En general en el rubro hotelero el negocio opera de la siguiente forma: las empresas administradoras no son propietarias del edificio, sino arrendatarias de éstos. Por tal motivo los desarrolladores inmobiliarios de este tipo de edificaciones tienen dos alternativas: venderlas a inversionistas institucionales, para que éstos a su vez lo arrienden a largo plazo a las administradoras hoteleras o bien arrendarlos ellos mismos a éstas administradoras.
En el caso de los condo-hoteles, la situación es diferente. El desarrollador inmobiliario construye un edificio para hotel pero vende cada una de las habitaciones, como si fuera un condominio, a diferentes propietarios y se contrata a una compañía administradora hotelera para su administración. Bajo este sistema el propietario de cada habitación la puede utilizar durante un período de tiempo establecido, y cuando no está ocupada por él, la administradora se encarga de arrendarla como habitación de hotel. Los ingresos generados por este alquiler, por concepto de habitación, se reparten de acuerdo a una fórmula previamente pactada entre la compañía administradora y el propietario de la habitación.
Es importante señalar, que en este caso, la inversión que se requiere por cada habitación corresponde al valor de la edificación propiamente tal mas el mobiliario de cada habitación. El cual debe ser uniforme para cada una de ellas.
En el país se han realizado muy pocos desarrollos hoteleros bajo este concepto. No obstante es muy común en otros países, ya que permite a los inversionistas pequeños participar del negocio hotelero.
Este sistema es especialmente indicado para la construcción de apart-hoteles.
martes, 29 de diciembre de 2009
lunes, 28 de diciembre de 2009
¿POR QUE LAS PERSONAS INVIERTEN EN BIENES RAICES?
1) SU ADMINISTRACION ES MUY FACIL
En general, la administración de una cartera de propiedades es relativamente sencilla por lo que puede efectuarla el propio inversionista. Como alternativa, esta administración puede ser contratada a empresas especializadas a un costo bajo.
2) EXISTE DIVERSAS ALTERNATIVAS DE FINANCIAMIENTO
Para la adquisición de bienes raíces es posible utilizar el financiamiento bancario disponible, por lo cual con un porcentaje muy bajo (10% a 15%) del monto de la inversión es posible adquirir una propiedad y destinarla al arriendo.
3) ACTIVIDAD NO AFECTA A IMPUESTOS NI CONTRIBUCIONES
Si se adquiere propiedades DFL-2, Las rentas que se perciban por los arriendos no están sujetas al impuesto a la renta y el pago de contribuciones es muy bajo.
4) BAJO RIESGO
Todos los bienes raíces pueden asegurarse de todo riesgo. Además, con las debidas precauciones es posible asegurar el pago de la renta por parte de los arrendatarios.
5) RENTABILIDAD ASEGURADA
En general, los bienes raíces tienen una rentabilidad entre 7% y 10% anual.
6) PLUSVALIA
En general, los bienes raíces tienen plusvalías en el tiempo. De esta forma aquellas propiedades que están en sectores solicitados para compras o arriendos van teniendo una valoración año a año.
En general, la administración de una cartera de propiedades es relativamente sencilla por lo que puede efectuarla el propio inversionista. Como alternativa, esta administración puede ser contratada a empresas especializadas a un costo bajo.
2) EXISTE DIVERSAS ALTERNATIVAS DE FINANCIAMIENTO
Para la adquisición de bienes raíces es posible utilizar el financiamiento bancario disponible, por lo cual con un porcentaje muy bajo (10% a 15%) del monto de la inversión es posible adquirir una propiedad y destinarla al arriendo.
3) ACTIVIDAD NO AFECTA A IMPUESTOS NI CONTRIBUCIONES
Si se adquiere propiedades DFL-2, Las rentas que se perciban por los arriendos no están sujetas al impuesto a la renta y el pago de contribuciones es muy bajo.
4) BAJO RIESGO
Todos los bienes raíces pueden asegurarse de todo riesgo. Además, con las debidas precauciones es posible asegurar el pago de la renta por parte de los arrendatarios.
5) RENTABILIDAD ASEGURADA
En general, los bienes raíces tienen una rentabilidad entre 7% y 10% anual.
6) PLUSVALIA
En general, los bienes raíces tienen plusvalías en el tiempo. De esta forma aquellas propiedades que están en sectores solicitados para compras o arriendos van teniendo una valoración año a año.
domingo, 15 de noviembre de 2009
QUE ES LO QUE VIENE …..
En general las crisis generan cambios de tendencia en todos los sentidos. Las cosas ya no serán igual que antes, en ninguna actividad.
Como se reflejarán estos cambios de tendencias en la industria inmobiliaria y de la construcción. De muchas formas y en cada una de sus etapas:
1.- Proyectos (considerar la altura óptima económica de los edificios, hacer efectivamente una coordinación de proyectos antes de la construcción, hacer una ingeniería o análisis de valor en todos los proyectos, elaborara los proyectos bajo una plataforma BIM, incorporar los conceptos de construcción sustentable y de domótica, etc.)
2.- Construcción (no iniciar la construcción sin tener un Plan o Proyecto de Construcción, incorporar sistemas de grabación de imágenes inteligente que permitan mejorar las productividades y disminuir los accidentes, incorporar los métodos madurez vs resistencia de los hormigones para poder desencofrar mas temprano, incorporar el Last Planner en la gestión de la construcción, etc)
3.- Inmobiliarias (Proyectos innovadores, no se puede seguir haciendo mas de los mismo, incorporación a los diseños conceptos similares al YOO, departamentos o casas piloto orientados al concepto home staging, etc)
4.- Bancos (atreverse a financiar proyectos de profesionales jóvenes que con su empuje y energía serán los que efectivamente harán la innovación)
El objetivo central deberá ser tener productos inmobiliarios mas eficientes, mas economicos y cuya venta sea mas rápida.
En próximos post seguiremos conversando mas en detalle sobre estos temas…..
Como se reflejarán estos cambios de tendencias en la industria inmobiliaria y de la construcción. De muchas formas y en cada una de sus etapas:
1.- Proyectos (considerar la altura óptima económica de los edificios, hacer efectivamente una coordinación de proyectos antes de la construcción, hacer una ingeniería o análisis de valor en todos los proyectos, elaborara los proyectos bajo una plataforma BIM, incorporar los conceptos de construcción sustentable y de domótica, etc.)
2.- Construcción (no iniciar la construcción sin tener un Plan o Proyecto de Construcción, incorporar sistemas de grabación de imágenes inteligente que permitan mejorar las productividades y disminuir los accidentes, incorporar los métodos madurez vs resistencia de los hormigones para poder desencofrar mas temprano, incorporar el Last Planner en la gestión de la construcción, etc)
3.- Inmobiliarias (Proyectos innovadores, no se puede seguir haciendo mas de los mismo, incorporación a los diseños conceptos similares al YOO, departamentos o casas piloto orientados al concepto home staging, etc)
4.- Bancos (atreverse a financiar proyectos de profesionales jóvenes que con su empuje y energía serán los que efectivamente harán la innovación)
El objetivo central deberá ser tener productos inmobiliarios mas eficientes, mas economicos y cuya venta sea mas rápida.
En próximos post seguiremos conversando mas en detalle sobre estos temas…..
domingo, 11 de octubre de 2009
LA LEY DE PARETO APLICADA AL CAMPO INMOBILIARIO
Se atribuye a Wilfredo Pareto, filosofo, economista y sociólogo italiano (1848 a 1923) la denominada Ley de Pareto o Regla del 80/20 que expresa “20% de algo siempre es responsable del 80% de los resultados”
Algunos ejemplos de aplicación en el área inmobiliaria:
El 20% de los clientes representen el 80% de las ventas.
El 20% de los productos representan el 80% de las ganancias obtenidas.
El 20% de elementos representan el 80% del costo de un inventario.
Satisfaciendo el 20% de los requerimientos tiene en un 80% asegurada la venta.
El 20% de las partidas de un presupuesto de construcción corresponde al 80% del presupuesto total
El 20% de nuestro tiempo al día, es el que produce el 80% del trabajo que hacemos en el día.
miércoles, 7 de octubre de 2009
¿VENDEMOS LO QUE PRODUCIMOS O PRODUCIMOS LO QUE VENDEMOS?
Esta es la gran pregunta a futuro.
No hay duda, la gente está comprando lo que producimos pero como todos los actores del mercado producen lo mismo (ver artículo anterior relativo al “mimetismo” o “me too” ), al no haber productos diferentes, los compradores tienen que comprar obligatoriamente lo que hay en el mercado.
