COMO FUNCIONA BLOCK CHAIN

La mejor explicación que encontré :

https://youtu.be/hEoYL5j0wYU

DURACION DE LOS PERMISOS DE EDIFICACION

Recientemente se ha conocido que la Contraloría habría decidido caducar el Permiso de Edificación de un desarrollo habitacional en Valparaíso por haberse cumplido el plazo que fija la Ordenanza sin que la constructora hubiera ejecutado las obras indicadas en la Ordenanza.

Al respecto el artículo 1.4.17 de la Ordenanza dice textualmente: El Permiso caducará automáticamente a los tres años de concedido si no se hubieren iniciado las obras correspondientes o si éstas hubieren permanecido paralizadas durante el mismo lapso.

Una obra se entenderá iniciada una vez realizados los trazados y comenzadas las excavaciones contempladas en los planos del proyecto.

El proyecto al que nos hemos referido contemplaba 22 edificios a realizarse por etapas. Según lo que se ha informado la constructora habría ejecutado las obras indicadas: trazado y excavaciones de la primera etapa. Esto fue objetado por la Contraloría, y su parecer es que debieron ejecutarse dichas obras para la totalidad del proyecto, lo cual parece ilógico y significaría la imposibilidad de desarrollar grandes proyectos en etapas.

LLEGO LA HORA DE PROPIEDADES AL COSTO

 A raíz de las nuevas tendencias del consumidor, que trata de tener una relación directa con el producto y saltarse al intermediario, Ej Uber, AirBnB, etc., pensamos que ha llegado la hora de desarrollar proyectos inmobiliarios comunitarios al costo.  Como concepto general, se trata de rejuvenecer el concepto cooperativo. En efecto, si un grupo con intereses comunes, desea adquirir su vivienda puede hacerlo agrupando esta demanda. Adquirir un terreno, contratar los proyectos directamente, lo mismo la construcción. Para estos efectos se forma una sociedad de responsabilidad limitada integrada por cada uno de los miembros del grupo. De esta manera obtendrán su vivienda al costo, la cual tendrá un valor aprox. de un 30% menor que la misma vivienda en el mercado, ya que se han "saltado" los intermediarios.
Los interesados en el tema pueden dirigirse en este Blog a la entrada del 2 de Agosto de 2009.

CADENA DE BLOQUES O BLOCH CHAIN

Es la nueva tecnología que usan las criptomonedas para poder hacer las numerosas transacciones entre compradores y vendedores.

Se trata esquemáticamente de un método para registrar datos en un libro de contabilidad digital de transacciones.La gran diferencia con los sistemas tradicionales es que este libro de contabilidad no se almacena en un solo sitio, sino que se distribuye a través de varios, cientos o incluso miles de computadoras de todo el mundo y cualquier persona de la red puede acceder a una versión actualizada por lo que resulta muy transparente.

Los registros digitales de este libro digital se agrupan en "bloques" y luego se unen criptográficamente y cronológicamente en una "cadena" que utiliza complejos algoritmos matemáticos. Una vez actualizado que se actualizó el libro no se puede alterar ni cambiar, solo se pueden añadir cosas, y se actualiza para todo el mundo en la red al mismo tiempo.

Esta nueva tecnología se hizo conocida pues es la que permite que las criptomoneda se puedan transar digitalmente sin que haya necesidad de un organismo superviso como son los Bancos Centrales.

Pero esta tecnología también puede utilizarse en otras áreas, es así como han surgido las Fintech y las Proptech, de la que hemos hablado en entradas anteriores.

SE REACTIVA EL MERCADO DE OFICINAS

En efecto, según los últimos estudios de empresas especializadas la vacancia promedio en Santiago es de 3,8% en oficinas A/A+. No obstante en sectores como El Golf y Nueva Las Condes esta vacancia es del orden del 2,9%.

En general una vacancia normal está entre un 8 y 10%.

Sin embargo, la falta de terrenos prime para este tipo de desarrollos no hace proyectar que se hagan grandes desarrollos en los corredores ELGolf, Nueva Las Condes, por lo que los valores de venta y arriendo tenderán al alza.

