Las inmobiliarias, me refiero a aquellas empresas que han definido su actuar en el campo inmobiliario, y no aquellas que actuaron en este campo en forma transitoria solo para aprovechar los tiempos de bonanza, deben tener hoy en día dos grandes preocupaciones: como colocar el stock que tiene y pensar en los cambios que se producirán en los futuros proyectos para que éstos sean exitosos. A esto nos referiremos a continuación:
1.- Como colocar mi stock.
En un mercado de pocos compradores y ofertas variadas en precios, ubicaciones, programas y “facilities” , la única forma de ser exitoso es utilizar métodos de marketing no convencionales o lo que se llama “marketing de guerrilla”.
Este “marketing de guerrilla” utiliza métodos no convencionales y tiene como objetivo generar o revitalizar la demanda de compradores para un proyecto determinado o para una zona determinada o para un grupo de proyectos de una misma empresa, etc.
No obstante lo anterior, para que esta campaña sea exitosa previamente la Inmobiliaria deberá haber pactado con su banco las mejores condiciones de financiamiento para sus compradores. Esta campaña de marketing debe estar acompañada de buenos precios y buen financiamiento.
2.- Futuros proyectos.
Aquí debemos plantearnos 2 interrogantes: cuando deberemos iniciar nuestros próximos proyectos y cuales serán a futuro los productos inmobiliarios que demandará el mercado.
Respecto a la primera interrogante, pienso que la economía a nivel mundial tendrá una inflexión a partir del tercer trimestre del próximo año. Esta apreciación está basada en el hecho de que si bien estamos inmersos en una recesión globalizada, no es menor que nunca antes ha habido una acción mancomunada de todos los gobiernos para ir en ayuda de los mercados. Esto por una parte. Por otra parte, no debemos despreciar el factor “Obama” y las medidas que tendrá que tomar para reactivar el mercado. Estas medidas mas todas las otras que están tomando los gobiernos de Europa y Asia debieran ayudar a que los mercados tengan un cambio de tendencia no mas allá del tercer trimestre del 2009.
En el caso de Chile, según todos los entendidos, no caeremos en recesión aunque habrá un crecimiento bajo, que se estima entre 1,55 y 2,0%. Esto indica que con mayor razón debiéramos prepararnos para que nuestro mercado, en general, y el inmobiliario en particular debiera empezar a repuntar a partir del cuarto trimestre del 2009. De tal forma que si la situación fuera ésta, debiéramos iniciar ya, los estudios de los nuevos proyectos.
Respecto a cual será el producto inmobiliario a ofrecer, debemos pensar en innovar y no seguir haciendo más de lo mismo. Los nuevos productos inmobiliarios deberán jugarse por la eficiencia energética, por una disminución de los gastos comunes, por una innovación en el diseño, etc. Deberá maximizarse los presupuestos incorporando sistemas industrializados de construcción. No es posible que nos sigamos demorando 10 a 12 meses en la construcción de un edificio cuando el Empire State con 102 pisos construído en el año 1931 se demoró 18 meses.
En resumen: Para disminuir stock aplicamos el “marketing de guerrilla” y para los nuevos proyectos “innovación”.
martes, 30 de diciembre de 2008
domingo, 7 de diciembre de 2008
PANORAMA ACTUAL DEL MERCADO INMOBILIARIO (Parte IV)
MERCADO DE OFICINAS
Respecto de este mercado, reuniendo la información publicada por diferentes empresas de estudios de mercado, se puede concluir lo siguiente:
1.- Al tercer trimestre de 2008 había, en el Gran Santiago, aprox. 1,4 millones de m2 de oficinas clase A y 1,2 millones de m2 de oficinas clase B.
1.- De éstos, al tercer trimestre de 2008, la vacancia de oficinas clase A fue de 0,25%; en cambio las oficinas clase B fue de 1,41%.
2.- Actualmente se encuentran en construcción aprox. 370 mil m2 de edificios clase A ( lo que equivalente a un 30% de la sup. actualmente existente) y 150 mil clase B, (casi un 10% de la sup. actualmente existente). Esta superficie debería entrar al merado entre los años 2009 y 2010.
3.- Si se considera la baja absorción que habrá en los próximos 2 años, como consecuencia de la contracción económica, y la alta producción actualmente en proceso se podría estimar que a fines del 2010 podría haber tasas de vacancia de alrededor de un
8%, que se consideran normales para este tipo de mercado.
4.- Como conclusión, al contrario de lo que ha ocurrido en los últimos años (alta demanda, poca producción y mínima tasa de ocupación) este mercado a partir del 2010 debiera tener demandas solo equivalentes a la absorción anual del mercado, que a su vez está supeditada a la actividad económica del país.
Respecto de este mercado, reuniendo la información publicada por diferentes empresas de estudios de mercado, se puede concluir lo siguiente:
1.- Al tercer trimestre de 2008 había, en el Gran Santiago, aprox. 1,4 millones de m2 de oficinas clase A y 1,2 millones de m2 de oficinas clase B.
1.- De éstos, al tercer trimestre de 2008, la vacancia de oficinas clase A fue de 0,25%; en cambio las oficinas clase B fue de 1,41%.
2.- Actualmente se encuentran en construcción aprox. 370 mil m2 de edificios clase A ( lo que equivalente a un 30% de la sup. actualmente existente) y 150 mil clase B, (casi un 10% de la sup. actualmente existente). Esta superficie debería entrar al merado entre los años 2009 y 2010.
3.- Si se considera la baja absorción que habrá en los próximos 2 años, como consecuencia de la contracción económica, y la alta producción actualmente en proceso se podría estimar que a fines del 2010 podría haber tasas de vacancia de alrededor de un
8%, que se consideran normales para este tipo de mercado.
4.- Como conclusión, al contrario de lo que ha ocurrido en los últimos años (alta demanda, poca producción y mínima tasa de ocupación) este mercado a partir del 2010 debiera tener demandas solo equivalentes a la absorción anual del mercado, que a su vez está supeditada a la actividad económica del país.
PANORAMA ACTUAL DEL MERCADO INMOBILIARIO (Parte III)
VIVIENDAS DE PRECIO SOBRE UF 1.000.-
1.- Según estadísticas de Cámara Chilena de la Construcción, al tercer trimestre de 2008, las cifras eran las siguientes:
Gran Santiago
a) Meses para agotar stock de departamentos: 29,9
b) Meses para agotar stock de casas: 18.0
Cifras Nacionales
a) Meses para agotar stock de departamentos: 32,1
b) Meses para agotar stock de casas: 16,5
2.- Se puede decir que en condiciones normales de mercado el stock el stock debiera agotarse en alrededor de 18 meses, esto es, 25.000 deptos y 15.000 casas aproximadamente.
3.- Suponiendo un ingreso mensual futuro de viviendas que incrementará mensualmente el stock actual y una venta promedio mensual (suponiendo un mercado deprimido), para llegar a la normalidad, en el Gran Santiago, se requiere los siguientes plazos:
a) Departamentos: 22 meses
b) Casas: 12 meses.
4.- De acuerdo a las cifras entregadas por varias empresas de estudios de mercado de viviendas, las diferencias entre las diferentes comunas del Gran Santiago son mínimas, relativas al parámetro “meses para agotar stock” No habría variaciones de mas allá de un 5% , con respecto a los promedios anteriores.
miércoles, 3 de diciembre de 2008
PANORAMA ACTUAL DEL MERCADO INMOBILIARIO (Parte II)
MERCADO DE PARQUES INDUSTRIALES
1.- Actualmente existen aprox. 1.500 Há urbanizadas en alrededor de 40 Parques Industriales.
2.- Se estima que la vacancia actual corresponde a un 10%, es decir, habría alrededor de 150 Há disponibles.
3.- Alrededor del 80% de la oferta disponible se encuentra en las zonas Norte y Nor Poniente de Santiago y fuera del anillo A. Vespucio.
4.- Alrededor del 65% de la oferta actual corresponde a sitios de entre 4.000 y 7.000 m2 y un 15% a sitios de entre 2.000 y 4.000 m2.
5.- El precio promedio de os sitios disponibles está en el rango 2.0 a 2.5 UF/m2.
6.- A partir de 1998 prácticamente se ha paralizado el desarrollo de nuevos loteos.
La demanda para este tipo de desarrollo está íntimamente relacionada con el crecimiento industrial del país, de tal forma que mientras se mantenga un bajo crecimiento económico no habrá aumentos importantes en la demanda.
NON RECOURSE LOAN
Llama la atención la cantidad de casas abandonadas que se muestra en algunas imágenes de EEUU. Esto se debe a que los créditos hipotecarios corresponden a los denominados "Non recourse loan", es decir, créditos sin aval personal.
De esta forma si el precio de la vivienda cae a un valor menor que el crédito, el deudor le entrega la casa al Banco y éstos no pueden exigir la diferencia que resulte.
Esta situación es un incentivo para que los Bancos traten de renegociar con sus clientes, ya que si estos abandonan las viviendas los Bancos para proteger su patrimonio deben incurrir en gastos adicionales de vigilancia, mantención, gastos de remate, etc..que van en desmedro del valor final a recuperar.
De esta forma si el precio de la vivienda cae a un valor menor que el crédito, el deudor le entrega la casa al Banco y éstos no pueden exigir la diferencia que resulte.
Esta situación es un incentivo para que los Bancos traten de renegociar con sus clientes, ya que si estos abandonan las viviendas los Bancos para proteger su patrimonio deben incurrir en gastos adicionales de vigilancia, mantención, gastos de remate, etc..que van en desmedro del valor final a recuperar.
PANORAMA ACTUAL DEL MERCADO INMOBILIARIO (Parte I)
En realidad para hacer un análisis del sector no se puede englobar la situación en un solo mercado inmobiliario, sino que la atención debe fijarse en varios submercados. En efecto, tenemos el mercado de viviendas bajo UF 500, el de sobre UF 1.000, el de oficinas, el de regiones, etc. Cada uno de éstos tiene comportamientos y características diferentes. En función de la información de diferentes fuentes, veamos cual es el panorama actual en algunos de éstos:
PROGRAMA FONDO SOLIDARIO DE VIVIENDA I (FSV I).
Está orientado a viviendas de precio de venta bajo UF 500. que se financian con un Ahorro mínimo de UF 10 y un Subsidio que varía entre UF 280 y UF 470, más otros subsidios complementarios como de localización, para equipamiento, etc. Así mismo los compradores son agrupados por una EGIS (Entidad de Gestión Inmobiliaria Social) en forma previa al inicio de la construcción, por lo cual no hay riesgo de demanda. Este programa está dirigido a la vivienda sin deuda por lo que el comprador no requiere un crédito adicional. Precisamente esta forma de financiar, sin requerimiento de crédito y con demanda asegurada, ha hecho que este mercado siga vigente y sin deterioros. La gran dificultad de operar en este mercado es la de encontrar terrenos cuyo precio sea compatible con el valor de las viviendas a desarrollar. Por las características propias de este tipo de desarrollo, están mas bien orientados a empresas constructoras que ha empresas inmobiliarias.
PROGRAMA FONDO SOLIDARIO DE VIVIENDA II (FSV II).
Está orientado al mercado de viviendas por sobre UF 500 y hasta UF 1.000., que incluye un Ahorro mínimo de UF 30 y un subsidio entre UF 280 y UF 420 mas subsidios complementarios de localización, de equipamiento, etc. El comprador de estas viviendas, a diferencia del programa FSV I, requiere de un crédito adicional para completar el precio. De esta forma están sometidas a las restricciones actuales del financiamiento bancario. Adicionalmente como se trata de un segmento de bajos ingresos y de empleo más inestable, se han rigidizado los requerimientos para estos créditos. Por tal motivo este es un mercado que ha experimentado una baja en las velocidades de venta, pero manteniéndose aún en una situación de venta razonable.
PROYECTOS DE INTEGRACION SOCIAL.
Estos proyectos están orientados a mitigar la segregación socio-espacial. De esta forma en estos proyectos coexisten viviendas del FSV I y/o FSV II) y viviendas correspondientes al Subsidio General Unificado D.S. No 40. Recordemos que el valor de estas últimas viviendas puede alcanzar a los UF 1.000.-
Las viviendas que sean parte de un proyecto de integración social reciben un Bono o Subsidio de UF 100 adicionales.
El mix resultante en estos proyectos lo hacen interesante ya que por una parte el comprador obtiene subsidios adicionales y por otra el desarrollador tiene un mix de riesgo muy interesante.
PROGRAMA FONDO SOLIDARIO DE VIVIENDA I (FSV I).
Está orientado a viviendas de precio de venta bajo UF 500. que se financian con un Ahorro mínimo de UF 10 y un Subsidio que varía entre UF 280 y UF 470, más otros subsidios complementarios como de localización, para equipamiento, etc. Así mismo los compradores son agrupados por una EGIS (Entidad de Gestión Inmobiliaria Social) en forma previa al inicio de la construcción, por lo cual no hay riesgo de demanda. Este programa está dirigido a la vivienda sin deuda por lo que el comprador no requiere un crédito adicional. Precisamente esta forma de financiar, sin requerimiento de crédito y con demanda asegurada, ha hecho que este mercado siga vigente y sin deterioros. La gran dificultad de operar en este mercado es la de encontrar terrenos cuyo precio sea compatible con el valor de las viviendas a desarrollar. Por las características propias de este tipo de desarrollo, están mas bien orientados a empresas constructoras que ha empresas inmobiliarias.
PROGRAMA FONDO SOLIDARIO DE VIVIENDA II (FSV II).
Está orientado al mercado de viviendas por sobre UF 500 y hasta UF 1.000., que incluye un Ahorro mínimo de UF 30 y un subsidio entre UF 280 y UF 420 mas subsidios complementarios de localización, de equipamiento, etc. El comprador de estas viviendas, a diferencia del programa FSV I, requiere de un crédito adicional para completar el precio. De esta forma están sometidas a las restricciones actuales del financiamiento bancario. Adicionalmente como se trata de un segmento de bajos ingresos y de empleo más inestable, se han rigidizado los requerimientos para estos créditos. Por tal motivo este es un mercado que ha experimentado una baja en las velocidades de venta, pero manteniéndose aún en una situación de venta razonable.
PROYECTOS DE INTEGRACION SOCIAL.
Estos proyectos están orientados a mitigar la segregación socio-espacial. De esta forma en estos proyectos coexisten viviendas del FSV I y/o FSV II) y viviendas correspondientes al Subsidio General Unificado D.S. No 40. Recordemos que el valor de estas últimas viviendas puede alcanzar a los UF 1.000.-
Las viviendas que sean parte de un proyecto de integración social reciben un Bono o Subsidio de UF 100 adicionales.
El mix resultante en estos proyectos lo hacen interesante ya que por una parte el comprador obtiene subsidios adicionales y por otra el desarrollador tiene un mix de riesgo muy interesante.
viernes, 14 de noviembre de 2008
TIEMPOS DE CRISIS & REAL ESTATE
Como debemos reaccionar en estos tiempos de crisis, desde el punto de vista inmobiliario:
1.- Se debe aprender a distinguir entre la “información publicada” y la información real. No cabe duda que mucha “información publicada” está sesgada. Está redactada de forma de atraer la curiosidad de los lectores y muchas veces los llamativos títulos no son coherentes con el desarrollo de la noticia o información.
2.- Debemos ser estudiosos en analizar el abanico de información existente y cotejarlo con nuestras experiencias anteriores.
3.- Debemos analizar las informaciones reales con prudencia sin exitismos exagerados pero también sin derrotismos anticipados.
4.- Las decisiones de futuros proyectos nunca deben estar orientadas por las informaciones coyunturales del momento sino con perspectivas de futuro, ya que los proyectos inmobiliarios son de mediano plazo.
1.- Se debe aprender a distinguir entre la “información publicada” y la información real. No cabe duda que mucha “información publicada” está sesgada. Está redactada de forma de atraer la curiosidad de los lectores y muchas veces los llamativos títulos no son coherentes con el desarrollo de la noticia o información.
2.- Debemos ser estudiosos en analizar el abanico de información existente y cotejarlo con nuestras experiencias anteriores.
3.- Debemos analizar las informaciones reales con prudencia sin exitismos exagerados pero también sin derrotismos anticipados.
4.- Las decisiones de futuros proyectos nunca deben estar orientadas por las informaciones coyunturales del momento sino con perspectivas de futuro, ya que los proyectos inmobiliarios son de mediano plazo.
sábado, 25 de octubre de 2008
¡URGENTE¡ SE REQUIERE PROFESIONALES INMOBILIARIOS CON EXPERIENCIA
En la actividad inmobiliaria, que duda cabe, estamos viviendo tiempos difíciles. Necesitamos con urgencia “especialistas” que nos ayuden y nos asesoren.
Las preocupaciones básicas hoy en día de cualquiera inmobiliaria son: a) como tratar de vender mi stock mas rápido y b) que proyecto hacer, cuando termine de vender, para continuar con mi actividad.
Para resolver ambas preocupaciones lo primero que debe preguntarse la inmobiliaria es ¿cuento con los profesionales adecuados que me permitan supera ambos obstáculos? O los que tengo son solo “gerenciadores” de proyecto. Si no los tengo necesito acudir en forma urgente a profesionales especializados que me ayuden a superar los escollos.
Al respecto me acuerdo del siguiente cuento: Iban 2 amigos caminando por un campo en Africa, cuando divisan a lo lejos un león que viene corriendo hacia ellos. Ambos amigos asustados comienzan a correr en sentido contrario al del león tratando de impedir que los alcance. De repente uno de ellos se detiene busca algo en su mochila, encuentra unas zapatillas con clavos y se las empieza a poner. El otro lo ve y le grita ¿crees que con esas zapatillas correrás mas rápido que el león? El que está con zapatillas le contesta: No, lo que me importa es correr más rápido que tú.
Precisamente eso es lo que requieren las inmobiliarias hoy: hacer uso de las herramientas que le permitan vender su “stock” antes que la competencia. Para esto se requiere conocer las técnicas adecuadas de marketing que nos ayuden a cumplir este objetivo. Es lo que denomino “marketing de guerra”, que usa herramientas distintas a las usadas en tiempos normales. Se trata de aplicar muy bien estas técnicas, ya que no es que los compradores se acabaron, sino que hay menos y lo que requiero es usar las herramientas adecuadas que me permitan captar mejor a los compradores que quedan
Las preocupaciones básicas hoy en día de cualquiera inmobiliaria son: a) como tratar de vender mi stock mas rápido y b) que proyecto hacer, cuando termine de vender, para continuar con mi actividad.
Para resolver ambas preocupaciones lo primero que debe preguntarse la inmobiliaria es ¿cuento con los profesionales adecuados que me permitan supera ambos obstáculos? O los que tengo son solo “gerenciadores” de proyecto. Si no los tengo necesito acudir en forma urgente a profesionales especializados que me ayuden a superar los escollos.
Al respecto me acuerdo del siguiente cuento: Iban 2 amigos caminando por un campo en Africa, cuando divisan a lo lejos un león que viene corriendo hacia ellos. Ambos amigos asustados comienzan a correr en sentido contrario al del león tratando de impedir que los alcance. De repente uno de ellos se detiene busca algo en su mochila, encuentra unas zapatillas con clavos y se las empieza a poner. El otro lo ve y le grita ¿crees que con esas zapatillas correrás mas rápido que el león? El que está con zapatillas le contesta: No, lo que me importa es correr más rápido que tú.
