La distribución de costos de una empresa típica de servicios es aproximadamente la siguiente:
Instalaciones 4%
Operaciones 4%
Mobiliario 1%
Sueldos 91%
Por otro lado, hay numerosos estudios que concluyen que una mejora de los lugares de trabajo incide en un aumento de la productividad.
Entonces, si analizamos la distribución de costos anterior, visualizamos que si actuamos mejorando el 4% de las instalaciones podremos tener aumentos importantes en productividad del 91%, que representan los sueldos.
Veámoslo con un ejemplo:
Supongamos que el sueldo promedio mensual en una empresa de servicios es de $ 650.000, lo que significa aprox. UF 360 al año. Si a su vez consideramos que para mejorar las instalaciones se requiere 20 UF/m2 (diferencia entre las instalaciones antiguas y otras mejores) y considerando que el espacio promedio ocupado por trabajador es de 10 m2, resulta una conclusión dramática: Un aumento de solo un 10% de la productividad (UF 36 al año) paga la diferencia de costo de las instalaciones en 5,5 años.
sábado, 18 de diciembre de 2010
viernes, 3 de diciembre de 2010
NUEVAS TENDENCIAS EN VIVIENDAS
• Casas mas pequeñas
El principal cambio en la tendencia de proyectos de viviendas en USA es su tamaño. Según una encuesta los compradores ya no quieren casas grandes. A diferencia de antes, ahora buscan viviendas más pequeñas. Esto debido a diversos factores: uno de los más importantes tiene que ver con las alzas en los costos de la energía, lo que ha derivado en una búsqueda por casas con menor cantidad de metros cuadrados y con características eficientes en su diseño. Este hecho marca un importante vuelco en el mercado de la vivienda y lo más probable es que esta tendencia se replique paulatinamente en países como el nuestro.
• Casas Net-Zero
Por definición las viviendas Net-Zero son aquellas edificaciones que no gastan energía de la red, es decir, en un año la cantidad de energía que ha consumido se neutraliza con la que ha sido capaz de generar.
Las viviendas NetZero generan además “0″ emisiones de CO2. Tanto las Net-Zero, como aquellas de características eficientes, son parte del cambio que se está viviendo en el mundo de la construcción.. Esto además se apoya con un marketing que invita a las personas a ser más conscientes con el medio ambiente y ahacer un ahorro significativo optando por estos métodos
El principal cambio en la tendencia de proyectos de viviendas en USA es su tamaño. Según una encuesta los compradores ya no quieren casas grandes. A diferencia de antes, ahora buscan viviendas más pequeñas. Esto debido a diversos factores: uno de los más importantes tiene que ver con las alzas en los costos de la energía, lo que ha derivado en una búsqueda por casas con menor cantidad de metros cuadrados y con características eficientes en su diseño. Este hecho marca un importante vuelco en el mercado de la vivienda y lo más probable es que esta tendencia se replique paulatinamente en países como el nuestro.
• Casas Net-Zero
Por definición las viviendas Net-Zero son aquellas edificaciones que no gastan energía de la red, es decir, en un año la cantidad de energía que ha consumido se neutraliza con la que ha sido capaz de generar.
Las viviendas NetZero generan además “0″ emisiones de CO2. Tanto las Net-Zero, como aquellas de características eficientes, son parte del cambio que se está viviendo en el mundo de la construcción.. Esto además se apoya con un marketing que invita a las personas a ser más conscientes con el medio ambiente y ahacer un ahorro significativo optando por estos métodos
martes, 21 de septiembre de 2010
NUEVAS MODALIDADES DE VENTA
No hay duda de que cuando las ventas se ponen dificiles se agudiza el ingenio. A continuación comento 2 nuevas modalidades que se están utilizando en España (donde la crisis inmobiliaria es drmática):
1.- Probar antes de comprar: Al igual que cuando se compra ropa, primero se prueba y si está conforme compra, una inmobiliaria de España entrega a los interesados el depto. amoblado por 36 horas para que lo use. Despues de esto, si el interesado está conforme procede a la compra.