¿O será que efectivamente lo que producimos corresponde a lo que quiere la gente?
Queda planteada la interrogante
No hay duda, la gente está comprando lo que producimos pero como todos los actores del mercado producen lo mismo (ver artículo anterior relativo al “mimetismo” o “me too” ), al no haber productos diferentes, los compradores tienen que comprar obligatoriamente lo que hay en el mercado.
¿O será que efectivamente lo que producimos corresponde a lo que quiere la gente?
Queda planteada la interrogante
sábado, 19 de septiembre de 2009
EL DISEÑO Y LOS PROYECTOS INMOBILIARIOS
Un excelente ejemplo de cómo el diseño y la arquitectura se complementan en los proyectos inmobiliarios es lo que se conoce como concepto YOO. Este concepto nació cuando el desarrollador inmobiliario inglés John Hitchcox en su afán de agregar valor a sus productos inmobiliarios se asoció con el prestigiado diseñador Philippe Starck, para incorporar el diseño en sus proyectos.
YOO se propone llenar el vacío que dejan las inmobiliarias con poca imaginación y falta de visión. Parten de la premisa de que se puede dar con un diseño de alto vuelo pero democrático, con buenas proporciones, buena calidad y buenos materiales pero no necesariamente ligados a un precio excluyente. Lo llaman diseño “con foco” o sea diseño con un propósito, orientado a los clientes, a buen precio y que se vende.
Ofrecen sus servicios como consultora y/o como inversionistas y trabajan sobre proyectos nuevos o en la mayoría de los casos con construcciones antiguas, abandonadas o simplemente ignoradas que luego son recicladas y valorizadas por medio del diseño.
En la primera fase elaboran un concepto que transmita una experiencia de vida inspiradora y atractiva asociada a la historia del edificio o a la del barrio para luego desarrollar los distintos tipos de departamentos y su ambientación interior. En la fase final desarrollan una campaña de marketing que pone en valor el concepto y sacan a relucir la figura de Starck, haciendo del proyecto un bien seductivo y deseable.
Revisando los proyectos uno se da cuenta que están construidos en “clave inmobiliaria”. O sea proyectan la mayor cantidad de m2, la estructura es estándar, clara y simple y trabajan en base a la repetición y a los elementos en serie. Pero justamente lo interesante es eso. Echando mano al buen diseño y al genio de Starck logran en cambio un producto novedoso con una paleta de colores y materiales que seducen, con formas que transmiten status, exclusividad o simplemente alegría transformando una propiedad y sus muros en una experiencia de vida.
La piedra angular del concepto "Yoo" es la oportunidad de elegir entre varios estilos de apartamentos, Nature, Clásico, Culture y Minimal. En el Plan Nature, la madera natural y la piedra proporcionan un sentimiento de luz y espacio y de estar dentro de la naturaleza. En el Plan Classic, Starck le da al entorno un estilo familiar y a medida, eterno y con ecos de los castillos franceses, alemanes y escoceses. El Plan Culture es una explosión de color y emociones, con toques barrocos y exóticos, con fantasía y excentricidad . Minimal es la pureza y simpleza, espacios funcionales y de formas y colores blancos, agua clara y tonos neutros con una aura Zen. No obstante los compradores son libres para crear su propio estilo o de elegir entre estas cuatro ideas.
Durante el último tiempo, la marca YOO de John Hitchcox y Philippe Starck se ha forjado una reputación como uno de los desarrolladores de propiedades más innovadores y visionarios del mundo. El nombre YOO ha redefinido las convenciones del diseño residencial y del marketing de las propiedades, poniendo entusiasmo, inteligencia y personalidad en cada uno de proyectos que ha emprendido la compañía.
Ahora existen más de 4.000 apartamentos YOO, por valor de más de 2.000 millones de dólares en términos de desarrollo y asociaciones en ciudades y países como Moscú, Boston, Miami, Tel Aviv, Nueva York, Sydney, Seúl, Alemania, Austria, Madrid, Melbourne, Argentina, y Phuket (Tailandia).
YOO se propone llenar el vacío que dejan las inmobiliarias con poca imaginación y falta de visión. Parten de la premisa de que se puede dar con un diseño de alto vuelo pero democrático, con buenas proporciones, buena calidad y buenos materiales pero no necesariamente ligados a un precio excluyente. Lo llaman diseño “con foco” o sea diseño con un propósito, orientado a los clientes, a buen precio y que se vende.
Ofrecen sus servicios como consultora y/o como inversionistas y trabajan sobre proyectos nuevos o en la mayoría de los casos con construcciones antiguas, abandonadas o simplemente ignoradas que luego son recicladas y valorizadas por medio del diseño.
En la primera fase elaboran un concepto que transmita una experiencia de vida inspiradora y atractiva asociada a la historia del edificio o a la del barrio para luego desarrollar los distintos tipos de departamentos y su ambientación interior. En la fase final desarrollan una campaña de marketing que pone en valor el concepto y sacan a relucir la figura de Starck, haciendo del proyecto un bien seductivo y deseable.
Revisando los proyectos uno se da cuenta que están construidos en “clave inmobiliaria”. O sea proyectan la mayor cantidad de m2, la estructura es estándar, clara y simple y trabajan en base a la repetición y a los elementos en serie. Pero justamente lo interesante es eso. Echando mano al buen diseño y al genio de Starck logran en cambio un producto novedoso con una paleta de colores y materiales que seducen, con formas que transmiten status, exclusividad o simplemente alegría transformando una propiedad y sus muros en una experiencia de vida.
La piedra angular del concepto "Yoo" es la oportunidad de elegir entre varios estilos de apartamentos, Nature, Clásico, Culture y Minimal. En el Plan Nature, la madera natural y la piedra proporcionan un sentimiento de luz y espacio y de estar dentro de la naturaleza. En el Plan Classic, Starck le da al entorno un estilo familiar y a medida, eterno y con ecos de los castillos franceses, alemanes y escoceses. El Plan Culture es una explosión de color y emociones, con toques barrocos y exóticos, con fantasía y excentricidad . Minimal es la pureza y simpleza, espacios funcionales y de formas y colores blancos, agua clara y tonos neutros con una aura Zen. No obstante los compradores son libres para crear su propio estilo o de elegir entre estas cuatro ideas.
Durante el último tiempo, la marca YOO de John Hitchcox y Philippe Starck se ha forjado una reputación como uno de los desarrolladores de propiedades más innovadores y visionarios del mundo. El nombre YOO ha redefinido las convenciones del diseño residencial y del marketing de las propiedades, poniendo entusiasmo, inteligencia y personalidad en cada uno de proyectos que ha emprendido la compañía.
Ahora existen más de 4.000 apartamentos YOO, por valor de más de 2.000 millones de dólares en términos de desarrollo y asociaciones en ciudades y países como Moscú, Boston, Miami, Tel Aviv, Nueva York, Sydney, Seúl, Alemania, Austria, Madrid, Melbourne, Argentina, y Phuket (Tailandia).
viernes, 11 de septiembre de 2009
TENDENCIAS DEL NEGOCIO INMOBILIARIO
En un número reciente de la Revista Capital se incorpora las conclusiones o tendencias del mercado inmobiliario a que llegaron un grupo de connotados arquitectos, en un panel sobre la materia. Por encontrarlo muy interesante para los lectores de este Blog ,que no lo hayan leído en la revista Capital, a continuación se resume dichas conclusiones:
1.- Primera tendencia: Adiós a la segregación. Comunas como Puente Alto, Peñalolen, Huechuraba, demuestran que es posible zonas en que vivan muy cerca, familias con ingresos radicalmente distintos, por lo cual la segregación está en retirada.
2.- Segunda tendencia: Mas condominios. Hay una alta tendencia de las familias a irse a los extramuros del perímetro urbano, a las zonas de expansión autorizados (AUDP) en busca de jardín mas espacio para esparcimiento y aire mas limpio.
3.- Tercera tendencia: Las parcelas de agrado:OUT. Estudios recientes han demostrado que dejaron de ser primera opción para las familias.
4.- Cuarta tendencia: Crece repoblamiento urbano. Hay mucha gente que está dispuesta a trasladarse a lugares cercanos al comercio, al trabajo y a los epicentros de la actividad cultural. El fenómeno partió en el casco histórico y se está expandiendo a otras comunas.
