaron con una parte de la “torta”:
1.- Terreno. Sabido es que el mundo, en general, pasó por un período de gran liquidez, con repercusiones importantes en el mercado inmobiliario. Para tratar de “colocar” estos capitales líquidos se otorgaron créditos hipotecarios a destajo. Esto tuvo como consecuencia una alta demanda de viviendas, la que a su vez significó un aumento en el precio de los terrenos. Recordemos al respecto, que las plusvalías de las propiedades en general, durante este período, estuvieron por sobre el 10% anual y en algunos casos en porcentajes superiores. Como conclusión tenemos que en esta etapa se “quedó atrapada en manos de los propietarios de estos terrenos” una gran parte del dinero.
2.- Oficinas de proyecto y otros profesionales. Este “boom” de proyectos inmobiliarios significó una gran cantidad de trabajo para las empresas de proyecto, mucho mas allá de lo normal. Por lo tanto, estas empresas ganaron “mucha plata” y a pesar de que estos honorarios no tienen gran incidencia en el costo final, aquí quedo también una parte del dinero aunque no significativa. Esto mismo ocurrió con los estudios de abogados y otros asesores.
3.- Empresas constructoras. Las empresas constructoras tuvieron una gran cantidad de trabajo y por lo tanto también ganaron mucho dinero.
4.- Empresas de corretaje de propiedades. Estas empresas participaron en la venta de los terrenos y también en la venta de los departamentos, por lo tanto también ganaron mucho dinero en el período.
5.- Especuladores “fliperos”. En un articulo anterior (5 de Abril de 2008) se comentó que la alta "plusvalía artificial" que tuvieron las propiedades en el período, llevó a una alta propensión a invertir en inmuebles. Era muy fácil ganar mucha plata en el corto plazo al invertir en éstos en los períodos de pre-construcción abonando solo un 20% del precio de lanzamiento. Dada la gran demanda y la acelerada plusvalía, en un corto período de tiempo estos proyectos subían sus precios. De tal manera que quienes tenían "reservas" las vendían ganado en el corto plazo hasta un 100% ( o mas aún) de su aporte inicial. De esta forma el mercado inmobiliario se llenó de compradores especulativos en "pre-construcción", comprando y vendiendo sus opciones. A esto se le llamó "flipping". Conclusión: En manos de estos especuladores quedó otra parte del dinero.
6.- Inmobiliarias. La alta demanda y la acelerada plusvalía llevó a los desarrolladores inmobiliarios a generar una gran cantidad de proyectos para abastecer esta demanda. Por esto, estas empresas ganaron mucha plata. Aquí quedó otra parte del dinero y en cantidad muy importante.
7.- Empresas Clasificadoras de riesgo. Estas empresas son las que asignan una determinada clasificación a los “papeles” financieros. Como en el período hubo una gran cantidad de hipotecas (créditos hipotecarios) estas empresas clasificaban los “paquetes de éstas” para que pudieran ser vendidos en el mercado financiero. Por este trabajo dichas empresas recibían un honorario. Durante el período estas empresas tuvieron mucho trabajo y por lo tanto ganaron mucho dinero.
8.- Otras empresas. Debido al gran efecto multiplicador que tiene la actividad de la construcción, fueron numerosas las empresas que se beneficiaron con este “boom”: empresas publicitarias, imprentas, fábricas de muebles, artículos de línea blanca, etc. En estas empresas quedó otra parte del dinero.
9.- Bancos que otorgaron los créditos para la construcción. Estos Bancos se beneficiaron con el dinamismo de la actividad y ganaron mucho dinero.
Ahora bien, estos beneficiados con el “boom” no dejaron sus ganancias “debajo del colchón” por lo que lo mas probable es que hayan hecho inversiones. Cualquiera que haya sido, excepto contados activos como el oro, perdieron una parte importante de su ganancias. Las propiedades se depreciaron y perdieron gran parte de su valor (entre un 30% y un 40%). Las acciones y los instrumentos financieros en general se desvalorizaron. Conclusión: En esta pasada también hubo perdedores y ganadores. Pero al final de la cadena ¿quién se quedó con el dinero?. La respuesta es: los mismos de siempre : especuladores que sabían lo que venía, como John Paulson que ganó US$ 3.700 millones y George Soros con US$ 2.900 millones
Sabido es que el dinero no se pierde, sólo cambia de manos. Por lo tanto debe estar en algún lado.