2.- Compra a precio de mercado: El precio de mercado es aquel que está dispuesto a pagar un comprador típico, en un mercado transparente y en un plazo prudente. Para conseguir este precio de mercado algunas inmobliarias parten al revés colocando al depto. un determinado precio de venta (valor comercial o precio de lista). Este valor se rebaja diariamente en 1.000 euros (aprox. UF 35) hasta conseguir el comprador interesado.
1.- Probar antes de comprar: Al igual que cuando se compra ropa, primero se prueba y si está conforme compra, una inmobiliaria de España entrega a los interesados el depto. amoblado por 36 horas para que lo use. Despues de esto, si el interesado está conforme procede a la compra.
2.- Compra a precio de mercado: El precio de mercado es aquel que está dispuesto a pagar un comprador típico, en un mercado transparente y en un plazo prudente. Para conseguir este precio de mercado algunas inmobliarias parten al revés colocando al depto. un determinado precio de venta (valor comercial o precio de lista). Este valor se rebaja diariamente en 1.000 euros (aprox. UF 35) hasta conseguir el comprador interesado.
martes, 14 de septiembre de 2010
Proyectos inmobiliarios en la comuna de Santiago: Cambio de estrategia
La empresas que desarrollan proyectos inmobiliarios habitacionales en la Comuna de Santiago se han visto afectadas recientemente por 2 hechos que las obligará a cambiar sus estrategias:
a) Por un lado la limitación del DFL-2 a 2 viviendas como máximo, que regirá a partir del 1 de Noviembre próximo, significará que disminuirá dramáticamente el número de compradores inversionistas, que adquirían para arrendar. Con la nueva disposición si se considera cancelar un impuesto por las rentas percibidas por arriendos de propiedades DFL-2, el canon de arriendo debería subir para mantener la rentabilidad anual. Pero sabemos que esto no es posible, ya que finalmente estos valores los fija el mercado. Esto sigificará una perdida de incentivo para la adquisición de propiedades para la renta y una ralentización, en general, de las ventas de departamentos de 1 y 2 dormitorios.
b) Por otro lado, el cambio que se producirá en el Plano Regulador de Santiago significará que los nuevos proyectos serán de menor altura (9 pisos como máximo) por lo cual bajará la rentabilidad de los proyectos.
Ambos hechos tendrán una dramática repercusión en las ventas dentro de la Comuna de Santiago, por lo que las empresas inmobiliarias que desarrollan en esta comuna sus proyectos deberán adaptarse a las nuevas condiciones, variando sus actuales estrategias.
a) Por un lado la limitación del DFL-2 a 2 viviendas como máximo, que regirá a partir del 1 de Noviembre próximo, significará que disminuirá dramáticamente el número de compradores inversionistas, que adquirían para arrendar. Con la nueva disposición si se considera cancelar un impuesto por las rentas percibidas por arriendos de propiedades DFL-2, el canon de arriendo debería subir para mantener la rentabilidad anual. Pero sabemos que esto no es posible, ya que finalmente estos valores los fija el mercado. Esto sigificará una perdida de incentivo para la adquisición de propiedades para la renta y una ralentización, en general, de las ventas de departamentos de 1 y 2 dormitorios.
b) Por otro lado, el cambio que se producirá en el Plano Regulador de Santiago significará que los nuevos proyectos serán de menor altura (9 pisos como máximo) por lo cual bajará la rentabilidad de los proyectos.
Ambos hechos tendrán una dramática repercusión en las ventas dentro de la Comuna de Santiago, por lo que las empresas inmobiliarias que desarrollan en esta comuna sus proyectos deberán adaptarse a las nuevas condiciones, variando sus actuales estrategias.
jueves, 9 de septiembre de 2010
MODIFICACION AL DFL-2
El próximo 1 de Noviembre empieza a regir la modificación (Ley 20.455) en que se limita a 2, la cantidad de viviendas a las que un particular puede beneficirse del DFL-2. Es importante reseñar que esta modificación se refiere al propietario y no a la vivienda misma. Por tal motivo cuando una vivienda sea transferida solo perderá el beneficio DFL-2 si el nuevo propietario ya posee 2 o mas propiedades acogidas a este beneficio. La modificación no tiene efecto retroactivo por lo tanto no afectará a aquellos propietarios de viviendas DFL-2 que se hubieran inscrito en el Conservador de Bienes Raíces antes del 1 de Noviembre.