5.- Quinta tendencia: Oferta mas sofisticada. La alta competencia exige diferenciarse por lo que la oferta es cada vez mas sofisticada.
6.- Sexta tendencia: Revitalización de la zona sur. Una vez que esté terminado el Parque de la Aguada (hoy un botadero de basuras) que incluye una costanera rodeada de parques , se revitalizará toda la zona sur.
7- Séptima tendencia: Productos focalizados. Cada vez mas se ofrecen productos para mercado focalizados: solteros, adultos mayores, estudiantes, personas de altos ingresos, etc.
8.- Octava tendencia: Las autopistas como actores. Esto trae y seguirá trayendo nuevos terrenos y oportunidades.
1.- Primera tendencia: Adiós a la segregación. Comunas como Puente Alto, Peñalolen, Huechuraba, demuestran que es posible zonas en que vivan muy cerca, familias con ingresos radicalmente distintos, por lo cual la segregación está en retirada.
2.- Segunda tendencia: Mas condominios. Hay una alta tendencia de las familias a irse a los extramuros del perímetro urbano, a las zonas de expansión autorizados (AUDP) en busca de jardín mas espacio para esparcimiento y aire mas limpio.
3.- Tercera tendencia: Las parcelas de agrado:OUT. Estudios recientes han demostrado que dejaron de ser primera opción para las familias.
4.- Cuarta tendencia: Crece repoblamiento urbano. Hay mucha gente que está dispuesta a trasladarse a lugares cercanos al comercio, al trabajo y a los epicentros de la actividad cultural. El fenómeno partió en el casco histórico y se está expandiendo a otras comunas.
5.- Quinta tendencia: Oferta mas sofisticada. La alta competencia exige diferenciarse por lo que la oferta es cada vez mas sofisticada.
6.- Sexta tendencia: Revitalización de la zona sur. Una vez que esté terminado el Parque de la Aguada (hoy un botadero de basuras) que incluye una costanera rodeada de parques , se revitalizará toda la zona sur.
7- Séptima tendencia: Productos focalizados. Cada vez mas se ofrecen productos para mercado focalizados: solteros, adultos mayores, estudiantes, personas de altos ingresos, etc.
8.- Octava tendencia: Las autopistas como actores. Esto trae y seguirá trayendo nuevos terrenos y oportunidades.
viernes, 14 de agosto de 2009
¿CUALES SON LOS PRECIOS ACTUALES DE LOS DIFERENTES PRODUCTOS INMOBILIARIOS?
Recientemente me hicieron esta consulta. En forma aproximada y dependiendo de su ubicación y de las especificaciones técnicas respectivas, los precios actuales para los productos inmobiliarios que se indica, son los siguientes:
a) Edificios habitacionales: 30 a 45 UF/m2
b) Edificios de oficinas: 45 a 70 UF/m2
c) Locales comerciales: 60 a 90 UF/m2
Comentarios:
1) Si bien, en general, los edificios de oficinas y los locales comerciales de strip center no se venden, el valor de arriendo se calcula en función de los precios de venta indicados.
2) Tanto las oficinas como los locales comerciales se entregan generalmente en obra gruesa. En cambio los edificios habitacionales siempre se entregan con todas sus terminaciones.
3) Los valores anteriores nos indican de alguna forma los rangos a cancelar por los terrenos si se usan para los productos indicados.
a) Edificios habitacionales: 30 a 45 UF/m2
b) Edificios de oficinas: 45 a 70 UF/m2
c) Locales comerciales: 60 a 90 UF/m2
Comentarios:
1) Si bien, en general, los edificios de oficinas y los locales comerciales de strip center no se venden, el valor de arriendo se calcula en función de los precios de venta indicados.
2) Tanto las oficinas como los locales comerciales se entregan generalmente en obra gruesa. En cambio los edificios habitacionales siempre se entregan con todas sus terminaciones.
3) Los valores anteriores nos indican de alguna forma los rangos a cancelar por los terrenos si se usan para los productos indicados.
miércoles, 5 de agosto de 2009
¿QUE ES LA PROPIEDAD FRACCIONAL?
El concepto de “propiedad fraccional” está creciendo rápidamente como una alternativa a la propiedad completa de casas vacacionales o segundas viviendas. Bajo este sistema, un grupo de inversionistas o potenciales usuarios se unen para adquirir un departamento vacacional en copropiedad, de modo que cada uno adquiere, por contrato, la posibilidad de usar el bien raíz durante periodos preestablecidos. No se debe confundir este concepto con el de tiempo compartido, ya que en el caso de la “propiedad fraccional” el adquirente del inmueble se convierte en “co-propietario” del inmueble.
Este concepto es especialmente apto para aquellos compradores que:
a) Deseen adquirir la casa de vacaciones o segunda vivienda, pero reconocen que su presupuesto no alcanza.
b) Otros que, a pesar de tener fondos suficientes, reconocen que no es rentable hacerse propietario único de una propiedad que solo ocuparán durante unas pocas semanas del año.
c) Aquellos que desean evaluar el ser propietario de una residencia de vacaciones, antes de comprometerse a una mayor inversión.
d) Aquellos inversores que ven la propiedad fraccional como un modo de ampliar su cartera de propiedades y a la vez limitar su inversión.
Por ejemplo, si cuatro personas compran un departamento bajo el concepto de propiedad fraccional, cada uno tendrá 25% de la propiedad total, y responderá por el mismo porcentaje de los gastos comunes y , cada uno tendrá derecho a usar dicho departamento por 13 semanas al año, según un calendario rotatorio previamente acordado. El sistema funciona de una manera muy sencilla: el 1er año usa las semanas comprendidas entre la 1-13, el segundo año de la 14-26, el tercer año de la 27 a la 39, el cuarto año de la 40 a la 52 y así sucesivamente.
domingo, 2 de agosto de 2009
COMUNIDADES PARA LA CONSTRUCCION DE VIVIENDAS
A través de este sistema los profesionales jóvenes que no tienen capital pueden emprender un desarrollo inmobiliario, siempre y cuando tengan el “know how” de la gestión inmobiliaria.
En efecto, mediante este sistema se puede conseguir un terreno sobre el cual se pueda emplazar un proyecto de tamaño mediano a pequeño. En lo posible no mas de 30 casas o deptos. para poder reunir el total de interesados en corto tiempo. Una vez que se tiene el proyecto o un anteproyecto adelantado y se ha determinado los costos respectivos de cada unidad se busca reunir el grupo de interesados.
De esta forma el sistema permite a un grupo de personas, desarrollar un proyecto habitacional, a través de una acción mancomunada y sin fines de lucro, de tal forma que cada miembro integrante del grupo obtenga su vivienda a precio de costo. Esta agrupación o comunidad, asesorada por un profesional con experiencia en este tipo de proyectos, asume el papel de promotor, es decir, adquieren el terreno, encargan el proyecto y construyen, pero efectúan todo este proceso sin afán de lucro, a diferencia de las promotoras inmobiliarias privadas. Desde el punto de vista legal, una vez reunidos la totalidad de los miembros necesarios para desarrollar el proyecto, se constituye con ellos una sociedad de responsabilidad limitada que es la que adquiere el terreno, contrata al profesional gestor y solicita el crédito bancario para la construcción.
Respecto al financiamiento del proyecto no debiera tener dificultades, ya que se trata de un proyecto cerrado (los promotores a su vez serán los compradores finales). De esta forma el ente financiero no tiene riesgo ya que los compradores están asegurados, siempre y cuando los integrantes de la comunidad sean sujetos de crédito.
A continuación se indican las ventajas de este sistema:
• Cada asociado obtiene una vivienda al costo (Aprox. un 30% inferior al precio de mercado)
• Permite incorporar en el proyecto requerimientos especiales de cada asociado.
• Permite conformar un grupo de personas afines tanto en lo económico como en lo cultural.
• Permite la incorporación de inversionistas que deseen obtener una utilidad al vender posteriormente la vivienda a su precio de mercado (Aprox. un 30% superior al costo)
En efecto, mediante este sistema se puede conseguir un terreno sobre el cual se pueda emplazar un proyecto de tamaño mediano a pequeño. En lo posible no mas de 30 casas o deptos. para poder reunir el total de interesados en corto tiempo. Una vez que se tiene el proyecto o un anteproyecto adelantado y se ha determinado los costos respectivos de cada unidad se busca reunir el grupo de interesados.