La falta de terrenos en los corredores mencionados tendrá como consecuencia que los desarrollos se incrementen en el corredor Las Condes, San Damian, Estoril.

Ley de Transparencia del Mercado de suelos

A comienzos de Enero fue despachada en segundo trámite la Ley del Mercado de Suelos, por lo cual estaría próxima a promulgarse, aunque aún no podrá estar operativa hasta que no se apruebe el respectivo Reglamento.

Esta Ley consta de tres ejes fundamentales:

1. Mejorar los niveles de transparencia del mercado del suelo;

2. Mejorar la eficiencia, oportunidad y justicia con que se captura el incremento del valor asociado al cambio en el uso de los suelos por la vía del impuesto, de manera que busca perfeccionar el impuesto territorial y,

3. Establecer un impuesto que permita capturar una mayor parte del incremento de valor asociado a las modificaciones de los Planes Reguladores que incluyan una ampliación del límite urbano.

En resumen, para evitar la especulación en el mercado de suelos, según lo indicado en 2) y 3), el aumento de precios que se produzca en los terrenos a consecuencia de cambios de Planes Reguladores en los usos de suelos o de ampliación del límite urbano deberá compartirse con el Fisco a través de impuestos. Los porcentajes de estos impuestos quedarán establecidos en el Reglamento.

Con esta Ley se acabaran o mitigaran los "Engordes de Terreno" .

Cambios producidos en el mercado inmobiliario

Se ha publicado recientemente un estudio elaborado por Techo y Mercado Libre, que indican las preferencias actuales (2017) en el mercado inmobiliario y las compara con las que había hace 10 años (2007). A continuación un resumen de las conclusiones:

a) Demanda por Deptos: 2007 era del 59% del total; 2017 es 78%
b) Id. por casas: 2007 era del 41%; 2017 es del 22%
c) Arriendos: 2007 el 31,3% se inclinaba por arrendar; 2017 es del 65,2%
d) Ventas: 2007 el 68,7% buscaba para comprar; 2017 es del 34,8%
e) Composición familiar: En 2017 el 35% de la población es soltera; 15% separada y 16,3% en convivencia.
f) Sup. deptos: 2007 el 30,3% de la demanda era por Deptos de 3D ; 2017 es del 25,1%
g) Hab. por vivienda: 1992 era de 4,09; 2017 es del 3,05

¿QUE SON LAS PROPTECH?

PropTech es la aplicación del concepto Fintech al campo inmobiliario, es decir,  combinan un componente tecnológico con la aportación de valor al mundo inmobiliario y eliminando de esta forma  muchos de los obstáculos asociados al sector inmobiliario entre otros. Desde de la búsqueda y alquiler de inmuebles a la gestión de la propiedad e incluso la inversión.

El sistema PropTech está formado por muy diversas disciplinas que están transformando el sector inmobiliario y que afectan a actividades tan distintas como la inversión, la gestión, la comercialización, la financiación, el análisis de los datos, etc.

‘Proptech’ o la tecnología de desarrollo de la propiedad comenzó como una de las oportunidades de negocio que ha significado otra propuesta de negocio lucrativo en el campo de la propiedad, pero en una forma bastante diferente a la tradicional. Este es un cambio que estamos viendo en forma creciente en Europa y que afecta directamente a las industrias interconectadas, ya que facilita encontrar nuevas valoraciones y así como la venta / alquiler de inmuebles, entre otras ventajas.

Proptech segmenta la industria en sectores más pequeños de forma de tener mayor capacidad de dirigir a un público objetivo y en forma personal a cada uno de ellos lo que significa que los resultados son mejores, por lo aumenta potencialmente el retorno de la inversión.