Precisamente eso es lo que requieren las inmobiliarias hoy: hacer uso de las herramientas que le permitan vender su “stock” antes que la competencia. Para esto se requiere conocer las técnicas adecuadas de marketing que nos ayuden a cumplir este objetivo. Es lo que denomino “marketing de guerra”, que usa herramientas distintas a las usadas en tiempos normales. Se trata de aplicar muy bien estas técnicas, ya que no es que los compradores se acabaron, sino que hay menos y lo que requiero es usar las herramientas adecuadas que me permitan captar mejor a los compradores que quedan
FIN DEL "MIMETISMO" O "ME TOO"
En el mes de Mayo en el artículo “ Creatividad y Gestión Inmobiliaria” se comentaba que, a nuestro juicio, las inmobiliarias habían perdido la creatividad. Llevadas por los excelentes resultados del último tiempo terminaron por hacer un trabajo rutinario. Se transformaron en "gerenciadoras" de proyecto cuyo pensamiento era: ¿para que hacer algo distinto si puedo hacer lo mismo que mi competencia y gano plata?
Esto se denomina en otros países "el mimetismo" (o el me too).
Decíamos que este escenario se había acabado y efectivamente hoy lo estamos comprobando. Los empresarios inmobiliarios están asustados porque ven que su stock se demorará en agotarse en promedio en alrededor de 20 meses y han paralizado nuevos proyectos. Es lógico que estén asustados. No saben como reaccionar, se acostumbraron al “me too” y ahora no pueden hacerlo.
¿Pero esto significa que se acabó la actividad inmobiliaria?.
La respuesta es: Rotundamente nó.
Solo se acabó la actividad para aquellas empresas “gerenciadoras” de proyectos, pero se abre una amplia gama de oportunidades para aquellos verdaderos "emprendedores o desarrolladores o gestores inmobiliarios", creativos, con mas imaginación, mas innovación y con mejores diseños y que son capaces de percatarse cuales son los nuevos "nichos".
Esto se denomina en otros países "el mimetismo" (o el me too).
Decíamos que este escenario se había acabado y efectivamente hoy lo estamos comprobando. Los empresarios inmobiliarios están asustados porque ven que su stock se demorará en agotarse en promedio en alrededor de 20 meses y han paralizado nuevos proyectos. Es lógico que estén asustados. No saben como reaccionar, se acostumbraron al “me too” y ahora no pueden hacerlo.
¿Pero esto significa que se acabó la actividad inmobiliaria?.
La respuesta es: Rotundamente nó.
Solo se acabó la actividad para aquellas empresas “gerenciadoras” de proyectos, pero se abre una amplia gama de oportunidades para aquellos verdaderos "emprendedores o desarrolladores o gestores inmobiliarios", creativos, con mas imaginación, mas innovación y con mejores diseños y que son capaces de percatarse cuales son los nuevos "nichos".
lunes, 6 de octubre de 2008
LAS 3 F Y LA CRISIS SUBPRIME
En un reciente artículo leí que todas estas crisis se producen por una mezcla muy explosiva de las 3F: Fantasy, Fraud y Foolishness. Para el caso de la crisis subprime las 3F se manifestaron así:
Fantasy (Fantasia): Se pensaba que el mercado inmobiliario continuaría apreciándose sin parar.
Fraud (Fraude): Ya nadie duda que hubo manejos oscuros en el otorgamiento de préstamos hipotecarios.
Foolishness (Tontera): Los inversionistas no se preocuparon de entender las hipótesis bajo las cuales, las clasificadoras de riesgo, otorgaban la clasificación de AAA a los bonos respaldados por"paquetes" de hipotecas.
Esto mismo pero en forma humorística se pueden apreciar en el siguiente video:http://www.youtube.com/watch?v=pFmYIFk5i1Q&feature=related
Fantasy (Fantasia): Se pensaba que el mercado inmobiliario continuaría apreciándose sin parar.
Fraud (Fraude): Ya nadie duda que hubo manejos oscuros en el otorgamiento de préstamos hipotecarios.
Foolishness (Tontera): Los inversionistas no se preocuparon de entender las hipótesis bajo las cuales, las clasificadoras de riesgo, otorgaban la clasificación de AAA a los bonos respaldados por"paquetes" de hipotecas.
Esto mismo pero en forma humorística se pueden apreciar en el siguiente video:http://www.youtube.com/watch?v=pFmYIFk5i1Q&feature=related
domingo, 5 de octubre de 2008
¿ES HOY EL MEJOR MOMENTO PARA COMPRAR UNA VIVIENDA?
Sí, es el mejor momento si Ud. cumple las siguientes condiciones:
a) Si tiene acceso al crédito
b) Si tiene un empleo seguro
c) Si tiene ahorros que le permiten dar un pié
d) Si tiene expectativas de mantener la casa a lo menos 2 años.
Si Ud. cumple estos requisitos sin lugar a dudas que su mejor inversión es comprar ahora.
En un artículo anterior (24/Ago) se concluyó, en forma muy conservadora, que los nuevos proyectos debería salir con precios de venta entre un 9% y un 12% superiores a los actuales. Esto sin considerar alzas en los costos financieros de corto plazo; mayores costos por concepto de aumentos de los plazos de ventas (por bajas velocidades de venta) y los efectos de la aplicación del IVA a la construcción.
Al considerar todos estos factores es muy posible que en definitiva los nuevos precios sean, a lo menos, un 20% superior a los actuales. Por tal motivo será un gran negocio comprar ahora. Si dadas las situaciones coyunturales, se logra un descuento adicional, mejor aún.
Los nuevos proyectos no aparecerán sino dentro de 2 años, por lo que si, pasado este período, desea o debe vender su vivienda tendrá una rentabilidad de a lo menos un 15%. Por el contrario si compra ahora y debe vender de aquí a 1 año casi con seguridad deberá hacer una pérdida.
a) Si tiene acceso al crédito
b) Si tiene un empleo seguro
c) Si tiene ahorros que le permiten dar un pié
d) Si tiene expectativas de mantener la casa a lo menos 2 años.
Si Ud. cumple estos requisitos sin lugar a dudas que su mejor inversión es comprar ahora.
En un artículo anterior (24/Ago) se concluyó, en forma muy conservadora, que los nuevos proyectos debería salir con precios de venta entre un 9% y un 12% superiores a los actuales. Esto sin considerar alzas en los costos financieros de corto plazo; mayores costos por concepto de aumentos de los plazos de ventas (por bajas velocidades de venta) y los efectos de la aplicación del IVA a la construcción.
Al considerar todos estos factores es muy posible que en definitiva los nuevos precios sean, a lo menos, un 20% superior a los actuales. Por tal motivo será un gran negocio comprar ahora. Si dadas las situaciones coyunturales, se logra un descuento adicional, mejor aún.
Los nuevos proyectos no aparecerán sino dentro de 2 años, por lo que si, pasado este período, desea o debe vender su vivienda tendrá una rentabilidad de a lo menos un 15%. Por el contrario si compra ahora y debe vender de aquí a 1 año casi con seguridad deberá hacer una pérdida.
viernes, 3 de octubre de 2008
CRISIS SUB PRIME ¿DONDE ESTA LA PLATA?
La enorme cantidad de dinero considerada en el plan de EEUU para amortiguar los efectos de la crisis financiera, para a su vez, tener las menores repercusiones en la economía real, nos lleva a preguntarnos ¿y que pasó con este dinero? ¿dónde está?.
Sabido es que el dinero no se pierde, sólo cambia de manos. Por lo tanto debe estar en algún lado.
Para tratar de despejar esta incógnita se analiza a continuación las diferentes actividades correspondientes a la cadena de producción de los desarrollos inmobiliarios y veremos como en cada una de estas etapas hubo beneficiados que se quedaron con una parte de la “torta”:
1.- Terreno. Sabido es que el mundo, en general, pasó por un período de gran liquidez, con repercusiones importantes en el mercado inmobiliario. Para tratar de “colocar” estos capitales líquidos se otorgaron créditos hipotecarios a destajo. Esto tuvo como consecuencia una alta demanda de viviendas, la que a su vez significó un aumento en el precio de los terrenos. Recordemos al respecto, que las plusvalías de las propiedades en general, durante este período, estuvieron por sobre el 10% anual y en algunos casos en porcentajes superiores. Como conclusión tenemos que en esta etapa se “quedó atrapada en manos de los propietarios de estos terrenos” una gran parte del dinero.
2.- Oficinas de proyecto y otros profesionales. Este “boom” de proyectos inmobiliarios significó una gran cantidad de trabajo para las empresas de proyecto, mucho mas allá de lo normal. Por lo tanto, estas empresas ganaron “mucha plata” y a pesar de que estos honorarios no tienen gran incidencia en el costo final, aquí quedo también una parte del dinero aunque no significativa. Esto mismo ocurrió con los estudios de abogados y otros asesores.
3.- Empresas constructoras. Las empresas constructoras tuvieron una gran cantidad de trabajo y por lo tanto también ganaron mucho dinero.
4.- Empresas de corretaje de propiedades. Estas empresas participaron en la venta de los terrenos y también en la venta de los departamentos, por lo tanto también ganaron mucho dinero en el período.
5.- Especuladores “fliperos”. En un articulo anterior (5 de Abril de 2008) se comentó que la alta "plusvalía artificial" que tuvieron las propiedades en el período, llevó a una alta propensión a invertir en inmuebles. Era muy fácil ganar mucha plata en el corto plazo al invertir en éstos en los períodos de pre-construcción abonando solo un 20% del precio de lanzamiento. Dada la gran demanda y la acelerada plusvalía, en un corto período de tiempo estos proyectos subían sus precios. De tal manera que quienes tenían "reservas" las vendían ganado en el corto plazo hasta un 100% ( o mas aún) de su aporte inicial. De esta forma el mercado inmobiliario se llenó de compradores especulativos en "pre-construcción", comprando y vendiendo sus opciones. A esto se le llamó "flipping". Conclusión: En manos de estos especuladores quedó otra parte del dinero.
6.- Inmobiliarias. La alta demanda y la acelerada plusvalía llevó a los desarrolladores inmobiliarios a generar una gran cantidad de proyectos para abastecer esta demanda. Por esto, estas empresas ganaron mucha plata. Aquí quedó otra parte del dinero y en cantidad muy importante.
7.- Empresas Clasificadoras de riesgo. Estas empresas son las que asignan una determinada clasificación a los “papeles” financieros. Como en el período hubo una gran cantidad de hipotecas (créditos hipotecarios) estas empresas clasificaban los “paquetes de éstas” para que pudieran ser vendidos en el mercado financiero. Por este trabajo dichas empresas recibían un honorario. Durante el período estas empresas tuvieron mucho trabajo y por lo tanto ganaron mucho dinero.
8.- Otras empresas. Debido al gran efecto multiplicador que tiene la actividad de la construcción, fueron numerosas las empresas que se beneficiaron con este “boom”: empresas publicitarias, imprentas, fábricas de muebles, artículos de línea blanca, etc. En estas empresas quedó otra parte del dinero.
9.- Bancos que otorgaron los créditos para la construcción. Estos Bancos se beneficiaron con el dinamismo de la actividad y ganaron mucho dinero.
Ahora bien, estos beneficiados con el “boom” no dejaron sus ganancias “debajo del colchón” por lo que lo mas probable es que hayan hecho inversiones. Cualquiera que haya sido, excepto contados activos como el oro, perdieron una parte importante de su ganancias. Las propiedades se depreciaron y perdieron gran parte de su valor (entre un 30% y un 40%). Las acciones y los instrumentos financieros en general se desvalorizaron. Conclusión: En esta pasada también hubo perdedores y ganadores. Pero al final de la cadena ¿quién se quedó con el dinero?. La respuesta es: los mismos de siempre : especuladores que sabían lo que venía, como John Paulson que ganó US$ 3.700 millones y George Soros con US$ 2.900 millones
Sabido es que el dinero no se pierde, sólo cambia de manos. Por lo tanto debe estar en algún lado.
Para tratar de despejar esta incógnita se analiza a continuación las diferentes actividades correspondientes a la cadena de producción de los desarrollos inmobiliarios y veremos como en cada una de estas etapas hubo beneficiados que se quedaron con una parte de la “torta”:
1.- Terreno. Sabido es que el mundo, en general, pasó por un período de gran liquidez, con repercusiones importantes en el mercado inmobiliario. Para tratar de “colocar” estos capitales líquidos se otorgaron créditos hipotecarios a destajo. Esto tuvo como consecuencia una alta demanda de viviendas, la que a su vez significó un aumento en el precio de los terrenos. Recordemos al respecto, que las plusvalías de las propiedades en general, durante este período, estuvieron por sobre el 10% anual y en algunos casos en porcentajes superiores. Como conclusión tenemos que en esta etapa se “quedó atrapada en manos de los propietarios de estos terrenos” una gran parte del dinero.
2.- Oficinas de proyecto y otros profesionales. Este “boom” de proyectos inmobiliarios significó una gran cantidad de trabajo para las empresas de proyecto, mucho mas allá de lo normal. Por lo tanto, estas empresas ganaron “mucha plata” y a pesar de que estos honorarios no tienen gran incidencia en el costo final, aquí quedo también una parte del dinero aunque no significativa. Esto mismo ocurrió con los estudios de abogados y otros asesores.
3.- Empresas constructoras. Las empresas constructoras tuvieron una gran cantidad de trabajo y por lo tanto también ganaron mucho dinero.
4.- Empresas de corretaje de propiedades. Estas empresas participaron en la venta de los terrenos y también en la venta de los departamentos, por lo tanto también ganaron mucho dinero en el período.
5.- Especuladores “fliperos”. En un articulo anterior (5 de Abril de 2008) se comentó que la alta "plusvalía artificial" que tuvieron las propiedades en el período, llevó a una alta propensión a invertir en inmuebles. Era muy fácil ganar mucha plata en el corto plazo al invertir en éstos en los períodos de pre-construcción abonando solo un 20% del precio de lanzamiento. Dada la gran demanda y la acelerada plusvalía, en un corto período de tiempo estos proyectos subían sus precios. De tal manera que quienes tenían "reservas" las vendían ganado en el corto plazo hasta un 100% ( o mas aún) de su aporte inicial. De esta forma el mercado inmobiliario se llenó de compradores especulativos en "pre-construcción", comprando y vendiendo sus opciones. A esto se le llamó "flipping". Conclusión: En manos de estos especuladores quedó otra parte del dinero.
6.- Inmobiliarias. La alta demanda y la acelerada plusvalía llevó a los desarrolladores inmobiliarios a generar una gran cantidad de proyectos para abastecer esta demanda. Por esto, estas empresas ganaron mucha plata. Aquí quedó otra parte del dinero y en cantidad muy importante.
7.- Empresas Clasificadoras de riesgo. Estas empresas son las que asignan una determinada clasificación a los “papeles” financieros. Como en el período hubo una gran cantidad de hipotecas (créditos hipotecarios) estas empresas clasificaban los “paquetes de éstas” para que pudieran ser vendidos en el mercado financiero. Por este trabajo dichas empresas recibían un honorario. Durante el período estas empresas tuvieron mucho trabajo y por lo tanto ganaron mucho dinero.
8.- Otras empresas. Debido al gran efecto multiplicador que tiene la actividad de la construcción, fueron numerosas las empresas que se beneficiaron con este “boom”: empresas publicitarias, imprentas, fábricas de muebles, artículos de línea blanca, etc. En estas empresas quedó otra parte del dinero.
9.- Bancos que otorgaron los créditos para la construcción. Estos Bancos se beneficiaron con el dinamismo de la actividad y ganaron mucho dinero.
Ahora bien, estos beneficiados con el “boom” no dejaron sus ganancias “debajo del colchón” por lo que lo mas probable es que hayan hecho inversiones. Cualquiera que haya sido, excepto contados activos como el oro, perdieron una parte importante de su ganancias. Las propiedades se depreciaron y perdieron gran parte de su valor (entre un 30% y un 40%). Las acciones y los instrumentos financieros en general se desvalorizaron. Conclusión: En esta pasada también hubo perdedores y ganadores. Pero al final de la cadena ¿quién se quedó con el dinero?. La respuesta es: los mismos de siempre : especuladores que sabían lo que venía, como John Paulson que ganó US$ 3.700 millones y George Soros con US$ 2.900 millones
miércoles, 17 de septiembre de 2008
¿QUE HAY DETRAS DEL RESCATE DE FANNIE MAE Y FREDDIE MAC?
En un articulo anterior comentamos que ambas instituciones pertenecen a las que en USA se denominan Government Sponsored Enterprises (G.S.E.)., que son empresas creadas y reguladas por una Ley, por lo cual de alguna manera, son "patrocinadas" por los poderes públicos, incluso aunque su capital sea íntegramente privado.La Federal National Mortgage Association (FNMA O Funnie Mae) y la Federal Home Mortgage Corporation ( FHLMC o Freddie Mac) son instituciones cuyo objeto, por Ley, es dar liquidez al mercado de hipotecas mediante la compra de éstas. Estas hipotecas se "agrupan" ,se securitizan y aseguran, para posteriormente emitir títulos garantizados por estos "paquetes hipotecarios".
Dado de que estos paquetes hipotecarios, incorporaban hipotecas sub prime, de difícil recuperación, el valor de las acciones de ambas instituciones habían bajado prácticamente a cero. Esto significaba la quiebra de ambas instituciones. Como ésta involucraba al Gobierno, por ser empresas patrocinadas por él, no le quedó otra alternativa que asumir la responsabilidad de todas sus obligaciones. Se dice que los Gobiernos de China y Japón en conjunto tienen aprox. US$ 600 mil millones en Bonos de ambas instituciones. De haber quebrado, el Gobierno de USA habría quedado sin credibilidad en los mercados financieros.
Por otra parte estas empresas tienen un valor estratégico dentro del mercado financiero y específicamente dentro del mercado inmobiliario, ya que su quiebra habría significado la paralización de los créditos hipotecarios al carecer de un organismo que diera liquidez al sistema.Por último, es importante señalar que este rescate no incluye a los accionistas. Estos lo perdieron todo ya que las acciones tienen un valor cercano a cero y las futuras utilidades irán a cancelar los dineros comprometidos por el Gobierno
Dado de que estos paquetes hipotecarios, incorporaban hipotecas sub prime, de difícil recuperación, el valor de las acciones de ambas instituciones habían bajado prácticamente a cero. Esto significaba la quiebra de ambas instituciones. Como ésta involucraba al Gobierno, por ser empresas patrocinadas por él, no le quedó otra alternativa que asumir la responsabilidad de todas sus obligaciones. Se dice que los Gobiernos de China y Japón en conjunto tienen aprox. US$ 600 mil millones en Bonos de ambas instituciones. De haber quebrado, el Gobierno de USA habría quedado sin credibilidad en los mercados financieros.