De esta forma el sistema permite a un grupo de personas, desarrollar un proyecto habitacional, a través de una acción mancomunada y sin fines de lucro, de tal forma que cada miembro integrante del grupo obtenga su vivienda a precio de costo. Esta agrupación o comunidad, asesorada por un profesional con experiencia en este tipo de proyectos, asume el papel de promotor, es decir, adquieren el terreno, encargan el proyecto y construyen, pero efectúan todo este proceso sin afán de lucro, a diferencia de las promotoras inmobiliarias privadas. Desde el punto de vista legal, una vez reunidos la totalidad de los miembros necesarios para desarrollar el proyecto, se constituye con ellos una sociedad de responsabilidad limitada que es la que adquiere el terreno, contrata al profesional gestor y solicita el crédito bancario para la construcción.
Respecto al financiamiento del proyecto no debiera tener dificultades, ya que se trata de un proyecto cerrado (los promotores a su vez serán los compradores finales). De esta forma el ente financiero no tiene riesgo ya que los compradores están asegurados, siempre y cuando los integrantes de la comunidad sean sujetos de crédito.
A continuación se indican las ventajas de este sistema:
• Cada asociado obtiene una vivienda al costo (Aprox. un 30% inferior al precio de mercado)
• Permite incorporar en el proyecto requerimientos especiales de cada asociado.
• Permite conformar un grupo de personas afines tanto en lo económico como en lo cultural.
• Permite la incorporación de inversionistas que deseen obtener una utilidad al vender posteriormente la vivienda a su precio de mercado (Aprox. un 30% superior al costo)
martes, 30 de junio de 2009
CHARLA DE WARREN BUFFET. MUY INTERESANTE
Por considerar de gran interés su punto de vista sobre las inversiones, a continuación se inserta parte de la charla que dió Warren Buffet a los estudiantes del MBA de la Universidad de Miami
http://www.youtube.com/watch?v=aUQr2c53NhY
http://www.youtube.com/watch?v=8ZYeCMY-j0Y
http://www.youtube.com/watch?v=r7m7ifUz7r0
http://www.youtube.com/watch?v=caFD7bwkuEc
La charla completa está en 15 partes. A los que le interese pueden encontrara el resto en www.youtube.com (buscar: Charla de Warren Buffet)
http://www.youtube.com/watch?v=aUQr2c53NhY
http://www.youtube.com/watch?v=8ZYeCMY-j0Y
http://www.youtube.com/watch?v=r7m7ifUz7r0
http://www.youtube.com/watch?v=caFD7bwkuEc
La charla completa está en 15 partes. A los que le interese pueden encontrara el resto en www.youtube.com (buscar: Charla de Warren Buffet)
jueves, 18 de junio de 2009
QUE ES EL “HOME STAGING” O “PROPERTY STYLING”
En EEUU se llama “Home Staging” y en Inglaterra “Property Styling” a la técnica de venta que tiene por objeto preparar una vivienda para su venta, reorganizando la decoración para hacerla mas atractiva y que efectivamente muestre su verdadero potencial.
En EEUU, Inglaterra y Europa existen empresas especializadas dedicadas exclusivamente a este rubro, que en realidad es un arte, y que incluso alquilan el mobiliario y los accesorios apropiados.
Este sistema es altamente efectivo, ya que el comprador, en la gran mayoría de los casos, no es capaz de visualizar el verdadero potencial de los espacios. No debemos olvidar que el comprador no está comprando un producto sino un estilo de vida, un sueño.
Para conseguir este objetivo es necesario efectuar lo siguiente:
- Reorganizar y actualizar el mobiliario
- Reordenar la estructura de la casa
- Reparar los elementos defectuosos
- Pintar las paredes deterioradas
- Alquilar el mobiliario y accesorios que sean necesarios.
La experiencia demuestra que la venta de las viviendas que se ha usado esta técnica o modalidad ha sido muy exitosa, disminuyendo por una parte el plazo de venta y por otra permite conseguir un precio superior al esperado.
En EEUU, Inglaterra y Europa existen empresas especializadas dedicadas exclusivamente a este rubro, que en realidad es un arte, y que incluso alquilan el mobiliario y los accesorios apropiados.
Este sistema es altamente efectivo, ya que el comprador, en la gran mayoría de los casos, no es capaz de visualizar el verdadero potencial de los espacios. No debemos olvidar que el comprador no está comprando un producto sino un estilo de vida, un sueño.
Para conseguir este objetivo es necesario efectuar lo siguiente:
- Reorganizar y actualizar el mobiliario
- Reordenar la estructura de la casa
- Reparar los elementos defectuosos
- Pintar las paredes deterioradas
- Alquilar el mobiliario y accesorios que sean necesarios.
La experiencia demuestra que la venta de las viviendas que se ha usado esta técnica o modalidad ha sido muy exitosa, disminuyendo por una parte el plazo de venta y por otra permite conseguir un precio superior al esperado.
martes, 16 de junio de 2009
CURSO DE GESTION Y DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS
Para aquellos lectores, que están interesados, se informa que el curso-taller "Gestión y Desarrollo Inmobiliario" , que se había anunciado con anterioridad, será dictado bajo el patrocinio de la Esc. de Ingeniería de U. de Chile.
Este curso se realizará todos los días Sábados de 9.00 a 13.00 hrs, en 8 sesiones, a partir del 4 de Julio próximo. Las clases se efectuarán en la Esc. de Ingeniería de la U. de Chile. Beauchef 850, esq. Av. Blanco Encalada.
Mayor información en Telef. 56-2-9784377 y www.ingcivil.uchile.cl/postgrado.
Si lo desean a mi correo personal: naguiler@vtr.net
Este curso se realizará todos los días Sábados de 9.00 a 13.00 hrs, en 8 sesiones, a partir del 4 de Julio próximo. Las clases se efectuarán en la Esc. de Ingeniería de la U. de Chile. Beauchef 850, esq. Av. Blanco Encalada.
Mayor información en Telef. 56-2-9784377 y www.ingcivil.uchile.cl/postgrado.
Si lo desean a mi correo personal: naguiler@vtr.net
miércoles, 10 de junio de 2009
ALGUNOS COMENTARIOS SOBRE VENTAS DE PROPIEDADES
He encontrado en la red algunas informaciones importantes relacionadas con la venta de propiedades que he querido compartir con los lectores de este Blog.
2) Otra consideración importante es la relación que existe entre el precio de venta de la propiedad y el número de clientes que la visitará. El siguiente cuadro nos muestra esta relación, según la experiencia de un "realtor" de Miami:
1) La primera dice relación con la importancia de conocer el mercado cuando queremos vender una propiedad. Estos, según la coyuntura económica que se viva, puede ser un mercado de compradores, o uno de vendedores o puede estar en equilibrio o balanceado. Cada uno tiene caracteríticas diferentes que es importante conocer. La siguiente Tabla nos ilustra al respecto:
2) Otra consideración importante es la relación que existe entre el precio de venta de la propiedad y el número de clientes que la visitará. El siguiente cuadro nos muestra esta relación, según la experiencia de un "realtor" de Miami:jueves, 4 de junio de 2009
TIPS DE SIMA-2009 (SALON INMOBILIARIO DE MADRID)
Acaba de efectuarse la feria anual SIMA-2009. A continuación algunos temas novedosos:
SUBASTAS INVERSAS
Para comercializar stocks de bancos y desarrolladores que pretendían liquidar rápidamente su stock y hacer liquidez, se efectuó como parte de SIMA-2009 (Salón Inmobiliario de Madrid-2009), el estilo de remate holandés o “Subasta Inversa”. La diferencia con la subasta tradicional es que parte con un valor máximo o techo y las pujas son hacia abajo, a diferencia de la subasta tradicional que parte de un valor bajo y las pujas son hacia arriba de este valor piso. En el caso de la subasta inversa las rebajas desde el valor inicial tienen un tope mínimo, que corresponde al valor de referencia, a partir del cual el lote se retira de la oferta. A veces se introduce una ligera modificación y es que el martillero permite una oferta un poco menor que el mínimo pero que queda condicionada a la aceptación por parte del vendedor.
En el caso de la subasta realizada en SIMA, fue de 125 propiedades, compuesta de terrenos, hoteles, edificios de estacionamientos, obras paralizadas, viviendas unifamiliares, dúplex y departamentos tanto usados, como nuevos y también en construcción, localizados tanto en Madrid como en otras ciudades de España y también de Portugal.