A nivel general, la mayoría de las empresas de Proptech se pueden enfocar en 2 areas distintas: a)  En primer lugar, las plataformas de administración de propiedades que alteran el modelo de agencia inmobiliaria tradicional de agencias inmobiliarias en línea, que pretenden eliminar la necesidad de un intermediario por completo , la conexión de los arrendatarios y de confianza de los propietarios directamente.; b) En segundo lugar es una oportunidad en el desarrollo de la propiedad inherente a la tendencia creciente a los préstamos alternativos como las plataformas de crowdfunding.

¿QUE SON LAS FINTECH?

Fintech o Financial Technology (en español Tecnología Financiera) es nueva industria financiera que aplica la tecnología para mejorar las actividades financieras

El origen de la palabra Fintech es la contracción de las palabras inglesas ‘finance’ y ‘technology’, las cuales engloban a  los servicios de las empresas del sector financiero que usan nuevas tecnologías para crear productos financieros innovadores.

Las empresas Fintech se dedican a intermediar en el mundo de las finanzas en múltiples aspectos, en las transferencias de dinero, en los préstamos, en las compras y ventas de títulos o en el asesoramiento financiero y de inversiones, por citar unas pocas áreas en las que están apareciendo múltiples empresas Fintech. A continuación algunos ejemplos:

1.- Financiación de particulares y empresas: Aquí tenemos, por ejemplo, a las empresas de Crowdlending, que son empresas que ponen en contacto a los pequeños inversores con los solicitantes de financiación a través de su web y que los acompañan, analizan, aconsejan, les ayudan a tomar sus decisiones de inversión y que se encarga de cobrar las cuotas al prestamista y de ingresarle al inversor los intereses y el principal de los préstamos en los que invierte.

2.- Trasferencia de fondos: Antes tenían el monopolio los bancos y por eso cobraban grandes comisiones por transferir el dinero, ahora han surgido multitud de empresas que hacen transferencias a precios muy económicos.

3.- Asesoramiento financiero y en inversiones: Antiguamente los Bancos también controlaban este sector del asesoramiento, pero a raíz de la aparición de internet y del desarrollo de las nuevas tecnologías de la comunicación, han ido apareciendo empresas Fintech que han ido ocupando este sector del asesoramiento y ahora son muchos los inversores que acuden a ellos antes de realizar sus inversiones para estar bien asesorados a un costo menor.

4.- Pagos y cobros a través de Smartphone y dispositivos móviles: Ya hay un montón de empresas Fintech que te permiten usar tu móvil o tableta para poder pagar tus compras, van incluso por delante de la banca tradicional, son líderes en este sector y no paran de crecer el número de comercios y plataformas que te permiten utilizar este medio de pago ágil y novedoso.

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Corte Suprema y Permisos de Construcción

Hemos visto que ya en varios casos proyectos que cuentan con su Permiso de Edificación han sido cuestionados y finalmente anulados por la Corte Suprema. Esta situación deja en la indefensión a los desarrolladores inmobiliarios con perdidas cuantiosas en sus inversiones.

Lo habitual es que cuando se compra un terreno para desarrollo inmobiliario, se hace una Promesa de Compraventa, la cual queda sujeta a varias condiciones y una de éstas es que el anteproyecto generado para dicho terreno sea aprobado por la Dirección de Obras (DOM) de la Municipalidad respectiva. Si este anteproyecto es aprobado se procede a la compra del terreno. Con posterioridad se elabora el proyecto definitivo el cual debe ajustarse al anteproyecto ya aprobado. Cuando se aprueba por parte de la DOM el proyecto definitivo, ésta emite el Permiso de Edificación, con lo cual se puede iniciar la construcción. Hasta este momento el desarrollador ha invertido cuantiosos recursos: compra de terreno, mecánica de suelos , calculo, arquitectura, proyectos de especialidades, cancelado los derechos municipales, etc.

Si este Permiso con posterioridad es cuestionado se impide la construcción o si esta ya comenzó debe paralizarse dichas obras. La pregunta entonces es ¿Cuando el desarrollador puede tener la seguridad de que el Permiso obtenido no va a ser cuestionado?¿Con que seguridad compro un terreno con anteproyecto aprobado?. Esto hace muy riesgoso iniciar nuevos proyectos y surge como alternativa dejar esta actividad hasta que esta situación se aclare legalmente y se pueda confiar en que un Permiso otorgado por la DOM es incuestionable, a menos que haya sido otorgado con dolo?