Por otra parte estas empresas tienen un valor estratégico dentro del mercado financiero y específicamente dentro del mercado inmobiliario, ya que su quiebra habría significado la paralización de los créditos hipotecarios al carecer de un organismo que diera liquidez al sistema.Por último, es importante señalar que este rescate no incluye a los accionistas. Estos lo perdieron todo ya que las acciones tienen un valor cercano a cero y las futuras utilidades irán a cancelar los dineros comprometidos por el Gobierno
lunes, 8 de septiembre de 2008
¿COMO SE COMPORTARA LA DEMANDA EN EL FUTURO INMEDIATO?
¿Veamos que nos muestra el actual escenario económico? Menor crecimiento económico del país, alto nivel de inflación y en lo internacional, la incertidumbre respecto al término de la crisis de los sub prime y como esto puede afectar a nuestra economía.
Todo esto influye en las expectativas económicas generales de las personas y de las empresas creando percepciones negativas y éstas producen resistencia a nuevos compromisos económicos por parte de las personas.
Esta situación afecta al mercado inmobiliario. Por una parte los Bancos han restringido ya los requerimientos para los créditos hipotecarios. Ya no es posible conseguir el 100% de financiamiento y son más rigurosos en la calificación de los deudores. Esto tiene una consecuencia clara, hay menos sujetos de crédito en las condiciones actuales.
En lo que respecta a la decisión por parte de los compradores, ésta está fuertemente influenciada más bien por las percepciones económicas que por las verdaderas expectativas o proyecciones de la economía interna. Si estas percepciones no son buenas se posterga la decisión de compra.
Ambos comportamientos, por un lado el de los Bancos y por otro el de las personas han influido para que la demanda actual haya disminuido notoriamente, haciendo aumentar el stock de viviendas en las diferentes comunas.
¿Pero cuánto durara esta baja?
Para responder esta pregunta es necesario analizar las proyecciones económicas para el futuro inmediato.
De acuerdo a los índices económicos dados a conocer recientemente, la situación se estaría revirtiendo. En efecto, estos índices nos estarían indicando que la inflación podría contenerse a mediados del próximo año y que el crecimiento económico podría estar por sobre el 4% este año y con una mejoría en el próximo. A todo esto hay que agregar, que gracias a la política fiscal del gobierno, se cuenta con enormes recursos, que permiten proteger la economía interna frente a deterioros de las economías externas que aún podrían producirse por el efecto subprime.
Es decir, en realidad nos encontramos frente a un escenario positivo, en el futuro inmediato, que debiera traducirse en un cambio de las actuales percepciones pesimistas por percepciones optimistas que debieran traducirse en mejoras de la demanda.
Por otro lado, los compradores debieran internalizar que los actuales precios de venta de las viviendas no se mantendrán por mucho tiempo. En efecto, los nuevos proyectos deberán considerar y traspasar a costo los aumentos de precios de los materiales de construcción, que en conjunto significa aumentar el costo directo de construcción entre un 12% y un 15%. Esto se traduce indudablemente en un aumento en los precios de venta en los nuevos proyectos.
Estas dos últimas reflexiones. Por un lado un escenario económico optimista en el futuro inmediato y por otro, el aumento de precio que traerán los nuevos proyectos, suficientemente informado a las personas, debiera producir un aumento significativo de la demanda y una disminución del actual stock.
Todo esto influye en las expectativas económicas generales de las personas y de las empresas creando percepciones negativas y éstas producen resistencia a nuevos compromisos económicos por parte de las personas.
Esta situación afecta al mercado inmobiliario. Por una parte los Bancos han restringido ya los requerimientos para los créditos hipotecarios. Ya no es posible conseguir el 100% de financiamiento y son más rigurosos en la calificación de los deudores. Esto tiene una consecuencia clara, hay menos sujetos de crédito en las condiciones actuales.
En lo que respecta a la decisión por parte de los compradores, ésta está fuertemente influenciada más bien por las percepciones económicas que por las verdaderas expectativas o proyecciones de la economía interna. Si estas percepciones no son buenas se posterga la decisión de compra.
Ambos comportamientos, por un lado el de los Bancos y por otro el de las personas han influido para que la demanda actual haya disminuido notoriamente, haciendo aumentar el stock de viviendas en las diferentes comunas.
¿Pero cuánto durara esta baja?
Para responder esta pregunta es necesario analizar las proyecciones económicas para el futuro inmediato.
De acuerdo a los índices económicos dados a conocer recientemente, la situación se estaría revirtiendo. En efecto, estos índices nos estarían indicando que la inflación podría contenerse a mediados del próximo año y que el crecimiento económico podría estar por sobre el 4% este año y con una mejoría en el próximo. A todo esto hay que agregar, que gracias a la política fiscal del gobierno, se cuenta con enormes recursos, que permiten proteger la economía interna frente a deterioros de las economías externas que aún podrían producirse por el efecto subprime.
Es decir, en realidad nos encontramos frente a un escenario positivo, en el futuro inmediato, que debiera traducirse en un cambio de las actuales percepciones pesimistas por percepciones optimistas que debieran traducirse en mejoras de la demanda.
Por otro lado, los compradores debieran internalizar que los actuales precios de venta de las viviendas no se mantendrán por mucho tiempo. En efecto, los nuevos proyectos deberán considerar y traspasar a costo los aumentos de precios de los materiales de construcción, que en conjunto significa aumentar el costo directo de construcción entre un 12% y un 15%. Esto se traduce indudablemente en un aumento en los precios de venta en los nuevos proyectos.
Estas dos últimas reflexiones. Por un lado un escenario económico optimista en el futuro inmediato y por otro, el aumento de precio que traerán los nuevos proyectos, suficientemente informado a las personas, debiera producir un aumento significativo de la demanda y una disminución del actual stock.
domingo, 24 de agosto de 2008
EL AUMENTO DE PRECIO DE LAS NUEVAS VIVIENDAS Y EL INICIO DE NUEVOS PROYECTOS
En la conformación del precio final de las viviendas tienen una gran incidencia el precio del terreno y el de la construcción. Veamos que pasará con éstos a futuro.
COSTO DEL TERRENO.
Dadas las condiciones del mercado actual, de un stock de viviendas construidas y en etapa de construcción superior al que ha sido habitual en los últimos años, no se espera que en el futuro inmediato exista una gran presión por terrenos para nuevos proyectos.
Además, no debe olvidarse, que el terreno es la materia prima para las empresas inmobiliarias por lo que es parte del negocio tener siempre un stock de éstos para proyectos futuros. Por tal motivo no se espera que en el futuro inmediato, al menos hasta que haya disminuido notoriamente el stock actual de viviendas, haya una gran demanda por terrenos. Por tal motivo es esperable que los precios de éstos se mantengan.
Pero por otra parte, las últimas modificaciones a los planos reguladores comunales han significado, que en general, los terrenos que mayoritariamente quedan en el mercado, sean menos eficientes desde el punto de vista de los M2 a construir. Esto significa que aunque los precios nominales de los terrenos no suban en el futuro inmediato, el costo real, para las inmobiliarias, será más alto (por tener menos rendimiento).
Es esperable que por este concepto el costo de los terrenos tenga para las inmobiliarias un aumento de costo de entre un 5% y un 10%.
COSTO DE CONSTRUCCION.
De acuerdo al ICE (Índice de Costo de Edificación de la Cámara Chilena de la Construcción) el costo de edificación de Mayo 2007 a Julio 2008 ha tenido un alza en términos reales (descontada la inflación) de 9,7 %.
Esta cifra resulta muy conservadora para la edificación en altura ya que el ICE está basado en un proyecto de viviendas de albañilería de un piso, por lo cual no recoge adecuadamente el impacto que tienen en la edificación en altura las alzas sostenidas del precio de los productos de acero para construcción, que sólo en el primer semestre se ha incrementado en torno al 63%.
Considerando lo anterior es esperable que los próximos contratos de construcción para edificios, entre las empresas constructoras y las inmobiliarias, sean incrementados al menos entre un 12 % y un 15%. Esta cifra resulta al considerar el aumento del ICE (9,7%) mas un % que considerar el alza adicional en las construcciones en altura mas un % de resguardo frente a futuras alzas. Este último factor debido a que estos contratos, en general, no tienen cláusulas de reajuste, sino el de la UF.
PRECIO DE VENTA.
Si consideramos que la construcción representa aprox. un 65% del costo directo de una inmobiliaria y el terreno un 20%, aplicando las estimaciones de aumento de costo indicadas anteriormente, resulta un mayor costo, solo por estos conceptos, de aprox. entre un 8,8% y un 11,75%.
CONCLUSION
Los precios de las viviendas de proyectos futuros tendrán un alza, con respecto a los precios actuales, de al menos un 10%.
INICIO DE NUEVOS PROYECTOS
Esta situación afectará el inicio de nuevos proyectos, al menos hasta que haya disminuido notoriamente el stock de viviendas actual. En efecto, los proyectos actuales que están terminados para entrega inmediata y los que están en construcción, de alguna forma han internalizado los aumentos de costo indicados, absorbiéndolos con sus utilidades, para no traspasarlos a precios. De esta forma los precios se han mantenido, a pesar de los aumentos de costo.
Los nuevos proyectos tendrán que traspasar a precio los aumentos de costo indicados por lo cual tendrían que salir a la venta (en verde) con precios superiores a los de su competencia actual. Frente a esta situación las inmobiliarias esperarán salir a la venta hasta que haya disminuido el stock.
AUMENTO DE PRECIO POR AUMENTO DEL I.V.A.
De acuerdo a la reciente ley aprobada por el Congreso en el mes de Marzo, la rebaja del I.V.A. para la construcción se ha modificado de la siguiente forma:
a) Para los permisos de edificación concedidos por las municipalidades después del 1 de julio de 2009, la franquicia se mantendrá intacta para las casas y departamentos con valores de hasta UF 3.000.
b) Entre ese precio y las UF 4.500 habrá una gradualidad en la entrega del beneficio, que considera un tope de devolución a las empresas de UF 225.
c) Sobre las UF 4.500 se extingue la franquicia,
COSTO DEL TERRENO.
Dadas las condiciones del mercado actual, de un stock de viviendas construidas y en etapa de construcción superior al que ha sido habitual en los últimos años, no se espera que en el futuro inmediato exista una gran presión por terrenos para nuevos proyectos.
Además, no debe olvidarse, que el terreno es la materia prima para las empresas inmobiliarias por lo que es parte del negocio tener siempre un stock de éstos para proyectos futuros. Por tal motivo no se espera que en el futuro inmediato, al menos hasta que haya disminuido notoriamente el stock actual de viviendas, haya una gran demanda por terrenos. Por tal motivo es esperable que los precios de éstos se mantengan.
Pero por otra parte, las últimas modificaciones a los planos reguladores comunales han significado, que en general, los terrenos que mayoritariamente quedan en el mercado, sean menos eficientes desde el punto de vista de los M2 a construir. Esto significa que aunque los precios nominales de los terrenos no suban en el futuro inmediato, el costo real, para las inmobiliarias, será más alto (por tener menos rendimiento).
Es esperable que por este concepto el costo de los terrenos tenga para las inmobiliarias un aumento de costo de entre un 5% y un 10%.
COSTO DE CONSTRUCCION.
De acuerdo al ICE (Índice de Costo de Edificación de la Cámara Chilena de la Construcción) el costo de edificación de Mayo 2007 a Julio 2008 ha tenido un alza en términos reales (descontada la inflación) de 9,7 %.
Esta cifra resulta muy conservadora para la edificación en altura ya que el ICE está basado en un proyecto de viviendas de albañilería de un piso, por lo cual no recoge adecuadamente el impacto que tienen en la edificación en altura las alzas sostenidas del precio de los productos de acero para construcción, que sólo en el primer semestre se ha incrementado en torno al 63%.
Considerando lo anterior es esperable que los próximos contratos de construcción para edificios, entre las empresas constructoras y las inmobiliarias, sean incrementados al menos entre un 12 % y un 15%. Esta cifra resulta al considerar el aumento del ICE (9,7%) mas un % que considerar el alza adicional en las construcciones en altura mas un % de resguardo frente a futuras alzas. Este último factor debido a que estos contratos, en general, no tienen cláusulas de reajuste, sino el de la UF.
PRECIO DE VENTA.
Si consideramos que la construcción representa aprox. un 65% del costo directo de una inmobiliaria y el terreno un 20%, aplicando las estimaciones de aumento de costo indicadas anteriormente, resulta un mayor costo, solo por estos conceptos, de aprox. entre un 8,8% y un 11,75%.
CONCLUSION
Los precios de las viviendas de proyectos futuros tendrán un alza, con respecto a los precios actuales, de al menos un 10%.
INICIO DE NUEVOS PROYECTOS
Esta situación afectará el inicio de nuevos proyectos, al menos hasta que haya disminuido notoriamente el stock de viviendas actual. En efecto, los proyectos actuales que están terminados para entrega inmediata y los que están en construcción, de alguna forma han internalizado los aumentos de costo indicados, absorbiéndolos con sus utilidades, para no traspasarlos a precios. De esta forma los precios se han mantenido, a pesar de los aumentos de costo.
Los nuevos proyectos tendrán que traspasar a precio los aumentos de costo indicados por lo cual tendrían que salir a la venta (en verde) con precios superiores a los de su competencia actual. Frente a esta situación las inmobiliarias esperarán salir a la venta hasta que haya disminuido el stock.
AUMENTO DE PRECIO POR AUMENTO DEL I.V.A.
De acuerdo a la reciente ley aprobada por el Congreso en el mes de Marzo, la rebaja del I.V.A. para la construcción se ha modificado de la siguiente forma:
a) Para los permisos de edificación concedidos por las municipalidades después del 1 de julio de 2009, la franquicia se mantendrá intacta para las casas y departamentos con valores de hasta UF 3.000.
b) Entre ese precio y las UF 4.500 habrá una gradualidad en la entrega del beneficio, que considera un tope de devolución a las empresas de UF 225.
c) Sobre las UF 4.500 se extingue la franquicia,
viernes, 22 de agosto de 2008
COSTOS POR ATRASOS PRODUCIDOS POR TERCEROS, EN PROYECTOS INMOBILIARIOS HABITACIONALES
En un trabajo realizado recientemente por el autor, se intentó cuantificar los perjuicios producidos a las empresas inmobiliarias, los atrasos producidos por terceros (Permisos y/o aprobaciones de Municipalidades, Empresas de Servicios, Instituciones Gubernamentales, etc).
Los principales perjuicios causados por estos atrasos son: aumento del costo financiero, aumento de gastos generales, se desincentiva el desarrollo de nuevos proyectos, se asume el riesgo de cambio en la demanda y en general de las condiciones de mercado, se desaprovecha la oportunidad de nuevos negocios, etc.
De todos los perjuicios enumerados con anterioridad solo es posible cuantificar el costo financiero y el aumento de gastos generales. Los otros perjuicios descritos son de muy difícil cuantificación ya que pueden causar perjuicios solo bajo determinadas circunstancias. No obstante, desde el punto de vista conceptual, están incluidos en el factor riesgo del “costo de capital” asociado a la industria inmobiliaria.
Para la determinación del costo financiero se aplicó el modelo CAPM (Capital Asset Pricing Model), que señala que el costo del capital propio de una inversión es el reflejo directo del riesgo de esta última.
Finalmente en dicho trabajo se concluye, que para la empresa tipo considerada para efectos del estudio, un atraso de un mes, producido por terceros, significa un aumento de costo de UF 2.740 por concepto de costo financiero y de UF 352 por aumento de gastos generales.
Si este mes de atraso fuera generalizado para todas las empresas del rubro construcción del país, el costo de un mes de atraso alcanzaría a la cifra de UF 6.779.503, solo por concepto de costo de capital. Esto equivale al 0.2% del PIB total del país.
Los principales perjuicios causados por estos atrasos son: aumento del costo financiero, aumento de gastos generales, se desincentiva el desarrollo de nuevos proyectos, se asume el riesgo de cambio en la demanda y en general de las condiciones de mercado, se desaprovecha la oportunidad de nuevos negocios, etc.
De todos los perjuicios enumerados con anterioridad solo es posible cuantificar el costo financiero y el aumento de gastos generales. Los otros perjuicios descritos son de muy difícil cuantificación ya que pueden causar perjuicios solo bajo determinadas circunstancias. No obstante, desde el punto de vista conceptual, están incluidos en el factor riesgo del “costo de capital” asociado a la industria inmobiliaria.
Para la determinación del costo financiero se aplicó el modelo CAPM (Capital Asset Pricing Model), que señala que el costo del capital propio de una inversión es el reflejo directo del riesgo de esta última.
Finalmente en dicho trabajo se concluye, que para la empresa tipo considerada para efectos del estudio, un atraso de un mes, producido por terceros, significa un aumento de costo de UF 2.740 por concepto de costo financiero y de UF 352 por aumento de gastos generales.
Si este mes de atraso fuera generalizado para todas las empresas del rubro construcción del país, el costo de un mes de atraso alcanzaría a la cifra de UF 6.779.503, solo por concepto de costo de capital. Esto equivale al 0.2% del PIB total del país.
viernes, 15 de agosto de 2008
TIPOS DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS (Parte 6)
DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS – CONCEPCION DEL PRODUCTO INMOBILIARIO A DESARROLLAR.
En forma previa a la búsqueda de terrenos, se debe definir cual es el proyecto inmobiliario que se quiere desarrollar.
Esta es sin duda la actividad más difícil, y a su vez la más importante, ya que en esta decisión nos estamos jugando el resultado final del proyecto.
Sin lugar a dudas para llegar a un resultado final respecto al producto inmobiliario a desarrollar, se requiere retroalimentaciones sucesivas entre la información del mercado y la experiencia del Desarrollador. Este es un proceso muy dinámico que requiere mucho conocimiento y experiencia del mercado no tan solo del país sino también de lo que pasa en otros países.
El primer paso es conocer la información del mercado a través de los estudios disponibles o elaborando su propio estudios. Se debe investigar y descubrir la verdadera motivación de la demanda. Por ejemplo: ¿Cuales son las exigencias de un comprador sofisticado y culto de alto poder adquisitivo?. ¿Son iguales que las de otro potencial comprador del mismo poder adquisitivo pero con menor grado de sofisticación o educación? ¿Qué valora el inversionista? ¿Qué valora el usuario final? etc.,No debe olvidarse que existen múltiples mercados inmobiliarios por lo que establecer conclusiones generales en su comportamiento induce a errores que pueden pagarse muy caro.
Toda esta información es analizada por el Desarrollador y en base a su experiencia e intuición diseña el producto en cuanto a superficie, especificaciones, precio y segmento al cual estará dirigido. En caso de dudas, siempre es posible hacer unos focus group que permitan, medir en forma cualitativa, la posible aceptación del producto.
Al respecto, es muy importante reseñar, que entre la fecha en que estamos concibiendo un proyecto y la fecha en que éste saldrá a la venta puede transcurrir fácilmente 2 años. Por lo tanto todos los estudios de mercado son extemporáneos, incluso a la fecha de su elaboración ya que se basan en información pasada. Precisamente éste es uno de los grandes desafíos que enfrenta el Desarrollador inmobiliario. Debe concebir un producto que se venderá en el futuro en un mercado cambiante y dinámico como es el inmobiliario. La única forma de resolver este puzzle es validar con su experiencia e intuición la información teórica entregada por los estudios de mercado.