SEPARADOS SIN CASA
Una Inmobiliaria muy creativa ofrece a quienes se divorcian la posibilidad de acceder a una vivienda de su stock, incluso amoblada, sin pagar nada durante el primer año, período donde no sólo se complica la vida sentimental sino también la económica. Para acceder a este inmueble, el comprador firma la escritura definitiva de inmediato, pero por un año no tiene que cancelar nada.
INGENIOSA FORMA DE PRODUCIR RENTA ADICIONAL EN EDIFICIOS
Un empresario expuso una novedosa e ingeniosa oportunidad de negocios que enlaza la generación de energía eléctrica limpia con la renta del espacio aéreo de propiedades. En efecto el sistema utiliza los techos de las edificaciones para instalar paneles solares. La energía producida por éstos se vende totalmente a una distribuidora eléctrica o bien solo una parte y el resto se usa en el propio edificio. Buena noticia, ya que de resultar el sistema, el arriendo del techo ingresará al condominio lo que permitirá rebajar los gastos comunes.
CHILE EN UN BUEN LUGAR PARA RECIBIR INVERSIONES INMOBILIARIAS
En su exposición, el profesor del IESE José Luis Suárez mostró los resultados de una rigurosa investigación que llevó adelante con el fin de responder a la solicitud de exponer sobre cuales serán los entornos de inversión más atractivos para el sector inmobiliario tras la crisis.
Para ello se estableció 5 variables fundamentales para analizar los entornos de inversión: a) Variables demográficas b) Macroeconomía c) Riesgo de Cambio d) Seguridad Jurídica y política y e) Movilidad urbana.
Luego de analizar bajo estos parámetros 240 países se obtuvo una preselección de los mejores 39. A la cabeza de este ranking se posicionaron India y China en primero y segundo lugar respectivamente. Chile ocupó el 7° lugar, mientras que Brasil el quinceavo puesto. A la hora de explicar el buen posicionamiento para la inversión por parte de Chile José Luís Suárez citó que cuenta con la ventaja de haber logrado altos niveles de transparencia y un muy clima empresarial a pesar de contar con el inconveniente de una baja tasa demográfica.
SUBASTAS INVERSAS
Para comercializar stocks de bancos y desarrolladores que pretendían liquidar rápidamente su stock y hacer liquidez, se efectuó como parte de SIMA-2009 (Salón Inmobiliario de Madrid-2009), el estilo de remate holandés o “Subasta Inversa”. La diferencia con la subasta tradicional es que parte con un valor máximo o techo y las pujas son hacia abajo, a diferencia de la subasta tradicional que parte de un valor bajo y las pujas son hacia arriba de este valor piso. En el caso de la subasta inversa las rebajas desde el valor inicial tienen un tope mínimo, que corresponde al valor de referencia, a partir del cual el lote se retira de la oferta. A veces se introduce una ligera modificación y es que el martillero permite una oferta un poco menor que el mínimo pero que queda condicionada a la aceptación por parte del vendedor.
En el caso de la subasta realizada en SIMA, fue de 125 propiedades, compuesta de terrenos, hoteles, edificios de estacionamientos, obras paralizadas, viviendas unifamiliares, dúplex y departamentos tanto usados, como nuevos y también en construcción, localizados tanto en Madrid como en otras ciudades de España y también de Portugal.
SEPARADOS SIN CASA
Una Inmobiliaria muy creativa ofrece a quienes se divorcian la posibilidad de acceder a una vivienda de su stock, incluso amoblada, sin pagar nada durante el primer año, período donde no sólo se complica la vida sentimental sino también la económica. Para acceder a este inmueble, el comprador firma la escritura definitiva de inmediato, pero por un año no tiene que cancelar nada.
INGENIOSA FORMA DE PRODUCIR RENTA ADICIONAL EN EDIFICIOS
Un empresario expuso una novedosa e ingeniosa oportunidad de negocios que enlaza la generación de energía eléctrica limpia con la renta del espacio aéreo de propiedades. En efecto el sistema utiliza los techos de las edificaciones para instalar paneles solares. La energía producida por éstos se vende totalmente a una distribuidora eléctrica o bien solo una parte y el resto se usa en el propio edificio. Buena noticia, ya que de resultar el sistema, el arriendo del techo ingresará al condominio lo que permitirá rebajar los gastos comunes.
CHILE EN UN BUEN LUGAR PARA RECIBIR INVERSIONES INMOBILIARIAS
En su exposición, el profesor del IESE José Luis Suárez mostró los resultados de una rigurosa investigación que llevó adelante con el fin de responder a la solicitud de exponer sobre cuales serán los entornos de inversión más atractivos para el sector inmobiliario tras la crisis.
Para ello se estableció 5 variables fundamentales para analizar los entornos de inversión: a) Variables demográficas b) Macroeconomía c) Riesgo de Cambio d) Seguridad Jurídica y política y e) Movilidad urbana.
Luego de analizar bajo estos parámetros 240 países se obtuvo una preselección de los mejores 39. A la cabeza de este ranking se posicionaron India y China en primero y segundo lugar respectivamente. Chile ocupó el 7° lugar, mientras que Brasil el quinceavo puesto. A la hora de explicar el buen posicionamiento para la inversión por parte de Chile José Luís Suárez citó que cuenta con la ventaja de haber logrado altos niveles de transparencia y un muy clima empresarial a pesar de contar con el inconveniente de una baja tasa demográfica.
jueves, 21 de mayo de 2009
COYUNTURA INMOBILIARIA: ¿ES EL MOMENTO DE PARTIR CON NUEVOS PROYECTOS?
Pareciera ser que ha llegado el momento de patir con nuevos proyectos. Aún más, si sabemos que el período de maduración de cualquier proyecto inmobiliario es de mediano plazo, desde que éste se concibe hasta su construcción y entrega transcurren a lo menos 24 meses.
Un análisis resumido de la situación actual nos lleva a lo siguiente:
1.- Desde el punto de vista de la oferta, ésta depende principalmente de 3 factores: Precio de los terrenos, tasas de interés de corto plazo y del capital propio de las empresas. Veamos cual es la situación actual respecto a estos factores: cuando los terrenos tienen aumentos de precios significativos y/o las tasas de interés de corto plazo son altas, repercuten negativamente en la oferta. En efecto, el producto final resulta más caro y por lo tanto disminuye sustancialmente la masa de potenciales compradores. En la actualidad no es el caso ya que los precios de los terrenos a lo menos se han mantenido y más bien permanecen con una leve tendencia a la baja y las tasas de interés de corto plazo están bajas. Por tal motivo, desde el punto de vista de estos factores no debiera haber incentivo a detener o frenar la oferta. Respecto al capital propio de las empresas, cuando éstas han perdido parte de su capital tienen menor capacidad de asumir créditos, por lo tanto se resiente la oferta. Pero tampoco este es el caso ya que esta crisis ha sido bien soportada por la gran mayoría de las empresas del rubro y son muy pocas y casi excepciones aquellas que han quebrado dejando proyectos paralizados. Por tal motivo, tampoco desde el punto de vista de este factor debiera paralizarse la oferta.
2.- Según estadísticas recientes de la Cámara Chilena de la Construcción, al mes de Marzo, los meses para agotar el stock, en el Gran Santiago, en departamentos fue de 22,2 meses y para casas de 14,3 meses. Se estima como normal, que los meses para agotar el stock en deptos. sea 18 meses y en casas 12 meses. Es decir, estamos llegando a los stocks que se considera normales. Por lo tanto desde este punto de vista tampoco hay obstáculos para frenar la oferta.
3.- Respeto a la situación económica, la percepción general es que la gente está más dispuesta a tomar decisiones, porque ven el escenario menos malo y ven el empleo con mayor seguridad que lo que ocurría en los en los meses anteriores. Esto ha hecho que el ánimo de la gente esté más predispuesto a comprar. Es así, como muchas personas que se informaron en los períodos de promociones durante el verano, ahora están tomando decisiones de compra
Un análisis resumido de la situación actual nos lleva a lo siguiente:
1.- Desde el punto de vista de la oferta, ésta depende principalmente de 3 factores: Precio de los terrenos, tasas de interés de corto plazo y del capital propio de las empresas. Veamos cual es la situación actual respecto a estos factores: cuando los terrenos tienen aumentos de precios significativos y/o las tasas de interés de corto plazo son altas, repercuten negativamente en la oferta. En efecto, el producto final resulta más caro y por lo tanto disminuye sustancialmente la masa de potenciales compradores. En la actualidad no es el caso ya que los precios de los terrenos a lo menos se han mantenido y más bien permanecen con una leve tendencia a la baja y las tasas de interés de corto plazo están bajas. Por tal motivo, desde el punto de vista de estos factores no debiera haber incentivo a detener o frenar la oferta. Respecto al capital propio de las empresas, cuando éstas han perdido parte de su capital tienen menor capacidad de asumir créditos, por lo tanto se resiente la oferta. Pero tampoco este es el caso ya que esta crisis ha sido bien soportada por la gran mayoría de las empresas del rubro y son muy pocas y casi excepciones aquellas que han quebrado dejando proyectos paralizados. Por tal motivo, tampoco desde el punto de vista de este factor debiera paralizarse la oferta.