viernes, 27 de agosto de 2010
Nuevo curso de post grado de Gestión y Desarrollo Inmobiliario
Se informa que nuevamente en la Escuela de Ingeniería de la U. de Chile se dictará a partir del 2 de Octubre el curso-taller Gestión y Desarrollo Inmobiliario. Mayores antecedentes en: www.ingcivil.uchile.cl/postgrado
martes, 10 de agosto de 2010
VARIACION DE PRECIOS EN DEPTOS.DE SANTIAGO-CENTRO
Se ha poublicado recientemente un estudio de Montalva Quindos en que se muestra las variaciones de precios que han tenido los deptos. desde el año 2004 a Junio 2010 en Santiago-Centro. Las principales conclusiones son las siguientes:
1.- Los deptos. de 1A variaron su precio promedio(UF/m2) entre 32,60 y 36,05
2.- Los de 1D-1B lo hicieron entre 32,14 y 34,69
3.- Los de 2D-1B, entre 30,92 y 33,11
4.- Los de 2D-2B, entre 30,07 y 31,72
5.- Los de 3D-2B, entre29,83 y 30,43
A su vez las superficies tambien han ido variando con el tiempo:
6.- Los de 1A, entre 24,54 y 26,10 m2
7.- Los de 1D-1B, entre 33,72 y 32,96 m2
8.- Los de 2D-1B, entre 45,26 y 43,65 m2
9.- Los de 2D-2B, entre 56,04 y 55,06 m2
10.- Los de 3D-2B, entre 68,70 y 68,35 m2
Conclusión: Los precios han tenido un alza y las superficies han disminuido (con excepción de los deptos. de 1A cuya superficie promedio ha aumentado.
1.- Los deptos. de 1A variaron su precio promedio(UF/m2) entre 32,60 y 36,05
2.- Los de 1D-1B lo hicieron entre 32,14 y 34,69
3.- Los de 2D-1B, entre 30,92 y 33,11
4.- Los de 2D-2B, entre 30,07 y 31,72
5.- Los de 3D-2B, entre29,83 y 30,43
A su vez las superficies tambien han ido variando con el tiempo:
6.- Los de 1A, entre 24,54 y 26,10 m2
7.- Los de 1D-1B, entre 33,72 y 32,96 m2
8.- Los de 2D-1B, entre 45,26 y 43,65 m2
9.- Los de 2D-2B, entre 56,04 y 55,06 m2
10.- Los de 3D-2B, entre 68,70 y 68,35 m2
Conclusión: Los precios han tenido un alza y las superficies han disminuido (con excepción de los deptos. de 1A cuya superficie promedio ha aumentado.
martes, 20 de julio de 2010
HIPOTECAS VERDES
Como un incentivo mas para que las empresas inmobiliarias introduzcan en sus nuevos proyectos las tecnologías de construcción sustentable, en algunos paises se está incentivando a los nuevos compradores de estos productos inmobiliarios, con hipotecas con mejores tasas. Se denominan "Hipotecas Verdes" y para acceder a ellas efectivamente la construcción debe cumplir requisitos de sustentabilidad.
sábado, 22 de mayo de 2010
SIMA 2010- Madrid
Respecto al Salon Inmobiliario de Madrid 2010 (SIMA 2010), que comenzó recién antes de ayer (Jueves 20 de Mayo), he encontrado un Resumen de las principales disertaciones del primer día, las cuales incluyo a continuación por encontrarlas de interés:
- “Mercados inmobiliarios europeos al final de la tormenta” - Dr. Tobías Just del Deutsche Bank Research.
Comenzó diciendo “hemos convertido al huracán en una tormenta de verano, aunque siguen apareciendo algunos tornados” refiriéndose a Grecia. Justo en su ponencia mostró una visión optimista para el largo plazo “lo peor ya ha pasado” aseguró. “La gente hoy no liquida los inmuebles prime ya que los propietarios pretenden mantener su valor de mercado”, “tenemos que mirar siempre la oferta y la demanda, no es fácil desarrollar 740.000 viviendas año como ha ocurrido en España”. Para los sectores residenciales a nivel mundial comentó que no espera subas de precios y que algunos mercados se deberían acomodar hacia la baja. Cerró afirmando “la construcción ecológica ya no es un nicho, es un mercado”
- ¿Cual es la situación actual y perspectivas del mercado inmobiliario y estadounidense? - Pat Combs por la NAR.