En forma previa a la búsqueda de terrenos, se debe definir cual es el proyecto inmobiliario que se quiere desarrollar.
Esta es sin duda la actividad más difícil, y a su vez la más importante, ya que en esta decisión nos estamos jugando el resultado final del proyecto.
Sin lugar a dudas para llegar a un resultado final respecto al producto inmobiliario a desarrollar, se requiere retroalimentaciones sucesivas entre la información del mercado y la experiencia del Desarrollador. Este es un proceso muy dinámico que requiere mucho conocimiento y experiencia del mercado no tan solo del país sino también de lo que pasa en otros países.
El primer paso es conocer la información del mercado a través de los estudios disponibles o elaborando su propio estudios. Se debe investigar y descubrir la verdadera motivación de la demanda. Por ejemplo: ¿Cuales son las exigencias de un comprador sofisticado y culto de alto poder adquisitivo?. ¿Son iguales que las de otro potencial comprador del mismo poder adquisitivo pero con menor grado de sofisticación o educación? ¿Qué valora el inversionista? ¿Qué valora el usuario final? etc.,No debe olvidarse que existen múltiples mercados inmobiliarios por lo que establecer conclusiones generales en su comportamiento induce a errores que pueden pagarse muy caro.
Toda esta información es analizada por el Desarrollador y en base a su experiencia e intuición diseña el producto en cuanto a superficie, especificaciones, precio y segmento al cual estará dirigido. En caso de dudas, siempre es posible hacer unos focus group que permitan, medir en forma cualitativa, la posible aceptación del producto.
Al respecto, es muy importante reseñar, que entre la fecha en que estamos concibiendo un proyecto y la fecha en que éste saldrá a la venta puede transcurrir fácilmente 2 años. Por lo tanto todos los estudios de mercado son extemporáneos, incluso a la fecha de su elaboración ya que se basan en información pasada. Precisamente éste es uno de los grandes desafíos que enfrenta el Desarrollador inmobiliario. Debe concebir un producto que se venderá en el futuro en un mercado cambiante y dinámico como es el inmobiliario. La única forma de resolver este puzzle es validar con su experiencia e intuición la información teórica entregada por los estudios de mercado.
miércoles, 6 de agosto de 2008
TIPOS DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS (Parte 5)
DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS - COMPRA DEL TERRENO
El desarrollo de un proyecto inmobiliario aparenta ser bastante simple, pues consistiría en comprar un terreno, hacer un proyecto, construirlo y venderlo. No obstante cada una de estas etapas es muy compleja y requiere de decisiones que son incidentes en el resultado final.
A continuación se revisará cada una de estas etapas, en forma simplificada, comenzando con el terreno.
Si tenemos claro el proyecto que deseamos desarrollar, surge la interrogante ¿Qué terreno comprar? Indudablemente en el mercado encontraremos muchos terrenos, pero tendremos que elegir aquel que se adapte mejor a nuestro proyecto.
¿Qué factores debemos revisar para que esto se cumpla?. A continuación se indica los principales:
a) Desde el punto de vista de sus características físicas. Se deberá analizar para cada terreno factores tales como: ubicación, adaptabilidad, accesos, transporte público, tiempos de viaje, centros comunitarios (colegios, salud, comercio, culto, etc) y medio ambiente de la zona urbana del entorno próximo. El método de análisis y selección indica que a cada uno de estos factores se le debe asignar un factor de ponderación. Para analizar varios terrenos a cada uno de éstos se le debe poner a una nota o calificación por cada factor. Esta nota posteriormente se corrige de acuerdo a los factores de ponderación asignados a cada factor. Finalmente aquel terreno que resulte con la mejor calificación ponderada será nuestra primera opción y así sucesivamente.
b) Desde el punto de vista de la Normativa: Se debe elaborar para cada terreno un estudio de cabida que nos determine la superficie a construir, la superficie de venta, la cantidad y superficie de subterráneos para estacionamientos y bodegas, altura de la edificación, etc. Con esta información como base, se puede elaborar la evaluación económica del proyecto a desarrollar.
Previo al estudio de cabida se debe obtener de la Dirección de Obras respectiva los informes previos que indiquen: uso de suelo, constructibilidad, densidad máxima, distanciamientos, etc. Paralelamente a la obtención de esta información se debe obtener también en la Dirección de Obras y el SERVIU los certificados de expropiación. Con esto se tendrá la seguridad de que el terreno no está sujeto a expropiaciones o si la hay que ésta esté muy definida.
Con el resultado de la calificación de factores indicado en (a) y la evaluación económica obtenida en (b) mas el dato del precio del terreno estamos en condiciones de hacer una preselección y elegir de entre todos los analizados, a lo menos unos 3 terrenos.
Esto terrenos preseleccionados deben someterse a un nuevo análisis para revisar los aspectos legales de éstos, es decir, que sus títulos estén conforme a derecho y se debe solicitar las factibilidades de agua potable, alcantarillado y electricidad.
Con todos estos antecedentes recién estaremos en condiciones de poder escoger asignando a cada uno su orden de prioridad.
El método señalado anteriormente es solo una orientación muy general, ya que en algunos casos es importante, para poder seleccionar, que se conozca la mecánica de suelos, la topografía, si se debe hacer demoliciones o aspectos comerciales que nos indiquen la competencia que exista en el entorno, el stock existente, velocidades de venta, etc.
El desarrollo de un proyecto inmobiliario aparenta ser bastante simple, pues consistiría en comprar un terreno, hacer un proyecto, construirlo y venderlo. No obstante cada una de estas etapas es muy compleja y requiere de decisiones que son incidentes en el resultado final.
A continuación se revisará cada una de estas etapas, en forma simplificada, comenzando con el terreno.
Si tenemos claro el proyecto que deseamos desarrollar, surge la interrogante ¿Qué terreno comprar? Indudablemente en el mercado encontraremos muchos terrenos, pero tendremos que elegir aquel que se adapte mejor a nuestro proyecto.
¿Qué factores debemos revisar para que esto se cumpla?. A continuación se indica los principales:
a) Desde el punto de vista de sus características físicas. Se deberá analizar para cada terreno factores tales como: ubicación, adaptabilidad, accesos, transporte público, tiempos de viaje, centros comunitarios (colegios, salud, comercio, culto, etc) y medio ambiente de la zona urbana del entorno próximo. El método de análisis y selección indica que a cada uno de estos factores se le debe asignar un factor de ponderación. Para analizar varios terrenos a cada uno de éstos se le debe poner a una nota o calificación por cada factor. Esta nota posteriormente se corrige de acuerdo a los factores de ponderación asignados a cada factor. Finalmente aquel terreno que resulte con la mejor calificación ponderada será nuestra primera opción y así sucesivamente.
b) Desde el punto de vista de la Normativa: Se debe elaborar para cada terreno un estudio de cabida que nos determine la superficie a construir, la superficie de venta, la cantidad y superficie de subterráneos para estacionamientos y bodegas, altura de la edificación, etc. Con esta información como base, se puede elaborar la evaluación económica del proyecto a desarrollar.
Previo al estudio de cabida se debe obtener de la Dirección de Obras respectiva los informes previos que indiquen: uso de suelo, constructibilidad, densidad máxima, distanciamientos, etc. Paralelamente a la obtención de esta información se debe obtener también en la Dirección de Obras y el SERVIU los certificados de expropiación. Con esto se tendrá la seguridad de que el terreno no está sujeto a expropiaciones o si la hay que ésta esté muy definida.
Con el resultado de la calificación de factores indicado en (a) y la evaluación económica obtenida en (b) mas el dato del precio del terreno estamos en condiciones de hacer una preselección y elegir de entre todos los analizados, a lo menos unos 3 terrenos.
Esto terrenos preseleccionados deben someterse a un nuevo análisis para revisar los aspectos legales de éstos, es decir, que sus títulos estén conforme a derecho y se debe solicitar las factibilidades de agua potable, alcantarillado y electricidad.
Con todos estos antecedentes recién estaremos en condiciones de poder escoger asignando a cada uno su orden de prioridad.
El método señalado anteriormente es solo una orientación muy general, ya que en algunos casos es importante, para poder seleccionar, que se conozca la mecánica de suelos, la topografía, si se debe hacer demoliciones o aspectos comerciales que nos indiquen la competencia que exista en el entorno, el stock existente, velocidades de venta, etc.
lunes, 28 de julio de 2008
TIPOS DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS (Parte 4)
COMPRAR PROPIEDADES EN “VERDE” Y GANAR UNA PLUSVALIA DURANTE EL PERIODO DE CONSTRUCCION.
Normalmente y previo a la aprobación de los créditos hipotecarios para la construcción, los Bancos exigen a las Inmobiliarias una preventa mínima de al menos un 20%. Esto permite a los Bancos tener una señal real de que los proyectos tienen una buena cogida por el mercado pero también con esto disminuyen los riesgos de la operación.
Por tal motivo, las Inmobiliarias se ven forzadas a vender rápidamente el porcentaje solicitado. Para cumplir con este requerimiento las Inmobiliarias están dispuestas a premiar estas ventas a través de un precio inferior a los de lista.
A su vez, desde el punto de vista del inversionista, el período de “preconstrucción” es la mejor etapa para invertir en bienes raíces y obtener grandes rentabilidades, ya que el comprador tiene la opción de escoger el mejor producto en cuanto ubicación, tamaño, etc.
Los inversionistas, que invierten durante este período de preconstrucción pueden obtener ganancias por sobre el 100% al recolocar su propiedad una vez terminada la construcción a los precios vigentes a esa fecha. En efecto, para hacer estas compras en “verde” no es necesario cancelar el 100% de su valor sino que se hace una Reserva o Promesa de Compraventa contra la cual anticipa un monto que generalmente es del orden del 10% del valor de la propiedad a adquirir. Veamos un ejemplo muy sencillo: Si el valor de la propiedad a precio de preconstrucción es de UF 2.000.- Se hace una Reserva con el 10%, es decir, UF 200.- Si el precio de lista una vez terminada la construcción es de UF 2.200 (considerado solo un conservador 10% con respecto al precio de preconstrucción). La ganancia que tendría el inversionista al recolocar su “opción” sería de UF 200, que es el 100% del monto de su inversión inicial.
Como se observa se trata de un negocio muy interesante y mas bien de carácter especulativo. La base del negocio está en comprar en proyectos muy buenos y muy bien ubicados donde se tenga alguna certeza de que los precios se irán incrementando en la medida que avanza la construcción.
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Precisamente, previo a la denominada “crisis de los sub prime”, en Miami era muy fácil ganar mucha plata en el corto plazo al invertir en inmuebles. Todo el mundo quería participar del negocio adquiriendo en proyectos en "pre-construcción", abonando solo un 20% del precio de lanzamiento. Dada la gran demanda que había en esa época, en un corto período de tiempo estos proyectos subían sus precios. De tal forma que quienes tenían "reservas", las vendían ganado en el corto plazo hasta un 100% ( o mas aún) de su aporte inicial. De esta forma el mercado inmobiliario se llenó de compradores especulativos en "pre-construcción", comprando y vendiendo sus opciones. A este proceso se le llamaba "flipping".Ninguno de éstos compradores aspiraban a vivir en estos edificios, muchos de ellos no tenían tampoco la capacidad financiera para asumir los compromisos que estaban adquiriendo solo se trataba de "flipear" y hacer una gran utilidad en el corto plazo.
Normalmente y previo a la aprobación de los créditos hipotecarios para la construcción, los Bancos exigen a las Inmobiliarias una preventa mínima de al menos un 20%. Esto permite a los Bancos tener una señal real de que los proyectos tienen una buena cogida por el mercado pero también con esto disminuyen los riesgos de la operación.
Por tal motivo, las Inmobiliarias se ven forzadas a vender rápidamente el porcentaje solicitado. Para cumplir con este requerimiento las Inmobiliarias están dispuestas a premiar estas ventas a través de un precio inferior a los de lista.
A su vez, desde el punto de vista del inversionista, el período de “preconstrucción” es la mejor etapa para invertir en bienes raíces y obtener grandes rentabilidades, ya que el comprador tiene la opción de escoger el mejor producto en cuanto ubicación, tamaño, etc.
Los inversionistas, que invierten durante este período de preconstrucción pueden obtener ganancias por sobre el 100% al recolocar su propiedad una vez terminada la construcción a los precios vigentes a esa fecha. En efecto, para hacer estas compras en “verde” no es necesario cancelar el 100% de su valor sino que se hace una Reserva o Promesa de Compraventa contra la cual anticipa un monto que generalmente es del orden del 10% del valor de la propiedad a adquirir. Veamos un ejemplo muy sencillo: Si el valor de la propiedad a precio de preconstrucción es de UF 2.000.- Se hace una Reserva con el 10%, es decir, UF 200.- Si el precio de lista una vez terminada la construcción es de UF 2.200 (considerado solo un conservador 10% con respecto al precio de preconstrucción). La ganancia que tendría el inversionista al recolocar su “opción” sería de UF 200, que es el 100% del monto de su inversión inicial.
Como se observa se trata de un negocio muy interesante y mas bien de carácter especulativo. La base del negocio está en comprar en proyectos muy buenos y muy bien ubicados donde se tenga alguna certeza de que los precios se irán incrementando en la medida que avanza la construcción.
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Precisamente, previo a la denominada “crisis de los sub prime”, en Miami era muy fácil ganar mucha plata en el corto plazo al invertir en inmuebles. Todo el mundo quería participar del negocio adquiriendo en proyectos en "pre-construcción", abonando solo un 20% del precio de lanzamiento. Dada la gran demanda que había en esa época, en un corto período de tiempo estos proyectos subían sus precios. De tal forma que quienes tenían "reservas", las vendían ganado en el corto plazo hasta un 100% ( o mas aún) de su aporte inicial. De esta forma el mercado inmobiliario se llenó de compradores especulativos en "pre-construcción", comprando y vendiendo sus opciones. A este proceso se le llamaba "flipping".Ninguno de éstos compradores aspiraban a vivir en estos edificios, muchos de ellos no tenían tampoco la capacidad financiera para asumir los compromisos que estaban adquiriendo solo se trataba de "flipear" y hacer una gran utilidad en el corto plazo.
domingo, 27 de julio de 2008
TIPOS DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS (Parte 3)
ADQUISICION DE GRANDES PAÑOS DE TERRENOS.
Desde el punto de vista comercial, la adquisición de grandes paños de terrenos puede tener los siguientes objetivos:
a) Subdividir el terreno y vender Parcelas de Agrado: Cuando se trata de terrenos que están fuera del área urbana (zonas campestres) se puede subdividir el paño de terreno en sitios o parcelas de mas de 5.000 m2. Estas parcelas campestres son destinadas, en general, a construir casas vacacionales y/o de fin de semana, dejando terreno para plantar árboles frutales y/o pequeñas chacras. Respecto a las obras de urbanización, por estar fuera del área urbana, no hay exigencias respecto a éstas. Por tal motivo la calidad de la urbanización (pavimentos, veredas, luz, agua y alcantarillado) depende fundamentalmente de aspectos comerciales de presentación del producto. Se pueden vender bajo el concepto de parcelas “rurales” en las que se incorpora calles de tierra, iluminación con postes de madera y soluciones individuales para el agua y el alcantarillado (sin redes públicas de agua potable y alcantarillado). Pero también, así ocurre con aquellos terrenos muy cercanos al área urbana, son utilizadas por los compradores como primera vivienda. En este caso, las parcelas están dotadas de urbanización de primer nivel y además, en algunos casos, se incluye zonas de equipamiento y servicios comunes como : grandes portales de acceso al loteo, piscinas, canchas de tenis, restaurantes, club house, etc. Los compradores corresponden, en general, a matrimonios jóvenes que buscan una vida campestre, mas relajada en que sus hijos puedan crecer cerca de la naturaleza en un ambiente sin contaminación. Actualmente las parcelas de 5.000 m2 tienen un valor de entre UF 500 y UF 4.000, dependiendo de su ubicación y calidad de la urbanización y “facilities” entregados.
En este tipo de negocio, la rentabilidad del desarrollador inmobiliario está basada en la diferencia de precio entre el valor de venta de las parcelas y el costo del paño original de terreno, las obras de urbanización, los gastos generales y los costos financieros.
b) Subdividir el terreno en macrolotes y/o sitios individuales: Cuando se trata de terrenos que están en zona urbana se puede adquirir grandes paños, los cuales se lotean o subdividen en macrolotes (paños de terreno de gran superficie pero mucho menor que el paño original) y/o sitios individuales. Los macrolotes están destinados a empresas inmobiliarias para el desarrollo posterior de conjuntos habitacionales y los sitios a compradores individuales que los destinan a la construcción de su casa.
En este caso el desarrollador inmobiliario adquirente del gran paño de terreno debe realizar un proyecto de loteo o subdivisión (el cual debe ser aprobado por la Dirección de Obras Municipales) construir las calles pavimentadas y las redes de abastecimiento público de agua potable, alcantarillado y electricidad. Una vez recibidas las obras de urbanización por los organismos correspondientes, recién se está en condiciones de poder vender y escriturar los macrolote y/o sitios individuales.
En estos casos las inmobiliarias que adquieren los macrolotes para desarrollar éstos deben hacer las obras de urbanización interna.
La forma de comercialización es diferente en cada caso. Cuando se trata de sitios individuales, éstos se venden directamente a los compradores, quienes cancelan con recursos propios y créditos hipotecarios.
Cuando se trata de macrolotes la venta puede hacerse de la misma forma que los sitios individuales, pero también en muchos casos estos macrolotes son aportados a las inmobiliarias en un precio calculado como porcentaje del precio de venta de las casas que se construirán. De esta forma el desarrollador inmobiliario original, además de la rentabilidad como loteador, aprovecha en parte la rentabilidad de este segundo negocio.
c) Adquisición de grandes paños de terrenos en zonas próximas al límite urbano. En este caso, más que un desarrollo inmobiliario, se trata de un negocio especulativo (en el buen sentido de la palabra). La idea es toma posición de grandes paños de terreno muy cercanos a los límites urbanos, de tal forma que a corto o mediano plazo, éstos pueden llegar a ser urbanos por el crecimiento natural de las ciudades. Al llegar a ser urbanos inmediatamente estos terrenos ganan una gran plusvalía. Este es precisamente el negocio de los compradores originales. En la jerga se dice que estos terrenos se compran para “engorda”.
