EL APALANCAMIENTO (LEVERAGE) EN EL NEGOCIO INMOBILIARIO

Se entiende por apalancamiento o leverage la utización de préstamos para financiar una inversión y obtener un mayor beneficio.

Ejemplo: Se requiere una inversión de UF 100.000.- para un negocio que renta un 20%. Si este negocio se financia con capital propio, gano un 20% de lo invertido es decir, UF 20.000.- En forma alternativa, si hago uso del apalancamiento, con mi capital de UF 100.000, podría hacer 5 negocios similares simultáneamente y colocar de mi capital solo UF 20.000 en cada uno de éstos y financiar el saldo de UF 80.000 de cada uno con préstamos. De esta forma hago 5 negocios y como cada uno renta un 20%, en cada negocio me gano UF 20.000, es decir, en total UF 100.000.- (Esto en forma simplificada, ya que por supuesto que habría que restar de esta rentabilidad los intereses de los préstamos). Es decir, con el mismo capital por medio del apalancamiento he obtenido una rentabilidad 5 veces superior.

El indicado en el ejemplo anterior se denomina "apalancamiento positivo", ya que la tasa de retorno del proyecto, es mayor tomando fondos prestados que al no hacerlo. Si la tasa de retorno es menor el apalancamiento es "negativo".

El grado de apalancamiento que se tome para un proyecto va a depender de su proporción, de las tasas de interés de los fondos tomados como préstamos y de la potencialidad de rentabilidad del proyecto.

En los negocios inmobiliarios el apalancamiento es una ventaja solamente cuando el proyecto está muy bien estudiado e implementado y es coherente con la demanda, ya que pequeños cambios en las condiciones de mercado o proyectos mal estudiados pueden crear apalancamientos negativos que son letales para su resultado final.