“En EEUU lo peor de la tormenta ya ha pasado, pasamos de 4,8 a 5,1 millones de viviendas vendidas en 2009 con respecto a 2008 y para 2010 esperamos números positivos también (5,7 millones de viviendas”. Destacó que según su parecer los precios ya están estabilizados, aunque el mercado crediticio sigue complicado, “el dinero no llega al consumidor y el desempleo es un dato preocupante con índices cercanos al 10%”.
- “¿Qué proyectos buscan los fondos de inversión internacionales?” - Andrés Escarpenter - Director internacional de Jong Lang Lasalle.
En su conferencia remarcó la importancia que tiene la tasa que generan los inmuebles de renta. “Londres es el único mercado de Europa en el que hoy las rentas suben. Los mercados mas complicados son Hamburgo, Luxemburgo, Barcelona y Budapest”. Mostró datos de volúmenes de inversión en segmento de oficinas: “Los volúmenes de inversión han caído un 40% en Europa, a excepción de Londres que ha mantenido buenos parámetros”; con respecto a montos de inversión dijo “Los inversores de escala no aceptan menos del 6% de rentabilidad anual (para inversiones de no menos de 30 o 40 millones de Euros). Estos inversores es claro que huyen hacia la seguridad buscando en estos tiempos primordialmente las ubicaciones top. Para centros comerciales es difícil hoy conseguir interesados ya que son escalas de inversión que en general superan los 100 millones de euros “los compradores actuales buscan activos de mayor liquidez”.
- “Los negocios inmobiliarios en los mercados emergentes: donde están las mejores oportunidades? (referido a Europa) - William klister - Presidente de ULI (urban Land Institute) Europa.
Comenzó diciendo: “Con este entorno hasta Londres y París son mercados emergentes o re-emergentes”, klister mostró los resultados de una encuesta que realizó el ULI a referentes del sector para tratar de verificar las tendencias “las respuestas fueron muy disímiles”, aclarando que hoy quienes conocen el mercado no saben hacia donde pueden derivarse las variables. En algunos rankings que se elaboraron en base a las conclusiones se mostraron muy mal posicionadas a ciudades como Barcelona y Madrid hoy a la altura de ciudades de Europa del este o Moscú.
- “Mercados inmobiliarios europeos al final de la tormenta” - Dr. Tobías Just del Deutsche Bank Research.
Comenzó diciendo “hemos convertido al huracán en una tormenta de verano, aunque siguen apareciendo algunos tornados” refiriéndose a Grecia. Justo en su ponencia mostró una visión optimista para el largo plazo “lo peor ya ha pasado” aseguró. “La gente hoy no liquida los inmuebles prime ya que los propietarios pretenden mantener su valor de mercado”, “tenemos que mirar siempre la oferta y la demanda, no es fácil desarrollar 740.000 viviendas año como ha ocurrido en España”. Para los sectores residenciales a nivel mundial comentó que no espera subas de precios y que algunos mercados se deberían acomodar hacia la baja. Cerró afirmando “la construcción ecológica ya no es un nicho, es un mercado”
- ¿Cual es la situación actual y perspectivas del mercado inmobiliario y estadounidense? - Pat Combs por la NAR.
“En EEUU lo peor de la tormenta ya ha pasado, pasamos de 4,8 a 5,1 millones de viviendas vendidas en 2009 con respecto a 2008 y para 2010 esperamos números positivos también (5,7 millones de viviendas”. Destacó que según su parecer los precios ya están estabilizados, aunque el mercado crediticio sigue complicado, “el dinero no llega al consumidor y el desempleo es un dato preocupante con índices cercanos al 10%”.
- “¿Qué proyectos buscan los fondos de inversión internacionales?” - Andrés Escarpenter - Director internacional de Jong Lang Lasalle.