2.- Según estadísticas recientes de la Cámara Chilena de la Construcción, al mes de Marzo, los meses para agotar el stock, en el Gran Santiago, en departamentos fue de 22,2 meses y para casas de 14,3 meses. Se estima como normal, que los meses para agotar el stock en deptos. sea 18 meses y en casas 12 meses. Es decir, estamos llegando a los stocks que se considera normales. Por lo tanto desde este punto de vista tampoco hay obstáculos para frenar la oferta.
3.- Respeto a la situación económica, la percepción general es que la gente está más dispuesta a tomar decisiones, porque ven el escenario menos malo y ven el empleo con mayor seguridad que lo que ocurría en los en los meses anteriores. Esto ha hecho que el ánimo de la gente esté más predispuesto a comprar. Es así, como muchas personas que se informaron en los períodos de promociones durante el verano, ahora están tomando decisiones de compra
miércoles, 13 de mayo de 2009
EL PLAN EN UN PROYECTO INMOBILIARIO
Por considerarlas de interés, a continuación se expone algunas reflexiones de un exitoso empresario inmobiliario de USA respecto al Plan, en un proyecto inmobiliario:
- El plan viene antes de encontrar un terreno.
- No compro ningún terreno sin tener una buena idea de lo que voy a hacer
- Hay que visualizar el Plan en detalle. Luego hay que ponerlo en papel.
- Hay que poner por escrito la visión y el Plan para lograrlo, y no desviarse en ningún aspecto del mapa de ruta.
- El Plan no se trata únicamente de cómo y dónde se va a construir. Tiene que ver con todos y cada uno de los aspectos del proyecto desde el comienzo al fin.
- No basta limitarse a decir “voy a construir un proyecto de condominios”. Ni siquiera: “Voy a construir un proyecto de condominio de lujo”. Hay que decir: “Voy a construir un proyecto de condominio de lujo en una ubicación de primera, a orillas del mar, que cuente con la facilidad de tener restaurantes, almacenes y sitios de recreación en las proximidades, a donde se pueda llegar caminando, un lugar donde quienes viven allí puedan llegar a sus oficinas en el centro de la ciudad en 10 minutos o menos”
sábado, 4 de abril de 2009
EL FORWARD FUNDING
En algunos países, los promotores utilizan este sistema como una nueva modalidad de financiamiento. Se entiende por forward funding la compraventa de un futuro edificio arrendado en verde a un tercero con financiamiento a cargo del comprador. En este sistema participan 3 actores. Por un lado, el promotor, que es quién identifica la necesidad y oportunidad del negocio inmobiliario y es quién también adquiere el terreno y formaliza un contrato de arriendo del futuro edificio con un tercero. Por otro lado, participa el inversionista, que está dispuesto a aportar el financiamiento necesario para el desarrollo de la construcción. Finalmente un tercer actor es el arrendatario, quién tiene la necesidad de ocupar el edificio a construir y que es quién formaliza este contrato en verde con el promotor. Esta modalidad representa las siguientes ventajas. El promotor consigue un financiamiento para la construcción de tasa menor y más flexible que el tradicional bancario. El inversionista se asegura la adquisición de un edificio ya arrendado, que le garantiza una rentabilidad determinada. El arrendatario obtiene un producto acorde a sus necesidades.
Generalmente en el forward funding, el vendedor-promotor traspasa el terreno al comprador-inversionista en una etapa preliminar (a veces al cumplirse determinadas condiciones previas, generalmente relativas a proyectos y permisos), y se compromete a desarrollar (proyectar, construir y arrendar) el edificio en el terreno que le ha vendido inicialmente al comprador-inversor. Para ello cuenta con el financiamiento que le proporciona precisamente el propio comprador-inversor. De esta forma éste va deviniendo en propietario de las obras a medida que avanza la construcción. En función del éxito alcanzado en la comercialización del edificio (esto es, del nivel de ocupación y rentas obtenidos para el inversionista), se remunera al promotor, generalmente con el pago de un precio complementario.
Es cierto que, por ahora, este contrato no se halla regulado específicamente en nuestra legislación. Sin embargo, hasta que eso ocurra, conviene tener en cuenta que, por mucho que el forward funding no encaje estrictamente en ninguno de los tipos previstos por la ley, contiene elementos propios de diferentes contratos regulados (compraventa, préstamo, arrendamiento de obras, arrendamiento de servicios, mandato y mediación); lo que confiere al promotor y al inversionista la seguridad de que, en caso de que el contrato dejara de prever algún aspecto específico, siempre cabría recurrir a la normativa de dichos contratos regulados para completar su régimen.
Generalmente en el forward funding, el vendedor-promotor traspasa el terreno al comprador-inversionista en una etapa preliminar (a veces al cumplirse determinadas condiciones previas, generalmente relativas a proyectos y permisos), y se compromete a desarrollar (proyectar, construir y arrendar) el edificio en el terreno que le ha vendido inicialmente al comprador-inversor. Para ello cuenta con el financiamiento que le proporciona precisamente el propio comprador-inversor. De esta forma éste va deviniendo en propietario de las obras a medida que avanza la construcción. En función del éxito alcanzado en la comercialización del edificio (esto es, del nivel de ocupación y rentas obtenidos para el inversionista), se remunera al promotor, generalmente con el pago de un precio complementario.
Es cierto que, por ahora, este contrato no se halla regulado específicamente en nuestra legislación. Sin embargo, hasta que eso ocurra, conviene tener en cuenta que, por mucho que el forward funding no encaje estrictamente en ninguno de los tipos previstos por la ley, contiene elementos propios de diferentes contratos regulados (compraventa, préstamo, arrendamiento de obras, arrendamiento de servicios, mandato y mediación); lo que confiere al promotor y al inversionista la seguridad de que, en caso de que el contrato dejara de prever algún aspecto específico, siempre cabría recurrir a la normativa de dichos contratos regulados para completar su régimen.
domingo, 22 de marzo de 2009
LAS MUJERES: UN MERCADO INMOBILIARIO ATRACTIVO
En una reciente publicación de un diario de Santiago (El Mercurio, Suplemento propiedades), se entrega la siguiente información respecto al comportamiento de las mujeres en el mercado inmobiliario:
1.- Según datos de la Superintendencia de Bancos, las mujeres representan el 39% de los deudores hipotecarios.
2.- Representan además el 33% de los montos otorgados.
3.- Según información entregada por Cimenta, se supone estadística de los créditos otorgados por ellos, la participación femenina ha variado desde un 7,6% en 1993 hasta el 43,2% en 2007.
4.- Según datos de la Superintendencia de Bancos el 57% del endeudamiento de las mujeres corresponde a financiamientos habitacionales. En cambio en los hombres es 51%.
5.- La deuda hipotecaria promedio de las mujeres es de $ 15,9 millones, en los hombres $20 millones.
6.- La deuda hipotecaria vencida en las mujeres es del 1%, en los hombres 1,3%.
7.- Las mujeres prefieren departamentos chicos de valor inferior a las UF 2.600 y con programa 2dormitorios y 2 baños.
1.- Según datos de la Superintendencia de Bancos, las mujeres representan el 39% de los deudores hipotecarios.
2.- Representan además el 33% de los montos otorgados.
3.- Según información entregada por Cimenta, se supone estadística de los créditos otorgados por ellos, la participación femenina ha variado desde un 7,6% en 1993 hasta el 43,2% en 2007.
4.- Según datos de la Superintendencia de Bancos el 57% del endeudamiento de las mujeres corresponde a financiamientos habitacionales. En cambio en los hombres es 51%.
5.- La deuda hipotecaria promedio de las mujeres es de $ 15,9 millones, en los hombres $20 millones.
6.- La deuda hipotecaria vencida en las mujeres es del 1%, en los hombres 1,3%.