Desde el punto de vista comercial, la adquisición de grandes paños de terrenos puede tener los siguientes objetivos:
a) Subdividir el terreno y vender Parcelas de Agrado: Cuando se trata de terrenos que están fuera del área urbana (zonas campestres) se puede subdividir el paño de terreno en sitios o parcelas de mas de 5.000 m2. Estas parcelas campestres son destinadas, en general, a construir casas vacacionales y/o de fin de semana, dejando terreno para plantar árboles frutales y/o pequeñas chacras. Respecto a las obras de urbanización, por estar fuera del área urbana, no hay exigencias respecto a éstas. Por tal motivo la calidad de la urbanización (pavimentos, veredas, luz, agua y alcantarillado) depende fundamentalmente de aspectos comerciales de presentación del producto. Se pueden vender bajo el concepto de parcelas “rurales” en las que se incorpora calles de tierra, iluminación con postes de madera y soluciones individuales para el agua y el alcantarillado (sin redes públicas de agua potable y alcantarillado). Pero también, así ocurre con aquellos terrenos muy cercanos al área urbana, son utilizadas por los compradores como primera vivienda. En este caso, las parcelas están dotadas de urbanización de primer nivel y además, en algunos casos, se incluye zonas de equipamiento y servicios comunes como : grandes portales de acceso al loteo, piscinas, canchas de tenis, restaurantes, club house, etc. Los compradores corresponden, en general, a matrimonios jóvenes que buscan una vida campestre, mas relajada en que sus hijos puedan crecer cerca de la naturaleza en un ambiente sin contaminación. Actualmente las parcelas de 5.000 m2 tienen un valor de entre UF 500 y UF 4.000, dependiendo de su ubicación y calidad de la urbanización y “facilities” entregados.
En este tipo de negocio, la rentabilidad del desarrollador inmobiliario está basada en la diferencia de precio entre el valor de venta de las parcelas y el costo del paño original de terreno, las obras de urbanización, los gastos generales y los costos financieros.
b) Subdividir el terreno en macrolotes y/o sitios individuales: Cuando se trata de terrenos que están en zona urbana se puede adquirir grandes paños, los cuales se lotean o subdividen en macrolotes (paños de terreno de gran superficie pero mucho menor que el paño original) y/o sitios individuales. Los macrolotes están destinados a empresas inmobiliarias para el desarrollo posterior de conjuntos habitacionales y los sitios a compradores individuales que los destinan a la construcción de su casa.
En este caso el desarrollador inmobiliario adquirente del gran paño de terreno debe realizar un proyecto de loteo o subdivisión (el cual debe ser aprobado por la Dirección de Obras Municipales) construir las calles pavimentadas y las redes de abastecimiento público de agua potable, alcantarillado y electricidad. Una vez recibidas las obras de urbanización por los organismos correspondientes, recién se está en condiciones de poder vender y escriturar los macrolote y/o sitios individuales.
En estos casos las inmobiliarias que adquieren los macrolotes para desarrollar éstos deben hacer las obras de urbanización interna.
La forma de comercialización es diferente en cada caso. Cuando se trata de sitios individuales, éstos se venden directamente a los compradores, quienes cancelan con recursos propios y créditos hipotecarios.
Cuando se trata de macrolotes la venta puede hacerse de la misma forma que los sitios individuales, pero también en muchos casos estos macrolotes son aportados a las inmobiliarias en un precio calculado como porcentaje del precio de venta de las casas que se construirán. De esta forma el desarrollador inmobiliario original, además de la rentabilidad como loteador, aprovecha en parte la rentabilidad de este segundo negocio.
c) Adquisición de grandes paños de terrenos en zonas próximas al límite urbano. En este caso, más que un desarrollo inmobiliario, se trata de un negocio especulativo (en el buen sentido de la palabra). La idea es toma posición de grandes paños de terreno muy cercanos a los límites urbanos, de tal forma que a corto o mediano plazo, éstos pueden llegar a ser urbanos por el crecimiento natural de las ciudades. Al llegar a ser urbanos inmediatamente estos terrenos ganan una gran plusvalía. Este es precisamente el negocio de los compradores originales. En la jerga se dice que estos terrenos se compran para “engorda”.
lunes, 21 de julio de 2008
TIPOS DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS (Parte 2)
ADQUISICION DE PROPIEDADES PARA SU POSTERIOR ARRIENDO.
Breve reseña histórica.
Quizás el arriendo de propiedades sea el negocio inmobiliario mas antiguo. En efecto, la historia relata que en Roma (durante el Imperio Romano) los ciudadanos mas poderosos adquirían y/o construian propiedades para su posterior arriendo. Roma es el primer ejemplo en la historia de una ciudad superpoblada. Se dice que, en algún momento, sus habitantes pasaron el millón de personas. Las grandes masas de población que habitaban la ciudad tenían la necesidad de una vivienda barata y fácil de obtener, aunque sin servicios ni comodidades, pero que les entregara un techo que los cubriera del frío en el invierno y del molesto sol en el verano. De esta forma se da inicio a una tipo de vivienda llamada insula (insulae en latín). Las insulas eran edificios de 3 a 5 plantas en un principio, (posteriormente llegaron hasta 8 plantas) construidas en adobe y madera pero luego fueron evolucionando a edificios de ladrillo cocido. La gran mayoría de las insulas carecían de agua potable y baños, lo que obligaba a la gente a acudir a baños públicos y fuentes en el mejor de los casos. Los pisos inferiores eran los más costosos y generalmente estos eran utilizados como comercios. Los pisos superiores eran más barato. Los habitantes de las insulas pagaban un alquiler al propietario.
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Actualmente el adquirir propiedades para su posterior arriendo sigue siendo un excelente negocio. Las propiedades se pueden adquirir con fondos propios con el fin de obtener una rentabilidad segura en el largo plazo. Pero también se pueden adquirir con un porcentaje bajo de fondos propios (pié) y el resto con financiamiento bancario para aprovechar al máximo el “apalancamiento financiero”.
Para visualizar mejor las rentabilidades obtenidas en cada caso, se presenta el siguiente ejemplo:
- valor de adquisición propiedad: UF 1.500
- Valor de arriendo mensual: UF 10
Caso 1: Pago de la propiedad 100% con recursos propios
Ingreso Anual UF 10 x 12 = UF 120.00
Vacancia y otros gastos (10% del Ingreso mensual) =UF 12.00
Ingreso Neto Mensual =UF 108.00
Rentabilidad= UF 10 8 / UF 1.500 = 7.20 % anual
Caso 2: Pago de la propiedad 10% con recursos propios; crédito hipotecario 90%; dividendo mensual a 30 años UF 8,20.
Ingreso Anual UF 10 x 12 = UF 120.00
Dividendo UF 8,20x12 =UF 98.40
Vacancia y otros gastos (10% del Ingreso mensual) =UF 12.00
Ingreso Neto Mensual =UF 9.60
Rentabilidad= UF 9.60 / UF 150 = 6.40 % Anual
Las cifras anteriores mejoran, si consideramos la “apreciación” o plusvalía que tiene anualmente la propiedad. Esta generalmente es positiva pero en algunos sectores con tendencia al deterioro puede llegar a ser negativa.
Si a los resultados obtenidos anteriormente se suma el efecto de la apreciación, estimada en 2% anual, los resultados serían los sigientes
Caso 1:
Rentabilidad= (UF 108 + 2% X UF 1.500) / UF 1.500 = 9.87 % Anual
Caso 2:
Rentabilidad= (UF 9.60 + 2% x UF 1.500) / UF 150 = 26.40 % Anual
CONCLUSION
Los resultados anteriores anteriores refuerzan la idea de que es un muy buen negocio comprar propiedades para su posterior arriendo pero que tambien es determinante elegir un buen lugar (ubicación) y una buena propiedad (calidad).
Breve reseña histórica.
Quizás el arriendo de propiedades sea el negocio inmobiliario mas antiguo. En efecto, la historia relata que en Roma (durante el Imperio Romano) los ciudadanos mas poderosos adquirían y/o construian propiedades para su posterior arriendo. Roma es el primer ejemplo en la historia de una ciudad superpoblada. Se dice que, en algún momento, sus habitantes pasaron el millón de personas. Las grandes masas de población que habitaban la ciudad tenían la necesidad de una vivienda barata y fácil de obtener, aunque sin servicios ni comodidades, pero que les entregara un techo que los cubriera del frío en el invierno y del molesto sol en el verano. De esta forma se da inicio a una tipo de vivienda llamada insula (insulae en latín). Las insulas eran edificios de 3 a 5 plantas en un principio, (posteriormente llegaron hasta 8 plantas) construidas en adobe y madera pero luego fueron evolucionando a edificios de ladrillo cocido. La gran mayoría de las insulas carecían de agua potable y baños, lo que obligaba a la gente a acudir a baños públicos y fuentes en el mejor de los casos. Los pisos inferiores eran los más costosos y generalmente estos eran utilizados como comercios. Los pisos superiores eran más barato. Los habitantes de las insulas pagaban un alquiler al propietario.
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Actualmente el adquirir propiedades para su posterior arriendo sigue siendo un excelente negocio. Las propiedades se pueden adquirir con fondos propios con el fin de obtener una rentabilidad segura en el largo plazo. Pero también se pueden adquirir con un porcentaje bajo de fondos propios (pié) y el resto con financiamiento bancario para aprovechar al máximo el “apalancamiento financiero”.
Para visualizar mejor las rentabilidades obtenidas en cada caso, se presenta el siguiente ejemplo:
- valor de adquisición propiedad: UF 1.500
- Valor de arriendo mensual: UF 10
Caso 1: Pago de la propiedad 100% con recursos propios
Ingreso Anual UF 10 x 12 = UF 120.00
Vacancia y otros gastos (10% del Ingreso mensual) =UF 12.00
Ingreso Neto Mensual =UF 108.00
Rentabilidad= UF 10 8 / UF 1.500 = 7.20 % anual
Caso 2: Pago de la propiedad 10% con recursos propios; crédito hipotecario 90%; dividendo mensual a 30 años UF 8,20.
Ingreso Anual UF 10 x 12 = UF 120.00
Dividendo UF 8,20x12 =UF 98.40
Vacancia y otros gastos (10% del Ingreso mensual) =UF 12.00
Ingreso Neto Mensual =UF 9.60
Rentabilidad= UF 9.60 / UF 150 = 6.40 % Anual
Las cifras anteriores mejoran, si consideramos la “apreciación” o plusvalía que tiene anualmente la propiedad. Esta generalmente es positiva pero en algunos sectores con tendencia al deterioro puede llegar a ser negativa.
Si a los resultados obtenidos anteriormente se suma el efecto de la apreciación, estimada en 2% anual, los resultados serían los sigientes
Caso 1:
Rentabilidad= (UF 108 + 2% X UF 1.500) / UF 1.500 = 9.87 % Anual
Caso 2:
Rentabilidad= (UF 9.60 + 2% x UF 1.500) / UF 150 = 26.40 % Anual
CONCLUSION
Los resultados anteriores anteriores refuerzan la idea de que es un muy buen negocio comprar propiedades para su posterior arriendo pero que tambien es determinante elegir un buen lugar (ubicación) y una buena propiedad (calidad).
sábado, 19 de julio de 2008
TIPOS DE NEGOCIOS INMOBILIARIOS (1)
En este artículo y en los siguientes comentaremos acerca de las principales características que tienen los diferentes tipos de negocios inmobiliarios. En general estos tipos o modalidad de de negocios corresponden a los siguientes:
- Adquisición de propiedades para su arriendo, obteniendo una rentabilidad prudente y asegurada en el largo plazo.
- Compra de grandes paños de terrenos para tomar posicion en el mercado y/o lotearlo en macrolotes y/o sitios, obteniendo una gran plusvalía cuando dichos terrenos pasan a ser urbanos.
- Comprar propiedades en “verde” y ganar la plusvalía en el corto plazo, durante el proceso de construcción
- Desarrollo de un proyecto inmobiliario, obteniendo altas rentabilidades, como resultado del uso del apalancamiento bancario.
En los próximos artículos comentaremos cada uno de estos tipos.
miércoles, 16 de julio de 2008
QUE SON LAS "FANNIE MAE "Y "FREDDIE MAC"
En estos últimos días hemos visto en las noticias que el Gobierno de EEUU está asegurando la liquidez de ambas entidades: Funnie Mae y Freddie Mac.
Ambas pertenecen a las instituciones que en USA se denominan Government Sponsored Enterprises (G.S.E.)., que son empresas creadas y reguladas por una Ley, por lo cual de alguna manera, son "patrocinadas" por los poderes públicos, incluso aunque su capital sea integramente privado.
La Federal National Mortgage Association (FNMA O Funnie Mae) y la Federal Home Mortgage Corporation ( FHLMC o Freddie Mac) son instituciones cuyo objeto, por Ley, es dar liquidez al mercado de hipotecas mediante la compra de éstas. Estas hipotecas se "agrupan" ,se securitizan y aseguran, para posteriormente emitir títulos garantizados por estos "paquetes hipotecarios". Ambas entidades, si bien en su origen tuvieron objetos diferentes, en la actualidad cumplen funciones similares.
Aunque el capital de estas entidades sea enteramente privado, por tratarse de empresas del tipo G.S.E., los mercados financieros han supuesto que las autoridades americanas saldrían al rescate si estas se encontraran en dificultades.
Precisamente esto es lo que ocurre en la actualidad, ya que como consecuencia de la "crisis de los sub prime", los créditos hipotecarios no se están cancelando por lo cual, estas entidades no no tienen ingresos, pero por otra parte, como ambas instituciones han emitido títulos garantizados en estas hipotecas, tienen que continuar cancelando éstos. Esta situación las ha llevado a un déficit de caja que las tiene al borde de la quiebra. Situación que la Reserva Federal y el Gobierno están tratando de impedir anunciando diversas medidas para asegurar la liquidez de ambas instituciones y de esta forma mantener normalizado el mercado hipotecario.
Ambas pertenecen a las instituciones que en USA se denominan Government Sponsored Enterprises (G.S.E.)., que son empresas creadas y reguladas por una Ley, por lo cual de alguna manera, son "patrocinadas" por los poderes públicos, incluso aunque su capital sea integramente privado.
La Federal National Mortgage Association (FNMA O Funnie Mae) y la Federal Home Mortgage Corporation ( FHLMC o Freddie Mac) son instituciones cuyo objeto, por Ley, es dar liquidez al mercado de hipotecas mediante la compra de éstas. Estas hipotecas se "agrupan" ,se securitizan y aseguran, para posteriormente emitir títulos garantizados por estos "paquetes hipotecarios". Ambas entidades, si bien en su origen tuvieron objetos diferentes, en la actualidad cumplen funciones similares.
Aunque el capital de estas entidades sea enteramente privado, por tratarse de empresas del tipo G.S.E., los mercados financieros han supuesto que las autoridades americanas saldrían al rescate si estas se encontraran en dificultades.
Precisamente esto es lo que ocurre en la actualidad, ya que como consecuencia de la "crisis de los sub prime", los créditos hipotecarios no se están cancelando por lo cual, estas entidades no no tienen ingresos, pero por otra parte, como ambas instituciones han emitido títulos garantizados en estas hipotecas, tienen que continuar cancelando éstos. Esta situación las ha llevado a un déficit de caja que las tiene al borde de la quiebra. Situación que la Reserva Federal y el Gobierno están tratando de impedir anunciando diversas medidas para asegurar la liquidez de ambas instituciones y de esta forma mantener normalizado el mercado hipotecario.
jueves, 3 de julio de 2008
LOS COSTOS OCULTOS DE UN PROYECTO INMOBILIARIO
Cuando se desarrolla la evaluación de un proyecto inmobiliario se hace un estudio muy afinado tanto respecto a los costos de éste (directos e indirectos) como a los ingresos (calendario y montos). En función de esta información se determina los parámetros de rentabilidad para diferentes escenarios.
No obstante durante la aprobación y el desarrollo del proyecto se puede producir atrasos imprevistos, que no dependen del Desarrollador sino de terceros que pueden tener una incidencia dramática en los resultados finales. Estos son precisamente lo que se llama costos ocultos y que por ser imprevistos son de muy difícil evaluación.
En forma muy sucinta veamos donde se producen principalmente estos costos ocultos:
a) En la etapa de aprobación de los Permisos de Construcción. En efecto en algunas municipalidades, ya sea por falta de personal o mala gestión, estos Permisos se demoran mas de lo prudente. .
Estos atrasos también pueden producirse en otras entidades cuando se requiere obtener Declaraciones ambientales o de Impacto vial.
b) En la etapa de las Recepciones de obra. Estos atrasos pueden producirse en los Organismos que deben otorgar los Certificados de A.P, Alcantarillado y A. LL, los de Electricidad y Gas, los de Ascensores, los de Pavimentacion y los de la Municipalidad.
c) En el CBR por demoras en las inscripciones de los documentos relacionados con la Co-propiedad.
d) En Tesoreria por demoras en la emisión de los nuevos Roles.
Existen otros atrasos que se producen durante la construcción (paralizaciones por la Inspección del Trabajo, por recursos de protección, etc) que no desarrollaremos por ahora suponiendo que el Desarrollador compensa estos atrasos con la multa eventual que descontará a la empresa constructora.
Todos los atrasos mencionados tienen un efecto directo sobre el Desarrollador. Dado de que éste ha hecho una inversión importante en forma previa al inicio de la construcción un atraso en la escrituración de las ventas le significa un atraso en las recuperaciones de los ingresos y además la incertidumbre de que las condiciones económicas pudieran variar (tasa de interés de largo plazo) cuando realmente se produzcan estos ingresos. Estas situaciones pueden llegar a representar un costo oculto importante y eventualmente además de un costo adicional por concepto de pago de intereses del crédito obtenido para la construcción.
¿ Como podemos proteger nuestro proyecto frente a estos costos ocultos?
A través de la tasa de descuento que debemos utilizar en la evaluación económica, considerando que esta es equivalente a la tasa libre de riesgo mas una prima por riesgo.
No obstante durante la aprobación y el desarrollo del proyecto se puede producir atrasos imprevistos, que no dependen del Desarrollador sino de terceros que pueden tener una incidencia dramática en los resultados finales. Estos son precisamente lo que se llama costos ocultos y que por ser imprevistos son de muy difícil evaluación.
En forma muy sucinta veamos donde se producen principalmente estos costos ocultos:
a) En la etapa de aprobación de los Permisos de Construcción. En efecto en algunas municipalidades, ya sea por falta de personal o mala gestión, estos Permisos se demoran mas de lo prudente. .
Estos atrasos también pueden producirse en otras entidades cuando se requiere obtener Declaraciones ambientales o de Impacto vial.
b) En la etapa de las Recepciones de obra. Estos atrasos pueden producirse en los Organismos que deben otorgar los Certificados de A.P, Alcantarillado y A. LL, los de Electricidad y Gas, los de Ascensores, los de Pavimentacion y los de la Municipalidad.
c) En el CBR por demoras en las inscripciones de los documentos relacionados con la Co-propiedad.
d) En Tesoreria por demoras en la emisión de los nuevos Roles.
Existen otros atrasos que se producen durante la construcción (paralizaciones por la Inspección del Trabajo, por recursos de protección, etc) que no desarrollaremos por ahora suponiendo que el Desarrollador compensa estos atrasos con la multa eventual que descontará a la empresa constructora.
Todos los atrasos mencionados tienen un efecto directo sobre el Desarrollador. Dado de que éste ha hecho una inversión importante en forma previa al inicio de la construcción un atraso en la escrituración de las ventas le significa un atraso en las recuperaciones de los ingresos y además la incertidumbre de que las condiciones económicas pudieran variar (tasa de interés de largo plazo) cuando realmente se produzcan estos ingresos. Estas situaciones pueden llegar a representar un costo oculto importante y eventualmente además de un costo adicional por concepto de pago de intereses del crédito obtenido para la construcción.
¿ Como podemos proteger nuestro proyecto frente a estos costos ocultos?