En su conferencia remarcó la importancia que tiene la tasa que generan los inmuebles de renta. “Londres es el único mercado de Europa en el que hoy las rentas suben. Los mercados mas complicados son Hamburgo, Luxemburgo, Barcelona y Budapest”. Mostró datos de volúmenes de inversión en segmento de oficinas: “Los volúmenes de inversión han caído un 40% en Europa, a excepción de Londres que ha mantenido buenos parámetros”; con respecto a montos de inversión dijo “Los inversores de escala no aceptan menos del 6% de rentabilidad anual (para inversiones de no menos de 30 o 40 millones de Euros). Estos inversores es claro que huyen hacia la seguridad buscando en estos tiempos primordialmente las ubicaciones top. Para centros comerciales es difícil hoy conseguir interesados ya que son escalas de inversión que en general superan los 100 millones de euros “los compradores actuales buscan activos de mayor liquidez”.
- “Los negocios inmobiliarios en los mercados emergentes: donde están las mejores oportunidades? (referido a Europa) - William klister - Presidente de ULI (urban Land Institute) Europa.
Comenzó diciendo: “Con este entorno hasta Londres y París son mercados emergentes o re-emergentes”, klister mostró los resultados de una encuesta que realizó el ULI a referentes del sector para tratar de verificar las tendencias “las respuestas fueron muy disímiles”, aclarando que hoy quienes conocen el mercado no saben hacia donde pueden derivarse las variables. En algunos rankings que se elaboraron en base a las conclusiones se mostraron muy mal posicionadas a ciudades como Barcelona y Madrid hoy a la altura de ciudades de Europa del este o Moscú.
lunes, 22 de marzo de 2010
EL TERREMOTO Y EL FUTURO DEL MERCADO HABITACIONAL
No hay dudas de que los efectos del devastador terremoto ocurrido en la zona centro sur del país tendrá incidencia en el mercado habitacional que marcará un antes y un después.
CASAS. En lo que respecta a casas de uno y dos pisos, éste será, sin lugar a dudas, el mercado hacia donde tratará de ir la demanda en los próximos meses, por el temor a vivir en altura. Dado la falta de terrenos disponibles, los proyectos de casas tendrán que desarrollarse en las zonas perimetrales de la ciudad y los potenciales compradores tendrá que decidir distancia versus menor exposición al riesgo.
En este mismo sentido, éste debiera ser el momento para que de una vez por todas se posicionen las casas con estructura de madera. Este tipo de construcciones presentan muchas ventajas y además tienen un excelente comportamiento sísmico.
EDIFICIOS DE DEPARTAMENTOS. En el futuro próximo los departamentos más allá del piso 7 u 8 no serán demandados y lo más probable es que en los edificios actualmente en venta tendrán que disminuir su precio para poder comercializarlos. Los futuros proyectos tenderán a disminuir la altura y en aquellos casos de edificios por sobre 20 pisos, quizás deberán contar con elementos estructurales que permitan amortiguar los efectos sísmicos. Esto aumentará los costos, pero dará una mayor tranquilidad a los potenciales compradores.
CASAS. En lo que respecta a casas de uno y dos pisos, éste será, sin lugar a dudas, el mercado hacia donde tratará de ir la demanda en los próximos meses, por el temor a vivir en altura. Dado la falta de terrenos disponibles, los proyectos de casas tendrán que desarrollarse en las zonas perimetrales de la ciudad y los potenciales compradores tendrá que decidir distancia versus menor exposición al riesgo.
En este mismo sentido, éste debiera ser el momento para que de una vez por todas se posicionen las casas con estructura de madera. Este tipo de construcciones presentan muchas ventajas y además tienen un excelente comportamiento sísmico.
EDIFICIOS DE DEPARTAMENTOS. En el futuro próximo los departamentos más allá del piso 7 u 8 no serán demandados y lo más probable es que en los edificios actualmente en venta tendrán que disminuir su precio para poder comercializarlos. Los futuros proyectos tenderán a disminuir la altura y en aquellos casos de edificios por sobre 20 pisos, quizás deberán contar con elementos estructurales que permitan amortiguar los efectos sísmicos. Esto aumentará los costos, pero dará una mayor tranquilidad a los potenciales compradores.
viernes, 5 de marzo de 2010
RIESGOS Y SEGUROS EN LA CONSTRUCCION
RESPONSABILIDAD DEL PRIMER VENDEDOR
La Ley de Calidad en la construcción (Ley 20016 publicada en el Diario Oficial el 27 de Mayo de 2005) establece que el primer vendedor (Inmobiliaria y/o constructora) es el responsable por daños que se produzcan en la construcción por un período de 10 años (daños estructurales); de 5 años (daños en las instalaciones: agua, alcantarillado, gas, electricidad, ascensores, etc.) y de 3 años (daños en las terminaciones).