7.- Las mujeres prefieren departamentos chicos de valor inferior a las UF 2.600 y con programa 2dormitorios y 2 baños.
viernes, 13 de marzo de 2009
FINANCIAMIENTO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS (Parte 2)
FINANCIAMIENTO EN USA
A continuación se indica las características principales de este financiamiento.
Existen los siguientes financiamientos:
a) Land Financing, que es el financiamiento para la adquisición del terreno.
b) Construction Loan, que es el crédito otorgado a corto plazo para la construcción propiamente tal (brick and mortar)
c) Mortgage loan, que es el financiamiento a largo plazo o permanente.
El financiamiento mas importante es el Mortgage Loan, ya que a su vez obtenido el compromiso de otorgar éste (Commitmet), solo entonces es posible conseguir los otro financiamientos de corto plazo, dado de que éstos de alguna forma están garantizados por el primero.
Los “Closing Cost”, son los honorarios involucrados en cada financiamiento. Su porcentaje oscila en alrededor del 3% e incluyen los siguientes:
a) Discount fees o discount point o point u original fees. Es un % que debe cancelarse al Banco por el privilegio de otorgar el crédito. La suma entregada por este concepto se pierde si el solicitante finalmente no toma el préstamo.
b) Legal fees, que corresponde a los honorarios por os estudios legales realizados directamente por el Banco con motivo del financiamiento a entregar.
c) Recording fees, que corresponde a los gastos de inscripción de la obligación en la Oficina del Condado respectivo.
Es muy importante señalar que el monto del Mortgage Loan, no se determina en función del valor de la construcción sino en la capacidad del proyecto en producir renta. Es decir, en función de su valor económico. De éste el banco determina el crédito máximo a otorgar (ceiling of mortgage) o el monto mínimo (floor of mortgage).
Como de este crédito se “cuelga” el crédito para la construcción las inmobiliarias aspiran al monto máximo (Ceilán of mortgage). No obstante los Bancos, por lo general, otorgan el mínimo. Para cubrir la diferencia y conseguir que el Banco otorgue el máximo, es posible conseguir con otra institución financiera, una garantía adicional o Stand by Commitment. Este financiamiento es caro, del orden del 5% y debe cancelarse al momento del otorgamiento aunque posteriormente no lo use.
El monto del Construction Loan fluctúa entre el 75% y el 80% del Mortgage Loan y debe corresponder solo a los costos específicos de construcción o como se denominan brick and mortar. En cambio el Replacement Cost, incluye todos los costos involucrados, es decir, terreno, proyectos, construcción, servicios, honorarios, etc.
La diferencia que se produce entre el Replacement Cost y el Construction Loan, corresponde al Equito y debe cubrirla el desarrollador.
A continuación se indica las características principales de este financiamiento.
Existen los siguientes financiamientos:
a) Land Financing, que es el financiamiento para la adquisición del terreno.
b) Construction Loan, que es el crédito otorgado a corto plazo para la construcción propiamente tal (brick and mortar)
c) Mortgage loan, que es el financiamiento a largo plazo o permanente.
El financiamiento mas importante es el Mortgage Loan, ya que a su vez obtenido el compromiso de otorgar éste (Commitmet), solo entonces es posible conseguir los otro financiamientos de corto plazo, dado de que éstos de alguna forma están garantizados por el primero.
Los “Closing Cost”, son los honorarios involucrados en cada financiamiento. Su porcentaje oscila en alrededor del 3% e incluyen los siguientes:
a) Discount fees o discount point o point u original fees. Es un % que debe cancelarse al Banco por el privilegio de otorgar el crédito. La suma entregada por este concepto se pierde si el solicitante finalmente no toma el préstamo.
b) Legal fees, que corresponde a los honorarios por os estudios legales realizados directamente por el Banco con motivo del financiamiento a entregar.
c) Recording fees, que corresponde a los gastos de inscripción de la obligación en la Oficina del Condado respectivo.
Es muy importante señalar que el monto del Mortgage Loan, no se determina en función del valor de la construcción sino en la capacidad del proyecto en producir renta. Es decir, en función de su valor económico. De éste el banco determina el crédito máximo a otorgar (ceiling of mortgage) o el monto mínimo (floor of mortgage).
Como de este crédito se “cuelga” el crédito para la construcción las inmobiliarias aspiran al monto máximo (Ceilán of mortgage). No obstante los Bancos, por lo general, otorgan el mínimo. Para cubrir la diferencia y conseguir que el Banco otorgue el máximo, es posible conseguir con otra institución financiera, una garantía adicional o Stand by Commitment. Este financiamiento es caro, del orden del 5% y debe cancelarse al momento del otorgamiento aunque posteriormente no lo use.
El monto del Construction Loan fluctúa entre el 75% y el 80% del Mortgage Loan y debe corresponder solo a los costos específicos de construcción o como se denominan brick and mortar. En cambio el Replacement Cost, incluye todos los costos involucrados, es decir, terreno, proyectos, construcción, servicios, honorarios, etc.
La diferencia que se produce entre el Replacement Cost y el Construction Loan, corresponde al Equito y debe cubrirla el desarrollador.
FINANCIAMIENTO PARA DESARROLLOS INMOBILIARIOS EN OTROS PAISES (Parte 1)
En Perú el financiamiento para el desarrollo de proyectos inmobiliarios tiene características distintas a las que conocemos en Chile. Al respecto se recomienda el siguiente artículo aparecido recientemente en el Portal Inmobiliario:
http://www.portalinmobiliario.com:80/diario/noticia.asp?NoticiaID=11184&utm_id=125
http://www.portalinmobiliario.com:80/diario/noticia.asp?NoticiaID=11184&utm_id=125
viernes, 27 de febrero de 2009
CIUDADES VERDES O ECOCIUDADES
De aquí a 2030, un 60% de la población mundial vivirá en zonas urbanas, el doble de gente que en 1950, y un 22% más que en 2003, señala el Programa de la ONU para el medioambiente. Si no se toman las medidas necesarias, el aire de estos lugares será irrespirable. Por tal motivo, las Naciones Unidas en el marco de las Jornadas Mundiales del Medioambiente, celebradas a principios de junio de 2008 en California, propone la creación de bosques urbanos y espacios verdes, que mejoren la calidad del aire. Además hace un llamamiento a los gobiernos en general y a las autoridades locales en particular sobre la necesidad de detener el éxodo rural y de intentar llevar a cabo un crecimiento sostenible de las ciudades.
Estas son las denominadas “ciudades verdes” o también “ecociudades”, algunas de las cuales ya se encuentran en construcción:
1.- Proyecto “La Fuente”, de Abu Dhabi. En esta ciudad, con capacidad de 50.000 habitantes, estará prohibido el uso de autos y para movilizarse habrá cabinas automatizadas de transporte. La ciudad se abastecerá totalmente de energías renovables. Las calles estarán cubiertas de paneles destinados a generar sombra pero seránn también recolectores de energía solar. El agua potable provendrá de una planta desalinizadora.
2.- Proyecto Dongtan, Isla de Chonming, China, se desarrollará sobre una superficie de 8.400 Há., para 500.000 habitantes. La electricidad se producirá por energía eólica y se reciclará el 80% de la basura. Los autos y el transporte público usarán hidrógeno u otra energía limpia. Los edificios no tendrán mas de 8 pisos y serán proyectados para consumir un tercio de lo que consume un inmueble tradicional.
3.- HafenCity, Hamburgo. Este proyecto se desarrolla en 155 Há. Para 12.000 residentes y oficinas y cenros de negocios para unas 4.000 personas. Los edificios se diseñarán para consumir un tercio de la energía consumida en los tradicionales. Se usará sistemas de calefacción que reducirá en un 27% las emisiones de dioxido de carbono.
4.- Sherford, Inglaterra. Esta ciudad está proyectada para 5.500 viviendas. La electricidad será suministrada por turbinas eólicas. El agua caliente será proporcionada por energía olar. Se restringirá el uso de autos y el proyecto contempla que los habitantes puedan ir a pié a las escuelas, oficinas y comercio.
Estas son las denominadas “ciudades verdes” o también “ecociudades”, algunas de las cuales ya se encuentran en construcción:
1.- Proyecto “La Fuente”, de Abu Dhabi. En esta ciudad, con capacidad de 50.000 habitantes, estará prohibido el uso de autos y para movilizarse habrá cabinas automatizadas de transporte. La ciudad se abastecerá totalmente de energías renovables. Las calles estarán cubiertas de paneles destinados a generar sombra pero seránn también recolectores de energía solar. El agua potable provendrá de una planta desalinizadora.