Ley de aportes al espacio público

La Ley No 20.958 de Aportes al espacio público, se hace cargo  del impacto local  o externalidades negativas de los proyectos inmobiliarios a través de medidas que fijan aportes y mitigaciones viales. Dicha Ley fue aprobada por el Congreso y actualmente su Reglamento está actualmente en trámite de toma de razón en la Contraloría.

Esta Ley tiene por objeto que todos los proyectos que signifiquen crecimiento urbano deberán , por una parte, mitigar el impacto local a través de medidas relacionadas con el transporte público y por otra parte, deberán hacer aportes en dinero, a través de una fórmula. Este aporte puede llegar a significar un 44%del avalúo fiscal del terreno como máximo.

Una vez que la Contraloría tome razón del Reglamento y se publique comenzara a regir 18 mese después.

Se estima que esta Ley significará un encarecimiento en los costos inmobiliarios de entre un  5% y 7%, lo cual tendrá repercusiones en los mismos % en los precios de venta.

Tendencias en los edificios de deptos

Dado de que cada vez mas las familias santiaguinas son mas "chicas" y ha aumentado el número de personas solas, las inmobiliarias han ido innovando su oferta. En efecto, en el mercado se puede encontrara deptos. tipo estudio de alrededor de entre 25 y 27 m2 y deptos de 1 dormitorio, 1baño entre 35 y 45 m2 y de 2 dormitorios y 1 baño entre 47 y 55 m2.

Además de estas alternativas de baja superficie de un muy buen diseño y funcionalidad se ha explorado otras alternativas, como los deptos. tipo mariposa (2 zonas privadas) que comparten la zona de comedor-estar y cocina o la alternativa de duplex que son deptos de 2 plantas que permiten aislar las zonas privadas de las zonas sociales.

Otro aspecto que ha ido merando son los espacios comunes, ya que ademas de las tradicionales piscinas y quinchos, se estan incorporando zonas gourmet, con equipamiento completo de tal forma que permite recibir a mayor número de invitados, que en su propio depto.

También como una forma de disminuir los gastos comunes cada vez mas se está diseñando con eficiencia energética, especialmente a traves de paneles solares y equipos eficientes calentadores de agua.

Economía colaborativa en el campo inmobiliario

En entradas anteriores ya se ha comentado acerca de este tema. Estamos viviendo un momento especial en que cada actividad de nuestras vidas se está reinventando para acercarse a lo que se ha denominado economía colaborativa: Uber, Cabify, AirBnB. Hay muchos otros ejemplos desarrollados a menor escala que los nombrados. 

¿Pero que podemos hacer al respecto en el campo inmobiliario?.

Existen algunos, aún no aplicados en el país, pero sí de gran éxito en otros:

a) Las sociedades civiles sin fines de lucro, que no es otra cosa que un concepto rejuvenecido de las antiguas cooperativas.

Un grupo de amigos, parientes, conocidos se compra un terreno, encargan un proyecto a la medida de cada familia y construyen. De esta forma cada una de las viviendas construidas finalmente tiene un valor de aprox. un 30% inferior a la misma vivienda en el mercado y con las mismas terminaciones. Como lo habitual es que dentro del grupo no exista alguien con los conocimientos para hacer la gestión inmobiliaria, se puede contratar un profesional o empresa con experiencia. Esto tendrá un costo que según el tipo de proyecto puede estar dentro un 7% y un 10% del costo, excluido el terreno.

b) Crowdfunding inmobiliario, que permite participar en la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios a inversionistas hormigas o micro inversionistas.

En este caso existe un gestor que adquiere un terreno u obtiene una opción de compra de éste, desarrolla un proyecto e invita a los micro inversionistas a comprar cuotas de participación y obtener una rentabilidad proporcional a su inversión.