Por lo tanto producido el daño, es este primer vendedor el responsable, cualquiera que sea la causa, exceptuando un mal uso por parte de sus ocupantes.
No obstante lo anterior si este primer vendedor demuestra que el edificio fue diseñado y calculado de acuerdo a las normas; que se utilizaron los materiales especificados y que éstos a su vez cumplían con la norma; que la ejecución de los trabajos se hicieron bajo las normas y artes del buen construir su responsabilidad se extingue aún cuando el edificio hubiere tenido deterioros. En este caso dicho deterioro queda encasillado bajo el rótulo de caso fortuito.
En la eventualidad que se demuestre que hubo fallas ya sea en el diseño en el mal uso de materiales o mala ejecución de la obra, el primer responsable es el primer vendedor aunque posteriormente éste a su vez puede repetir contra quienes fueron los causantes.
SEGURO EN COMPRAS CON CREDITO HIPOTECARIO
Cuando una propiedad se compra con créditos hipotecarios, el Banco que otorga el crédito exige que la propiedad se asegure contra incendio por el monto de dicho crédito. De esta manera ellos se protegen por el monto prestado. A este respecto hay que distinguir 2 situaciones:
a) Los seguros de incendio solo protegen contra incendios. En la eventualidad de que el incendio se produzca a causa de un sismo el seguro no paga. Por tal motivo lo habitual es que la póliza de incendio tenga un adicional de terremoto. Por lo tanto siempre que se tome una póliza de incendio es recomendable tomarla con un adicional de terremoto. De esta forma queda protegido frente a cualquier daño producido por el sismo.
b) Tal como se dijo anteriormente el Banco que otorga el crédito hipotecario se protege por el monto prestado solamente. De tal forma que si el comprador ha cancelado algún porcentaje como pié, este monto está desprotegido.
COMPRAS DE CONTADO
En estos casos hay 2 alternativas: 1) el comprador tomó un seguro por iniciativa propia y 2) aquel comprador que no tomó el seguro. En el primer caso al igual que en las compras con crédito hipotecario debe reclamar a su compañía de seguros. Cuando no tiene seguro su reclamo debe hacerlo al primer vendedor.
LA CADENA DEL RIESGO
La cadena del riesgo opera de la siguiente forma. Si el comprador adquirió con crédito hipotecario se tuvo que asegurar. Suponiendo que la póliza se tomó con adicional a terremoto, si a consecuencias de éste hubo daños (incluso total) debe reclamar a la compañía de seguro y ésta después de la verificación debe cancelar. Tal como se dijo con anterioridad esta cancelación corresponde solo al monto asegurado. Una vez que la compañía de seguros ha cancelado, ésta procede contra el primer vendedor, ya que de acuerdo a la Ley es quien debe responder por los daños.
La Ley de Calidad en la construcción (Ley 20016 publicada en el Diario Oficial el 27 de Mayo de 2005) establece que el primer vendedor (Inmobiliaria y/o constructora) es el responsable por daños que se produzcan en la construcción por un período de 10 años (daños estructurales); de 5 años (daños en las instalaciones: agua, alcantarillado, gas, electricidad, ascensores, etc.) y de 3 años (daños en las terminaciones).
Por lo tanto producido el daño, es este primer vendedor el responsable, cualquiera que sea la causa, exceptuando un mal uso por parte de sus ocupantes.
No obstante lo anterior si este primer vendedor demuestra que el edificio fue diseñado y calculado de acuerdo a las normas; que se utilizaron los materiales especificados y que éstos a su vez cumplían con la norma; que la ejecución de los trabajos se hicieron bajo las normas y artes del buen construir su responsabilidad se extingue aún cuando el edificio hubiere tenido deterioros. En este caso dicho deterioro queda encasillado bajo el rótulo de caso fortuito.
En la eventualidad que se demuestre que hubo fallas ya sea en el diseño en el mal uso de materiales o mala ejecución de la obra, el primer responsable es el primer vendedor aunque posteriormente éste a su vez puede repetir contra quienes fueron los causantes.