2.- Proyecto Dongtan, Isla de Chonming, China, se desarrollará sobre una superficie de 8.400 Há., para 500.000 habitantes. La electricidad se producirá por energía eólica y se reciclará el 80% de la basura. Los autos y el transporte público usarán hidrógeno u otra energía limpia. Los edificios no tendrán mas de 8 pisos y serán proyectados para consumir un tercio de lo que consume un inmueble tradicional.
3.- HafenCity, Hamburgo. Este proyecto se desarrolla en 155 Há. Para 12.000 residentes y oficinas y cenros de negocios para unas 4.000 personas. Los edificios se diseñarán para consumir un tercio de la energía consumida en los tradicionales. Se usará sistemas de calefacción que reducirá en un 27% las emisiones de dioxido de carbono.
4.- Sherford, Inglaterra. Esta ciudad está proyectada para 5.500 viviendas. La electricidad será suministrada por turbinas eólicas. El agua caliente será proporcionada por energía olar. Se restringirá el uso de autos y el proyecto contempla que los habitantes puedan ir a pié a las escuelas, oficinas y comercio.
domingo, 8 de febrero de 2009
CRISIS ECONOMICA Y RASCACIELOS
Para muchos la construcción de rascacielos representa un símbolo de riqueza económica. No obstante para otros, estas mega construcciones, son el anuncio de nuevas crisis económicas.En efecto, los economistas Andrew Lawrence y Mark Thornton han relacionado el anuncio de edificios que establecen récords de altura con el fin de períodos de auge económico. El “Índice Rascacielos”, creado por ellos a fines de lo noventa, muestra la relación entre la edificación de los edificios más altos del mundo y los ciclos económicos. Establecen que cada vez que empieza la construcción de un edificio que romperá una marca de altura, se aproxima una importante desaceleración económica. Una nueva prueba de tal aseveración, es el edificio Burj Dubai, que en Septiembre pasado anunció que ya es la estructura más alta realizada por el hombre y el hecho de que muchas economías ya estaban viendo a esa fecha un fuerte freno en su economía. No obstante el rascacielos seguirá creciendo para terminarse en 2009.
Thornton plantea que ha habido cinco ciclos de auge en la construcción de rascacielos.
Los edificios Singer y Metropolitan Life , los mas altos de su época, se construyeron entre 1904 y 1909. Ambos fueron terminados en medio de El Pánico de 1907, una de las mayores crisis financieras vividas por EE.UU.
En el segundo ciclo están los edificios que tuvieron nuevos récords de altura, construidos a fines de los años 20, en pleno auge del mercado de capitales. Estos fueron el de Manhattan Company, Chrysler y el Empire State . Anunciadores de la Gran Depresión.
El tercer gran ciclo ocurrió 40 años después. Nuevamente el mundo vivió una expansión en la década anterior para entrar en 1970 en una fase de recesión y alta inflación que se denominó “stanflación”. Paralelamente, tanto en Chicago como en Nueva York se edificaba una serie de rascacielos que establecería nuevas marcas: Las Torres Gemelas y la Torre Sears.
En las economías de Asia-Pacífico tuvo lugar el cuarto auge en la construcción de edificios. Las Torres Petronas terminadas en 1997 fueron símbolo del milagro económico de Malasia. Sin embargo, ese año comenzó la Crisis Asiática.
Actualmente estaríamos viviendo el quinto boom con la nueva generación de rascacielos que están en construcción no sólo en los países árabes, sino desde China hasta Brasil.
Sin embargo, se reconoce que algunas crisis importantes (como la de principios de los 80) no han sido “anunciadas” por este índice.
viernes, 2 de enero de 2009
GASTOS COMUNES
Uno de los factores que mas inciden en la aquisición de un departamento es el monto de los gastos comunes. Por tal motivo uno de los desafíos para los futuros proyectos es definir “productos inmobiliarios” que permitan minimizar estos costos. Para esto se debiera considerar lo siguiente:
1.- Equipamiento o “Facilities”.
Uno de los ganchos que utilizan las inmobiliarias para atraer (o piensan que son atractivos para los compradores) es el equipamiento que ofrecen. Es así como casi en todos los proyectos se considera algunos de éstos, como: piscina, gimnasio, quincho, lockers para el personal de servicio externo, sala multiuso o multimedia, circuíto cerrado de TV, lavandería, juegos infantiles, etc.
No obstante es importante destacar, que según una encuesta realizada, hace algun tiempo, por el Portal Inmobiliario se obtuvo los siguientes datos: a) un 40% de los encuestados cree que ninguno de estos equipamientos es imprescindible; y b) un 26% de las preferencias (el mas alto) se inclina por la lavandería, todos los otros equipamientos tienen un mínimo de preferencias.
En resumen, la incorporación de equipamientos no sería un gancho tan atractivo de venta como lo creen las inmobiliarias y mas bien los compradores los perciben como un factor de aumento de los gastos comunes.
2.- Personal
Uno de los factores mas incidentes en los gastos comunes es el de personal. En efecto el personal (vigilancia y aseo) tiene una incidencia de entre un 50% y un 60% del total, dependiendo del número de deptos. Por lo tanto aquí hay un elemento importante para trabajar tratando de disminuir este costo. En esto tiene una función especial el diseño para que el resultado sea un edificio “autogestionado”. Por ejemplo, el diseño debiera incorporar: las puertas de acceso al edificio y subterráneos, deben ser resistentes, seguras e incorporar citófonos; incorporar iluminación en todo el perímetro del edificio ubicada estratégicamente; incorporar equipos de videovigilancia que pueden ser monitoreados desde cualquier computador por los propietarios; todos los controles del edificio deben estar en una sala única para facilitar su operación por parte de los residentes; debe entregarse a los usuarios Manuales en que se indique, en forma clara y “amigable”, no tan solo todas las informaciones relativas a las operaciones del edificio y sino tambien que hacer en caso de emergencias, etc.
3.- Energía
Otro de los factores de mas incidencia en los gastos comunes, es la energía, que está entre un 17% y un 20% del total. Para esto, el diseño debiera considerar la incorporación de paneles solares fotovoltaicos que permitieran absorber gran parte de la energía consumida por la iluminación general del edificio.
1.- Equipamiento o “Facilities”.
Uno de los ganchos que utilizan las inmobiliarias para atraer (o piensan que son atractivos para los compradores) es el equipamiento que ofrecen. Es así como casi en todos los proyectos se considera algunos de éstos, como: piscina, gimnasio, quincho, lockers para el personal de servicio externo, sala multiuso o multimedia, circuíto cerrado de TV, lavandería, juegos infantiles, etc.
No obstante es importante destacar, que según una encuesta realizada, hace algun tiempo, por el Portal Inmobiliario se obtuvo los siguientes datos: a) un 40% de los encuestados cree que ninguno de estos equipamientos es imprescindible; y b) un 26% de las preferencias (el mas alto) se inclina por la lavandería, todos los otros equipamientos tienen un mínimo de preferencias.
En resumen, la incorporación de equipamientos no sería un gancho tan atractivo de venta como lo creen las inmobiliarias y mas bien los compradores los perciben como un factor de aumento de los gastos comunes.
2.- Personal
Uno de los factores mas incidentes en los gastos comunes es el de personal. En efecto el personal (vigilancia y aseo) tiene una incidencia de entre un 50% y un 60% del total, dependiendo del número de deptos. Por lo tanto aquí hay un elemento importante para trabajar tratando de disminuir este costo. En esto tiene una función especial el diseño para que el resultado sea un edificio “autogestionado”. Por ejemplo, el diseño debiera incorporar: las puertas de acceso al edificio y subterráneos, deben ser resistentes, seguras e incorporar citófonos; incorporar iluminación en todo el perímetro del edificio ubicada estratégicamente; incorporar equipos de videovigilancia que pueden ser monitoreados desde cualquier computador por los propietarios; todos los controles del edificio deben estar en una sala única para facilitar su operación por parte de los residentes; debe entregarse a los usuarios Manuales en que se indique, en forma clara y “amigable”, no tan solo todas las informaciones relativas a las operaciones del edificio y sino tambien que hacer en caso de emergencias, etc.
3.- Energía
Otro de los factores de mas incidencia en los gastos comunes, es la energía, que está entre un 17% y un 20% del total. Para esto, el diseño debiera considerar la incorporación de paneles solares fotovoltaicos que permitieran absorber gran parte de la energía consumida por la iluminación general del edificio.
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