Para tratar de despejar esta incógnita se analiza a continuación las diferentes actividades correspondientes a la cadena de producción de los desarrollos inmobiliarios y veremos como en cada una de estas etapas hubo beneficiados que se quedaron con una parte de la “torta”:
1.- Terreno. Sabido es que el mundo, en general, pasó por un período de gran liquidez, con repercusiones importantes en el mercado inmobiliario. Para tratar de “colocar” estos capitales líquidos se otorgaron créditos hipotecarios a destajo. Esto tuvo como consecuencia una alta demanda de viviendas, la que a su vez significó un aumento en el precio de los terrenos. Recordemos al respecto, que las plusvalías de las propiedades en general, durante este período, estuvieron por sobre el 10% anual y en algunos casos en porcentajes superiores. Como conclusión tenemos que en esta etapa se “quedó atrapada en manos de los propietarios de estos terrenos” una gran parte del dinero.
2.- Oficinas de proyecto y otros profesionales. Este “boom” de proyectos inmobiliarios significó una gran cantidad de trabajo para las empresas de proyecto, mucho mas allá de lo normal. Por lo tanto, estas empresas ganaron “mucha plata” y a pesar de que estos honorarios no tienen gran incidencia en el costo final, aquí quedo también una parte del dinero aunque no significativa. Esto mismo ocurrió con los estudios de abogados y otros asesores.
3.- Empresas constructoras. Las empresas constructoras tuvieron una gran cantidad de trabajo y por lo tanto también ganaron mucho dinero.
4.- Empresas de corretaje de propiedades. Estas empresas participaron en la venta de los terrenos y también en la venta de los departamentos, por lo tanto también ganaron mucho dinero en el período.
5.- Especuladores “fliperos”. En un articulo anterior (5 de Abril de 2008) se comentó que la alta "plusvalía artificial" que tuvieron las propiedades en el período, llevó a una alta propensión a invertir en inmuebles. Era muy fácil ganar mucha plata en el corto plazo al invertir en éstos en los períodos de pre-construcción abonando solo un 20% del precio de lanzamiento. Dada la gran demanda y la acelerada plusvalía, en un corto período de tiempo estos proyectos subían sus precios. De tal manera que quienes tenían "reservas" las vendían ganado en el corto plazo hasta un 100% ( o mas aún) de su aporte inicial. De esta forma el mercado inmobiliario se llenó de compradores especulativos en "pre-construcción", comprando y vendiendo sus opciones. A esto se le llamó "flipping". Conclusión: En manos de estos especuladores quedó otra parte del dinero.
6.- Inmobiliarias. La alta demanda y la acelerada plusvalía llevó a los desarrolladores inmobiliarios a generar una gran cantidad de proyectos para abastecer esta demanda. Por esto, estas empresas ganaron mucha plata. Aquí quedó otra parte del dinero y en cantidad muy importante.
7.- Empresas Clasificadoras de riesgo. Estas empresas son las que asignan una determinada clasificación a los “papeles” financieros. Como en el período hubo una gran cantidad de hipotecas (créditos hipotecarios) estas empresas clasificaban los “paquetes de éstas” para que pudieran ser vendidos en el mercado financiero. Por este trabajo dichas empresas recibían un honorario. Durante el período estas empresas tuvieron mucho trabajo y por lo tanto ganaron mucho dinero.
8.- Otras empresas. Debido al gran efecto multiplicador que tiene la actividad de la construcción, fueron numerosas las empresas que se beneficiaron con este “boom”: empresas publicitarias, imprentas, fábricas de muebles, artículos de línea blanca, etc. En estas empresas quedó otra parte del dinero.
9.- Bancos que otorgaron los créditos para la construcción. Estos Bancos se beneficiaron con el dinamismo de la actividad y ganaron mucho dinero.
Ahora bien, estos beneficiados con el “boom” no dejaron sus ganancias “debajo del colchón” por lo que lo mas probable es que hayan hecho inversiones. Cualquiera que haya sido, excepto contados activos como el oro, perdieron una parte importante de su ganancias. Las propiedades se depreciaron y perdieron gran parte de su valor (entre un 30% y un 40%). Las acciones y los instrumentos financieros en general se desvalorizaron. Conclusión: En esta pasada también hubo perdedores y ganadores. Pero al final de la cadena ¿quién se quedó con el dinero?. La respuesta es: los mismos de siempre : especuladores que sabían lo que venía, como John Paulson que ganó US$ 3.700 millones y George Soros con US$ 2.900 millones
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