SEGURO EN COMPRAS CON CREDITO HIPOTECARIO
Cuando una propiedad se compra con créditos hipotecarios, el Banco que otorga el crédito exige que la propiedad se asegure contra incendio por el monto de dicho crédito. De esta manera ellos se protegen por el monto prestado. A este respecto hay que distinguir 2 situaciones:
a) Los seguros de incendio solo protegen contra incendios. En la eventualidad de que el incendio se produzca a causa de un sismo el seguro no paga. Por tal motivo lo habitual es que la póliza de incendio tenga un adicional de terremoto. Por lo tanto siempre que se tome una póliza de incendio es recomendable tomarla con un adicional de terremoto. De esta forma queda protegido frente a cualquier daño producido por el sismo.
b) Tal como se dijo anteriormente el Banco que otorga el crédito hipotecario se protege por el monto prestado solamente. De tal forma que si el comprador ha cancelado algún porcentaje como pié, este monto está desprotegido.
COMPRAS DE CONTADO
En estos casos hay 2 alternativas: 1) el comprador tomó un seguro por iniciativa propia y 2) aquel comprador que no tomó el seguro. En el primer caso al igual que en las compras con crédito hipotecario debe reclamar a su compañía de seguros. Cuando no tiene seguro su reclamo debe hacerlo al primer vendedor.
LA CADENA DEL RIESGO
La cadena del riesgo opera de la siguiente forma. Si el comprador adquirió con crédito hipotecario se tuvo que asegurar. Suponiendo que la póliza se tomó con adicional a terremoto, si a consecuencias de éste hubo daños (incluso total) debe reclamar a la compañía de seguro y ésta después de la verificación debe cancelar. Tal como se dijo con anterioridad esta cancelación corresponde solo al monto asegurado. Una vez que la compañía de seguros ha cancelado, ésta procede contra el primer vendedor, ya que de acuerdo a la Ley es quien debe responder por los daños.
jueves, 21 de enero de 2010
DERECHOS INMOBILIARIOS TRANSABLES (DIT)
A raíz de algunas disputas por el uso que se está dando a algunas propiedades declaradas monumentos nacionales, es conveniente refrescar el concepto de los Derechos Inmobiliarios Transables (DIT) .
La Ley que regula la aplicación de estos Derechos está en tramitación en el parlamento desde hace a lo menos 4 años.
La aplicación de este concepto nace como retribución al perjuicio que se causa a un propietario de un bien raíz cuando éste es declarado, por ejemplo, monumento nacional o por diseño de un nuevo Plan Regulador se declara área verde. Como el bien común prevalece por sobre el interés personal, los propietarios están impedidos de desarrollar algún proyecto en las propiedades afectadas. En estos casos, los propietarios recibirían una compensación de “metros cuadrados virtuales de construcción”, que pudiera vender en el mercado secundario. El comprador podría usar estos metros cuadrados sumándolos a metros cuadrados que por norma tendría la propiedad en que se emplaza su proyecto.
De esta forma los DIT consisten en un proceso mediante el cual los derechos de desarrollo inmobiliario se separan legalmente de aquellas propiedades que las autoridades han determinado proteger y se transfieren a propiedades donde se considera apropiado o deseable un mayor nivel de desarrollo
inmobiliario. Una vez separados tales derechos, las propiedades que los originaron quedan restringidas en sus posibilidades de desarrollo futuro. Se permite, a cambio, que las propiedades que reciben los DIT se desarrollen a densidades mayores.
La Ley que regula la aplicación de estos Derechos está en tramitación en el parlamento desde hace a lo menos 4 años.
La aplicación de este concepto nace como retribución al perjuicio que se causa a un propietario de un bien raíz cuando éste es declarado, por ejemplo, monumento nacional o por diseño de un nuevo Plan Regulador se declara área verde. Como el bien común prevalece por sobre el interés personal, los propietarios están impedidos de desarrollar algún proyecto en las propiedades afectadas. En estos casos, los propietarios recibirían una compensación de “metros cuadrados virtuales de construcción”, que pudiera vender en el mercado secundario. El comprador podría usar estos metros cuadrados sumándolos a metros cuadrados que por norma tendría la propiedad en que se emplaza su proyecto.