A través de la tasa de descuento que debemos utilizar en la evaluación económica, considerando que esta es equivalente a la tasa libre de riesgo mas una prima por riesgo.
domingo, 29 de junio de 2008
LOS CICLOS ECONOMICOS
Como cualquiera otra actividad económica, la inmobiliaria también está sometida a dinamismos y depresiones en determinados periodos de tiempo. En general esta actividad es "arrastrada" por la economía general del país, pero siempre se presenta con un período de desface con respecto a ésta. En efecto, los períodos de crecimiento de la actividad se inician un tiempo después que se ha iniciado la reactivación de la economía y también termina después que ha terminado la depresión de la economía general.
Muchos economistas han estudiado estos ciclos económicos, algunos tratando de predecir o preveer los ciclos y otros que se interesan por analizar el desarrollo de los mismos.
Preveer un ciclo es tarea difícil y casi imposible ya que sería lo mismo que predecir el futuro. Sin embargo, el estudio y análisis de las fases de los ciclos es muy importante ya que nos permite poder reaccionar en el futuro, sabiendo en que fase del ciclo estamos y cual es el comportamiento de ésta.
Existen ciclos cortos como el de stocks ( o de Kitchin) que dura entre 3 y 5 años o el de inventarios ( o de Juglar) que dura entre 7 y 11 años.
Existen ciclos de mas largo plazo como el de la construcción que dura entre 15 y 25 años y los de muy largo plazo, 45 a 60 años, como los que estudió Kondratieff.
También existen ciclos muy cortos, que en la practica son estacionales, que duran 1 año o menos y que son los representados por las modas.
Muchos economistas han estudiado estos ciclos económicos, algunos tratando de predecir o preveer los ciclos y otros que se interesan por analizar el desarrollo de los mismos.
Preveer un ciclo es tarea difícil y casi imposible ya que sería lo mismo que predecir el futuro. Sin embargo, el estudio y análisis de las fases de los ciclos es muy importante ya que nos permite poder reaccionar en el futuro, sabiendo en que fase del ciclo estamos y cual es el comportamiento de ésta.
Existen ciclos cortos como el de stocks ( o de Kitchin) que dura entre 3 y 5 años o el de inventarios ( o de Juglar) que dura entre 7 y 11 años.
Existen ciclos de mas largo plazo como el de la construcción que dura entre 15 y 25 años y los de muy largo plazo, 45 a 60 años, como los que estudió Kondratieff.
También existen ciclos muy cortos, que en la practica son estacionales, que duran 1 año o menos y que son los representados por las modas.
jueves, 26 de junio de 2008
PROYECTOS "BOUTIQUE"
Cada vez se hace mas difícil el desarrollo de emprendimientos inmobiliarios exitosos por parte de empresarios pequeños y medianos. En efecto, la tendencia es que la actividad se está concentrando en pocas manos. Según una reciente publicación (El Portal Inmobiliario), en la R.M. avisan en ese medio un total de 656 proyectos, que corresponden a su vez a 214 inmobiliarias. Pero las 10 mayores inmobiliarias desarrollan 174 proyectos, es decir, el 4,6 % de las inmobiliarias ejecutan el 27% de los proyectos. Pienso que esta situación se irá incrementando en el corto plazo.
Por los motivos expuestos, entre otros (que serán tema de próximos artículos), la competencia para los pequeños y medianos se hace cada vez mas compleja tanto por economías de escala como por capital.
Por tal motivo creo que el peor error es tratar de competir con los "grandes" y hacer el mismo tipo de proyecto. Definitivamente se debe optar por otros caminos en que se pueda aprovechar en mejor forma las ventajas comparativas de las empresas pequeñas y medianas.
Una alternativa es el desarrollo de proyectos chicos denominados "proyectos boutique".
Se trata de proyectos de hasta 50 deptos. en mediana altura, que no incluyen ningún "facilities".
Existen todavía en todas las comunas terrenos pequeños de 600 a 800 m2 muy bien ubicados. Estos terrenos se pueden conseguir a buen precio ya que en general para estos no hay gran demanda.
Si tenemos un terreno muy bien ubicado, al que le agregamos valor con un muy buen proyecto de arquitectura y eliminamos los facilities, tendremos un producto de precio inferior a la competencia.
Las ventajas para el comprador serian:
1. Se hace mas fácil la vida en comunidad (Se debe “lidiar” con menos comuneros)
2. Desde este punto de vista se trata de proyectos mas “exclusivos”
3. Al no contar con otras instalaciones o “facilities” (ascensor, piscinas, quincho, salas comunes, etc) los Gastos Comunes son mucho mas bajos
4. Se hace mas fácil mantener el cuidado de edificio.
5. Se controla mejor los factores que puedan deteriorar el edificio.
Las ventajas para el empresario inmobiliario serian:
1. Inversión inicial en terreno mucho mas baja
2. El riesgo disminuye notablemente al disminuir la cantidad de departamentos a vender.
3. La duración de la construcción es mucho menor (8 meses)
4. Disminuye la duración del ciclo “construcción-venta” aprox. en un 50% (18 meses en general contra 12 meses en proyectos pequeños)
5. La rentabilidad anual aumenta en aprox. un 50%
6. Mayor velocidad de rotación del capital.
7. Como se trata de un nicho desatendido, existe muchos terrenos pequeños muy bien ubicados y a un precio mas bajo, que están disponibles en el mercado, ya que no son de interés de las inmobiliarias tradicionales precisamente por su tamaño.
sábado, 21 de junio de 2008
LOS DERECHOS TRANSABLES DE CONSTRUCCION
Cuando se modifica los Planos Reguladores comunales, existen vecinos que se benefician con los cambios (aumenta el valor de sus propiedades al aumentar la densidad y altura) en cambio otros se perjudican gravemente al disminuir ostensiblemente el valor de su propiedad al cambiar la calidad de vida (de pronto se encuentra rodeado de edificios, aumenta el flujo vesicular en su entorno, el sol ya no llega a su casa, etc.).
Conozco el caso de un amigo que previo a comprar su casa fue a la D.O.M. a consultar el plano regulador. Le manifestaron que el sector era de baja densidad y solo se permitía construcción de 1 y 2 pisos. Después de esto procedió muy confiado a la compra de su casa para toda la vida. No obstante al pasar los años, el Plano Regulador cambió y de pronto se vio rodeado de edificios de mas de 8 pisos. No obstante en el sector donde se emplaza su vivienda solo puede construirse hasta 3 pisos. Decidió vender su casa, pero se encontró que ningún usuario se interesó en comprarla por los mismos motivos que él la estaba vendiendo. Recurrió a empresas inmobiliarias, pero tampoco les interesó ya que su constructibilidad era muy baja. Si bien es cierto que, al menos teóricamente, estos cambios en los Planos Reguladores son beneficiosos para la comuna ¿ quién le paga a mi amigo los perjuicios que le trajeron los cambios?
Creo que esto podría solucionarse compensando estos perjuicios con los instrumentos denominados "derechos transables de construcción". Estos son instrumentos financieros que se usan en otros países y que en el nuestro están contemplados en las modificaciones propuestas a la Ley General de Urbanismo y Construcción que se encuentra en el Parlamento. En efecto dicha modificación textualmente dice lo siguiente:
"Artículo 55 bis A.- Los predios, inmuebles o áreas que por su especial naturaleza, ubicación, y características hayan sido afectados con algún gravamen o restricción por el Plan Regulador Comunal o Plano Seccional, podrán ser objeto de Derechos de Construcción Transables, mecanismo mediante el cual se le asignan al predio normas urbanísticas de la zona en que se localizan o de alguna de las zonas colindantes a él, ara ser transferidas a uno o más proyectos, que se emplacen en zonas en que el Plan Regulador Comunal o Plano Seccional lo permita.Este mecanismo puede utilizarse sólo en los casos en que el Plan Regulador Comunal contemple las siguientes situaciones:
1.- Áreas verdes, terrenos de protección de recursos de valor natural, cultural o histórico y otros similares que se encuentren oficialmente protegidos.
2.- Inmuebles o conjuntos de inmuebles declarados de conservación histórica o monumentos nacionales.
3.- Áreas afectas a declaratoria de utilidad pública.
La idea sería incorporar como punto 4, situaciones como las descritas.
Estos "derechos transables", pueden transarse en el mercado. Sus compradores son inmobiliarias que pueden utilizarlos en predios que estén emplazados en la misma comuna que origina los "derechos" . De esta forma las inmobiliarias suman los coeficientes de construcción implícitos en los "derechos" a los que originalmente tenía su terreno.
Como resultado final, de esta forma ganan ambas partes, el vecino que se perjudicó con el cambio de normativa y que la Municipalidad lo compensó con "derechos" y la inmobiliaria que compró estos "derechos" y por lo tanto puede construir mas m2 y con mayor altura.
Conozco el caso de un amigo que previo a comprar su casa fue a la D.O.M. a consultar el plano regulador. Le manifestaron que el sector era de baja densidad y solo se permitía construcción de 1 y 2 pisos. Después de esto procedió muy confiado a la compra de su casa para toda la vida. No obstante al pasar los años, el Plano Regulador cambió y de pronto se vio rodeado de edificios de mas de 8 pisos. No obstante en el sector donde se emplaza su vivienda solo puede construirse hasta 3 pisos. Decidió vender su casa, pero se encontró que ningún usuario se interesó en comprarla por los mismos motivos que él la estaba vendiendo. Recurrió a empresas inmobiliarias, pero tampoco les interesó ya que su constructibilidad era muy baja. Si bien es cierto que, al menos teóricamente, estos cambios en los Planos Reguladores son beneficiosos para la comuna ¿ quién le paga a mi amigo los perjuicios que le trajeron los cambios?
Creo que esto podría solucionarse compensando estos perjuicios con los instrumentos denominados "derechos transables de construcción". Estos son instrumentos financieros que se usan en otros países y que en el nuestro están contemplados en las modificaciones propuestas a la Ley General de Urbanismo y Construcción que se encuentra en el Parlamento. En efecto dicha modificación textualmente dice lo siguiente:
"Artículo 55 bis A.- Los predios, inmuebles o áreas que por su especial naturaleza, ubicación, y características hayan sido afectados con algún gravamen o restricción por el Plan Regulador Comunal o Plano Seccional, podrán ser objeto de Derechos de Construcción Transables, mecanismo mediante el cual se le asignan al predio normas urbanísticas de la zona en que se localizan o de alguna de las zonas colindantes a él, ara ser transferidas a uno o más proyectos, que se emplacen en zonas en que el Plan Regulador Comunal o Plano Seccional lo permita.Este mecanismo puede utilizarse sólo en los casos en que el Plan Regulador Comunal contemple las siguientes situaciones:
1.- Áreas verdes, terrenos de protección de recursos de valor natural, cultural o histórico y otros similares que se encuentren oficialmente protegidos.
2.- Inmuebles o conjuntos de inmuebles declarados de conservación histórica o monumentos nacionales.
3.- Áreas afectas a declaratoria de utilidad pública.
La idea sería incorporar como punto 4, situaciones como las descritas.
Estos "derechos transables", pueden transarse en el mercado. Sus compradores son inmobiliarias que pueden utilizarlos en predios que estén emplazados en la misma comuna que origina los "derechos" . De esta forma las inmobiliarias suman los coeficientes de construcción implícitos en los "derechos" a los que originalmente tenía su terreno.
Como resultado final, de esta forma ganan ambas partes, el vecino que se perjudicó con el cambio de normativa y que la Municipalidad lo compensó con "derechos" y la inmobiliaria que compró estos "derechos" y por lo tanto puede construir mas m2 y con mayor altura.
viernes, 13 de junio de 2008
LA IMPORTANCIA DE LA COORDINACION DE PROYECTO
La diversidad de acciones que convergen en los proyectos de inversión inmobiliaria requiere de la participación de diferentes especialistas que encaren las diferentes actividades interdisciplinarias, de tal forma que se pueda garantizar el éxito del proyecto en cuanto a costo y plazo. No obstante esto, en la práctica, en la gran mayoría de los casos, este logro hace de difícil cumplimiento debido a vacíos en la información proporcionada por los proyectistas que tienen consecuencias durante el desarrollo de la construcción impidiendo el cumplimiento de los plazos y encareciendo la obra.
Los problemas mencionados anteriormente pueden ser superados, si el Propietario (Promotor/Inmobiliaria) incorpora una Coordinación del Proyecto. De esta forma, mandante, proyectistas y el Coordinador, conforman un equipo de trabajo destinado a maximizar la calidad del proyecto, previendo los eventuales problemas, eliminando la posibilidad de errores u omisiones y de esta forma acercarse a una optimización del producto final. El Cordinador busca rentabilizar al máximo cada presupuesto, controlando los costos, los plazos y la calidad de los proyectos desde su concepción hasta la entrega de la obra, proporcionando al propietario las soluciones mas rentables e innovadoras que mejor se adapte a sus necesidades. Mas allá de una real y efectiva dirección y coordinación general entre todos los proyectistas que intervienen, el Coodinador, aporta el análisis de constructabilidad y de ingeniería de valor, como así mismo el sistema de contratación mas adecuado en cada caso.
Los problemas mencionados anteriormente pueden ser superados, si el Propietario (Promotor/Inmobiliaria) incorpora una Coordinación del Proyecto. De esta forma, mandante, proyectistas y el Coordinador, conforman un equipo de trabajo destinado a maximizar la calidad del proyecto, previendo los eventuales problemas, eliminando la posibilidad de errores u omisiones y de esta forma acercarse a una optimización del producto final. El Cordinador busca rentabilizar al máximo cada presupuesto, controlando los costos, los plazos y la calidad de los proyectos desde su concepción hasta la entrega de la obra, proporcionando al propietario las soluciones mas rentables e innovadoras que mejor se adapte a sus necesidades. Mas allá de una real y efectiva dirección y coordinación general entre todos los proyectistas que intervienen, el Coodinador, aporta el análisis de constructabilidad y de ingeniería de valor, como así mismo el sistema de contratación mas adecuado en cada caso.
domingo, 8 de junio de 2008
¿CUAL ES LA ALTURA OPTIMA ECONOMICA EN UN EDIFICIO?
En relación al título se debe tener presente que la altura máxima que indican los Planos Reguladores, dicen relación exclusivamente con criterios urbanos. Por tal motivo es un error que se comete comúnmente al tratar de hacer un proyecto que contemple el máximo que se pueda construir, es decir, el mayor número de pisos que permita la zonificación.
Lo anterior se explica por lo siguiente: 1) Desde el punto de vista de la venta resulta que mientras mas m2 construyamos mayor serán nuestros ingresos, por lo cual resulta favorable proyectar lo máximo permitido; 2) No obstante la situación desde el punto de vista de los costos de construcción es diferente ya que éstos aumentan gradualmente con la altura.
En definitiva si se mantiene el precio de venta unitario nos conviene construir el máximo, pero como con la altura aumentan los costos debemos buscar una fórmula que nos permita cuantificar cual es la altura óptima económica.
Para determinar ésta se usa el método de las aproximaciones sucesivas, determinando el V.A.N. del proyecto para diferentes alturas. Con estos resultados trazamos la curva Altura vs V.A.N. lo cual nos permite determinar cual es la altura que no da el V.A.N. máximo.
Lo anterior se explica por lo siguiente: 1) Desde el punto de vista de la venta resulta que mientras mas m2 construyamos mayor serán nuestros ingresos, por lo cual resulta favorable proyectar lo máximo permitido; 2) No obstante la situación desde el punto de vista de los costos de construcción es diferente ya que éstos aumentan gradualmente con la altura.
En definitiva si se mantiene el precio de venta unitario nos conviene construir el máximo, pero como con la altura aumentan los costos debemos buscar una fórmula que nos permita cuantificar cual es la altura óptima económica.
Para determinar ésta se usa el método de las aproximaciones sucesivas, determinando el V.A.N. del proyecto para diferentes alturas. Con estos resultados trazamos la curva Altura vs V.A.N. lo cual nos permite determinar cual es la altura que no da el V.A.N. máximo.
sábado, 31 de mayo de 2008
LA IMPORTANCIA DEL "DESARROLLADOR INMOBILIARIO"
En artículos anteriores definimos que es el Desarrollador (Gestor o emprendedor) Inmobiliario quién detecta una oportunidad, concibe el producto acorde a esta oportunidad, traspasa los requerimientos de proyecto a los proyectistas, hace un seguimiento a estos proyectos para verificar que el proyecto es coherente con las características del producto deseado, estructura el financiamiento requerido, coordina las actividades de construcción y venta.
Una de las actividades mas difíciles, y a su vez la mas importante, es sin lugar a dudas la concepción del producto inmobiliario. Para llegar a un resultado final se requiere retroalimentaciones sucesivas entre la información del mercado y la experiencia del Desarrollador.
El primer paso es hacer un estudio de mercado. Esta información es analizada por el Desarrollador y en base a su experiencia o intuición diseña el producto en cuanto a superficie, especificaciones, precio y segmento al cual estará dirigido. Luego, si tiene inquietud o dudas respecto a su eventual resultado, podrá hacer unos focus group que le permitirán, medir en forma cualitativa, la posible aceptación del producto. Con toda esta información, el Desarrollador toma finalmente a decisión y traspasa los requerimientos a los proyectistas.
Pero en todo este proceso lo mas importante es la experiencia e intuición del Desarrollador. para esto require estar muy bien informado tanto de lo que ocurre en el mercado nacional sino tambien del extranjero.
Una de las actividades mas difíciles, y a su vez la mas importante, es sin lugar a dudas la concepción del producto inmobiliario. Para llegar a un resultado final se requiere retroalimentaciones sucesivas entre la información del mercado y la experiencia del Desarrollador.
El primer paso es hacer un estudio de mercado. Esta información es analizada por el Desarrollador y en base a su experiencia o intuición diseña el producto en cuanto a superficie, especificaciones, precio y segmento al cual estará dirigido. Luego, si tiene inquietud o dudas respecto a su eventual resultado, podrá hacer unos focus group que le permitirán, medir en forma cualitativa, la posible aceptación del producto. Con toda esta información, el Desarrollador toma finalmente a decisión y traspasa los requerimientos a los proyectistas.
Pero en todo este proceso lo mas importante es la experiencia e intuición del Desarrollador. para esto require estar muy bien informado tanto de lo que ocurre en el mercado nacional sino tambien del extranjero.
jueves, 22 de mayo de 2008
LA IMPORTANCIA DE LA MARCA EN LOS NEGOCIOS INMOBILIARIOS
En artículos anteriores nos referimos a las herramientas fundamentales del marketing usadas en proyectos inmobiliarios e indicábamos suscintamente las siguientes:
1.- Ubicación estratégica
2.- Precio competitivo
3.- Producto diferenciado
4.- Condiciones de pago
5.- Credibilidad de la marca (asegura la entrega del producto de calidad en el plazo acordado)
Nos interesa en esta oportunidad, reflexionar sobre la Marca. Ésta, como se cree comunmente no es un logotipo, ni un nombre comercial, va mucho mas allá, es un concepto que ha sido internalizado en el tiempo por parte de los consumidores a traves de las relaciones y experiencias de los consumidores con el producto. El objetivo final de la Marca es entregar en definitiva: confianza y seguridad.
Una Marca fuerte y eficaz logra estimular emociones en el consumidor para que éste opte por un producto o servicio y no por sus competencia.
Del análisis de la realidad nacional concluímos que en el sector inmobiliario en Chile no hay Marcas, solo hay nombres
Por lo tanto, la asignatura pendiente que tienen las empresas del sector inmobiliario es elaborar y desarrollar una estrategia que convierta la imagen de su producto en la imagen de una empresa, un equipo y una oferta relevante al estilo de vida del consumidor.
1.- Ubicación estratégica
2.- Precio competitivo
3.- Producto diferenciado
4.- Condiciones de pago
5.- Credibilidad de la marca (asegura la entrega del producto de calidad en el plazo acordado)
Nos interesa en esta oportunidad, reflexionar sobre la Marca. Ésta, como se cree comunmente no es un logotipo, ni un nombre comercial, va mucho mas allá, es un concepto que ha sido internalizado en el tiempo por parte de los consumidores a traves de las relaciones y experiencias de los consumidores con el producto. El objetivo final de la Marca es entregar en definitiva: confianza y seguridad.
Una Marca fuerte y eficaz logra estimular emociones en el consumidor para que éste opte por un producto o servicio y no por sus competencia.
Del análisis de la realidad nacional concluímos que en el sector inmobiliario en Chile no hay Marcas, solo hay nombres
Por lo tanto, la asignatura pendiente que tienen las empresas del sector inmobiliario es elaborar y desarrollar una estrategia que convierta la imagen de su producto en la imagen de una empresa, un equipo y una oferta relevante al estilo de vida del consumidor.
jueves, 15 de mayo de 2008
LOS ESTUDIOS DE MERCADO EN LOS PROYECTOS INMOBILIARIOS
El éxito de un proyecto inmobiliario se juega en la concepción del producto a desarrollar. Esta es una tarea compleja, por esto los desarrolladores inmobiliarios se apoyan en estudios de mercado. Se debe investigar y descubrir la verdadera motivación de la demanda. ¿Cuales son las exigencias de un comprador sofisticado y culto de alto poder adquisitivo?. ¿Son iguales que las de otro potencial comprador del mismo poder adquisitivo pero con menor grado de sofisticación o educación? ¿Qué valora el inversionista? ¿Qué valora el usuario final? etc.,
Existen múltiples mercados inmobiliarios por lo que establecer conclusiones generales en su comportamiento induce a errores que pueden pagarse muy caro.
Todas estas inquietudes se trata de contestar con los estudios de mercado. Pero no se debe olvidar que entre la fecha en que estamos concibiendo un proyecto y la fecha en que éste saldrá a la venta puede transcurrir fácilmente 2 años. Por lo tanto todos los estudios de mercado son extemporáneos, incluso a la fecha de su elaboración ya que se basan en información pasada. Precisamente esta es uno de los grandes desafíos que enfrenta el Desarrollador. Debe concebir un producto que se venderá en el futuro en un mercado cambiante y dinámico como es el inmobiliario. La única forma de resolver este puzzle es validar con su experiencia e intuición la información teórica entregada por los estudios de mercado.
Al respecto, recuerdo haber leído hace algún tiempo que una de las empresas inmobiliaria mas exitosas en California originalmente estaba dedicada a elaborar estudios de mercado para inmobiliarias. Al darse cuenta que ellos eran quién mejor conocían los requerimientos del mercado. Se transformaron en inmobiliaria y fueron muy exitosos.
Existen múltiples mercados inmobiliarios por lo que establecer conclusiones generales en su comportamiento induce a errores que pueden pagarse muy caro.
Todas estas inquietudes se trata de contestar con los estudios de mercado. Pero no se debe olvidar que entre la fecha en que estamos concibiendo un proyecto y la fecha en que éste saldrá a la venta puede transcurrir fácilmente 2 años. Por lo tanto todos los estudios de mercado son extemporáneos, incluso a la fecha de su elaboración ya que se basan en información pasada. Precisamente esta es uno de los grandes desafíos que enfrenta el Desarrollador. Debe concebir un producto que se venderá en el futuro en un mercado cambiante y dinámico como es el inmobiliario. La única forma de resolver este puzzle es validar con su experiencia e intuición la información teórica entregada por los estudios de mercado.
Al respecto, recuerdo haber leído hace algún tiempo que una de las empresas inmobiliaria mas exitosas en California originalmente estaba dedicada a elaborar estudios de mercado para inmobiliarias. Al darse cuenta que ellos eran quién mejor conocían los requerimientos del mercado. Se transformaron en inmobiliaria y fueron muy exitosos.
CREATIVIDAD Y GESTION INMOBILIARIA
Al hacer un recorrido por los edificios recién construidos y los que están en etapa de construcción, en las diferentes comunas, se aprecia en general, una uniformidad generalizada en: arquitectura, programas, especificaciones, "facilities", etc. Al parecer las inmobiliarias perdieron la creatividad.
Pienso que esto se debe a los resultados exitosos del último tiempo, en que debido a las bajas tasas de interés, la gran demanda, las altas velocidades de venta terminaron por hacer el trabajo rutinario. Las empresas se han transformado en "gerenciadoras" de proyecto. Se desarrollan proyectos sin hacer mayores estudios y repitiendo lo que mismo que hacen o han hecho las otras empresas. Esto es lo que se llama "el mimetismo" (o el me too).
Pero el mercado es dinámico y este escenario se acabó. Si queremos posicionarnos en este nuevo escenario debemos desarrollar proyectos mas creativos, con mas imaginación, mas innovadores y con mejores diseños. Para esto es imprescindible dejar de ser "gerenciadores" de proyecto y transformarse en verdaderos"emprendedores o desarrolladores o gestores inmobiliarios"
El verdadero Desarrollador inmobiliario es quién detecta una oportunidad, concibe el producto acorde a esta oportunidad, traspasa los requerimientos de proyecto a los proyectistas, hace un seguimiento a estos proyectos para verificar que el proyecto es coherente con las características del producto deseado, estructura el financiamiento requerido, coordina las actividades de construcción y venta. Esta es una actividad muy dinámica y quiere mucho conocimiento y experiencia del mercado no tan solo del país sino también de lo que pasa en otros países. A su vez esta actividad lo obliga a estar muy atento a los movimientos del mercado y hacer las correcciones o modificaciones de proyecto que sean necesarias.
¿Estamos haciendo gestión inmobiliaria o solo estamos "gerenteando" proyectos?
Pienso que esto se debe a los resultados exitosos del último tiempo, en que debido a las bajas tasas de interés, la gran demanda, las altas velocidades de venta terminaron por hacer el trabajo rutinario. Las empresas se han transformado en "gerenciadoras" de proyecto. Se desarrollan proyectos sin hacer mayores estudios y repitiendo lo que mismo que hacen o han hecho las otras empresas. Esto es lo que se llama "el mimetismo" (o el me too).
Pero el mercado es dinámico y este escenario se acabó. Si queremos posicionarnos en este nuevo escenario debemos desarrollar proyectos mas creativos, con mas imaginación, mas innovadores y con mejores diseños. Para esto es imprescindible dejar de ser "gerenciadores" de proyecto y transformarse en verdaderos"emprendedores o desarrolladores o gestores inmobiliarios"
El verdadero Desarrollador inmobiliario es quién detecta una oportunidad, concibe el producto acorde a esta oportunidad, traspasa los requerimientos de proyecto a los proyectistas, hace un seguimiento a estos proyectos para verificar que el proyecto es coherente con las características del producto deseado, estructura el financiamiento requerido, coordina las actividades de construcción y venta. Esta es una actividad muy dinámica y quiere mucho conocimiento y experiencia del mercado no tan solo del país sino también de lo que pasa en otros países. A su vez esta actividad lo obliga a estar muy atento a los movimientos del mercado y hacer las correcciones o modificaciones de proyecto que sean necesarias.
¿Estamos haciendo gestión inmobiliaria o solo estamos "gerenteando" proyectos?
martes, 22 de abril de 2008
SISTEMAS DE AMORTIZACION DE CREDITOS HIPOTECARIOS
Los métodos más frecuentes para amortizar un crédito hipotecario: son el Francés, el Alemán y el Americano.
Todos estos métodos son aceptados desde el punto de vista contable y están basados en el concepto de interés compuesto.
El sistema Francés consiste en determinar una cuota fija durante todo el período del préstamo. En este método las primeras cuotas incluyen un pago muy alto de intereses (que iran decreciendo en el tiempo) y un monto muy bajo de amortización del capital (que irá creciendo en el tiempo).
En el sistema Alemán la amortización de capital es fija. Por lo tanto los intereses y la cuota total serán decrecientes en el tiempo. Este sistema resulta apropiado cuando al tomar el crédito se está considerando un prepago anticipado.
El sistema Americano establece una sola amortización al final de un período, en el cual solo se pagan intereses. Al no haber pagos de capital, los intereses son fijos.
En Chile se usa casi exclusivamente el sistema francés con tasas fijas y tasas variables. En cambio en Argentina se usa indistintamente el Francés, el Aleman y el Americano.
Todos estos métodos son aceptados desde el punto de vista contable y están basados en el concepto de interés compuesto.
El sistema Francés consiste en determinar una cuota fija durante todo el período del préstamo. En este método las primeras cuotas incluyen un pago muy alto de intereses (que iran decreciendo en el tiempo) y un monto muy bajo de amortización del capital (que irá creciendo en el tiempo).
En el sistema Alemán la amortización de capital es fija. Por lo tanto los intereses y la cuota total serán decrecientes en el tiempo. Este sistema resulta apropiado cuando al tomar el crédito se está considerando un prepago anticipado.
El sistema Americano establece una sola amortización al final de un período, en el cual solo se pagan intereses. Al no haber pagos de capital, los intereses son fijos.
En Chile se usa casi exclusivamente el sistema francés con tasas fijas y tasas variables. En cambio en Argentina se usa indistintamente el Francés, el Aleman y el Americano.
sábado, 19 de abril de 2008
¿ES UN BUEN MOMENTO PARA COMPRAR VIVIENDAS?
¡Definitivamente SI!
Se proyecta en el corto plazo, mientras dure el efecto de la crisis de los sub prime, una menor demanda. Esto significa un aumento del stock.
Frente a este escenario cualquier empresario sabe que la medida lógica es disminuir los precios ya sea directamente u ofreciendo algunos condiciones especiales
Por otra parte las tasas de interés de largo plazo no han subido y no se espera alzas dramáticas de éstas.
Ambos argumentos anteriores nos llevan a concluir que este es un muy buen momento para invertir en bienes raíces, ya sea para uso personal o como inversión.
Se proyecta en el corto plazo, mientras dure el efecto de la crisis de los sub prime, una menor demanda. Esto significa un aumento del stock.
Frente a este escenario cualquier empresario sabe que la medida lógica es disminuir los precios ya sea directamente u ofreciendo algunos condiciones especiales
Por otra parte las tasas de interés de largo plazo no han subido y no se espera alzas dramáticas de éstas.
Ambos argumentos anteriores nos llevan a concluir que este es un muy buen momento para invertir en bienes raíces, ya sea para uso personal o como inversión.
¿EXISTE BURBUJA INMOBILIARIA EN CHILE?
Definitivamente NO.
En términos simples podría definirse que una burbuja se produce cuando los precios de determinado bien aumentan por encima y por más tiempo de lo que las variables racionales de análisis sugieren como sustentable.
Esto no ocurre en Chile. Los precios de venta de casas y departamentos, a pesar del alza de los terrenos y aumentos de costo de la construcción, se han mantenido relativamente estables en el ultimo tiempo.
El panorama de incertidumbre que se vive actualmente en nuestro mercado inmobiliario no tiene relación con la actividad propiamente tal sino con las contingencias económicas generales de USA y Europa y de como éstas, en un mercado globalizado, pueden influir en nuestra economía.
Indudablemente que si las condiciones económicas se deterioran, los potenciales compradores podría pensar que no es el mejor momento para adquirir compromisos de largo plazo y retrasar su compra.
En términos simples podría definirse que una burbuja se produce cuando los precios de determinado bien aumentan por encima y por más tiempo de lo que las variables racionales de análisis sugieren como sustentable.
Esto no ocurre en Chile. Los precios de venta de casas y departamentos, a pesar del alza de los terrenos y aumentos de costo de la construcción, se han mantenido relativamente estables en el ultimo tiempo.
El panorama de incertidumbre que se vive actualmente en nuestro mercado inmobiliario no tiene relación con la actividad propiamente tal sino con las contingencias económicas generales de USA y Europa y de como éstas, en un mercado globalizado, pueden influir en nuestra economía.
Indudablemente que si las condiciones económicas se deterioran, los potenciales compradores podría pensar que no es el mejor momento para adquirir compromisos de largo plazo y retrasar su compra.
ESTIMULOS FISCALES PARA EL ALQUILER (ESPAÑA)
En Noviembre pasado, el Consejo de Ministros aprobó la ayuda pública de 210 euros al mes para los jóvenes de 22 a 30 años que vivan en alquiler, acrediten una renta anual limitada y tengan una relación laboral con al menos seis meses de antigüedad. Además, el Estado soportará préstamos blandos de hasta 600 euros para que los jóvenes puedan depositar la fianza y contar con un pago de 120 euros para hacer frente al coste financiero de los avales exigidos en los contratos de alquiler. Esta es la última de una batería de medidas que el Gobierno ha puesto en marcha en los últimos meses para estimular el alquiler entre los jóvenes y para evitar, en la medida de lo posible, una desaceleración excesiva en la actividad económica inducida por la pérdida de pulso de la construcción residencial.
FACTORES DE VALORIZACION DEL SUELO URBANO
En la medida que son muchos los factores que determinan el precio de un terreno, a continuación se expone solo una breve reseña muy esquemática y general indicando los factores de mayor incidencia, sin mencionar consideraciones específicas particulares como tamaño, forma, ubicación, etc.
El suelo tiene cualidades y características diferentes a las de otros bienes que se transan comúnmente en la economía, por varios aspectos:
• En primer lugar existe una razón fundamental. Se trata de un recurso dado por la naturaleza que no se produce. Para incorporarlo al desarrollo urbano es necesario realizar grandes inversiones para dejarlo apto., es decir, dotarlo de pavimentación, agua potable, alcantarillado, electricidad, etc. No obstante lo anterior siempre subsistirá un precio para los terrenos no urbanizados y es así que muchas veces un terreno puede aumentar substantivamente de valor sin que su propietario haya efectuado inversión alguna.
• El suelo urbano está sujeto a dos tipos demanda. Una derivada de la necesidad de incorporarlo al desarrollo urbano, es decir, como materia prima destinada a la producción de otros bienes como casas, edificios, industrias, etc.; la otra derivada a su incorporación a la cartera de activos de empresas o personas como “activo puro”, similar a una inversión en valores. Esto dado de que a causa del sostenido desarrollo urbano los terrenos (urbanizados o no) suben de valor sin que su propietario haya ejecutado ninguna acción o trabajo sobre él.
• Un factor muy importante es el relacionado con la variable espacial entendida no solamente como un concepto de distancia, sino como una barrera a su desarrollo por aspectos sociales, ecológicos, etc.
• Se trata de un activo de carácter indestructible y por lo tanto de duración indefinida. Desde este punto de vista su valor puede definirse a través del valor actualizado de la renta neta esperada.
Precisamente en relación a este último punto, para determinar la renta neta esperada se debe considerar que el flujo de renta neta variará en función de las expectativas, las que a su vez están vinculadas al desarrollo económico general y en especial a la actividad inmobiliaria.
Por otro lado, la tasa de actualización o descuento para un privado está definida en función del costo alternativo de los recursos a invertir por lo que difiere para cada inversionista.
Precisamente las consideraciones anteriores nos indican la fuerte influencia que juegan las expectativas en la formación de los precios del suelo, por lo que en definitiva estos precios tienen un fuerte carácter especulativo (en el buen sentido de la palabra). Son precisamente estas expectativas ( o especulaciones) que los vendedores de terrenos en períodos de gran actividad inmobiliaria, pueden llegar al “delirio” y resultan precios muy sobrevalorados.
De todo lo anterior se observa con mucha claridad que, en general (salvo casos excepcionales), el precio de un terreno cualquiera depende, en lo fundamental, de todo lo que pasa fuera del terreno y en nada de lo que sucede dentro de él.
El suelo tiene cualidades y características diferentes a las de otros bienes que se transan comúnmente en la economía, por varios aspectos:
• En primer lugar existe una razón fundamental. Se trata de un recurso dado por la naturaleza que no se produce. Para incorporarlo al desarrollo urbano es necesario realizar grandes inversiones para dejarlo apto., es decir, dotarlo de pavimentación, agua potable, alcantarillado, electricidad, etc. No obstante lo anterior siempre subsistirá un precio para los terrenos no urbanizados y es así que muchas veces un terreno puede aumentar substantivamente de valor sin que su propietario haya efectuado inversión alguna.
• El suelo urbano está sujeto a dos tipos demanda. Una derivada de la necesidad de incorporarlo al desarrollo urbano, es decir, como materia prima destinada a la producción de otros bienes como casas, edificios, industrias, etc.; la otra derivada a su incorporación a la cartera de activos de empresas o personas como “activo puro”, similar a una inversión en valores. Esto dado de que a causa del sostenido desarrollo urbano los terrenos (urbanizados o no) suben de valor sin que su propietario haya ejecutado ninguna acción o trabajo sobre él.
• Un factor muy importante es el relacionado con la variable espacial entendida no solamente como un concepto de distancia, sino como una barrera a su desarrollo por aspectos sociales, ecológicos, etc.
• Se trata de un activo de carácter indestructible y por lo tanto de duración indefinida. Desde este punto de vista su valor puede definirse a través del valor actualizado de la renta neta esperada.
Precisamente en relación a este último punto, para determinar la renta neta esperada se debe considerar que el flujo de renta neta variará en función de las expectativas, las que a su vez están vinculadas al desarrollo económico general y en especial a la actividad inmobiliaria.
Por otro lado, la tasa de actualización o descuento para un privado está definida en función del costo alternativo de los recursos a invertir por lo que difiere para cada inversionista.
Precisamente las consideraciones anteriores nos indican la fuerte influencia que juegan las expectativas en la formación de los precios del suelo, por lo que en definitiva estos precios tienen un fuerte carácter especulativo (en el buen sentido de la palabra). Son precisamente estas expectativas ( o especulaciones) que los vendedores de terrenos en períodos de gran actividad inmobiliaria, pueden llegar al “delirio” y resultan precios muy sobrevalorados.
De todo lo anterior se observa con mucha claridad que, en general (salvo casos excepcionales), el precio de un terreno cualquiera depende, en lo fundamental, de todo lo que pasa fuera del terreno y en nada de lo que sucede dentro de él.
sábado, 5 de abril de 2008
BURBUJA INMOBILIARIA EN MIAMI
Una casa, en Miami, por la que se pedía US$ 1 millón en Junio del 2005, actualmente se ofrece por US$ 600 mil. Lo anterior es un indicador de la magnitud de la "plusvalía artificial" que tuvieron las propiedades en el último tiempo. Esto llevó a una alta propensión a invertir en inmuebles.