De esta forma los DIT consisten en un proceso mediante el cual los derechos de desarrollo inmobiliario se separan legalmente de aquellas propiedades que las autoridades han determinado proteger y se transfieren a propiedades donde se considera apropiado o deseable un mayor nivel de desarrollo
inmobiliario. Una vez separados tales derechos, las propiedades que los originaron quedan restringidas en sus posibilidades de desarrollo futuro. Se permite, a cambio, que las propiedades que reciben los DIT se desarrollen a densidades mayores.
sábado, 16 de enero de 2010
¿POR QUE SON TAN POPULARES LOS FIP EN LAS INVERSIONES INMOBILIARIAS?
Los Fondos de Inversión Privados o FIP son “fondos” formados por un grupo de aportantes o participantes que son administrados por una Sociedad Administradora de Fondos de Inversión, por cuenta y riesgo de sus aportantes. Se rigen exclusivamente por sus Reglamentos Internos y por las normas del título VII de la Ley 18.815. Fueron creados por la Ley 19.702 del año 2000. Estos Fondos no están fiscalizados por la Superintendencia de Valores y Seguros.
La idea es que al juntar grupo de aportantes se logra reunir un capital relevante, que permite hacer inversiones en proyectos, que los aportantes actuando individualmente a lo mejor no podrían.
Desde el punto de vista tributario los FIP dado de que no son personas jurídicas, sino que su naturaleza es ser solo un patrimonio, no son contribuyentes de la Ley de la renta. De esta forma cuando un Fondo vende un activo, no paga impuesto por la ganancia de capital. No obstante los aportantes si pagan impuesto cuando liquidan su participación en el FIP. De esta forma, la gran ventaja es que los aportantes “postergan” la tributación correspondiente.
Es por este motivo que la gran mayoría de los proyectos inmobiliarios están siendo financiados total o parcialmente por FIP.
La idea es que al juntar grupo de aportantes se logra reunir un capital relevante, que permite hacer inversiones en proyectos, que los aportantes actuando individualmente a lo mejor no podrían.
Desde el punto de vista tributario los FIP dado de que no son personas jurídicas, sino que su naturaleza es ser solo un patrimonio, no son contribuyentes de la Ley de la renta. De esta forma cuando un Fondo vende un activo, no paga impuesto por la ganancia de capital. No obstante los aportantes si pagan impuesto cuando liquidan su participación en el FIP. De esta forma, la gran ventaja es que los aportantes “postergan” la tributación correspondiente.
Es por este motivo que la gran mayoría de los proyectos inmobiliarios están siendo financiados total o parcialmente por FIP.
jueves, 7 de enero de 2010
¿QUE ES LA LESIÓN ENORME?
Según el Código Civil, el vendedor de un bien raíz sufre lesión enorme, cuando el precio que recibe es inferior a a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. En este caso el “justo precio” tiene relación con el tiempo transcurrido.
Por ejemplo si un terreno o una propiedad en general, se vende en 100 y transcurrido un corto período de tiempo (1 año ) el comprador la vende en 200, el vendedor original puede demandar a su comprador por lesión enorme y el juez podría determinar que el 90% de la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta se le reintegre al vendedor original. O sea, en este ejemplo, el vendedor original recibiría adicionalmente a lo ya recibido (100) un monto de 90.
Por este motivo es que los compradores de eventuales gangas deben “cubrirse” legalmente para no ser demandados por lesión enorme. Para esto hay muchas formas, pero siempre lo mas adecuado es asesorarse por un abogado.
Por ejemplo si un terreno o una propiedad en general, se vende en 100 y transcurrido un corto período de tiempo (1 año ) el comprador la vende en 200, el vendedor original puede demandar a su comprador por lesión enorme y el juez podría determinar que el 90% de la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta se le reintegre al vendedor original. O sea, en este ejemplo, el vendedor original recibiría adicionalmente a lo ya recibido (100) un monto de 90.
Por este motivo es que los compradores de eventuales gangas deben “cubrirse” legalmente para no ser demandados por lesión enorme. Para esto hay muchas formas, pero siempre lo mas adecuado es asesorarse por un abogado.
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