En Miami era muy fácil ganar mucha plata en el corto plazo al invertir en inmuebles. Todo el mundo queria participar del negocio adquiriendo en proyectos en "pre-construcción", abonando solo un 20% del precio de lanzamiento. Dada la gran demanda, en un corto período de tiempo estos proyectos subian sus precios. De tal manera que quienes tenían "reservas" vendían éstas ganado en el corto plazo hasta un 100% ( o mas aún)de su aporte inicial. De esta forma el mercado inmobiliario se llenó de compradores especulativos en "pre-construcción", comprando y vendiendo sus opciones.Esto se llegó a llamar "flipping".
Por su parte los desarrolladores, frente a tal demanda, colocaban y colocaban proyectos en el mercado.
En el caso de los grandes proyectos de edificios de lujo, muchos se peleaban la opción de comprar a precios de lanzamiento, dejando solo documentos, esperando una especulación en la venta a corto plazo. Ninguno de éstos compradores aspiraban a vivir en estos edificios, muchos de ellos no tenian tampoco la capacidad financiera para asumir los compromisos que estaban adquiriendo. Solo se trataba de "flipear".
Frente a esta situación, los Bancos no se quedaron atrás y participaron otorgando créditos cada vez a mayor cantidad de compradores con y sin capacidad real de pagos. La gran liquidéz de los mercados financieros estaban necesitando una oportunidad como ésta para canalizar esta liquidéz.
En Miami era muy fácil ganar mucha plata en el corto plazo al invertir en inmuebles. Todo el mundo queria participar del negocio adquiriendo en proyectos en "pre-construcción", abonando solo un 20% del precio de lanzamiento. Dada la gran demanda, en un corto período de tiempo estos proyectos subian sus precios. De tal manera que quienes tenían "reservas" vendían éstas ganado en el corto plazo hasta un 100% ( o mas aún)de su aporte inicial. De esta forma el mercado inmobiliario se llenó de compradores especulativos en "pre-construcción", comprando y vendiendo sus opciones.Esto se llegó a llamar "flipping".
Por su parte los desarrolladores, frente a tal demanda, colocaban y colocaban proyectos en el mercado.
En el caso de los grandes proyectos de edificios de lujo, muchos se peleaban la opción de comprar a precios de lanzamiento, dejando solo documentos, esperando una especulación en la venta a corto plazo. Ninguno de éstos compradores aspiraban a vivir en estos edificios, muchos de ellos no tenian tampoco la capacidad financiera para asumir los compromisos que estaban adquiriendo. Solo se trataba de "flipear".
Frente a esta situación, los Bancos no se quedaron atrás y participaron otorgando créditos cada vez a mayor cantidad de compradores con y sin capacidad real de pagos. La gran liquidéz de los mercados financieros estaban necesitando una oportunidad como ésta para canalizar esta liquidéz.
lunes, 24 de marzo de 2008
COYUNTURA DEL NEGOCIO INMOBILIARIO
En la actualidad hay varios factores que están golpeando al negocio inmobiliario: En primer lugar en el último tiempo ha habido un alza en los costos de construcción que se estima entre un 10% y un 15%.
Por otro lado las últimas encuestas han reflejado una baja en las velocidades de venta, lo cual redunda en un aumento de los costos financieros y gastos generales.
Los nuevos proyectos deberían sincerar estos aumentos de costos, pero se corre el riesgo de que un aumento en los precios de venta podría significar una nueva disminución en las velocidades de venta.
Todo lo anterior deberá ser considerado en las nuevas estrategias de las empresas inmobiliarias. Lo mas probable es que gran parte de éstas, para absober estos aumentos de costo, tiendan a aumentar solo en un porcentaje discreto los precios de venta y otra parte sea absorbida con sus propias utilidades.
Esta última situación servirá para dejar en el mercado solo a aquellas inmobiliarias especializadas en este rubro y se alejen aquellas "de paso" o "golondrinas".
Por otro lado las últimas encuestas han reflejado una baja en las velocidades de venta, lo cual redunda en un aumento de los costos financieros y gastos generales.
Los nuevos proyectos deberían sincerar estos aumentos de costos, pero se corre el riesgo de que un aumento en los precios de venta podría significar una nueva disminución en las velocidades de venta.
Todo lo anterior deberá ser considerado en las nuevas estrategias de las empresas inmobiliarias. Lo mas probable es que gran parte de éstas, para absober estos aumentos de costo, tiendan a aumentar solo en un porcentaje discreto los precios de venta y otra parte sea absorbida con sus propias utilidades.
Esta última situación servirá para dejar en el mercado solo a aquellas inmobiliarias especializadas en este rubro y se alejen aquellas "de paso" o "golondrinas".
domingo, 9 de marzo de 2008
EL IVA Y EL PRECIO DE LAS VIVIENDAS
Actualmente las empresas constructoras, que construyen viviendas a suma alzada, tienen un crédito fiscal del 65% del IVA correspondiente, el cual traspasan a su mandante (la Inmobiliaria. Esto significa, que éstas absorben como costo un 6,65% del costo neto de construcción.
A través del siguiente ejemplo podremos visualizar la incidencia que tendría la eliminación de este crédito fiscal:
Supongamos una vivienda de precio de venta de UF 4.000.- El costo de construcción propiamente tal representa aprox. el 55%. El saldo corresponde a costos de terreno, proyecto, gastos administrativos, financieros, legales, marketing, comisiones de venta, utilidades, etc.
Según lo anterior, el costo de construcción actual (Iva incluido crédito fiscal) de esta vivienda sería de UF 2.200. De este monto UF 2.063 corresponde al costo neto de construcción y UF 137 al IVA (6,65%). Si no existiera el crédito fiscal, el costo de construcción alcanzaría a UF 2.455 (UF 2.063 mas 19% de IVA). Si se mantuviera la misma estructura de los otros costos, el precio de venta aumentaría de UF 4.000 a UF 4.255, es decir, un 6,38%. Este porcentaje podría aumentar, ya que se señaló con anterioridad que el 55% que se consideró como incidencia del costo de construcción era un % muy conservador.
Por otro lado, un segundo efecto se daría en los créditos hipotecarios, ya que al aumentar el precio de la vivienda, aumentaría el monto del dividendo y esto a su vez exigiría una mayor renta (renta mínima de 4 veces el valor del dividendo). De esta forma al aumentar el requisito de renta se dejaría fuera de este mercado a un % importante de los compradores potenciales, los cuales debería adquirir viviendas de menor precio.
A través del siguiente ejemplo podremos visualizar la incidencia que tendría la eliminación de este crédito fiscal:
Supongamos una vivienda de precio de venta de UF 4.000.- El costo de construcción propiamente tal representa aprox. el 55%. El saldo corresponde a costos de terreno, proyecto, gastos administrativos, financieros, legales, marketing, comisiones de venta, utilidades, etc.
Según lo anterior, el costo de construcción actual (Iva incluido crédito fiscal) de esta vivienda sería de UF 2.200. De este monto UF 2.063 corresponde al costo neto de construcción y UF 137 al IVA (6,65%). Si no existiera el crédito fiscal, el costo de construcción alcanzaría a UF 2.455 (UF 2.063 mas 19% de IVA). Si se mantuviera la misma estructura de los otros costos, el precio de venta aumentaría de UF 4.000 a UF 4.255, es decir, un 6,38%. Este porcentaje podría aumentar, ya que se señaló con anterioridad que el 55% que se consideró como incidencia del costo de construcción era un % muy conservador.
Por otro lado, un segundo efecto se daría en los créditos hipotecarios, ya que al aumentar el precio de la vivienda, aumentaría el monto del dividendo y esto a su vez exigiría una mayor renta (renta mínima de 4 veces el valor del dividendo). De esta forma al aumentar el requisito de renta se dejaría fuera de este mercado a un % importante de los compradores potenciales, los cuales debería adquirir viviendas de menor precio.
jueves, 21 de febrero de 2008
¿COMO PUEDO MAXIMIZAR LOS INGRESOS DE UN PROYECTO INMOBILIARIO?
Para poder maximizar los ingresos en un proyecto de departamentos se debe intervenir desde la etapa de proyecto, incorporando en éste aquellas características que el mercado mas valora. Estas características se determinan utilizando un modelo hedónico (*) que incorpora variables de ubicación y de características propias de los deptos. Una vez conocidos los coeficientes entregados por el modelo hedónico, se elabora un segundo modelo para optimizar el precio por planta del edificio. A este modelo por supuesto se le debe incorporar restricciones como características del sitio, su localización, disposiciones legales, características de arquitectura, condiciones económicas, etc. Finalmente el modelo de optimización resultante busca la combinación de características, tamaño y precio del depto. que permita maximizar los ingresos.
(*) Modelo hedónico es aquel que valora características que influyen en el precio que se está dispuesto a pagar por un bien de consumo.
martes, 19 de febrero de 2008
¿DECISIÓN: DESARROLLO UN PROYECO INMOBILIARIO HOY O MAS ADELANTE?
Muchas veces las inmobilirias, frente a escenarios de incertidumbre en que pueden variar en el tiempo algunos parámetros significativos como por ejemplo, la tasa de interés y los valores de venta, se enfrentan a la decisión de determinar que es lo mas conveniente: desarrollo hoy o mas adelante.
En estos casos lo mas adecuado es realizar un análisis aplicando los conceptos de "opciones reales".
Se dice que existe una "opción real" en un proyecto de inversión cuando se presenta la posibilidad de actuar en el futuro tras conocerse la resolución de algun factor que en la actualidad muestra cierto grado de incertidumbre.
Aplicando esta técnica podemos elaborar un modelo que nos muestre la alternativa mas conveniente en un escenario dado y determine un valor teórico del proyecto.
sábado, 16 de febrero de 2008
CRISIS SUBPRIME Y BURBUJA INMOBILIARIA
¿Que ha pasado?
En EEUU a partir de Sept 11, la FED inyectó liquidéz para mitigar la caída de los patrimonios bursátiles. Esto significó una baja en las tasas de interés. Al bajar éstas aumentó el número de personas con capacidad para adquirir viviendas, lo que dinamizó la industria de la construcción y toda la economía (a causa del efecto multiplicador de la construcción).
Al mantenerse bajas las tasas, la demanda fue creciendo, la cual a su vez se vió magnificada al aumentar el número de créditos hipotecarios de alto riesgo (créditos subprime).
Esta alta demanda tuvo como consecuencia una escalada en los precios de las viviendas (nuevas y usadas), llegando en algunos sectores a incrementos anuales de hasta un 30%. Los propietarios de estas viviendas vieron incrementado repentinamente su patrimonio. En efecto si su casa valia 100, repentinamente valía 130 y con una tendencia al alza. Al ver incrementado su patrimonio y por lo tanto su capacidad de endeudamiento, aumenta su consumo.
Toda esta situación desató un "boom" de consumo lo cual trajo consigo síntomas de inflación, por lo que la Autoridad toma la decisión de subir las tasas de interés para enfriar el consumo.
¿Que ocurre entonces?
La venta de viviendas se estanca, el valor de éstas disminuye y los capitales se van. Algunos propietarios observan que el valor de su casa cae por debajo de la deuda que mantienen con el Banco por lo que deja de servir su deuda. A su vez las instituciones financieras que otorgaron estos créditos deben hacer tambien la perdida ya que las propiedades objeto de estos préstamos disminuyeron dramáticamente su valor.
¿Por que se afecta el resto de la economía?
En general las instituciones financieras hacen "paquetes" con las hipotecas y con la garantía de éstas emiten bonos que se venden a inversionistas institucionales.
De acuerdo a la calificación de estas hipotecas, estos bonos se venden a mayor o menor precio.
Indudablemente que las hipotecas de alto riesgo (subprime) tenían un precio castigado. Para "licuar" esta diferencia de precio se mezcló, en el "paquete"; hipotecas de buena y mala calidad. Con esto se subía el precio promedio al cual se vendían los bonos a los inversionistas.
De tal forma, estos créditos de alto riesgo estaban "sumergidos" en bonos en todo el mercado financiero. Por tal motivo, la crisis, se globalizó.
¿Cual es el impacto real de estos créditos subprime?
Según cifras extractadas de algunos estudios:
- Total créditos hipotecarios en USA: US$ 10,4 trillones
- Créditos subprime (Aprox. 10%): US$ 1,04 trillones
- Créditos subprime en cesación de pago (aprox. US$ 68 billones
jueves, 14 de febrero de 2008
EN VIÑA SE VENDE TERRENO EX AMBROSOLI
El terreno, que está ubicado en la intersección de 5 Oriente con Quillota, tiene 29.600 m2 y está avaluado en US$ 10,5 millones. Será rematado por MAcal en 3 lotes: 10.109 m2, 10.226 m2 y 9.313 m2. Su uso: vivienda, turismo, comercio.
miércoles, 13 de febrero de 2008
¿DONDE ESTA MI "QUESO INMOBILIARIO"?
La tarea de hoy, para las empresas inmobiliarias, es encontrar "su queso", caricaturizando aquel famoso libro.
En efecto, el panorama económico tan limpio hasta ahora, está siendo sombreado por algunos factores como:
- Fusión de grandes empresas inmobiliarias. Esto hace muy difícil, por economías de escala, competir con ellas.
- Sensación incierta en las personas, respecto a la situación económica en el futuro inmediato, a consecuencia de la probable recesión en USA y su incidencia en las otras potencias.
- Dificultad, en algunos sectores, de encontrar terrenos atractivos a precios razonables y compatibles con el negocio.
- Nuevas exigencias en los planos reguladores, que limitan la constructibilidad.
Frente a esta perspectiva las empresas inmobiliarias medianas y pequeñas no ven un futuro auspicioso.
Por otra parte, dado de que el mercado, ha estado dominado por los compradores, las inmobiliarias han tenido resultados exitosos, sin hacer mayores estudios y repitiendo lo que mismo que hacen o han hecho otras empresas. Esto es lo que se llama "el mimetismo" (o el me too).
Si vienen tiempos de cambios, para mantenerse en el mercado, la política del "me too" ya no será válida. Cada empresa deberá encontrar "su queso" o mas bien su nicho de mercado o su campo de especializacíon. Además, cada proyecto deberá estudiarse en forma mas rigurosa y se deberá aplicar técnicas de marketing inmobiliario que permitan definir su producto de acuerdo a la demanda de su nicho.
Por otra parte, dado de que el mercado, ha estado dominado por los compradores, las inmobiliarias han tenido resultados exitosos, sin hacer mayores estudios y repitiendo lo que mismo que hacen o han hecho otras empresas. Esto es lo que se llama "el mimetismo" (o el me too).
Si vienen tiempos de cambios, para mantenerse en el mercado, la política del "me too" ya no será válida. Cada empresa deberá encontrar "su queso" o mas bien su nicho de mercado o su campo de especializacíon. Además, cada proyecto deberá estudiarse en forma mas rigurosa y se deberá aplicar técnicas de marketing inmobiliario que permitan definir su producto de acuerdo a la demanda de su nicho.
Es la hora de que comenzemos a encontrar nuestro queso
martes, 12 de febrero de 2008
PROXIMAS FERIAS INMOBILIARIAS INTERNACIONALES
SIMA 2008 Salón Inmobiliario de Madrid.
Del 8 al 12 de abril de 2008.Parque Ferial Juan Carlos I, Campo de las NacionesMadrid. España
http://www.simaexpo.com/
SIMed5º Salón Inmobiliario del Mediterráneo
Del 8 al 12 de octubre de 2008. Palacio de Ferias y Congresos de Málaga.
http://www.simedmalaga.com/
Expo Real 2008X Salón Internacional del Inmueble Industrial, Comercial y de Negocios
Del 6 al 8 de octubre de 2008.Nuevo Recinto Ferial de Múnich.
http://www.exporeal.es/
IIRInstitute for International Research
Conferencias y Eventos
http://www.iir.es/
BMP 200811ª Edición de Barcelona Meeting Point
Del 4 al 9 de noviembre de 2008.Fira de Barcelona.
http://www.bmpsa.com/
MIPIMThe Worlds property market
Del 11 al 14 de marzo 2008.Palais des Festivals.Cannes, Francia.
http://www.mipim.com/
ICSC Conferencia EuropeaConferencias
Del 16 al 18 de abril de 2008.Amsterdam RAI. Holanda.
http://www.icsc.org/
lunes, 11 de febrero de 2008
¿QUE PRETENDE LA CONSTRUCCION SUSTENTABLE?
Según estudios realizados en la Unión Europea, el sector de la construcción usa:
- el 40% de toda la energía
- el 40% de todos los materiales producidos
- Causa el 40% de todas las emisiones de CO2
Estos mismos estudios indican que dicho comportamiento puede mejorarse:
- en un 50% en edificios de oficina
- en un 45% en edificios de departamentos
Para ser catalogada de sustentable una construcción debería, durante su ciclo de vida:
- Tener "CERO" consumo de energía, es decir, consumir lo mismo que genera.
- Reducir el consumo de agua potable
- Minimizar el uso de materiales no reciclables
- No causar deterioro en la calidad de los ecosistemas.
¿QUE SON LOS EDIFICIOS HABITACIONALES INTELIGENTES SUSTENTABLES?
Se entiende por edificio inteligente sustentable aquel cuya regularización, supervisión y control del conjunto de las instalaciones eléctricas, de seguridad, informática, transporte y todas las formas de administración de energías que pueda poseer, se realizan en forma eficiente, integrada y automatizada. De esta forma se consigue el objetivo de lograra una mayor eficiencia operativa y al mismo tiempo un mayor confort y seguridad al usuario, al satisfacer sus requerimientos presentes y futuros.
Lo anterior solo es posible mediante un diseño arquitectónico-estructural totalmente funcional, modular, flexible, en donde se requiere del trabajo en conjunto de expertos en diversas áreas, tales como ingeniería, astrometría, computación, telecomunicaciones, construcción, diseño de interiores, etc. Además, para cumplir con el concepto de sustentable se debe incorporar materiales reciclables.
Lo anterior se cumple en la práctica, utilizando materiales reciclables e incorporando en el diseño los conceptos de Astrometría, que permite estudiar la edificicación en las diferentes estaciones del año y durante las diferentes horas del día. De esta forma se determina las características para hacer que la construcción tenga efectivamente una eficiencia enegética a traves del uso de energías pasivas y el aprovechamiento de la inercia térmica de los materiales; los conceptos de Ergonomía, que dicen relación con la adaptación del diseño a escala de las personas y no al contrario; de la Domótica, que permite automatizar los diferentes servicios y la Inmótica, que permite la incorporación de equipamiento de gestión técnica automatizada con el objeto de reducir el consumo de energía y aumentar el confort y la seguridad.
Estos conceptos ya están siendo aplicados en el diseño de nuevos edificios en el país y un ejemplo de ésto es el edificio de departamentos Bicentenario construído en Antofagasta, en el cual se aplicó todos los conceptos anteriores. según sus promotores este edificio es capaz de ahorrar hasta un 81% del consumo eléctrico de un hogar, reducir el consumo de agua en mas del 40% y el gas en mas del 50%.
Como es sabido el 60% de la energía eléctrica consumida a nivel mundial está directamente vinculada a las edificaciones de uso habitacional, por lo tanto si fuera posible un ahorro de solo un 10% estaríamos solucionando un gran problema.
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